龙岗中心城市场调研报告.docx
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龙岗中心城市场调研报告
龙岗中心城片区深度调研报告
一、区域基本概况
龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，同时龙岗中心城是深圳未来的次市级中心，承担着深圳各项独立市政功能。
1.1区位情况
龙岗中心城位于龙岗区的中心区域，由龙岗街道和龙城街道组成。
中心城区北靠坪地街道，南连横岗街道，东接坪山新区，西临东莞凤岗。
图1龙岗区各街道地图
1.2人口地理
龙岗中心城总占地面积为142.52平方公里，约占龙岗区总面积的17%，其中龙岗街道面积为64.84平方公里，龙城街道总面积为77.68平方公里。
中心城片区内总共有21个社区，141个居民小组，龙岗中心城总人口数为90万，约占龙岗区总人口数的20%，其中户籍人口约为12万。
表1龙岗中心城面积及人口相关数据
龙岗街道
龙城街道
龙岗中心城（合计）
区域面积
64.84平方公里
77.68平方公里
142.52平方公里
总人口数
40万
50万
90万
户籍人口
3.5万
8.5万
12万
社区数量
10个
11个
21个
居民小组
79个
62个
141个
1.3经济发展
1.4交通状况
图2龙岗中心城主要交通干道
高速公路：
水官高速：
西起布吉街道水径村，东至龙岗中心城，与龙翔大道、北通道相接，是深圳市西南至东北方向的主干道。
机荷高速：
东西向快速干道，起于深圳宝安国际机场，途经深圳市龙岗、宝安两区的七个镇，终点在深圳市横岗镇荷坳村惠盐高速。
惠盐高速：
起于盐田检查站，止于坪地镇与惠州市交界处，在离龙岗中心城不远处设有龙岗收费站。
城市干道：
深惠路（龙岗大道）：
南起布吉草埔龙岗区行政区界，北抵位于龙岗区坪地街道的深圳、惠州市界，双向8车道，贯通龙岗区的布吉、南湾、横岗、龙城、龙岗、坪地等6个街道。
龙翔大道：
连接广场、区委区政府、世贸中心等一些龙岗中心城的重要节点，是龙岗中心城最主要的功能干道和城市景观路。
龙平西路：
连接北通道至龙城北路段，主要作用是衔接龙岗区市政设施。
城市快速路：
北通道：
起点始于现状水官高速公路龙岗收费站和龙翔大道交接处，止于横坪公路龙岗新生路段，为龙岗中心城交通大动脉。
轨道交通：
地铁三号线：
起于龙岗中心城双龙站，依次经过龙岗中心城的南联、龙城广场、吉祥、爱联、大运等六个站台，止于福田区益田站。
1.5未来规划
在龙岗区十二五规划中，龙岗中心城与大鹏半岛、坂田特区、宝龙工业区、高桥工业区被规划为重点发展区域，未来几年里将会得到快速发展。
具体到龙岗中心城，以发展现代服务业和高端金融商业为主，以软件、体育、旅游和创意产业为辅。
特区一体化以后，将进一步强化龙岗中心城作为深圳东部与东莞、惠州交汇的区域核心地位，重点发展办公、商业、酒店、金融、研发、总部等现代服务业，深化商务区规划，提升功能定位，以区政府为中心重点发展高档写字楼、商务办公、文化行政、金融、高端商业等业态，形成生活服务为主的综合性商务中心。
在大运新城南区，重点发展软件、体育、旅游和创意产业。
依托深圳信息职业技术学院，大力发展软件产业，建设有特色的专业软件园。
充分利用大运场馆，举办高水平赛事、大型会展、演唱会、群众性文化活动等，发展文化体育事业，提升城市的活力和时尚元素。
在大运场馆周边区域，规划建设体育产业基地，吸引大型体育健身器材用品企业入驻，建设高端休闲服务和商务设施，促进体育产业与旅游产业相互结合。
在大运新城北区，主要包括天安数码城、留学生创业园，以高科技产业为依托，以现代生产性服务业为驱动力，通过科技服务公共平台、商务办公服务平台、文化交流公共平台的建设，努力实现生产服务、生活配套、总部办公、产业发展等功能。
此外，发挥龙翔大道和地铁3号线连接中心城与大运新城产业花园的纽带作用，通过旧城改造，在纽带附近区域重点建设写字楼、金融、科技研发大厦、图书馆、科技馆等公共设施。
深圳各区域功能规划图
1.6小结
总体而言，龙岗中心城目前正处于快速开发建设时期，
2、区域相关配套
2.1商业配套
目前，根据现有的商业开发情况、人口分布以及市政规划，龙岗中心城已经形成了三大商圈。
2.1.1世贸商圈
世贸中心的万佳、世贸百货是龙岗中心城目前经营状况较好的商业项目，位于龙岗区的行政、文化中心区域。
世贸商圈以龙岗世贸中心为核心，加之周边的龙岗电子世界、宝钜城、紫薇花园商业区、珠江广场，以及万科、星河规划中的商业项目，并配以龙城广场休闲场所、文体中心等市政设施，将形成休闲、娱乐、购物为一体的大型中心商圈。
2.1.2龙岗墟商圈
龙岗墟商圈以龙盈泰商业中心、五洲风情Mall等为核心，融会了龙岗老墟的人人乐购物等商场和商业街，业态包括超市、百货、主题商城、餐饮等，主力商家有吉之岛、天虹、国美、苏宁、赛格电子等。
2.1.3奥体新城商圈
奥体新城位于龙岗中心城西区，总面积14.3平方公里，定位为集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲、教育展览为一体的城市复合功能区，奥林匹克体育公园、深圳信息技术学院均在此区域内。
目前该区域已建成国际网球中心、国际自行车赛场、大运中心等体育场所。
由于奥体新城区域距离龙城中心－龙岗墟商圈较远，加上片区形成住宅大开发，将有望形成自身的区级商业中心。
目前深圳市关内商业已趋于饱和，因而宝安龙岗的商业开发力度不断加大，预计在不久的将来，龙岗中心城将可能被打造成辐射惠州、东莞等区域的新商业中心，龙岗中心城将会呈现出异于深圳任何一个行政区域的次市级中心区特质。
2.2教育配套
2.2.1教育资源
龙岗中心城拥有较为丰富的教育资源，目前已建成投入使用的学校共有约34所，其中省一级学校共有6所，区直属学校共有13所（详见龙岗中心城学校分布图）。
根据深圳市近年的教育资源统计数据，深圳市共有学校数1636所，其中省一级学校所占比例约为5.5%，而龙岗中心城省一级学校所占比例约为15%，是深圳全市水平的三倍。
龙岗中心城学校分布图
九年一贯制学校（10所）
福安学校（区直属学校）、平安里学校（区直属学校）、新亚洲学校（区直属学校）、新梓学校、南联学校、龙盛学校、龙岗区实验学校（区直属学校）、丰丽学校（民办）、名星学校（民办）、文龙学校（民办）。
职业教育学校（2所）
龙岗电视大学、龙岗中专。
（均为区直属学校）
小学（14所）
龙城小学（省一级学校，区直属学校）、清林小学（区直属学校）、依山郡小学（区直属学校）、龙岗中心小学、南约小学、同乐主力学校、育贤小学、振新小学、爱联小学、龙西小学、西埔小学、龙联小学、英才小学、盛平小学。
中学（8所）
龙岗中学（省一级学校，区直属学校）、龙城高级中学（省一级学校，区直属学校）、平冈中学（省一级学校，区直属学校）、龙城初级中学（省一级学校，区直属学校）、教苑中学（省一级学校，深圳市第三高级中学）、建文中学（民办）、龙洲学校（民办）、兴泰实验学校（民办）。
规划学校
在建设和规划中的学校包括信息学院、体育学校等。
除此之外，根据《深圳市龙岗中心组团分区规划》，未来龙岗中心城还将建设九年一贯制学校10所、中学10所、小学19所。
另外在大运片区规划有香港中文大学深圳学院，预计2013年招生。
2.2.2师资力量
通过对龙岗中心城11所中小学校及深圳8所教育局直属学校的师资力量进行统计对比，分析结果显示：
龙岗中心城调查的11所中小学共有教师数量约1950人，其中特级教师4人，高级教师286人，一级教师109人，中级教师161人，分别占教师总数的0.2%、15%、5.6%、8.3%，深圳市教育局直属部分学校共有教师数量约2347人，其中，特级教师20人，高级教师493人，一级教师103人，中级教师227人，分别占教师总数的0.8%、21%、4.4%、9.7%。
虽然龙岗中心城主要学校的师资力量不及深圳市教育局这8所直属学校，但两者的差距较小。
可见龙岗中心城的师资力量在全市范围内处于较高水平。
龙岗中心城、深圳市部分学校各级教师比例对比
备注:
深圳市被调查的学校为深圳市高级中学、深圳市外国语学校、深圳市第二高级中学、深圳市第三高级中学、深大附中、深圳中学、深圳实验学校、深圳小学,共计8所。
龙城被调查的学校为龙岗中学、龙城高级中学、平冈中学、龙城初级中学、教苑中学、龙城小学、福安学校、平安里学校、新亚洲学校、龙岗区实验学校、清林小学。
共计11所。
总体而言，龙岗中心城学校资源丰富,师资力量优良,。
不过，需要注意的是,由于目前龙城的常住人口较少,从而导致大多数学校出现招生不足的现象,但是随着中心城区生活环境及配套设施的不断改善，未来生源不足的现象或许会有所好转。
2.3医疗配套
2.3.1大型医院
龙岗中心城大型综合医院较多，现有5所大型医院，分别是龙岗区人民医院（深圳市级医院）、龙岗中心医院（深圳市第九人民医院）、龙岗区妇幼保健院、龙城医院、深圳仁安医院，同时还有许多遍布21个社区的健康服务中心。
未来还将建设龙岗区中医院。
其中龙岗区人民医院、龙岗中心医院、中医院、妇幼保健院属公立医院，龙城医院、仁安医院属私立医院。
除此之外，根据《深圳市龙岗中心组团分区规划》，未来龙岗中心城还将建设医院7所，预计可提供2200张病床，平均每千人7.1张，政府医疗卫生供给能力将得到很大的提高。
龙岗中心城医院分布图
2.3.2基层医疗
目前，龙岗中心城基层医疗资源较少，主要医疗资源集中在市、区级医院，导致群众的医疗服务需求分布倒置，三级医疗机构之间的分工和相互协调、相互补充的机制还有待完善，基层医院的作用未得到充分发挥。
总体而言，虽然龙岗中心城人口中非户籍人口占多数，流动人口比重大，这些人员的医疗需求与户籍人口存在较大差别，具有较强的流动性和分散性，或向来源地转移。
这些都大大减轻了医疗卫生基础设施供给的压力。
但是大型医疗机构比重过大，基层医疗的作用未得到发挥的问题不容忽视。
2.4其他配套
龙岗会展中心
深圳市原高交会馆迁址龙岗的建设项目，位于龙城街道黄阁路与如意路交界处，总占地面积15.62万平方米，基本建设内容为展馆区与服务区。
因综合考虑与附近“奥体新城”体育场馆建筑相协调等因素，龙岗会展中心被打造一个功能多样的会展中心，包括一座会展馆和一座四星级酒店。
据悉，因其所处的区位特征，该会展中心在区域会展经济发展中的基本定位是立足龙岗、面向深圳、辐射东莞、惠州等周边地区，与深圳会展中心形成区域联动效应。
龙岗会展中心除了基本的展览功能外，还将兼容文化产业博览交易功能，同时还有设计完善的配套酒店与之在使用功能上进行有效衔接。
大运中心
大运中心是2011年深圳市举办世界大学生夏季运动会的主场馆。
大运中心位于深圳市龙岗中心城西区，距离深圳市中心约15公里，总用地面积为91.2万平方米，目前已成为深圳市的地标性建筑。
该项目包括主体育场、体育馆和游泳馆，即“一场两馆”以及全民健身广场、体育综合服务区、新闻指挥中心等体育设施。
其中，主体育场建筑面积13.5万平方米，规划容纳6万人。
大运村占地约25万平方米，建筑面积约22.8万平方米，目前是深圳信息职业技术学院新校区的组成部分。
龙岗文化中心
占地5万平方米，建筑面积10万平方米，共有A、B、C、D、E、F六个互相连通又相对独立的建筑区，拥有大剧院、音乐厅、文化馆、图书馆、城市规划建设展览厅、书城、展览厅、影城、多功能厅等功能区域，同时还设有专门的市民休闲生活配套服务楼。
龙岗区图书馆
面积2.4万平方米,设计藏书量100万册,现有各类馆藏文献18万册（件）,期刊1500多种,设阅览座位1000多个,实行全开放服务,所有图书开架借阅。
龙城广场
占地面积15万平方米,是区政府投资兴建的大型市政广场。
广场由三部分组成,A区为市政广场,面积为8000平方米;B区为下沉式音乐广场,是龙城广场的中心;C区为休闲观光广场。
文体中心
集商务、会议、图书管理等一体的大型会议中心整个文体中心的建筑群体是由四个区组成分为A、B、C、D区组成。
总建筑面积达到4万多平方米。
客家民俗博物馆
坐落在龙岗镇罗瑞合村,紧邻惠深公路,距深圳市区56里,是全国占地面积最大的客家民居建筑。
龙岗中心城市政、文体配套设施分布图
2.5小结
近几年龙岗中心城区来配套设施和环境设施都得到了很大的改善，尤其是商业、教育、医疗等民生类市政设施已经得到了大幅改善。
而大运会的召开，则促进了中心城区诸多配套设施的建设与落实，总体看来，龙岗中心城作为深圳市的城市副中心，至少在配套设施上已经展露无遗。
三、房地产市场
3.1住宅
3.1.1在售住宅分布
目前龙岗中心城在售楼盘主要集中在地铁3号线沿线、龙翔大道沿线以及龙平西路沿线，这三条道路的通达性较强，同时道路两边配套相对比较齐全，故而导致这些道路沿线房地产开发一直保持着较快的节奏。
同时也可以看出，交通的通达性和环境配套的完善程度是开发商和购房者共同关注的因素。
龙岗中心城目前在售楼盘共计20余个，如下图所示：
3.1.2住宅市场分析
龙岗中心城项目根据产品类型、成交均价等因素分为三个层次：
第一层次：
均价18,000元/㎡以上，代表楼盘公园大地、星河时代等
第二层次：
均价15,000-18,000元/㎡，代表楼盘保利上城，万科天誉等
第三层次：
均价10,000-15,000元/㎡，睿智华庭，熙和园，学府道等
从客户来源的角度来看，龙岗中心城成交客户40%以上都是以龙岗本地客户为主，其次为罗湖福田和坪山客户，以及少量的其他客户；
客户构成主要以公务员、私企业主、个体户为主，其次是企业高管和企业员工；
置业的面积区段主要以70-90㎡的2房-3房，其次是90-120㎡的3房-4房，大面积区段房子销售相对缓慢，而大面积主要集中在大运新城区域；
客户购房在购房目的上呈现出不同的特征，大运新区主要以投资为主，地铁沿线则投资和自住各占一半。
总体而言，龙岗中心城住宅以居住为主，但是投资型购房者也占有相当大的比例。
由于龙岗中心城在近几年才加大开发力度，导致区域内楼盘更注重对配套的完善，因而商业、教育、交通、环境的配套设施的完善程度将对整个楼盘起到决定作用。
具体表现形式如下：
商业配套：
带有较大面积的社区商业或临近独立商业的项目，例如保利上城、万科天誉、怡龙枫景园。
教育配套：
带有较好的教育资源配套的，例如熙和园、学府道。
交通配套：
交通相对便利，地铁沿线，临近交通枢纽公交站等，例如摩尔城。
环境资源：
项目自身社区园林环境较好、临近公园、周边环境较为安静，例如公园大地、紫麟山等。
3.2商业
目前龙岗区商业氛围较为浓厚的还是老中心区，为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。
龙岗区主要商业一览表
商业类型
规模
代表商家
租金水平
经营状况
商业中心（包括百货、主题商城、步行街）
33103㎡
天虹百货、国美电器、苏宁电器、麦当劳、必胜客等
80—150元/㎡·月
一般
商业步行街
12000㎡
哎呀呀、都市丽人等（品牌非常少）
80-400元/㎡·月
好
摩尔城
37141㎡
华润万家、金典175影城、麦当劳，真功夫、仙踪林、周大福、钻石家等
200-480元/㎡·月
差（前景较好）
龙岗老城区人口占龙岗镇总人口的三分之一，历来就是龙岗的商业消费区域。
龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。
零售商家的竞争相当激烈。
一方面，龙岗老城区周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。
旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。
除了以上集中的大型商业之外，许多住宅项目、写字楼项目、综合体项目裙楼部分也有大量的商业和商铺，主要服务于该社区及周边社区。
而目前即将入市的万科城市广场和星河时代项目的商业体量较大，品牌号召力也较强，将会对龙岗中心城的商业地产市场形成新的冲击。
总体而言，龙岗中心城区人口总数量大，人气旺盛，消费市场大，导致目前中心城区商业地产项目逐渐增多，未来市场或将或呈现出新的格局。
3.3写字楼
由于龙岗中心城在近几年才加大建设力度，而大型轨道交通3号地铁线直到2011年才开通，这些原因导致龙岗中心城区写字楼市场的发展要落后于住宅市场和商业地产市场。
目前，龙岗中心城已投入使用的写字楼共有6家，另有2家即将入市。
除了天安数码城位于大运片区，其他写字楼均位于龙翔大道和深惠路沿线，交通便利且周边商业氛围浓厚。
龙岗中心城写字楼市场发展情况
龙岗中心城写字楼租售情况
项目名称
项目地址
占地面积
（㎡）
建筑面积
（㎡）
建筑形态
类型
租金
（元/㎡）
销售均价
（元/㎡）
正中时代广场
龙岗区龙城大道和龙福大道交汇处西北角
18716㎡
130000㎡
写字楼
租售
70
25000（毛坯）
维百盛大厦
龙翔大道与龙城大道交汇处
6000.00㎡
45000㎡
写字楼
只租不售
50
60-65
——
硅谷动力
龙岗深惠路龙岗街道办旁
——
24000㎡
写字楼
只租不售
30-40
——
珠江广场
龙岗区龙岗中心城龙翔大道边
149242㎡
52429.39㎡
城市商务综合体
（五星级酒店、酒店式公寓、高级写字楼、高档商业）
只售不租
50-60
均价20000元/平方米，折后价18000元/平方米
天安数码城
黄阁北路与清林路交汇处
120000㎡
360000㎡
产业综合体（写字楼、公寓、商业）
租售
35-40
50-60
均价15000元/平方米
远洋新干线
3号线龙城广场站、南联站之间
130634.60㎡
527000.00㎡
城市综合体项目（住宅、公寓、商业、写字楼）
——
在建
——
万科城市广场
龙翔大道与吉祥中路交汇处东南角（世贸百货旁）
236330㎡
587274㎡
都市综合体
租售
40
18000元/平方米
摩尔城
深惠路地铁南联站旁
26681.88㎡
131488.02㎡
新一代新城市综合体（住宅、商业、写字楼）
只售不租
70
15000元/平方米
3.4小结
总体而言，目前龙岗中心城房地产市场处于快速开发建设时期，短期内中心城区的城市面貌将会将会不断改变和完善，同时由于2011年世界大运会的召开，相关配套设施已经趋于完善，可以预见，随着开发力度的不断加大，龙岗中心城将会真正成为辐射粤东地区的核心城区。
四、产业发展状况
4.1产业概况
龙岗中心城在大运会之后主要以发展办公、商业、酒店、金融、研发、总部等现代服务业，深化商务作用，提升功能定位，以区政府为中心重点发展高档写字楼、商务办公、文化行政、金融、高端商业等业态，形成生活服务为主的综合性商务中心。
目前，在大运片区，软件、体育、旅游和创意产业已经初具萌芽。
同时，依托深圳信息职业技术学院以及香港中文大学深圳学院进驻的利好，教育产业也将得到充分的发展。
同时，大运会后片区充分利用大运场馆，举办高水平赛事、大型会展、演唱会、群众性文化活动等，发展文化体育事业，提升城市的活力和时尚元素。
在大运场馆周边区域，规划建设体育产业基地，吸引大型体育健身器材用品企业入驻，建设高端休闲服务和商务设施，促进体育产业与旅游产业相互结合。
在大运新城北区，主要包括天安数码城、留学生创业园，以高科技产业为依托，以现代生产性服务业为驱动力，通过科技服务公共平台、商务办公服务平台、文化交流公共平台的建设，努力实现生产服务、生活配套、总部办公、产业发展等功能。
此外，发挥龙翔大道和地铁3号线连接中心城与大运新城产业花园的纽带作用，通过旧城改造，在纽带附近区域重点建设写字楼、金融、科技研发大厦、图书馆、科技馆等公共设施。
4.2产业市场
龙岗中心城的产业市场的主要表现形式是专业市场和写字楼，由于龙岗中心城以深户
物业名称
位置
经营业态
总建筑面积
物业品质
平均租金（含管理费）元/㎡
经营状态
家乐园
龙平西路与黄阁路交汇处
家居装饰材料
3.6万
中高端
40-140
满租
新大新
龙平西路与黄阁路交汇处
家居用品
6万
中低端
45-88
二楼两空铺
百富城
龙岗街道碧新路
木业、建材原材料
5.5万
中低端
木业18-35
五一试营业
佳得宝
龙岗区深惠路新生村段
家具、建材、装饰
8万
中高端
一楼70，每层减10元
高楼层少量空铺
集银综合广场
深惠公路新生村路段
皮革、布料、五金、化工、辅料
6万
低端
15-50
经营不佳，商铺空置率高
九洲文具玩具批发市场
龙岗街道碧新路百富城商业区
文具、玩具
2万
中端
30-120元/㎡
满租，绝大部分商户从老市场整体搬迁至新市场
义乌小商品批发市场
龙岗区龙东鸿基中路六号
小商品集散市场
26万,一期10万
低端
约为40元/㎡
一期经营较好，二三期正在规划
富业小商品批发市场
龙岗区龙新社区鸿基路4号
小商品集散市场
6万
中低端
平均租金约为50元/㎡
三楼空铺较多
华夏动漫创意产业园
龙岗区龙城街道五联友谊路
创意动漫产品设计与加工制造
5万
中低端
企业自营
自营
葡萄酒城
龙岗中心城爱龙路99号
原瓶进口葡萄酒
4万
高端
80-180元/㎡
管理费25元/㎡
少量空铺
天安数码城
龙岗区黄阁北路
城市科技产业园
36万
中高端
毛坯：
50
装修:
60
空铺较多
龙岗留学生创业园
龙岗区黄阁北路
高新企业孵化平台
50万
中端
5-15元左右，其余部分由政府补贴
满租
东方茶都
龙岗中心城龙城广场对面
茶叶批发零售市场
4.12万
中端
40元左右
少量空铺
东方万汇电子数码城
龙岗中心城龙城广场
电子数码市场
4万
30-60
20-45元左右
少量空铺
升级会员 