建业住宅集团项目可行性论证报告.docx
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建业住宅集团项目可行性论证报告
建业住宅集团项目投资可行性研究
报告
（规范文本）
一、位置示意图：
一、
1、自然特性
TG2007-01号宗地位于南阳市建设东路与明山路交叉口，地形为“凸”字状，土地面积为53435.6平方米（折合80亩），东至南阳市第二化工厂，西至明山路，南至天冠集团，北至建设东路。
目前宗地尚有一氯碱化工厂暂未拆迁，仍在运营生产。
地形平整，水文地质条件良好，预计2008年2月15日前交付使用。
TG2007-02号宗地位于南阳市建设东路北侧，与01号宗地隔路相望，地形为正方形，土地面积7967.4平方米（折合12亩），东至一区间路，西至农贸市场，南至建设东路，北至南阳市石油公司石化厂。
目前宗地尚有一加油站和一化工服务公司暂未拆迁，预计2007年4月15日前交付使用。
TG2007-01号和TG2007-02号宗地整体出让。
2、项目宗地产权历史变迁及现状资料
01号宗地和02号宗地均系南阳市新旺氯碱厂的厂区用地，由于该厂污染严重，且位于市区人口密集地，故多年前就被列为市重点拆迁单位，目前，新厂区已经初步确定，由于拆迁费用及建立新厂区花费数额较大，而该厂又缺乏资金，所以，经南阳市人民政府批准，南阳市土地局决定以挂牌方式出让这两块宗地，用出让土地获取的资金用于新旺氯碱厂的拆迁。
3、交通通条件
01号和02号宗地临近建设路、独山大道和明山路，建设路属于南阳市区重要的交通道路，宽30米，商业氛围浓厚，它西至车站路，东至滨河路，真可谓西通交通咽喉，东达白河胜地。
独山大道属于市重点形象道路，南至滨河路，北至312国道，宽90米。
明山路是南阳市新修的一条道路，宽25米。
距风景秀丽的白河游览区仅1000米距离，距市中心1500米之遥。
4、环境条件
由于项目宗地附近有酒精厂，时常散发酒糟味，空气受到污染，另外，驶往酒精厂的拉料车和煤车经常挤涌在建设路，产生一定的噪声污染。
在01号宗地西南角是一块规划中的城市公共绿地，向东1000米处是风景宜人的白河湿地公园，视野开阔，空气清新。
5、项目所处城市区位优劣势，公共配套与生活服务设施完备情况
宗地所处区域为未来的政治、经济、文化和商业中心区域，具有较大发展潜力，项目周边有宛城区法院、宛城区检察院、南阳市地税局、南阳市一中、金东苑超市、联通营业大厅、建设银行、白云宾馆、大河人家酒店、商业银行、明珠鞋城、服装城等生活配套设施。
6、城市规划方面的因素
（1）规划设计条件
两块出让宗地的土地性质均为城镇混合住宅用地，规划控制标准分别为：
TG2007-01号宗地：
建筑密度：
不大于18%；容积率：
不大于2.7；绿地率：
不小于35%；④建筑高度：
高层建筑控制为20层；⑤商业用地面积面积为18000平方米。
TG2007-02号宗地：
建筑密度：
不大于18%；容积率：
不大于2.7；绿地率：
不小于35%；④建筑高度：
高层控制为16层；⑤商业建筑面积占总建筑面积的20%。
（2）地块周边现状与规划
01号宗地东侧为已停产多年的市第二化工厂，目前建筑物大部分用于租赁，南侧为天冠集团的土地用地，用途尚不详；02号宗地西侧为一待拆迁的家具广场，规划为一大型农贸市场，东侧为居民区，建筑物较为陈旧。
7、市政基础设施条件
污水、雨水、自来水、道路、电力、电话、有线电视、天然气、集中供暖等基础设施建设使用状况良好，均邻地块附近，管径及容量尚在调查中。
8、土地获取成本
（1）TG2007-01号和TG2007-02号宗地整体挂牌出让，竞买保证金为2000万元人民币、竞买起始价为15250万元人民币、每次竞买的增价幅度未作规定，土地成交价款包括拆迁补偿费和土地出让相关税费。
（2）其他方式获取的土地须依实际情况估算土地获取成本；
（3）土地实际交易价格的付款时间与付款方式。
出让宗地因拆迁所至，交地期限为一年，受让人可分期支付成交价款：
第一期在2007年4月15日钱付款达成交价款的60%，TG2007-02号宗地交付使用；第二期在2007年8月15前付款达成交价款的80%；第三期在2008年2月15前全部付清成交价款，TG2007-01号宗地交付使用。
宗地综合素质评价。
二、土地权属状况
1、土地权属状况；
2、当前土地所有者的背景、合作态度及合作开发条件。
TG2007-01号和TG2007-02号宗地已由南阳市人民政府收回挂牌出让，这两块宗地当前的所有者为南阳市新旺氯碱有限公司，由于该厂污染严重，且发展规模受地块所致约，故被市政府列为重点拆迁单位，通过初步与新旺公司接触觉察，上层领导的合作态度非常诚恳，若对员工拖欠的工资及“三金”能够及时兑付，职工们也表示赞成合作。
这两块宗地已经发布拍卖公告，合作开发条件为：
成交价款包括拆迁补偿费和土地出让相关税费。
三、拿地方式及法律事务评估
1、拿地方式主要土地出让.
2、法律事务评估内容包括：
两宗土地的拿地方式为挂牌出让，符合现行法律法规，土地原所有者存在的最大隐患是拆迁是否顺利，能否按期交地，其次为是否有能力安抚职工不满情绪。
四、市场状况
（一）城市基本情况
1、城市社会经济发展状况
主要包括：
国内生产总值、国民收入的发展状况，能源和资源状况，城市环境状况，城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分，社会固定资产投资状况，金融、证券市场情况，商业零售与贸易状况，居民消费结构，居民储蓄和信贷情况，社会文化教育状况等。
南阳古称宛，位于河南省西南部，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉江，为三面环山、南部开口的盆地，因地处伏牛山以南、汉水以北而得名。
现辖1市、2区、10县，总人口1069万，总面积2.66万平方公里，在河南省18个省辖市中人口最多、面积最大。
南阳是一个文化大市，历史文化悠久，是全国64个历史文化名城之一。
南阳是全省最大的北方水域，具有明显的过渡性气候特征，年均降雨量800～1000毫米。
南阳是我国矿产品最为密集的地区之一，也是全省最大的生态旅游大市。
南阳是全省的农业大市之一，农业基础较好，素有“中州粮仓”之称。
正常年景，南阳粮食总产约占河南省11%、全国1%；棉花产量占河南省20%、全国3%；油料产量占河南省13%、全国3%；肉类产量占河南省10%、全国1%以上。
有6个县市区是国家商品粮、棉基地，3个县区为国家优质棉基地。
南阳黄牛居全国五大优良品系之首。
南阳是全省的工业大市，工业经济总量位居全省第二，拥有各种经济类型工业企业13万多家，其中国有及年销售收入500万元以上工业企业900多家，大中型企业近百家，酒精、石油、胶片、中西药、纺织品、防爆电机、卷烟、水泥、汽车配件等工业产品在全省乃至全国占有重要位置，“娃哈哈”、金星啤酒、APP、德力西等外地大企业纷纷落户南阳市。
南阳基础建设日新月异，境内焦枝复线铁路纵贯南北，已经建成开通的宁西铁路横穿我市7个县区，南水北调中线工程已经开工，许平南高速公路已经建成、南邓、南坪等几条高速公路正在建设中，南阳飞机场为全省三大民用机场之一。
国家级两条通讯光缆干线在南阳交汇。
南阳电力充足，鸭河口火电厂和蒲山电厂装机容量分别为2×35万千瓦、2×12.5万千瓦。
南阳城市建设步伐加快，供水、供电、道路建设及园林绿化等城市基础设施建设发展迅猛，城市服务功能大大增强，先后被命名为“全国造林绿化十佳城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“省级园林城市”和“国家园林城市”。
南阳经济总量在全省居靠前位次，国民经济蓬勃发展，2005年全市国内生产总值完成892亿元，增长15．6％，人均GDP突破1000美元，城镇居民人均可支配收入7831元，增长13．2％；财政总收入由50亿元；农民人均纯收入2495元，增幅达17．6％，全市综合经济实力和整体竞争能力逐年增强，县市综合经济实力在全省的位次有所提高。
2、城市发展总体规划及项目所在区域城市功能、区域建设发展规划。
（1）2007年南阳市经济社会发展主要预期目标
全市生产总值增长14％以上，一般预算收入按可比口径增长14％，全社会固定资产投资增长19％以上，城镇居民人均可支配收入增长9％，农民人均纯收入增长7％，人口自然增长率控制在6．5‰以下，城镇登记失业率控制在4％以内。
（2）城市化发展预期目标
南阳中心城市规模2010年预期达到100万人、120平方公里；2020年，达到200万人，230平方公里；远景发展规模人口达到300万人，面积达到380平方公里，同时构建核心城市群，相应发展周边卫星城。
中心城区则采取“带状＋板块”的组团式发展模式，即以白河两岸为城市发展核心区，向两翼纵深发展，形成商贸居住、行政文化、工业物流、科技教育等8大功能区。
（3）2006年度城市发展重点和方向
做大做强中心城市，实施“一体两翼”发展战略。
以中心城区为主体，积极申报、创建油田官庄区和电力基地鸭河区，加快发展壮大中心城市，增强其对全市的辐射带动能力。
加快城市建设，实行区块突破。
加快工业园区、物流园区、大学园区、独山风景旅游区建设进度，启动行政新区建设。
延伸干线道路，完善路网结构。
重点抓好迎宾大道、张衡路东延、北京路南延、岭南高速连线、312国道城区段和白河大桥改造等路桥工程。
加快南阳府衙等区域改造步伐，抓好“城中村”改造试点。
建成白河第一橡胶坝，启动梅溪河综合整治工程。
继续实施绿洁畅亮美工程，切实搞好主次干道、社区庭院绿化和背街小巷硬化。
项目所在区域城市功能为：
未来的南阳市行政、经济、文化中心。
区域建设发展规划：
商业居住集中地。
3、政治环境评估
政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规、社会稳定程度等。
一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。
_
南阳市政府在2007年初组建了新的领导集体，以黄兴维为首的领导班子思想观念开放创新，办事效率高，政策法规健全，社会团结和谐，稳定程度良好，给南阳市的房地产开发创造了良好的政治环境。
（二）房地产市场状况
1、房地产市场总体发展概况
（1）一级市场土地出让情况，包括政府土地储备情况，土地出让数量及其规划用途，土地价格，土地出让金收缴情况；
南阳本地房地产土地一级市场发展较为缓慢，市国土资源局局长在2005年度全市国土资源工作会议上的讲话中提到：
“……2005年，全市共出让土地208宗，1768亩，向市财政上缴土地纯收益1.95亿元，创历史最好水平……”。
实际上05年度出让的土地中用于房地产开发的仅有220亩左右，挂牌出让宗地仅为4块，占出让土地总额的12.40%，这些土地的挂牌价格总额为1.21亿元。
而“……05年度南阳房地产共有102个住宅建设项目，施工面积达153.28万平方米……”，由此可以看出南阳土地一级市场在本地房地产开发中所占的比重是较轻的，这也为我公司的下一步发展设置了一定的障碍。
（2）全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；
2005年，南阳市共完成102个住宅建设项目，施工面积153.28万平方米，总投资15.57亿元，同期分别增长35.77%和35%；其中中心城区建设5个经济适用住房小区，投资2个亿，完成施工面积30.2万平方米，向社会提供经济适用住房2180套，为年度目标的117%。
05年全年办理房屋产权登记发证3.1万户，面积710万平方米；房地产抵押登记7560起，面积199.7万平方米，借款发生额10.36亿元，房产交易1.6万起，交易额15.2亿元，面积178万平方米；为各级财政代征契税等4300万元，同比增长60%；房屋租赁备案10449件，面积54.3万平方米。
据相关调查资料显示，2005年南阳市城镇居民人均可支配收入达到7831元，人均消费支出达到5283．1元，其中人均购建房支出达到1071．5元，比2000年增长了19．89倍。
目前，南阳市城镇居民人均住房面积达到28．7平方米，比5年前增加了8．75平方米，超过60％的城镇居民家庭住上配套设施齐备的单元式住房，超过10％的城镇居民家庭拥有两套以上住房。
在南阳市政府明确的“十一五”规划中，在此期间城镇化率每年要提高1.5个百分点以上，力争到2010年城镇化率达到38%以上，全市城镇人口达到400万左右，其中中心城区人口达到100万人。
这将给房地产业的发展注入新的活力，为住宅建设和房地产市场发展提供了更加广阔的空间，也给房地产企业带来无限希望。
（3）全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；
03～05年度，南阳整体房价多层产品从900～1000元/㎡升值目前的1500～1800元/㎡，而高层住宅伴随着市场的逐步放量，其市场处于前期的启动阶段，目前市场放量较慢，均价大约在2300～2400元左右，但其所处的地理位置都是绝佳的，周边配套齐全，基本都位于城市核心部位，因此其均价水平不具有普遍的意义。
目前城市开发的热点区域为2个，其一为旧城改造项目，目前有建设路南阳油厂项目、原冷冻厂项目，光武路武警支队项目（太阳城商业项目）、原农机公司项目以及广苑房地产开发的原车队项目（帝苑锦城项目，已经公开认购），人民路府衙改造项目（鸿德购物公园商业项目）。
此类项目所处的位置周边配套都极为成熟，并且均处于南阳的中心城区内，但由于涉及拆迁，目前的进展较为缓慢，且项目体量较小。
均价多层维持在1600～1800元/㎡左右，高层市场由于项目尚未推出故目前尚无放量，其二为独山大道沿线区域。
作为城市发展的方向，本区域聚集了大量的楼盘，由于所处位置的优势，所有楼盘销售均保持了旺盛的势头，为未来楼市发展的热点。
主要项目有三川房地产开发公司的盛唐商务苑，有所为房地产开发公司的凤凰城，万家园房地产公司的华鑫苑，南阳市育龙苑等。
此区域代表了南阳房地产业发展的方向和水平。
均价一般多层在1700元/㎡左右，高层在2400～3200元/㎡左右（高层由于处于市场的培育和引导期，因此处于有价无市的状态，销售缓慢）。
（4）全市主要发展商开发销售情况，包括土地储备、开发量、竣工量、销售面积、价格及销售金额、市场信誉等。
开发商名称
南阳市三川房地产开发有限公司
土地储备面积
3块土地，约270亩
开发量
大约230亩，总建筑面积20万平方米
竣工量
约10万平方米
销售面积
约15万平方米
价格
三川花园均价1300元/平米，盛唐苑3200元/平米
销售金额
合计约3个亿
市场信誉
一般
开发商名称
南阳市鸿德房地产开发有限公司
土地储备面积
约150亩
开发量
大约32万平米
竣工量
约25万平方米
销售面积
约30万平方米
价格
鸿德购物公园均价8500元/平米，鸿德花园多层住宅均价1600元/平米，商业7000元/平米
销售金额
约12亿
市场信誉
良好
开发商名称
南阳市三杰房地产开发有限公司
土地储备面积
约250亩
开发量
大约30万平米
竣工量
约25万平方米
销售面积
约30万平方米
价格
家和万世均价2100元/平米，家和春天均价2600元/平米，
销售金额
约4.5亿
市场信誉
良好
（5）三级市场（二手房市场）交易情况；
据南阳市房管局提供的信息表明，我市三级市场（二手房）交易呈现供销两旺的良好局面。
（6）当地房地产业相关政策法规。
目前南阳市房管局对于预售证的发放原则上要求房地产公司所开发的产品必须达到封顶尚可进行，因此对于我公司的回款会造成较大的影响。
南阳市近几年房地产开发活跃，竞争楼盘日益增多，以盛唐商务苑、书香水岸、育龙苑、帝苑锦城、鸿德购物、裕华商贸城等为代表的精品楼盘已消耗了部分客源，经调查，在意向地块附近有几个竞争楼盘，分别为：
书香水岸、育龙苑、华鑫苑、盛唐商务苑、明伦.商务苑，现将部分代表竞争楼盘的市场调查列示如下，以供参考。
项目名称
书香水岸
项目位置
滨河路与建设路交叉口
开发商
金居地与金广苑联合开发
销售代理商
深圳同致行
广告运营商
深圳百威广告
总规及户型设计单位
河南徐辉建筑工程设计事务所
景观设计单位
无
占地面积
96亩
建筑形态
高层
建筑结构
框架
总建筑面积
160000平方米
容积率
2.76
建筑密度
23.45%
建筑风格
现代风格
绿化率
35%
户型
一室一厅、两室两厅、三室两厅、四室两厅
面积区间
36——170
均价
2900元/平米
付款方式
一次性与按揭
开工时间和交工时间
2006年7月1日开工，2008年2月交工
客户群体
以行政单位高收入人群为主，其次为私营业主
购买目的
已投资和自住为住
销售形势
良好
项目优势分析
本项目是位置处于南阳市重点高中一高，临近南阳美丽的白河。
是一个纯住宅的高档人文社区。
交通便利，四通八达。
附近有南阳市金都宾馆、南阳市山水大酒店、南阳市皇朝大酒店。
项目劣势分析
本项目位置离市中心较远，配套设施不完善，附近没有医院、超市给住户带来许多不便。
周边还没有形成一定的住宅规模
营销节点
2006年7月1日公开认筹。
12月2日开盘，开始选房。
楼盘代表性宣传语
百年书香宅以人传；鼎峰之颠期会高人；品位淡定儒雅。
项目综合分析
该项目位于风景秀丽的白河边，且与南阳市最知名的一中隔路相望，交通便利，风光宜人，自推出以来，就被南阳市诸多成功人士推崇，户型设计合理先进，小区环境优美，尽管价格不菲，但销售状况良好。
项目名称
盛唐商务苑
项目位置
滨河路与独山大道交叉口东北角
开发商
南阳市三川房地产开发有限公司
销售代理商
深圳同策行物业顾问有限公司
广告运营商
深圳厚天下广告有限公司
总规及户型设计单位
重庆设计院
景观设计单位
深圳易创景观设计事务所
占地面积
256亩
建筑形态
商住混合
建筑结构
全部为框架结构
总建筑面积
359820平米
容积率
2.11
建筑密度
23.51％
建筑风格
典雅现代主义风格
绿化率
39.5％
户型
四室两厅、三室两厅、两室两厅、一室一厅、复式
面积区间
49平米、72平米、94平米、108平米、125平米、138平米、146平米、164平米、172平米、290平米
楼层价格
该小区实行一房一价，价格繁多，以下是代表楼栋的价格。
八层楼栋价格：
一层：
2800元（每上升一个楼层大约再加100元）
八层：
3500元左右
十六层楼栋价格：
一层：
2600元（每上升一个楼层大约再加100元）
十六层：
4000元左右
十九层楼栋价格：
一层：
2450元（每上升一个楼层大约再加100元）
十九层：
4400元左右
复式楼价格：
5100元——5700元/平米
付款方式
按揭贷款、一次付清
开工和交工时间
2005年7月开工，2007年5月交工。
客户群体
南阳市的高端客户及少部分的县市高端客户
购买目的
用于居住者居多，其次是投资。
销售形势
一般
项目优势分析
1、紧邻白河，风景秀丽，位置非常优越。
2、属于政府重点规划区域，前景广阔。
3、占地面积大，景观恢弘多样，配套设施全。
4、户型多样，面积齐全。
5、项目同时开工，同时交工，避免了居住的干扰。
6、开发商对于小区环境投入大，增加了项目的含金量，并投巨资修建滨河路一带大型园林景观，既美化了白河游览区的亮点，又实现了社会效益和经济效益的双赢。
7、物业管理已经提前介入，提高了开发商的信誉度，增强了购买者的信心。
8、卧龙大桥属于政府重点拆建项目，投资8000万元，预计本年度开始兴建，交通条件更加便利，增值空间加大。
9、社区配套设施齐全，24小时热水、冷暖中央空调、五星级酒店、主题购物中心、大型超市、商务会所、健身中心等，开创了“社区时代”的先河。
项目劣势分析
1、价格偏高。
2、施工周期长。
3、商业位于小区内，且与住宅混合，私密性不强，缺乏居住舒适性。
3、总规与户型设计单一落后。
4、销售由外地策划公司代理，难免发生承诺不兑现，遗留问题大。
5、建筑公司只有黄台岗建安公司一家，不具备承揽该项目的实力和资质，违反<<招投标法》。
6、附近曾经是火葬场和老坟场，不吉利。
7、缺乏开发大型楼盘的成功经验。
8、销售滞后，资金回笼慢，工程施工一直依靠银行支持。
9、按揭贷款首付最低40%，最多贷10年，条件苛刻，制约了正常的销售。
10.面积与总价没有进行科学合理的控制，造成客源过分高端，局限了购买群体。
营销节点
2005年8月内部认购
2006.5.13开盘。
楼盘代表性宣传语
1、人居精华，无出其右。
2、三川地产，荣御制品。
3、白河畔.全景观园林首府。
4、白河畔珍稀席位，水岸生活极致展现。
项目综合分析
该项目位置得天独厚，但是由于总规和户型设计较为落后，再加上价格制定不够科学合理，造成销售一直没有大的起色，按揭贷款首付比例过高，造成回款艰难，该项目的一些不可更改的弊端必将造成销售周期过长，影响整个项目的正常运营，但是，成为现房后，该项目可能会出现旺销的局面。
项目名称
育龙苑
开发商
南阳市长安房地产开发有限公司
营销代理商
专注营销策略整合机构
总规设计单位
上海同济规划设计院
景观设计单位
无
占地面积
120亩
建筑形态
高层住宅
建筑结构
框架
建筑风格
现代建筑风格
绿化率
35％
户型
三室两厅、四室两厅、复式
面积区间
120—260平方米
楼层价格
未定
付款方式
一次付清、银行按揭
开工和交工时间
2006年8月开工，预计2008年10月交工
客户群体
南阳市检察院及法院职工、部分私营业主
购买目的
居住、投资
销售形势
一般
项目优势分析
1、紧邻独山大道，前景广阔，2、交通方便，环境幽雅。
项目劣势分析
1、周边配套不完善2、开发商没有成功开发经验，购买风险大。
项目综合分析
该社区主要客户源为市检察院职工团购，全部为高层住宅，位置优越，价格暂未公开，预计在2500元左右/平米，该小区目前还没有对外大肆做宣传报道，仅限于内部登记，如果将来定价合理，销售形势应该不错。
（三）客户需求调研
1、各阶层居住现状分析
以私营业主为主的消费群体，收入水平偏高，对于房产需求的各项指标也随之增高，比如：
绿化率、建筑品质、配套设施、性价比等方面他们都希望开发商能够考虑得更周到。
他们对于高层住宅的认识也慢慢提高，并表示会考虑购买，对于商业的投资，他们更偏重于地理位置和价格的选择。
以上班为主的工薪族，收入水平偏低，对于房产的需求更加理性谨慎，他们对于品质方面的要求不太苛刻，只对价格敏感，对于商业的购买不感兴趣。
2、目标客户群体构成分析
目标客户群体以私营业主和高收入的单位领导为主，他们具有一定的家庭积蓄，对于居住条件的要求日益提高，并头脑活跃，投资意识较强，对于创新的产品均持认可态度，并乐意投资购买。
3、目标客户群对商品住宅的需求分析
目标客户群年龄主要集中在40-55岁之间，他们收入稳定，以做生意为主，具有可观的资金积累，家庭以3-5口为主，这部分人群居住现状良好，住房消费倾向于高档住宅和位置优越的商业房，购买动机主要是自用，其次是投资，他们大部分会考虑按揭贷款，仅有少数考虑一次交清。
4、目标消费群体消费心态及消费行为研究
对于住宅，他们购买的心态主要侧重于位置和项目的品质，如果觉得产品很好，即便目前住的条件很好，他们也会购买用于投资。
对于商业，他们主要考虑到繁华地段购买，价高一些也觉得物有所值。
五、产品研究构思与初步规划设计要点
1、项目宗地SWOT分析，包括：
（1）公司及项目自身优势；
（2）公司及项目自身劣势；
（3）外部机会；
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