佛山缤纷四季花园项目策划书.docx
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佛山缤纷四季花园项目策划书
佛山缤纷四季花园
项
目
管
理
指
导
书
佛山市**置业有限公司
缤纷四季花园项目经理部
2009-12-26
1、项目概况
1.1项目简介
项目工程名称为缤纷四季花园，地块位于佛山市顺德区陈村镇，陈村镇地处广州、禅城、番禺、南海、顺德五地交汇处，是顺德的“北大门”，地块北面紧邻佛山主干道佛陈路，佛陈路以北为陈村镇的行政、商住中心，地块的东面为政府商业地块，商业地块紧临景明路，景明路再往东为大型商业中心城（顺联广场），地块的西面与南面都为苗圃用地，西面规划为绿地公园，公园在明年5月基本完工，南面为规划商住用地，目前在项目红线西面正在修建地下行车隧道，该隧道预计明年10月左右完工，隧道边与项目建筑物边距离约为30米，项目正常施工不影响隧道工程的施工。
项目占地3.9万平，总建筑面积16.9万平，容积率为3.46，计容积率面积为13.49万平，地块内地形平整，市政配套预留到位，项目地块东面预留有供水、供电及污水接入点，供水管管径为150mm，接入市政污水管管径为500mm，项目地块西侧预留有燃气接入点。
项目分两期建设，一期为1#、2#两栋31层的高层组成，建筑面积约为70000㎡，地下一层地上31层，二期由3#、4#、5#三栋高层组成，建筑面积约为100000平，局部两层地下室，其余都为一层地下室，地上31层。
4#、5#栋地下二层为人防地下室。
高层住宅及地下室耐火等级为一级，设计使用年限为三类50年，建筑物抗震烈度按7度设防，结构选型为钢筋混凝土框剪结构。
一期1#楼为精装修交楼，2#楼为毛坯交楼，二期3#、4#楼为毛坯交楼，5#为精装修交楼。
（项目分区示意图）
1.2工程特点
（1）本工程施工场地非常紧张，场地内无法堆土，土方平衡工作须提前做好计划，争取最大限度做到场地内平衡，目前已与政府沟通并同意将一期基础开挖的土方堆放至南面空闲的苗圃用地，预备用于一期回填，二期土方经计算后多余土方进行外运。
（2）一期、二期开工时间错开约2个月，总包生活区搭设在靠西边红线内，基坑设计时须考虑地面荷载，另场地内平面布置紧张，前期准备策划工作要做好。
（3）一期开盘为中心泳池景观带，并要求1#、2#楼四楼以下落架，开盘面积约5000平米，要充分考虑开盘示范区对现场平面布置的影响及悬挑外架、防护棚的搭设，工地东面出入口仅供展示使用。
（4）存在高支模、深基坑等重点关注工序，按规范及政府要求，此类工程在开工前方案要通过专家论证才能正式开始施工，须在施工前做好方案的评审工作。
（5）建筑层数为31层，建筑高度为99.9米，在高层平台上作业单位多，必须重视安全教育及保障措施，防范于未然。
（6）为便于塔吊基础施工，项目部要求在施打工程桩时完成塔吊桩的施工，外架搭设采用落地式双排架，但1#南面、2#北面展示区采用悬挑架并设置防护棚。
（7）临时变压器安装在红线内西南角，在施工前完成了现场T字型临时道路，并在道路修建前预埋了电缆套管，施工电缆可穿套管连接到变压器，可避免施工电缆的破坏，有利于现场的安全文明施工。
（8）项目周边紧临市政路和商业区，为杜绝施工车辆对周边环境造成影响，展示良好的企业形象，在工地出入口处拟修建自动洗车槽。
（9）考虑现场场地局限，连接1#、2#楼东面的首层商铺主体结构暂时不施工，计划在此布设钢筋加工场，待1#、2#主体封顶后再进行此部分商业施工。
（10）工程使用甲供材及设备种类多，在施工前进行部品打样和封样的工作非常重要，必须提前列明部品清单，明确定样、供货时间，避免因供货影响工期。
（11）地下室结构板采用空心楼板的技术工艺，空心楼盖为较新工艺，各单位对此新材料、新工艺接触较少，项目部拟组织相关单位进行技术研究与讨论，提前确定施工方案明确施工措施。
（12）项目二期4#、5#栋位置为二层地下室，其他都为一层地下室，根据开发计划，施工顺序为先施工一层地下室再施工二层地下室，在一、二层地下室交界处要考预留虑各期施工的工作面及相应开挖支护措施。
1.3项目管理目标
进度计划管理目标
节点控制：
开放、开盘交付等重大节点的偏差控制目标为0天；
进度控制：
过程中进度计划对比偏差不超过15天。
质量管理目标
质量奖：
争创广东省优良样板工程
工程实体质量：
实测实量评分不低于85分，渗漏控制目标为每层3处以内，裂缝等质量通病控制目标控制在每层5处以内；
客户满意度：
集中交付客户质量满意度目标不低于95%；
成本管理目标
目标成本：
不高于公司确定的项目目标成本；
动态成本：
总包控制在1.5%以内；其他分包控制在3%以内；
设计管理目标
图纸质量：
错、漏、碰、缺不超过20条；
设计变更：
重大设计变更不超过5条；
成本指标：
满足成本对标指标的要求；
环保节能：
符合国家规范要求。
技术管理目标
新材料、新技术、新工艺应用目标：
运用空心楼板、干法砌筑等新材料、新技术
风险识别及技术事故控制目标：
无重大风险。
安全文明施工管理目标
安全文明目标：
争创“省市安全生产、文明施工优良样板工地”，工程现场保持整洁、材料整理做到工完场清、现场进行按“标准化”工地进行布设，合理规划。
安全措施目标：
无重大安全事故发生；
健康、安全、环保
环境保护（排污、粉尘、噪音）目标：
设置环境保护预防措施，共创卫生城市、杜绝污染。
限用、禁用材料控制，室内空气质量监测、控制目标：
不使用限用、禁用材料，空气质量检测合格。
2．组织架构
2.1项目组织架构
根据项目实际情况，项目部计划分为四个组，分管技术质量、合同计划、安全文明、信息资料，各管理组设立组长，由组长负责小组工作，项目经理对整个项目全面负责，详细岗位职责见下表。
2.2项目岗位职责
职务
姓名
职称
管理职责
备注
项目经理
李勇刚
全面负责
1、项目部计划配置5人，加上监理纳入项目组织架构（5+8）人
2、监理进场前须考核面试，通过考核方可入职，监理员数量不超过2人；
3、质量、安全工程师都为专职设置；
4、项目部设置对外协调与信息资料负责人。
项目总监
（总监）
工程师
现场施工总负责
安装负责人
丁胜强
全面负责安装工程
材料、试验工程师
（监理）
监理员
试验、材料管理
给排水工程师
梁卫江
助理工程师
给排水专业负责
电气工程师
（监理）
监理工程师
电气专业负责
专职安全工程师
（监理）
工程师
现场安全总负责
专职质量工程师
工程部委派
土建工程师
质量总负责
结构工程师
（监理）
1#、2#进度、质量负责
（监理）
监理员
3#进度、质量负责
（监理）
助理工程师
4#、5#进度、质量负责
对外协调负责人
梁卫江
对外关系总负责
信息资料负责人
颜晓婧
信息资料总负责
2.3管理人员职责矩阵
阶段
管理工作内容
项目经理
技术、质量组
合同、计划组
安全文明组
信息资料组
阶段
管理工作内容
项目经理
技术、质量组
合同、计划组
安全文明组
信息资料组
阶段
管理工作内容
项目经理
技术、质量组
合同、计划组
安全文明组
信息资料组
前期工作内容
现场三通一平
☆
☆
○
○
工程质量管理
建立质量管理体系
☆
☆
○
设备材料管理
材料设备计划及采购申请
☆
○
现场及周边勘察
☆
☆
○
制定质量工作程序
☆
☆
○
甲供材料设备全过程管理
☆
○
现场调查
☆
☆
○
按质量规范组织施工
☆
○
协助签订采购合同
☆
○
现场测试
☆
☆
○
施工材料半成品质量监督
☆
○
制定保管制度
☆
○
现场警卫
☆
☆
○
○
技术交底和方案优化
☆
☆
材料设备保护
☆
○
设计协调及技术管理
图纸会审
☆
☆
○
审核施工组织设计、检查施工任务
☆
☆
○
○
财务管理
编制补充预算
☆
设计交底
☆
☆
○
材料控制
☆
☆
○
编制月进度款支付表
○
☆
主包管理施工组织
☆
☆
○
○
督促和检查施工
☆
☆
○
甲供应材料、设备结算
○
☆
材料设备清单
☆
☆
○
提供质量报告
○
档案管理
☆
变更管理及竣工图
☆
☆
○
○
设计变更管理
☆
○
○
安全管理
安全措施督促、检查
○
☆
图纸资料保管
☆
☆
○
处理质量事故
☆
☆
○
安全责任
○
☆
组织工程检查验收
☆
☆
○
安全协议签署
○
☆
现场管理
施工总平面图
☆
☆
○
○
施工技术资料管理
☆
○
○
工程造价管理
审核预算
☆
现场照管
☆
☆
○
协助确定甲供应材料设备
☆
○
初审设备材料价格
☆
☆
现场用地用路手续
☆
☆
○
○
工程进度控制管理
施工进度计划
☆
○
☆
○
编制已完工程报表
☆
☆
现场水电、路管理
☆
☆
○
○
工程成本分析
☆
周边协调
☆
☆
○
进度监督
☆
○
☆
预算及成本控制情况评估
☆
周边建筑及线路保护
☆
☆
○
进度动态跟踪
☆
○
☆
与主管部门协调
☆
○
○
☆
进度报表
☆
○
☆
文物古迹保护
☆
☆
向公司提供进度信息
☆
○
☆
○
现场文明
☆
○
☆
协调各单位进度
☆
○
☆
2.4采购合同分解
表1：
佛山万科陈村项目合同分解计划表
工程类别
工程名称
分判单位
招标方式
价款形式
报价模式
付款模式
设计样板
投标样板
备注
前期工程
土方回填
5家
邀请招标
单价包干
一次报价
A类
无
无
已完成
监理工程
3家
直接委托
单价包干
核价
A类
无
无
公司战略
临时办公室活动板房施工工程
4家
邀请招标
单价包干
一次报价
A类
无
无
已完成
临时办公室修工程
4
邀请招标
单价包干
一次报价
A类
无
无
已完成
项目环境评估
1
政府制指定
单价包干
一次报价
A类
无
无
场内配合工程
1
直接委托
单价包干
核价
A类
无
无
公司战略
基础工程
基坑支护工程
3家
邀请招标
单价包干
一次报价
A类
无
无
佛山公司集中采购
桩基工程
2家
直接委托
单价包干
一次报价
A类
无
无
桩基检测
1家
政府制指定
单价包干
一次报价
A类
无
无
结构建
筑工程
主体工程
2家
直接委托
清单招标
核价
A类
无
无
佛山公司战略采购
温工程
3家
邀请招标
清单招标
一次报价
A类
无
有
铝合金门窗工程
3家
邀请招标
清单招标
一次报价
A类
需要
需要
分户门、单元门工程
3家
直接委托
单价包干
核价
D类
需要
需要
集团战略采购
人防门工程
3家
直接委托
单价包干
核价
A类
需要
需要
佛山公司战略采购
防火门、管道井门工程
3家
直接委托
单价包干
核价
A类
需要
需要
佛山公司战略采购
铁艺栏杆工程
3家
邀请招标
清单招标
一次报价
A类
需要
需要
外墙砖
3家
邀请招标
清单招标
一次报价
B类
需要
需要
抛光砖
3家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
集团采购
管材
1家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
集团采购
电线电缆
2家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
佛山公司采购
户内配电箱
2家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
集团采购
电梯
1家
直接委托
单价包干
核价
*B类
需要
需要
集团采购
发电机组
2家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
区域采购
空调设备
3家
直接委托
单价包干
核价
*B类
—
—
区域采购
屋面瓦
3家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
集团采购
粘接剂
3家
邀请招标
清单招标
一次报价
B类
需要
需要
开关插座
2家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
集团采购
信报箱
1家
议标采购
单价包干
一次报价
E类
需要
需要
挤塑聚苯板
1家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
集团采购
公共部位装修工程
3家
邀请招标
单价包干
核价
B类
需要
需要
公司采购
空心管供货
3家
邀请招标
单价包干
核价
B类
需要
需要
公司集中采购
复合材料井盖
1家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
区域采购
内外墙涂料
2家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
集团采购
智能化工程
1家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
区域采购
交通设施
2家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
区域采购
可视对讲
2家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
集团采购
配套工程
自来水工程
政府指定
议标采购
单价包干
核价
A类
无
无
燃气工程
政府指定
议标采购
单价包干
核价
A类
无
无
电力工程
政府指定
直接委托
单价包干
核价
*A类
无
无
智能化系统
1家
直接委托
单价包干
核价
A类
无
无
区域采购
二次供水泵
分包1家
邀请招标
总价包干
一次报价
A类
无
无
道路管网
2家
邀请招标
总价包干
一次报价
A类
无
无
佛山工程集中采购
消防工程
3家
直接委托
总价包干
核价
A类
无
无
佛山工程集中采购
室外工程
园建工程
3家
邀请招标
总价包干
一次报价
A类
需要
需要
材料样板
绿化工程
3家
邀请招标
总价包干
一次报价
A类
无
无
体育场地、设施
3家
直接委托
总价包干
核价
A类
无
无
公司集中采购
游泳池施工工程
4家
邀请招标
单价包干
一次报价
B类
无
无
园建灯具
3家
邀请招标
单价包干
一次报价
B类
需要
需要
游乐设施
3家
直接委托
总价包干
核价
A类
无
无
公司集中采购
装修工程
大堂装修
3家
邀请招标
总价包干
一次报价
A类
需要
需要
材料样板
样板间
3家
邀请招标
总价包干
一次报价
A类
需要
需要
材料样板
橱柜
3家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
区域采购
淋浴屏
3家
招标
单价包干
核价
B类
需要
需要
公司集中采购
洁具
3家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
集团采购
户内门
3家
招标
单价包干
核价
B类
需要
需要
公司集中采购
木地板
3家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
公司集中采购
厨房电器
2家
直接委托
单价包干
核价
B类
需要
需要
集团采购
备注：
付款方式—A类：
一般工程类合同，按形象进度付款，每月支付其已完成工程造价的70％，在该项工程最终付款以后支付至工程总价的95％，留5％保修金。
B类：
材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的85％，在全部供货完毕最终付款时支付至材料总价的95％，留5％保修金。
C类：
设备合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80％，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95％，留5％保修金。
D类：
其它合同，根据需要定义特殊付款形式，主要以里程碑付款为主。
E类：
零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金。
*号：
表示有预付款。
表2：
佛山万科陈村项目工程招标时间节点计划
序号
工程项目
出施工图
工程量清单计算结束
招标单位资格审查完成
发标
定标
开工
备注
1
土方回填
2009-10-10
2009-10-13
2009-10-16
2009-10-22
2009-12-1
2
桩基工程
2009-10-15
2009-10-18
已完成
3
基坑支护工程
2009-10-18
2009-10-21
2009-10-25
2009-10-30
已完成
4
主体工程
2009-11-15
11月20日
5
消防工程
2009-11-15
2009-12-30
2010-1-30
6
外保温工程
2009-11-15
2010-3-30
-
2010-4-30
-
7
铝合金门窗工程
2010-03-22
2010-04-1
8
分户门、单元门工程
2010-05-10
9
防火门、管道井门工程
2010-1-30
2010-05-10
10
人防门工程
2010-1-30
已完成
年度战略
11
空调百叶工程
2010-03-22
2010-04-1
12
铁艺栏杆工程
2010-1-4
2010-1-13
13
自来水工程
2010-5-4
2010-5-15
14
电力工程
2010-5-4
2010-5-15
15
雨污水工程
2010-4-10
2010-4-25
16
智能化系统
-
2010-4-11
17
消防通风系统
2010-3-11
18
二次供水设备
2010-5-4
2010-5-15
19
景观工程
2010-3-15
2010-3-25
2010-4-1
2010-4-17
20
样板间装修
2010-1-20
2010-3-1
2010-12-15
2011-01-10
-
21
公共部位装修
2010-3-15
2010-4-1
2010-4-15
2010-5-15
22
燃气工程
2010-4-20
2010-5-20
23
发电机工程
2010-4-30
2010-5-30
2.5甲供材分解
表3：
佛山万科项目甲供物资采购计划
序号
物资名称
应供量
计算结束
设计定样
招标单位资格审查完成
发标
定标
材料进场时间
备注
1
外墙砖
2010-1-30
2010-1-10
2010-3-10
2010-3-15
2010-4-15
2010-5-30
公司采购
2
电梯厅抛光砖
2010-3-20
2010-2-10
—
—
—
2010-6-10
集团采购
3
UPVC管材
2010-1-10
—
—
—
—
2010-2-10
集团采购
4
电线、电缆
2010-2-10
—
—
—
—
2010-4-15
公司集中采购
5
户内配电箱
2010-1-30
2010-1-10
—
—
—
2010-3-10
集团采购
6
电梯
2010-12-15
—
—
—
—
2010-10-1
集团采购
7
发电机组
2010-5-10
—
—
—
—
2010-10-20
区域采购
8
空调设备
2010-4-20
—
—
—
—
2010-5-20
集团采购
9
粘结剂
甲指乙供
10
配电箱
2010-1-20
—
—
—
—
2010-3-10
集团采购
11
开关插座
2010-2-10
2010-2-10
—
—
—
2010-3-10
集团采购
12
环境灯具
2010-3-15
2010-4-1
—
—
—
2010-5-20
公司集中采购
13
橱柜
2010-5-1
2010-4-1
—
—
—
2010-6-20
区域采购
14
游乐设施
2010-4-10
2010-4-1
2010-6-10
公司集中采购
15
信报箱
2010-3-20
2010-4-1
2010-5-20
自行采购
16
烟道
乙分包
17
挤塑聚苯板
—
—
—
—
集团采购
18
水泵
2010-3-10
—
2010-11-10
公司集中采购
19
内外墙涂料
2010-2-10
201
升级会员 