项目建设总体统筹计划.docx

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项目建设总体统筹计划

xxxxx

项目建设总体统筹计划

编制部门：

（项目公司）

编制人：

（工程副总）

审核人：

（项目总经理）

编制日期：

项目建设总体统筹计划

项目概况

（简单描述整个项目情况，介绍项目的基本情况，可以引用规划设计或建筑设计中的相关内容。

目的是让项目的工程管理人员全面了解项目的基本情况，对项目情况的了解做到心中有数。

）

一、工程概况

说明工程所在位置及地形地貌情况；

简要说明建筑物的建筑、结构特点，建筑面积、层数、总高度及内、外装饰标准等；

建筑地区的自然特征：

气温（最高、最低、平均气温）、年降雨量、最大降雨量、雨季时间、冬季时间、台风季节气候变动情况；

工程水文地质情况（含地下水位变动）；

工程所在地条件：

周边市政管网系统情况、交通情况、材料及运输情况、能源（水电）情况；

政治条件特征：

地方政府各种有关规定、标准、法规等；

工程特点和难点。

二、编制依据

编制该计划的参考的依据如下。

建筑指标如下：

类别

指标（㎡）

备注

规划总用地面积（㎡）

总建筑面积（㎡）

地上建筑面积（㎡）

其中

住宅建筑面积

商业

物业管理用房

物业经营用房

社区服务用房

消控室

开闭所

门卫

…

地下建筑面积（㎡）

其中

地下车库

地下自行车库、设备用房

其他

总户数（户）

规划人口（人）

容积率

绿地率

建筑密度

机动车停车数

其中:

地下车库

地面停车

非机动车停车面积

其中:

地下自行车库

地面停车

建筑物限高

三、开发节奏

分段建造计划表

根据项目实际情况，如需要分标段实施，或需要分期开发的均要说明，并在下列表中填写；

分标段

标段概况（标段范围、单体楼层数）

开工时间

售楼部开放时间

±完成（或首开）时间

结顶完成时间

分户验收完成时间

综合验收完成时间

交付使用

时间

一标段

二标段

…

样板房及销售部实施计划

根据项目公司实际情况，是否在工地现场建造或改造销售部和样板房，并且要说明情况：

建造位置，面积，周边情况，并填写下表。

售楼部、样板房设立在（***位置），具体时间如下表：

销售中心

建筑、结构完成时间

精装修完成时间

备注

（户型及面积）

销售部

样板房

资金需求计划

根据总承包招标结果，工程进度款依据双方认可的预算，按单位工程形象进度支付，竣工验收合格后，工程资料移交齐全，并同时移交所有的工程进户门钥匙及相关钥匙齐全后付至总工程款的85%。

，竣工结算审定后付到结算价的97％。

结算价的%作为工程保修金，具体支付进度款的形象节点如下表。

工程进度款支付计划表

次序

类型

第一次

第二次

第三次

第四次

第五次

…

+以上部分

支付时间

金额

地下室

支付时间

金额

按照以上付款计划以及工程成本估算费用，在工程施工过程中的资金需求计划详见

（附件三：

**工程款支付计划表）

四、场地组织

施工现场平面布置图中需要考虑的主要问题

（1）场地分期开发基本意向图；

（2）分期开发各期场地衔接利用的基本思路；

（3）临时道路布置以及交通组织；

（4）项目部、监理机构、施工单位的办公区和生活区布置；

（5）竖向垂直运输布置；

（6）施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区；

（7）临时水电接驳、临时变压器安排；

（8）出场车辆的清洗；

（9）土方场地内搬运与大型土方堆放场地；

（10）室外管线穿插、园林绿化施工与场地移交的运动变化；

（11）营销卖场意向图在现场平面布置的体现，详见售楼准备工程策划。

交通组织

根据现场实际情况，描述项目周边道路，河流，桥梁等情况，确定施工主要通道和销售参观通道，并确定实施时间，道路做法及宽度。

施工道路由施工单位负责日常养护及卫生。

销售参观通道交付使用后由现场管理服务公司负责日常养护及卫生。

施工场地道路交通系统，是现场施工生命线，它是保证施工物资的必要途径，布置现场临时交通系统时，应考虑以下因素：

（1）临时道路布置要考虑施工标段的划分，保证各标段施工交通组织的均好性，各标段封闭管理的可行性。

（2）临时道路的走向与场地内施工期间的排水系统要协调相配。

（3）临时道路布置要考虑室外主要管线（比如：

污水、雨水、热力等）施工的影响，室外主要管线施工期间，场地内的交通组织依然有序。

（4）临时道路布置尽可能与小区正式道路一致，临时道路的路基可以作为今后小区正式道路的路基。

施工水、电设置

施工用电

根据项目实际情况，估算施工用电峰值，设置相应容量的变压器并在现场平面布置图上标注位置。

根据电力接驳口，首先要确定将电源引入场地红线内的具体位置。

变压器位置和容量的确定，要考虑以下几个因素：

（1）不会妨碍现场施工：

比如：

影响交通、影响场地内构造物施工等，最好布置小区拟建学校操场、灌木绿化带等最后建造的场地上，确保小区正式用电系统可以启动前，变压器的位置不会影响现场施工组织管理。

（2）用电的平衡性：

变压器的位置离场地内主要的用电区距离要比较均衡，避免拉线过长电力损耗过大。

（3）变压器的容量要通过科学计算和经验判断来确定，容量偏大浪费开办费经济性差，容量不足影响现场施工施工，增装扩量一定会造成经济损失。

施工用水

根据项目实际情况，估算施工用水峰值，配置相应管径并在现场平面布置图上标注接入点位置。

确定给水接驳口，并将水源引到场地红线内，以供承建单位进场接驳。

场地内接驳点的位置，要考虑接驳的方便性、经济性、利用的延续性。

如果是毛地开发，市政给水离场地较远，可考虑施工临时用水与正式用水合二为一，将正式给水一次敷设到位，避免工程重复建设。

施工现场一般要设置蓄水池（兼做施工期临时消防水池），避免市政给水不足而影响现场施工。

蓄水池的位置可先在总平面上确定，等总包单位进场安排其建造，位置布置主要考虑用水方便性，蓄水池储量根据施工需要确定。

在一些缺水场地建设，为解决供水不足可能带来的负面影响，可打井取水，但水质要符合建筑施工用水标准。

高层建筑施工，可以利用地下室生活蓄水池作为临时施工蓄水池。

施工排水

根据项目实际情况，主要说明大门出入口的冲洗设施、施工废水、生活污水的排水方式及管网设置，同时，也可结合总包单位的场地总平面图上相关内容进行阐述。

确定市政污水排水接驳口，施工期间，临时生活区、办公区的生活污水排入市政污水系统。

如果现场无法具备此条件，一般要设置简易的污水处理系统，做到有组织的排放，避免污水横流恶化生活环境，污染当地水源。

临时设施安排

根据项目实际情况，简述建设单位（包括保安、监理、食堂）办公用房搭设位置及相应配备。

其余临时设施由总包单位自行安排。

（上述施工交通组织、施工用水用电布置详见附件一：

场地布置总平面图）

五、质量管理

质量目标

确保工程合格率达到100%，达到**市分户验收标准；同时，必须达到合同条款所要求的质量目标。

质量管理奖罚措施

质量目标奖罚措施

质量管理处罚措施

质量管理指导思想

依靠监理的力量控制质量及安全

监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，项目部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。

现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与项目部合拍。

现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外部环境。

优选队伍，杜绝多层转包

选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。

杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。

优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。

提高自身管理能力。

在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的整合。

强化过程监督

施工单位的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。

强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对施工单位严格质量控制。

重点监管工程施工单位的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注施工单位的成本控制，评价供方的表现。

沟通与支持

沟通活动：

与主要施工单位，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。

管理与技术支持：

监理、甲方需参加施工单位组织的各类交底工作。

分户验收――把握竣工验收最后防线

工程完工验收、分户竣工验收是最后防线，推行“一房一卡制”，严格验收，不放行任何不合格的产品，将从政府的抽样验收提高到100％的验收。

工程质量管理措施

图纸审查制度

施工图出图前，由设计中心组织，项目公司参加，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。

开工前，由项目公司组织，总承包单位、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。

对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查。

施工单位质量保证体系

总承包单位在开工前，根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制《施工组织总设计》，并上报项目工程部和监理公司。

项目工程部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包单位进行修改。

设备材料进场验收制度

根据集团公司发布的《材料/设备进场验收作业指引》要求，对关乎质量安全和外观材料需做进场验收记录，施工、监理、供应商、建设单位各方共检后形成《工程材料/设备进场验收单》；对于工程中甲供材料、甲指材料，招标过程中，项目成本部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。

样板引路制度

样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、铝合金门窗，都要由承包商先做样板（如样板间、工艺样板等），然后根据集团公司发布的《工程样板先行作业指引》对工程、材料、工法样板进行会签。

技术方案先行制度

总承包单位和各分包单位在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目工程部审批，审批通过后，才能进行施工。

未报施工方案的，一律不得施工。

项目中拟审批的施工方案包括：

a.施工组织设计

b.测量方案

c.夏季/冬季施工方案

d.桩基施工方案

e.基坑支护及土方开挖施工方案

f.地下防水施工方案

质量通病处理

针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出屋面楼梯间外墙墙面渗漏，以及防水设计不合理、空调洞倒泛水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由项目公司组织集团相关部门、设计院、监理公司、施工单位参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，尽可能实施样板先行，以样板交底更直观有效，以提高工程质量的保证措施。

日常质量管理

项目工程部协助监理公司，对施工单位的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。

每周监理例会，施工总承包单位负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包单位分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程中类似问题重复出现。

设计协调问题

对于在设计中（包括钢结构、铝合金门窗等二次设计；精装修、景观等专业设计）应注意的问题，项目工程部配合设计中心，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量，以及对工程变更设计和设计界限范围进行交底。

质量事故处理

对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理公司和项目中心认可后，进行处理。

对经处理的部位，应重新检查验收。

对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。

入住前的质量检查与维修

根据完工后内部检查的流程和方法，项目工程部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包单位进行维修，确保业主入住交接的顺利进行。

成品保护措施

对于投诉高的品部件，应有针对性的保护措施，如门窗、进户门、防水层、油漆涂料工程，相应的总分包单位应在进场前缴纳成品保护履约保证现金至监理公司，并制定相应的违约处罚措施。

六．进度管理

本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策

工程进度控制的特点、难点分析

工程进度控制的策略

工程进度控制计划管理系统

项目公司根据项目开发总控计划要求和工程特点，编制工程施工专项计划和对应的施工单位、甲供材料进场计划，合约部门根据施工单位、甲供材料进场计划编制施工单位和甲供材料招标计划，由招标计划就可以推出规划设计部门的施工图出图计划（设计专项计划）。

本项目工程进度控制计划管理系统，应该由项目公司牵头，组织营销、成本、设计、运营管理中心共同商量确定。

参考模板1：

项目开发总控计划模板

参考模板2：

前期专项计划模板

参考模板3：

设计专项计划模板

参考模板4：

施工专项计划模板

参考模板5：

工程项目和甲供材料招标计划模板（合约规划模板）

参考模板6：

工程成本控制目标模板。

项目公司根据相关模板编制：

**项目初步总控计划（详见附件二）；

**项目前期专项计划（详见附件四）；

**项目设计专项计划（详见附件五）；

**项目合约规划（详见附件六）；

**项目成本控制目标（详见附件七）。

工程进度控制计划的落实

工程进度合同化管理

（1）将甲方的工程进度要求，沉淀在合同中，招标时就告诉投标单位，要求投标单位采取相应措施。

要求投标单位完成的时间，紧前不紧后，基本上要比甲方内定时间要缩短，避免出现进度控制无回旋空间。

（2）奖惩措施：

在执行过程中应采用技术、经济、合同、组织措施加强工程进度管理，合同中应明确具体奖惩措施，并在执行过程中严格执行。

落实工程进度计划日常管理

（1）投标时，中标单位对甲方工程进度计划要求进行承诺。

（2）进场后，监理单位负责审核总包上报的《项目总进度计划》，甲方审定。

（3）总包根据《项目总进度计划》编制月度进度计划、周进度计划，监理单位利用周例会、进度协调会等形式进行协调管理，甲方监督。

（4）《监理月报》定期分析进度完成情况以及制订改进措施。

（5）甲方每月对进度情况进行自查和纠偏。

七、安全文明施工管理

安全文明施工目标

不发生重大安全事故。

一般事故发生率控制在千分之二以内。

项目现场的安全生产和文明施工要求达到**市“双标化”标准。

安全文明施工管理措施

根据集团公司发布的《安全文明施工标准化指引图集》，在招投标时明确招标标准，并在合同明确实施标准，并根据实施情况支付安全文明施工专项工程款。

在工程实施阶段，各责任单位做好以下工作：

总承包单位：

（1）按照已审核通过的安全文明施工标准进行标准化施工，并定期自检、整改，保持常态化；

（2）对所有进场工人进行安全文明施工交底，并组织对工人的安全教育、培训，形成相关记录。

监理单位负责：

（1）日常现场巡视，检查安全文明管理资料，并书面记录检查结果和事故隐患的整改情况；

（2）监督总承包单位对自身及分包单位的安全文明施工的管理工作；

（3）检查各作业面的安全文明施工状态，及时制止不安全文明操作行为；

（4）定期召开安全文明现场管理会议，对发现的问题及时协调配合处理；

（5）每月参与建设单位组织的施工单位负责人、监理单位总监、分包单位负责人专项安全文明施工现场检查，并对存在安全隐患和不规范等行为，书面通知承包单位限期整改，及时组织整改验收；

（6）将检查合格及整改后合格的结论汇总后报送项目工程部备案，以作为安全文明施工专项工程款支付依据。

项目工程部负责：

（1）每月集中组织监理单位、施工单位负责人、安全员进行安全文明专项检查。

（2）协调现场有关安全环保现场事宜；

（3）检查施工现场安全环保现场的状况，并跟踪落实整改情况。

根据《工程安全文明检查评分表》评定本项目安全文明施工情况，以便与集团公司季度安全文明施工检查相衔接。

八、采购与招标管理

工程招标范围及招标方式

具体按照《浙江**置业工程招标管理办法》和《工程总承包施工合同》相关条款执行。

.工程项目及甲供材料设备招标计划

按照《浙江**置业工程招标管理办法》执行（具体详见附件六：

项目合约规划）。

九、成本管理

项目成本控制目标

**项目总成本控制在**万元，成本指标详见成本控制目标（附件五：

**项目成本控制目标）。

项目成本控制措施

成本控制措施（可根据项目实际情况进行增减）：

（1）加强设计图纸的评审工作，尽量减少工程图纸变更，认真做好招标工作，选择合理低价单位，控制造价。

（2）甲方现场临设性发生费用，最好能在合同签订之前确定零星工程包干价。

明确总分包工程的交接面，以便控制重复发生的费用。

（3）加强现场变更、签证的管理。

加强审图力度和各专业间的协调，尽量避免设计问题或各专业接口问题引起的现场签证费用增加。

规范现场签证管理。

（4）加强材料、设备的信息收集，建立材料设备价格信息库，为招标和甲方采购、限价提供有力支持。

（5）加强预算审核、结算审核质量的控制：

a.加强对咨询公司的监督管理，通过一定的奖罚措施及找两家咨询公司进行预算编制的办法，建立约束机制，以保证咨询服务工作质量，达到控制建安成本的目的。

b.派人参与对量过程，建立对量过程记录，特别是钢筋对量，要全过程参与。

c.在总包合同中约定施工单位编制预算、配合对量的约束办法，保证对量工作的正常进行。

d.施工过程中，建立成本动态台帐，及时反应实际的成本，并及时进行差异分析、改进，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。

十、项目管理人员配备计划

工程管理人员根据现场分标段建设时间及岗位职责，控制人均管理面积在3-5万平方米，按建筑面积5万平方米设土建工程师一名，10万平方米设安装工程师一名，景观、精装修工程师另行安排，其他专业线人员根据相关制度配置。

根据项目开发进度要求，具体各专业线人员配备计划如下：

管理人员配备一览表

年度

总经理室

财务部

成本部

工程部

行政部

前期部

营销策划部

合计

十一、附件

附件一：

**项目场地总平面图

附件二：

**项目初步总控计划

附件三：

**项目工程款支付计划表

附件四：

**项目前期专项计划

附件五：

**项目设计专项计划

附件六：

**项目合约规划

附件七：

**项目成本控制目标