成都市城市商业商务研究.docx
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成都市城市商业商务研究
成都市城市商业、商务环境研究
一、城市概览
成都自古为西南重镇，三国时为蜀汉国都，五代十国时为前蜀、后蜀都城，文化遗存丰富，1982年被国务院公布为国家历史文化名城。
成都有2300多年建城史。
秦汉以来，成都就以农业、手工业兴盛和文化发达著称，历代都是中国西南地区的政治、经济、文化中心和长江流域的重要城市。
成都位于中国西南，地处成都平原腹心地带，成都是我国西南开发最早的地区，是全国24座历史文化名城之一。
总面积1.239万平方公里，其中中心城区面积为283.86平方公里。
二、城市宏观经济环境
（一）、国民生产总值
历年GDP及其增长率
年份
GDP（亿元）
GDP增长率（%）
人均GDP（元）
人均GDP增长率（%）
2005
2371
13.5
20016
2006
2750
13.8
2007
3324.4
15.3
26527
13.7
（二）、三产情况
1、历年GDP中三产总值
产业
2005
2006
2007
第一产业
182.3
193.4
235.5
第二产业
1007.7
1213
1504
第三产业
1181.0
1343.6
1584.9
2、历年三产比例
产业
2005
2006
2007
第一产业
7.7
7.0
7.1
第二产业
42.5
44.1
45.2
第三产业
49.8
48.9
47.7
经济稳步增长，结构进一步优化
（三）、建筑业与房地产业
年份
房地产投资额（亿元）
增长率（%）
施工面积（万㎡）
竣工面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
销售额（亿元）
2005
450.54
54.6
3328.19
647.84
1213.6
395.2
2006
619.2
37.4
4827
1067.2
1532.9
550.6
2007
909.9
47
6570.3
1061.9
2243.3
957.1
年份
住宅销售面积（万㎡）
住宅销售面积增长率（%）
住宅销售金额（亿元）
住宅销售金额增长率（%）
住宅销售均价（元/㎡）
2005
1089.64
21.44
310.94
81.59
2854
2006
1427
31
490.4
57.72
3437
2007
2101.7
47.28
880.6
79.57
4190
（四）、社会消费品零售总额
年份
社会消费品零售总额
社会消费品零售总额增长率（%）
2005
999.2
14.2
2006
1155.3
14.9
2007
1357.2
17.5
（五）、旅游业
年份
旅游总收入（亿元）
旅游总收入增长率（%）
接待人数（万人）
接待人数增长率（%）
2005
286.9
25.7
3669.6
12.7
2006
340.1
18.54
4061.7
10.69
2007
415.68
22.22
4332.2
6.66
（六）、人口情况
年份
常住人口（万人）
市区人口
增长率（%）
2005
1082.03
482.07
2.11
2006
1103.4
497.15
1.97
2007
1112.3
502.71
0.81
（七）、人均消费与收入
年份
人均可支配收入（元）
人均可支配收入增长率（%）
城市居民消费性支出（元）
城市居民消费性支出增长率（%）
2005
11359
9.3
9642
7.2
2006
12789
12.59
10302
6.84
2007
14849
13.87
11703
13.6
人均可支配收入的不断增长将有力地支持社会消费品零售总额的快速稳定增长。
居民消费增长加快已初露端倪，消费品市场形势的向好也开始显现消费增长回升势头，说明市场可挖掘的消费潜力在加大。
三、城市发展规划《成都市城市总体规划2002－2020》
（一）、规划编制的基本思路
（二）、规划范围
1、市域
为本次城市总体规划的规划范围，面积12390平方公里。
由于行政区划和规划方针的变动，分为市区和市区外市县两个层次，原近郊区县划入市区以内，现称为中心城周边区县，原远郊区县现称为市区外市县。
2、城市规划区
城市规划区为未来市区，包括中心城五城区、高新区和六个周边区县的行政区划范围，总面积为3681平方公里。
3、主城区
规划城市建成区范围。
以成都四环路为界，分为中心城区和新都——青白江、龙泉、华阳、双流（东升）、温江、郫县等六个周边组团。
其范围根据以下行政单元范围界定。
4、中心城区
成都四环路以内（含道路外侧500米绿化带）的用地范围，面积597平方公里。
（三）、城市性质定位
四川省省会，中国西部重要中心城市之一，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家历史文化名城和旅游中心城市。
（四）、城市发展目标
全面建设小康社会，实现工业新跨越，增创服务业新优势，开拓现代农业新局面，加快城市化进程，增强城市综合竞争力，努力建设成中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市，成为国家实施西部大开发的主要战略基地，西部竞争力最强的都市区。
围绕成都发展总目标，突出城市特色，逐步将成都建设成为新兴产业城市、中心枢纽城市、花园宜居城市、魅力文化城市、山水生态城市和旅游中心城市。
（五）、城镇地区规划
1、空间结构规划
形成“一心多极，一轴一群”的城镇空间格局。
“一心”指主城区；“多极”指规划区外的四市和四县。
“一轴”指由主城区沿成雅高速公路和成绵高速公路向南北伸展并连接新津、蒲江以及市域以外的广汉、德阳、乐山等而形成的南北向城市发展轴。
“一群”指依托成温邛快速路和成雅高速公路，由崇州、邛崃、新津、大邑、蒲江，以及为数众多中小城镇组成的联系紧密、分工合理、功能一体化的城镇群。
2、等级规模结构规划
规划特大城市1个，为成都市主城区；中等城市4个，包括都江堰、崇州、邛崃和彭州；小城市4个，包括新津、大邑、蒲江和金堂；重点小城镇36个；以及多个大型聚居点（一般镇）。
（六）、主城规划
1、主城区建设用地发展方向
近中期空间拓展以向东、向南方向为主，远期和远景以向南、北方向为主。
2、主城区空间布局形态
逐步改善“环状+放射型”布局形态，突出双轴线发展定位，形成南北展开的带状布局形态，南北轴线重点发展，东西轴线辅助发展。
（1）、南北发展轴：
北翼发展轴主要由宝成铁路、川陕公路、成绵高速公路、蜀龙大道等组成，沿交通通道向新都、青白江、金堂、广汉方向发展。
南翼发展轴主要由成昆铁路、成乐高速公路、川藏公路、大件路、人民路南延长线、新成仁公路等组成，沿交通通道向华阳、双流、新津方向推进。
（2）、东西发展轴：
由成灌高速公路、成灌公路、蜀都大道、成渝公路、成龙公路、成渝高速公路等组成，西部以郫筒、柳城为界，从中心城西侧适度向西分进；东部沿龙泉山向南北展开。
3、主城区空间布局结构
构建“一主两次多核”的多中心城市空间结构。
一主：
以城市中心区为核心地位，构建南北、东西两条十字交叉轴线，集中布置城市公共设施，形成新的城市中心区。
两次：
位于主城区南、北两个发展方向的华阳、双流、新都——青白江组团作为城市的主要发展区域，构建华阳和新都两个综合性次中心区。
该区域是成都对外经济联系的主要方向，将是重要的制造业聚集区，并承担区域物流、专业服务、交通枢纽和居住等职能。
近中期重点建设华阳次中心区，远期重点建设新都次中心区。
多核：
除华阳、新都——青白江以外的其他周边组团将成为重要的城市功能增长核，起到不同职能的分中心作用。
4、主城区空间发展策略
构建两轴、西控分进、南北展开、重心东移，中心疏散。
突出主城区整体发展效益，按各组团不同功能、不同建设开发模式，实施长期规划引导，采用非均衡建设管理手段，远期逐步形成南北带状组团式布局结构。
（七）、交通规划
1、主城区对外交通规划
加快成都北编组站及连接线的建设。
在成龙公路南侧建设成渝高速铁路，并预留宝成、达成、成昆高速铁路通道。
将成都南站建设成为成渝、成昆、宝成、达成高速铁路客运站和轨道公共交通枢纽。
在龙泉组团大面镇预留第三客运站选址。
完善 “环形+放射”区域高速公路网络架构。
建成成绵、成渝、成雅等10条高速公路。
规划13个公路客运主枢纽站场和11个货运主枢纽站场。
搬迁凤凰山、太平寺机场，中远期搬迁黄田坝机场。
搬迁后的用地发展居住、公建和城市绿地功能。
2、主城区道路交通规划
加强中心城区与周边组团的联系；整合交通与土地利用模式的协调；采用非均衡路网布局形式；强化道路网系统建设；优先发展公共交通系统；合理发展步行交通与自行车交通；加大停车场建设力度。
规划主城区快速路形成“三环、十一放射加半环”的结构；形成主干路159条；预留轨道交通发展用地；完善各类交通设施。
四、城市商业发展
（一）、城市商业发展历史
成都商业地产正在经历着一场蓄势和重大调整：
外资纷纷加速进入，大举进军商务地产领域；零散的社区商铺越来越多地被集中式商业替代；缺乏规划定位的商业招商举步维艰。
“现在中心商业区的商业物业在减少，并逐渐达到饱和，城市商业由城市中心区域向二环路周边及其以外扩散，是城市发展和城市商业发展的一个大趋势。
”
（二）、城市商业发展现状
1、成都市中心城商商业网点现关图：
（1）、大型超市、购物中心、仓储商场分布图
（2）大型百货、专业店分布图
（3）成都市主要专业街分布图
（4）成都市大型批发市场分布图
（三）、未来商业网点规划
五、城市商圈研究
（一）、城市商圈现状
成都市商圈调查分析成都的三大传统商圈（春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈）一直主导着成都的商业格局。
2003年，大型商业地产项目不断涌现，使成都的商圈呈现出向二、三环外扩张的趋势，虽然成都核心商圈的魅力依旧，但是其内部已呈三足鼎立之势。
（二）、现有商圈位置图
（三）、现有商圈概述
三大核心商圈
即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈
名称
春熙路商圈
盐市口商圈
骡马市商圈
范围
属于锦江区,以春熙路步行街为核心,北至总府路,南达上东大街,西靠北新街,东接红星路三段
以盐市口为核心，北至人民东路、南达新光华街、西靠人民南路一段、东临青石桥街、青年路，围合成的多边形区域
属于青羊区，以骡马市为核心，人民中路2段为轴的区域
主要品牌
大型商业、百货：
王府井、太平洋、伊藤洋华堂、西欧、伊势丹百货、百盛、第一城等大型商业。
百货：
成都百货、人民商场、北京华联、新世界百货、大业百货、百盛百货大型商业：
好又多、太平洋影城、摩尔时尚商业等/
购物中心：
熊猫国际商城、铂金城大型商业：
永乐电器、家乐福等百货：
太平洋百货、百盛
主要消费群
70-90%为成都当地人，另为约10-30%左右的外地人。
16-50岁之间的消费者，其中16-40左右的占大多数。
16-40岁之间的本地人，其中25-40左右的占大多数，部份外地人，客源构成较春熙路商圈复杂
主要为20-40岁之间的本地人
商圈辐射力
辐射整个成都市，乃至整个大西部，日人流量约30-50万人
辐射整个成都，日均人流量约为20万人
辐射城西和骡马市商圈，日均人流量约为10万人
平均消费额
50-300元/人
100-250元/人
50-200元/人
月租
600-3000元/平方米
500-2000元/平方米
1、春熙路商圈价值无限
春熙路商圈是在城市发展过程中自然形成的，具有丰富的历史积淀，是成都不可或缺的一张名片，素有“到成都不逛春熙路等于没到成都”的说法。
随着新的规划，春熙路商圈进一步将红星路、大慈寺片区纳入了自己的势力范围内，谋求自己的霸主地位。
虽然该商圈内的土地已是捉襟见肘，但是商业地产的开发仍在如火如荼地进行，如紫薇银座、新和·春熙时代、时代广场、科甲大厦、第三地等。
一位从事商业地产的专家告诉记者，其实春熙路商圈的价值是无限的，因为土地资源是有限的。
春熙路商圈具有其它商圈不可替代的惟一性，其历经数百年沉淀下来所累积的购物的便捷、舒适，所营造的霓虹灯等商业氛围，使其商业价值已潜移默化地得到了人们的认可，而经改造后，不论是步行街、小品、霓虹灯等的布景进一步提升了春熙路商圈的商业感觉，商机的提升不言而喻。
2、盐市口商圈渐成气候
盐市口商圈同样也是成都核心商业地段，但这里的交通、规划、破旧房屋等各种历史和现实因素，使其在区域的总体建设上比春熙路慢了一拍。
但是，盐市口广场、九龙广场等商业建筑的出现，让盐市口商圈渐成气候。
随着2003年大地·城市脉搏、国泰·现代之窗等商业物业的开发，人民商场欲重建巨MALL的规划出台，盐市口商圈大有和春熙路商圈决一雌雄之势。
3、骡马市商圈焕发生机
骡马市商圈近几年似乎在春熙路、盐市口这两大商圈的强势竞争中沉寂了，但随着太平洋百货、家乐福、好又多、苏宁电器的开张开业，熊猫万国商城、新城市广场、金色夏威夷，尤其是即将亮相的建筑面积达10万平方米的钱江铂金时代商业广场的开发，打破以往商业中心形式单一的局面，塑造多尺度、多层次、多形式，不同氛围的商业广场、街道空间、圆形中庭、曲线形的购物街、折线形的庭院组合，收放自如，有效塑造极其丰富流畅的商业空间。
其聚集的商气、人气也相当可观，为骡马市商圈的发展注入新的活力。
由此可见，在一个集时尚化、个性化、特色化的品牌商品聚集地的核心商圈里面，三大商圈都在不断地扩大自己的势力范围，扩充自己的实力，为即将到来的新一轮商业物业竞争厉兵秣马。
（四）、未来规划商圈
1、晋阳商圈：
作为城南商贸经济圈中的重点商圈，晋阳商圈的规划范围以草金路、武侯大道为纵轴，黄忠大道、双星大道为横轴，辐射晋阳、机投所辖重点区域和科技园生活区域。
根据详细方案，机投场镇结合小城镇的建设，在机投北街建设商业步行街；在晋阳巷、晋平路建设商业步行街；在中高档社区会所花园、领秀别墅附近修建社区商业步行街，在晋阳中心地带开发建设两处大型综合商贸市场和购物中心，引进具有较大规模和实力的商业旗舰店；科技园生活服务区主要发展为科技产业服务和为科技人员生活服务的现代商业服务，吸纳发展金融、保险、科技咨询等新兴产业。
2、沙湾会展新规划打造城西新商圈。
金牛区商贸业发展的定位是:
中国西部地区以成都国际商贸城为依托的首席商品交易集散中心；以商业中心为发展主体，以餐饮娱乐及商业街区为发展特色，以电子商务等现代流通方式为手段，以现代物流为支撑的现代商贸强区。
3、成都将打造中国西南首个中央欢乐区。
按照成都市现代服务业构建“一核集聚、四城辐射、两带带动”的战略性空间发展格局，位于城市西北区域的中央欢乐区地处城市上风上水之地，自然资源和生态环境良好，已经形成居住社区、城市开放空间和较好的配套设施，形成沙西线、三环路、成灌路、绕城高速等交通干线的路网支撑，再加之成都至都江堰的城际轻轨、地铁2号线及7号线也将在近几年陆续投入使用，“可以说已经具备了打造欢乐体验的城市旅游功能区域的条件”，相信这一区域将成为未来引领西南甚至西部都市旅游和体验消费潮流的标志性商圈。
（五）、未来规划商圈位置图
六、城市写字楼市场分析
（一）、写字楼市场总体情况
（二）、写字楼市场价格水平
（三）、写字楼概况总体小结
七、城市会展市场分析
八、城市商务、政务环境
第一章总则
第一条为进一步扩大对外开放，鼓励外商投资，促进经济发展，根据国家关法律、法规，结合成都市实际，制定本规定。
第二条来本市投资的外国公司、企业、其他经济组织或个人（以下简称外商），享受本规定的有关优惠政策。
第三条外商及其投资企业的合法权益，依法受到法律保护。
第二章投资方向与保障
第四条鼓励外商投资举办各种优化本市产业结构，适应本市经济发展需要的外商投资企业。
除国家法律、法规另有规定外，外商可以在本市行政区域内自由投资、自主经营，不受行业、参股比例、经营类别、年限的限制。
特别鼓励外商投资以下项目：
（一）高新技术、交通、能源、城市基础设施以及农业综合开发、旅游开发项目；
（二）改进产品性能、节约能源和原材料、提高企业经济效益的工业项目和扩大产品外销、增加出口创汇的项目；
（三）环境保护产业、综合利用资源、再生资源以及防治环境污染和保护生态环境项的新技术、新设备项目；
（四）通过租赁、承包、参股、兼并、收购等方式对国有企业进行资产重组和改造的项目；
（五）依据本市城市总体规划进行旧城改造的合资、合作项目。
第五条外商及其投资企业，受下列投资保障：
（一）外商投资企业在批准的合同、章程范围内，依法自主决定企业的发展规划、生产经营计划、收支预算、利润分配、劳动工资计划等重大问题。
（二）外商在中国申请批准的专利技术，以及外商投资企业经申请注册的商标，受《中华人民共和国专利法》、《中华人民共和国商标法》等有关法律的保护。
（三）外商以带资承包、租赁、参股等方式对国内企业投资，或外商投资企业与国内企业再合营或再投资开办新的企业，外国投资者的投资比例在25%以上的，按外商投资企业对待，享受外商投资企业相应待遇。
（四）外商与国有企业进行资产重组兼并后，国有资产占控股地位的兼并项目，符合条件的，可按照《国务院关于若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》（国发[1997]10号）的规定享受有关政策。
（五）对外商投资企业的行政事业性收费试行"明白卡"管理制度，在省政府规定时限内不再对外商投资企业新增收费项目和提高收费标准。
除法律、法规规定外，凡《四川省成都市涉及外商投资企业收费项目明白卡》以外的行政事业性收费，外商投资企业有权拒交，并向有关部门投诉；经查实属乱收费行为的，予以严肃处理。
（六）来本市投资的外商在申办、筹建、开工及生产经营活动中发生的行政纠纷，可以提请成都市人民政府外商（台商）投诉中心协调解决，也可以依照《中华人民共和国行政复议法》的规定申请行政复议。
（七）外商投资企业在生产经营活动中发生的合同纠纷或其他财产权益纠纷，可依法向法院起诉，也可按合同约定向仲裁机构申请仲裁。
第三章税收优惠
第六条地方所得税优惠：
（一）生产性外商投资企业，免征地方所得税。
非生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的年度起，前5年免征地方所得税；经营期在10年以下的，前3年免征地方所得税。
（二）外商投资举办的高新技术企业、产品出口企业和从事道路、能源、水利、市政公用设施等基础设施建设项目的企业，以及从事农业、林业、畜牧业、渔业开发经营的企业，免征地方所得税。
第七条企业所得税优惠：
（一）生产性外商投资企业，减按24％的税率征收企业所得税。
设在成都经济技术开发区内以及设在成都高新技术产业开发区（含成都海峡两岸科技开发园）被认定为高新技术企业的生产性外商投资企业，减按15％的税率征收企业所得税。
（二）外商投资属国家产业政策鼓励类的生产性项目，在现行税收优惠执行期满后的三年内，减按15％的税率征收企业所得税。
（三）设在成都高新技术产业开发区（含成都海峡两岸科技产业开发园）、成都经济技术开发区内，已减按15％的税率征收企业所得税的外商投资企业，生产经营期在10年以上的，从开始获利年度起，第一年和第二年免缴企业所得税，第三年至第五年按10％征收企业所得税。
（四）从事技术密集、知识密集项目；外商投资在3000万美元以上、投资回收期长的项目；能源、交通建设项目等生产性外商投资企业，经税务机关批准，可减按15％的税征收企业所得税。
（五）经营期在10年以上的生产性外商投资企业，从开始获利年度起，免征地方所得税2年，第3至5年减半征收企业所得税。
（六）外商投资举办的产品出口企业，规定的免征企业所得税期满后，凡当年出口产品产值到当年企业产值70%以上的，可以按照国家规定的税率减半征收企业所得税。
按照国家规定15％的税缴纳企业所得税的产品出口企业，符合上述条件的，按10％的税率征收企业所得税。
（七）从事道路、能源、水利、市政公用设施等基础设施建设项目的外商投资企业，以及从事农业、林业、畜牧业、渔业开发经营的外商投资企业，经营期在15年以上的，从开始获利年度起，免征企业所得税5年，第6年到第10年减半征收企业所得税。
（八）在本市设立的外资银行、中外合资银行等金融机构，外国投资者投入资本或者分行由总行拨入营运资金超过1000万美元、经营期在10年以上的，由企业申请，经税务机关批准，减按15％的税率征收企业所得税，并从获利年度起，第1年免征企业所得税、第2年和第3年减半征收企业所得税。
（九）外商投资企业的外国投资者，将从企业获得的利润，用于企业增资或作为资本在本市举办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳的企业所得税的40％税款。
如再投资举办的是高新技术企业、产品出口企业或从事道路、能源、水利、市政公用设施等基础设施建设项目的企业，以及从事农业、林业、畜牧业、渔业开发经营的企业，且经营期不少于5年的，全部退还其投资部分已缴纳的企业所得税税款。
（十）外国公司、企业和其他经济组织，在本市未设立机构而有来源于本市的股息、利息、租金、特许权使用费和其他所得的，减按10％缴纳所得税。
（十一）外商投资企业技术开发费比上年增长10％以上（含10％）的，经税务机关批准，按照国家税务总局制定的《企业技术开发费税前扣除管理办法》，允许再按技术开发费实际发生额的50％抵扣当年度的应纳税所得额。
（十二）从2000年1月1日起，外商投资企业在规定的免征减征企业所得税期满后，再延长3年按15％的税率缴纳企业所得税。
第八条出口退税优惠：
外商投资企业出口自己生产的产品，按照国家有关规定，及时办理退免税手续。
第九条其他税收优惠：
（一）对生产性外商投资企业自用的房屋和车辆，分别免征10年房产税和车船使用牌照税；对非生产性外商投资企业自用的房屋和车辆，分别免征3年房产税和车船使用牌照税。
（二）向农业综合开发利用和使用新技术的农副产品深加工、林业工发、资源和车船使用牌照税；对非生产性外商投资企业自用的房屋和车辆，分别免征3年房产税和车船使用牌照税。
（三）外商投资企业利用荒山、荒地、荒滩从事农业科技开发项目的，从取得收入的当年起免征农业税5年。
（四）在荒山、荒地、荒滩、荒水上开发应税农业特产品的外商投资企业，从取得收入的当年起免征3年农业税。
（五）外商投资设立的研究开发中心转让技术，比照国内科研机构免征营业税。
（六）外商投资企业因特殊原因需缩短固定资产折旧年限的，经税务机关批准，可实行固定资产加速折旧。
（七）外商投资企业免缴城市维护建设税。
（八）外商投资企业暂不缴纳教育附加费。
（九）外商投资企业采购国产设备，可以按照《外商投资企业采购国产设备退税管理试行办法》的规定，享受退税的优惠政策。
第四章工商登记
第十条积极鼓励外商投资企业发展，促进资产合理流动；
（一）支持资金到位好的企业和产品有市场的企业开办子公司。
鼓励其与内资企业联营，开办新的外商投资企业。
特别鼓励通过购买、参股、租赁、兼并等形式对国有企业进行资产重组和经营方式转换。
（二）积极支持内外资产相互转换，促进内外资产重组。
对内外资产转换按奕更登记处理，不再收取开业注册费（增加注册资本的除外）。
（三）鼓励和支持外商投资企业为盘活资产尤其是
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