某厂址转让价格评估报告.docx
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某厂址转让价格评估报告
北京××厂区部分原厂址转让价格评估报告
北京鸿天涉外评估有限责任公司
报告摘要
本报告估价对象是××厂南厂区用地转让估价项目，估价对象周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。
同时这一地区也有较多的老居住区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。
根据北京市总体规划和北京市污染扰民企业搬迁政策，该厂属于扰民搬迁企业，厂方委托估价的目的是确定该厂区用地的转让价格。
依据（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，该厂用地转让后，拟开发项目规划建设用地面积约24000平方米，规划总建筑面积约72000平方米，容积率3.00，项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。
据委托方提供的说明，该项目规划总建筑面积中，居住建筑面积占70%即50400平方米，配套公建、商业建筑面积占30%即21600平方米。
估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及本身的实际状况，选取假设开发法和市场比较法作为本次估价的基本方法。
最终确定估价对象在估价时点一九九九年十一月十八日的估价结果为：
转让总价为人民币14892万元（大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整），按北京市对扰民搬迁企业的现有优惠政策，工厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元。
致委托方函
××厂：
受贵厂委托，我们对贵厂拟转让的位于北京市××街××号之南厂区部分原厂址（以下简称“估价对象”）的现值进行了估价。
估价目的：
为贵厂转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途。
估价时点：
一九九九年十一月十八日。
估价依据：
国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件，贵厂提供的有关资料，本中心掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。
估价结果：
评估人员依据评估工作程序，利用科学的评估方法，在分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，确定估价对象（规划建设用地面积约24000平方米，规划总建筑面积72000平方米，居住及配套公建、商业用途）在估价时点的估价结果为：
转让总价值为人民币14892万元（大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整），按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/平方米。
特此奉达
估价师声明（同房地产估价规范）
估价师声明
估价的假设和限制条件
1.本估价报告按委托方提供的北京市城市规划管理局下达的（××）规审字××号《审定设计方案通知书》测算，并设定按该方案即为估价对象用地的最高最佳用途，是估价结论成立的前提；但由于房地产及其预期收益的高低受国家规划管理和建筑功能分配情况影响较大，如届时施工图设计确定的建设要求和建筑功能分配比例与本报告中设定的情况有异，估价结果亦应进行调整；
2.根据（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，本项目规划建设用地面积为24000平方米，规划总建筑面积72000平方米，总容积率为3。
另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，居住建筑面积占70%即50400平方米，配套公建、商业建筑面积占30%即21600平方米。
由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%即64800平方米，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400平方米估算，配套公建、商业建筑面积按14400平方米估算；
3.本估价报告假设项目分两期同时开发，每期建设期确定为2年，每期利息在该建设期内均匀发生，按单利计息；
4.北京市有关房地产的政策、法规，特别是北京市对污染扰民企业搬迁的政策在本报告有效期内没有实质性变化；
5.北京市房地产市场行情在报告有效期内理性发展，不发生大波动；
6.本估价报告估价结果为估价对象于一九九九年十一月十八日之现值，仅为委托方转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途，报告的有效期为一年；
7.本估价报告所依据的估价对象权属证明资料及规划文件均由委托方提供，如与实际不符，责任由委托方承担；
8.本报告中的地价款仅为受托方在委托方提供的现有资料下可能得到的结果。
涉及办理土地出让手续时，其生地价须重新进行估价，并以北京市房屋土地管理局的审核结果为准；
9.本估价报告用人民币计价。
估价结果报告
一、委托方：
××厂
委托方住所：
北京市××街××号
联系人：
××
二、估价方：
北京鸿天涉外评估有限责任公司
估价方住所：
北京市西城区复兴门内大街156号
法定代表人：
陈荣梅
估价资格：
建设部壹级房地产估价资格（（97）建房估证字第06号）
北京市房地局估价资格（京房市场字[1994]第611号）
三、估价对象
1、估价对象现状、位置及周围环境景观
估价对象位于朝阳区东三环内××大街××厂南厂区，东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。
根据北京市城市规划管理局签发的（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000平方米。
项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。
同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有××北里、东里等居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。
就环境景观而言，估价对象所在的××地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。
2、交通通达程度
估价对象毗邻××大街和××路，道路建设较完善，附近有23、34、35、37、52等公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。
3、项目进程及规划限制条件
根据北京市城市规划管理局（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000平方米，规划总建筑面积72000平方米，规划为居住及配套公建、商业项目。
该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。
4、估价对象用地现状
估价对象用地位于××街××号内。
该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为××平方米，东临××路，北××大街，西临××街，南临××路，列示于××全国用（××）字第××号《国有土地使用证》中。
该厂区原有房屋多为六、七十年代建成，总建筑面积25214.5平方米，列示于朝全字第03517号《房屋所有权证》中。
估价对象在该厂区中、东部，用地面积约××平方米，需拆除原有生产用房××平方米。
目前估价对象用地正在拆迁建设中。
四、估价目的
为贵厂转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途。
五、估价时点：
本报告的估价时点为一九九九年十一月十八日。
六、价值定义
本次估价的现值采用公开市场价值标准。
即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排它性。
七、估价依据
1.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
2.国土资源部《土地估价规程》；
3.北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；
4.北京市房地局《土地出让价格评估技术标准（试行）》；
5.北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》（（××）规审字××号）；
6.××厂南厂区《房屋所有权证》（××全字第××号）；
7.××厂《国有土地使用证》（××全国用（××）字第××号）；
8.委托方提供的其他资料；
9.估价人员实地勘查获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：
1、合法原则：
即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。
2、最高最佳使用原则：
即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估，
鉴于估价对象的规划方案已经北京市城市规划管理审定批准（（××）规审字×号《审定设计方案通知书》），估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。
3、估价时点原则：
即估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
4、替代原则：
即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。
1.假设开发法：
先求取项目的总开发价值；之后，再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。
2.市场比较法：
选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。
3.对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。
十、估价结果
估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：
转让总价值为人民币14892万元（大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整），按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/平方米。
十一、估价人员
王文凯 中国房地产估价师
中国土地估价师
陈荣梅 中国房地产估价师
中国土地估价师
宋 戈 中国房地产估价师
中国土地估价师
龙燕峰中国房地产估价师
中国土地估价师
十二、估价作业日期：
一九九九年十一月十八日至十二月九日。
十三、估价报告应用的有效期
本报告有效期为一年，即自一九九九年十一月十八日至二○○○年十一月十七日。
估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象位于××街××号南侧××厂内，东临××路，北临××街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。
根据北京市城市规划管理局签发的（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约24000平方米，规划总建筑面积约72000平方米，总容积率为3，居住及配套公建、商业用途。
该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。
另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，居住建筑面积占70%即50400平方米，配套公建、商业建筑面积占30%即21600平方米。
由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%即64800平方米，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400平方米估算，配套公建、商业建筑面积按14400平方米估算。
二、区域因素分析
1、估价对象座落及周围环境景观
估价对象位于××街××号南侧××厂南厂区内，地处朝阳区东三环内，东临××路，北临××街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。
根据北京市城市规划管理局签发的（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000平方米。
项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。
同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有××北里、东里等小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。
就环境景观而言，估价对象所在的××地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。
2、交通通达程度
估价对象毗邻××大街和××路，道路建设较完善，附近有23、34、35、37、52等公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。
三、市场背景分析
1、北京市房地产发展概况
首都北京不仅是全国政治、文化中心，国际交往中心，而且是当今亚太地区经济增长最快的区域。
经过改革开放十多年的发展，已经拥有了雄厚实力，日渐成为著名的国际性的大都市。
根据北京市总体规划，将在2010年把自身的社会、经济发展到或超过世界中等发达国家首都城市的水平。
基于此目的，调整城市发展规模、开拓新的城市发展空间已是北京城市规划的核心。
近几年全国各地尤其是南方各省市，房地产业呈现了不同程度的萧条，房价出现滑坡，经济实力较小的房地产企业纷纷倒闭，北京市房地产受大环境影响，主体形势也不再如1992年、1993年火爆。
自去年以来，北京市商品房市场供求失衡状况一直存在，虽然近期北京市商品房市场形势有所好转，但集团购买力的淡出仍对市场产生较大影响，在此情况下，选址合理、房型精良、配套齐全、销售策略高明的项目会成为亮点。
整体而言，面对市场供应快于市场需求发展的情况，如何解决有效需求不足已是北京市面临的主要课题。
就本项目而言，可以说无论北京市房地产市场如何变化，只要国家的政局稳定、总体政策不出现大的波动、经济持续增长，北京市国有大中型企业的改造、总体规划和北京市的污染扰民企业搬迁政策就都不会有大的变化，因而××厂厂区的迁移、改建是不可避免的。
尽管房地产市场在今后一段时间内不大可能出现新的高潮，但若在项目实施中能有效控制成本，本项目因其所在位置较优越，仍有较大开发潜力。
2、朝阳区房地产发展概况
××厂位于北京市朝阳区境内，该区地处平原，多湖泊，面积470平方公里，人口144.8万人，辖23个街道办事处、24个乡，是北京市重要的商务、金融和贸易中心。
（1）、朝阳区是首都重要的商务、金融和贸易中心
朝阳区中央国家机关众多，农业部、司法部、国家石油及化学工业局等均位于区内。
本区高档商业、写字楼、别墅、公寓、饭店、展览物业众多并形成燕莎商圈、国贸－建国门商圈和亚运村商圈，驰名中外。
以燕莎友谊商城为中心，在三元桥附近聚集有长城饭店、昆仑饭店、京信大厦、南银大厦、亮马河大厦、二十一世纪饭店等物业；以建国门外大街为中轴，聚集有中国国际贸易中心、国际大厦、赛特饭店、凯莱大酒店、长富宫饭店等物业；以亚运村为中心，在北四环路聚集有国际会议中心、国家奥林匹克中心、五洲大酒店等物业。
（2）、朝阳区主要交通
经过境内的铁路有京包线、京秦线和京承线，主要公路有首都机场高速路、京通高速路，可于数分钟内抵达首都机场和通县，至承德、山海关等地的国道横贯区内，公共汽车通往区内各地，交通十分方便。
地铁复八线的建成通车将进一步把本区与其它区、县连为一体，使朝阳区大型商业中心的作用更为显著。
（3）、区内有众多的居住区开发项目
朝阳区是北京居住区密集之区，近年来在估价对象用地周围新开发的居住区有现代城、怡馨园、农光东里、九龙花园、华辉苑等。
随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，估价对象所在地区有望开发成为大型居住社区。
四、最高最佳使用分析
1996年，北京市城市规划管理局就估价对象签发（××）规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000平方米，规划总建筑面积约72000平方米，容积率3.00。
本估价报告确定按上述《审定设计方案通知书》即为估价对象用地的最高最佳用途，是估价结论成立的前提；但由于房地产及其预期收益价值的高低受国家规划管理和建筑功能分配情况影响较大，如届时施工图设计确定的建设要求和建筑功能分配比例与本报告中设定的情况有异，估价结果亦应进行调整。
五、估价方法选用（同估价结果报告）
六、估价测算过程
（一）、假设开发法
1、总开发价值的测算
据我们掌握的市场资料，目前北京市同类地区中高档住宅的售价为：
6500-7000元/平方米，公建售价为8000-10000元/平方米。
经综合考虑，确定住宅部分之平均售价为6800元/平方米，收益建筑面积按50400平方米考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/平方米，收益建筑面积按14400平方米考虑，则项目总开发价值为：
总开发价值＝50400×6800＋14400×9000＝47232万元
2、成本费用
（1）、建安成本
依据1996年《北京市建设工程概算定额》，参考北京市统计局公布的建安成本统计值及委托方提供的有关资料，建造成本所含的各项费用如下：
A、建安费用（含结构和粗装修）：
住宅：
1500元/平方米
公建：
1700元/平方米
则建安费用总计为：
1500×50400＋1700×21600＝11232万元
B、红线内市政费：
按建安费用的10%计，为
11232×10%＝1123万元
C、用电权费
按40VA每平方米、1100元/KVA估算用电权费，则为：
（40×72000）÷1000×1100＝317万元
D、建安综合成本
11232＋1123＋317＝12672万元
（2）、不可预见费
考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即
11232×5%＝562万元
（3）、专业人士费
包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即
12672×5%＝634万元
（4）、贷款利息
由于项目规模大，设定为贷款投资兴建，分两期滚动开发，每期工程开发周期取2年，故单期工程按2年计算利息。
由于投资分期投入、滚动开发，且为均匀投入，依据北京市房地局《土地出让价格评估技术标准（试行）》及目前银行贷款利率水平，单期工程的年贷款利息率取5.94%；需说明的是，由于房地产在长期趋势下总是增值的，因此认为该增值抵消了通货膨胀的影响，所以本报告不再考虑其时间价值因素的影响。
基于上述理由，在测算中认为：
各分期工程同时开工，即项目的各分项工程同时开工、2年完成所需费用的利息为实际利息。
贷款利率按两年期贷款年利率5.94%测算，计息期为工期2年期之半，以单利计息，则投资利息为：
投资利息＝（建安综合成本＋不可预见费＋专业人士费）
×开发周期×1/2×贷款利息率
＝（12672＋562＋634）×2×0.5×5.94%
＝824万元
3、销售费用
在销售过程中支出的费用主要有：
A、营业税及附加：
按总开发价值的5.45%计；
B、买卖手续费：
按总开发价值的0.5%计；
C、代理及广告宣传费：
按总开发价值的1%计，则：
销售费用＝47232×（5.45%＋0.5%＋1%）＝3283万元
4、开发商利润
开发商成本利润率取15%，则：
开发商利润＝（12672＋562＋634）×15%＝2080万元
5、开发余值
开发余值＝47232－（12672＋562＋634＋824＋3283＋2080）
＝27177万元
6、熟地价
依据假设开发法测算地价公式：
设熟地总价为Ｘ
购地后和建设期2年，设购地费用一次性投入，年利息率为5.94%
购地成本利润率：
15%
因此，开发余值＝Ｘ（1+5.94%×2+15%）＝27177万元
熟地总价Ｘ＝21419万元
平均收益面积熟地楼面价＝21419万元÷6.48万平方米＝3305元/平方米
（二）市场比较法
A、居住部分
在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。
可比案例的选取遵循如下原则：
a、与估价对象的用途相同；
b、与估价对象所处的地价区类相同；
c、与估价对象价格类型相同；
d、与估价对象评估基准日期接近；
e、可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。
1、选取比较实例
根据替代原则，调查北京市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。
实例甲：
位于××路，土地属于四类地价区，宗地规划为居住用途。
总占地面积3712平方米，收益建筑面积20984平方米，收益容积率5.04。
一九九九年九月确定的楼面毛地价为615元/平方米，楼面熟地价为2215元/平方米。
实例乙：
位于××路，土地属于四类地价区，宗地规划为居住用途。
总占地面积28191平方米，收益建筑面积38387平方米，收益容积率1.36。
一九九九年一月确定的楼面毛地价为615元/平方米，楼面熟地价为2405元/平方米。
实例丙：
位于××大街，土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。
总占地面积5496.5平方米，收益建筑面积18243平方米，收益容积率为3.32。
一九九九年四月确定的楼面毛地价为680元/平方米，楼面熟地价为2632元/平方米。
2、比较因素条件说明
将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见下表。
比较实例因素条件表
比较因素
待估宗地
实例甲
实例乙
实例丙
位置
××大街
××路
××路
××大街
楼面熟地价（元/平方米）
待估
2215
2405
2632
交易情况
正常
正常
正常
正常
估价时点
1999.11
1999.9
1999.1
1999.4
区
基础设施状况
较完善
不完善
较完善
较完善
域
离市中心距离
5.5公里
6.3公里
6.0公里
5.4公里
因
交通设施状况
较便利
一般
一般
较便利
素
繁华程度
一般
较偏僻
较偏僻
一般
收益容积率
3.00
5.04
1.36
3.32
个
分摊用地面积（平方米）
16800
3712
28191
5496.5
别
收益建筑面积（平方米）
50400
20984
38387
18243
因
用途
居住
居住
居住
居住
素
土地级别
四类
四类
四类
四类
土地使用年限
70
70
70
70
3、比较情况修正说明
（1）、交易情况修正
由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的三个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。
（2）、交易日期修正
估价对象与比较案例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。
（3）、区域因素修正
由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增加修正。
（4）、个别因素修正
主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。
4、测算过程
比准熟地价测算表
序号
项目名称
楼面熟地价
元／平方米
交易情况
修正
交易日期
修正
区域因素
修正
个别因素
修正
比准熟地价
元／平方米
1
甲
2215
100/100
102/100
100/95
100/95
2
乙
2405
100/100
106/100
100/97
100/97
3
丙
2632
100/100
104/100
100/100
100/99
5、测算结果
楼面熟地价＝（2503+2709+2765）/3＝2659元/平方米
熟地总价＝2659×50400＝13401万元
B、配套公建、商业部分
在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别
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