洛南县花石浪物流中心农产品流通市场建设可行性研究报告.docx
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洛南县花石浪物流中心农产品流通市场建设可行性研究报告
第一章项目单位的基本情况
1.1项目单位基本情况
花石浪物流商务中心是第十六届“西洽会”签约项目。
该项目位于花石浪国家水利风景区南侧，陶岭工业园中段，县河、洛河、麻坪河交汇处。
项目总占地面积33余亩，总投资6539万元，资金来源为企业自筹及国家贷款。
项目于2011年10月开工，于2013年6月建成投入使用，建设期为20个月。
名称：
洛南县花石浪物流中心有限责任公司
住所：
洛南县城关镇帝王大厦F15
法定代表人：
余洛锋
注册资金：
1200万元整
公司类型：
有限责任公司
注册号：
612522100003192
登记机关：
洛南县工商行政管理局
成立日期：
2011年9月29日
经营范围：
农产品运输、配送、仓储、包装、搬运装卸、流通制作、物流信息；成品油批发零售等；酒店经营管理等。
第二章项目建设主要内容
2.1指导思想及建设原则
物流产业的产生和发展是经济发展到一定阶段、社会分工不断深化的产物。
在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展水平成为衡量一个国家现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为促进经济发展的“加速器”。
随着我国市场经济的建立和发展，我国政府有关部门和广大企业越来越深刻地认识到现代物流业对经济发展的促进作用，近年来，全国各地兴起了发展现代物流业的热潮。
深刻认识那曲物流中心在国民经济或区域经济中的地位和作用，是发展现代物流业的首要问题，它将直接影响人们对现代物流业的重视和投入程度，也将关系到现代物流业对经济发展的贡献水平。
洛南县委县政府坚持以“政府引导、企业运作，完善法规，规范市场，配套环境”的发展原则，确立现代物流业新一轮新兴产业的地位，坚持高起点规划，立足陕南、面向全国、走向世界，多功能、多层次地发展洛南现代物流业。
以现代物流理念为指导，加大物流技术和物流组织方式的创新力度，以发展现代物流业为切入点，积极整合现有物流资源，促进传统产业的升级和经济结构调整，努力构造与关天经济区地位相适应的现代物流服务环境。
作为西部开发陕西东大门的洛南，要逐步形成立足商洛、赶超西安、辐射晋豫鄂、面向全国，与国内、国际市场相衔接的大商业、大流通、大市场格局，就必需将商品进入市场前后的运输、仓储、分拣、配送等各个环节有机结合起来，形成一个或者多个强有力的联合体作为支持平台。
2.2主要建设内容
2.2.1建设规模
根据市场调研，该项目位于花石浪国家水利风景区南侧，陶岭工业园中段，县河、洛河、麻坪河交汇处，占地面积33.6亩，总投资6538.95万元，总建筑面积2万余平方米。
2.2.2主要建设内容
新建综合商业楼四栋，两层（1层为店铺，2层为1层连带的居住办公用房）。
仓储用房三栋，单层。
物流交易中心及办公大楼1栋，共三层（其中1层为交易大厅及电子信息平台，2~3层为办公用房）。
主要建设内容如下。
项目主要建设内容一览表
序号
单项名称
建筑面积（㎡）
占地面积（㎡）
备注
1
仓储库房
4674.85
4674.85
3栋（含冷库一栋）
2
物流信息楼
2149.4
719.8
3层（含交易大厅和信息平台）
3
交易平台
12994.41
4280.64
2层
4
其他用房
200
200
包括保安、配电室
5
室外工程
包括道路、管线、绿化、围墙等
合计
20018.66
9875.29
2.3总平面布置
2.3.1布置原则
根据项目场地现状，合理利用土地资源。
②符合当地规划的要求，满足安全、卫生、防火要求，方便管理。
③合理功能分区，合理组织运输。
④绿化、美化环境，创造良好环境。
2.3.2平面布置
根据场地情况，本项目分为交易区、仓储区、商业区及办公管理区。
其中交易区位于交易大厅内，便于对外展示物资交易及信息化；办公区位物流中心办公大楼内，紧临交易区，便于管理及联系；仓储区、交易厅后面，主要为农产品仓储、农资仓储，停车场为物流中心运输及自备车辆停车区。
2.3.3道路及门卫设计
按消防规范要求布置环形道路，建筑物之间以网状道路连接。
厂内道路为水泥混凝土路面，主干道宽12米，次干道宽6米。
竖向布置采用平坡式，坡度依场内道路高程控制。
道路地表雨水的排除方式为自然排放与暗管系统相结合。
场内设两个出入口，其中主出入口设在物流中心西北角，主要为物流出入口，便于对外运输；次出入口设在物流中心厂区中间位置，紧邻江滨大道，便于管理。
2.3.4绿化
场内绿化采用立体多层次方式，沿围墙栽植低矮树，交易大厅及物流信息楼四周空地种植花草树木，美化环境，防尘降噪，同时增强项目与周边环境的协调性。
2.3.5总平面主要技术指标，详见下表。
项目总平面主要技术指标
序号
名称
数值
单位
1
占地面积
33.6
亩
2
总建筑面积
20018.66
㎡
3
建构筑物占地面积
9875.29
㎡
4
建筑密度
44
%
5
绿化率
5
%
2.4土建工程
2.4.1设计原则
①符合“安全使用、经济合理、确保质量”的原则。
②依据建筑要求及相关专业资料、条件进行设计。
③严格执行建筑专业现行的设计规范、规程。
2.4.2设计依据
①《建筑结构荷载规范》（GB5009-2002）。
②《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）。
③《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）。
④《建筑抗震设计规范》（GB50011-2002）。
⑤《砌体结构设计规范》（GB5003-2002）。
⑥《钢结构设计规范》（GB50017-2003）。
⑦《建筑设计防火规范》（2002年版GBJ16-87）。
2.4.3场地概况
洛南县位于秦岭东段南麓，陕西省东南部，处于东经109°44′10″—110°40′06″，北纬33°52′00″--34°25′58″。
北依秦岭与华阴、潼关县相邻，南凭蟒岭与商州市、丹凤县毗邻，东与河南省灵宝、卢氏县接壤，西同华县、蓝田县、商州市交界。
西经葡萄岭距商州市60公里，北经黑彰距潼关县城72公里，南经杨洞距丹凤县城71公里，东南经箭杆岭距河南卢氏县城135公里，西距陕西省会西安市155公里，东北经河南距北京1200公里，经山西距北京1100公里。
素有“陕西东南门户”之称。
2.4.3.1建设地点
建设项目地处洛南县北大门，位于花石浪国家水利风景区南侧，陶岭工业园中段，县河、洛河、麻坪河交汇处，区位环境以工业园区为主，用地条件良好，形成极有特色的商贸区。
规划中的榆商高速公路和已建成的西商高速公路是洛南通往西安商州、以及周边县市的交通要道，也是通往河南、湖北、山西的主要干线。
物流中心南距西合铁路大荆站不足30公里，北距陇海铁路和连霍高速公路约70公里，是一处交通十分便利的物流集散地。
2.4.3.2自然条件
2.4.3.2.1气象条件
年平均气温：
11.1℃
年平均最高气温：
17℃
年平均最低气温：
6.5℃
极端最高气温：
37.1℃
极端最低气温：
-18.0℃
最热月平均气温：
23.1℃
最冷月平均气温：
-1.9℃
年平均气压：
901.7hPa
平均无霜期：
195天
平均降水量：
754.8mm
年平均风速：
2.5m/s
年最大风速：
18m/s
年主导风向：
WWS（频率8%）
静风频率：
50%
最大积雪厚度：
20cm
最大冻土厚度：
28cm
年雷暴日数：
32.6天
抗震设防基本烈度：
7度
2.4.3.2.2水文资料
县河系洛河二级支流，多年平均径流量400万立方米，常流量0.72立方米/秒，枯水流量0.58立方米/秒。
全县地下水补给量为3.14亿立方米，实测单井出水量为400--800m³/d，含水层由沙质和沙质黏土或粘质砂组成，水位埋深约2—5m，补给良好，水储量丰富，且水力坡度大，排泄畅通。
由于洛南境内的岩质以石灰岩为主，地下水水体为重碳酸盐型钙组Ⅰ型水，主要离子重量为200—300mg/l，PH值8.5—10，总硬度为7.9—13.68mg/l，水质良好，符合国家饮用水卫生标准。
近年来由于废水，废渣影响，使部分河流水质污染严重，县河水化学耗氧量高达486.25mg/l，氟化物含量10.07mg/l，不能满足项目用水卫生指标。
2.4.3.2.3地形、地貌、地质
洛南地处秦岭东西走向，复杂构造带东端南部，为南北隆起，中部断陷的阶梯状地堑构造。
建设场地所处大地构造位置属地跨华北准地台的渭南陆隆带的一部和秦岭地槽的一部，地质构造属加里东褶皱系秦岭地槽褶皱带，为由二叠系、三叠系、白垩系和第三系底层构成的开阔向斜，岩石属石灰岩、浅海相泥页岩、碎屑岩为主并夹有红色砂岩。
2.4.4主要建构筑物特征
2.4.4.1周转仓库
建筑面积4674.85平方米，主体为单层双坡轻型钢架结构，H型钢柱，型钢柱间支撑，C型檩条（屋檩、墙檩），6米柱网，层高6米，维护体系次要构建采用冷弯薄壁型钢檩条，1.2米以下为加气混凝土砌块与砖墙复合体，1.2米以上外墙采用硬质聚氨酯夹心板，厚度为10mm，屋面设35mm挤塑泡沫保温隔板保温层。
压型钢板自制门，塑钢单层窗。
基础采用钢筋混凝土独立杯型基础，1.2米以下墙采用砖条形基础。
2.4.4.2物流信息楼
建筑面积2149.4平方米，其中一层为交易大厅及信息平台，交易大厅建筑面积为719.8平方米。
主体为三层砖混结构，层高3.6米，钢筋混凝土条形基础，塑钢窗，实木门，室内地面铺地砖，铝扣板吊顶，内墙刷乳胶漆，外墙贴彩色面砖。
楼内设办公室、会议室、接待室等。
2.4.4.3农产品交易平台。
总建筑面积为12994.41平方米，一共4栋，一层靠江滨大道边为商业门面，一层背面作农产品交易网点。
主体为二层框架结构，层高3.9米，钢筋混凝土条形基础，塑钢窗，实木门，室内地面铺地砖，铝扣板吊顶，内墙刷乳胶漆，外墙贴彩色面砖。
2.4.4.4其他用房
总建筑面积200平方米，包括配电室、保安室等，均为单层砖混结构，钢筋混凝土条形基础，外墙面涂料粉刷，内墙面采用中等涂料粉刷，水泥混凝土地面，塑钢门窗。
2.5配套工程
本项目场地水源为厂区内自备水井，出水量30m3/h，水质良好，完全可满足物流中心经营需求；电源引自厂区变电站，厂区内新建变配电室。
第三章项目管理和建设期限
3.1项目组织管理
本项目的实验坚持精心组织、精心设计、精心施工、精心管理的原则。
在建设过程中，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度。
通过完善运行机制、层层落实管理责任、分步组织实施、理顺管理渠道。
此外，在项目实施过程中，应及时、准确、完整编报各类财务报表和财务决算，同时组织工程技术人员，分析论证、设计和优化方案，从而确保项目的顺利实施和工程质量。
本项目建成后，应按照相关程序及时办理竣工验收手续，竣工验收合格后才能交付使用。
此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。
3.2项目招标
本项目在建设过程中，应严格执行《中华人民共和国招标投标法》和《陕西实施<中华人民共和国招标投标法>办法》，凡是重要设备、材料等货物单项合同估算价在50万元以上的采购，单项合同估算低于上述各单项标准，但项目总投资额在500万元以上的，都必须进行公开招标，择优确定。
本项目的具体招标范围、招标组织形式、招标方式由项目单位按照《中华人民共和国招标投标法》和《陕西省施<中华人民共和国招标投标法>办法》的规定予以办理。
结合本项目的实施情况，本项目招标内容如下：
3.2.1招标范围
本项目招标范围为全部招标，具体为勘察、设计、工程监理、建筑施工及安装工程。
3.2.2招标组织形式
根据项目的具体情况，按照国家有关规定，勘察、设计、工程监理等拟采用的招标组织形式为自行招标，建筑施工及安装工程拟采用的招标组织形式为委托招标。
3.2.3招标方式
本项目的勘察、设计和工程监理你拟用的招标方式为邀请招标，建筑施工及安装工程拟采用的招标方式为公开招标。
本项目招标具体情况详见下页《招标基本情况表》。
招标基本情况表
项目实施单位名称：
洛南县花石浪物流中心有限责任公司
分项
分项
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采用招
标方式
招标估算金额
（万元）
备注
全部招标
部分招标
自行招标
委托招标
公开招标
邀请招标
勘察设计
√
√
√
60
建安工程
√
√
√
80
工程监理
√
√
√
50
仪器设备
重要材料
其他
情况说明
3.3项目建设期限
3.3.1建设工程
根据本项目的建设内容和项目单位的实际情况。
本项目的建设期计划为20个月。
3.3.2进度安排
1、项目资金申请报告编制、初步设计等各项前期准备工作，该阶段预计需要时间3个月。
2、项目土建及装修施工，该阶段预计需要时间14个月。
3、道路、管线等室外总体工程，该阶段预计需要时间2个月。
4、项目竣工验收，该阶段预计需要时间1个月
第四章总投资及资金来源
4.1投资估算编制依据及说明
4.1.1国家关于项目可行性研究阶段投资估算的编制办法。
4.1.2建安工程费用参照商洛市和洛南县近期累似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况确定。
4.1.3其他费用参照《陕西省工程建设其他费用有关规定》计算，其中建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费和招标代理费用按最新的有关规定执行。
4.2总投资（上报总投资）估算
经估算，本项目总投资（上报总投资）6538.95万元，其中建设投资5403.95万元、建设期利息85万元、铺底流动资金1050万元。
4.2.1建设投资估算
本项目建设投资为5403.95万元，其中土地征收及回填费用为1142.4万元，工程建设费用3446.55万元、其他费用490万元、预备费用325万元。
4.2.2流动资金估算
根据本项目产品生产和销售的特点，按照分项详细估算法计算，本项目流动资金为3500万元，铺底流动资金占流动资金的30%,为1050万元。
4.2.3建设投资借款建设期利息的估算
按照国家发展改革委发改投资（2006）1325号《国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（以下简称《通知》）的有关规定，经计算，本项目建设投资借款建设期利息为85万元。
建设投资借款建设期利息的计算详见经济评价附表。
4.3资金筹措
本项目达成正常营业的情况下，需要总投资6538.95万元，资金来源如下：
1、项目单位自筹资金3538.95万元；
2、申请银行贷款3000万元。
建设投资估算表
单位：
万元
序号
工程或费用名称
建安工程费用
设备购置费用
其他费用
合计
技术经济指标
单位
数量
单位价值
一
建设投资
5403.95
（一）
土地征用
1142.4
1142.4
1
购买使用权
840
840
亩
33.6
250000元/亩
2
土地整理、回填
302.4
302.4
亩
33.6
90000元/亩
（二）
工程费用
3446.55
1
周转仓库
560.98
200
760.98
㎡
4674.85
1200元/㎡
2
农产品交易平台
1949.16
1949.16
㎡
12994.41
1500元/㎡
3
物流信息楼
322.41
322.41
㎡
2149.4
1500元/㎡
3.1
交易大厅及信息平台
150
150
㎡
719.8
1500元/㎡
4
其他用房
24
40
64
㎡
200
1200元/㎡
5
室外工程
200
200
（三）
其它费用
490
490
1
运输车辆购置费
300
300
2
建设单位管理费
35
35
3
勘察、设计费
60
60
4
工程监理费
50
50
5
职工培训费
15
15
6
办公及生活家具购置费
10
10
7
环境影响评价费
5
5
8
招投标代理费
15
15
（四）
预备费用
325
325
二
建设期利息
85
三
流动资金
1050
总投资
6538.95
第五章市场分析
5.1国内市场分析
我国流通体制改革和流通产业发展近年来取得显著成绩，商品流通规模不断扩大。
2010年，消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。
全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%；扣除价格因素，实际增长14.8%。
按经营单位所在地分城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%，乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。
按消费形态分餐饮收入17636亿元，增长18.0%，商品零售136918亿元，增长18.5%。
其中，限额以上企业（单位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。
热点消费快速增长。
其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。
商品流通体制改革进展很快，新型流通方式不断涌现。
市场体系逐步健全，商业网点达到1000多万个。
但我国流通业对国民经济的贡献率不足9%，商品流通的规范化、法制化程度还较低，商品市场体系缺乏规划和资金投入，流通企业组织化程度低，急需大力推进流通现代化。
5.1.1我国企业物流运作现状
工商企业库存期长、周转慢，调查表明：
我国生产企业原材料库存期平均为20天、生产企业成品平均库存期为5l天，商业企业商品销售库存期为34天。
基本说明了我国商品在库时间长、周转慢的现状。
物流作业指标维持往年水平，非常成本有所上升，生产企业、商业企业在物流运营过程中的货损率都高于2%，不良品成本已经成为物流成本的主要组成部分，工商企业要注意“冰山下的成本”。
配送的及时性和一致性是客户创造服务价值中的主要因素，目前工商企业的配送及时率低于90%，有待提高。
横向来比商业企业的作业过程要略微优于工业企业，与协会第二次调查结果相似。
5.1.2物流市场需求量分析
调查结果表明，不同的行业物流量和物流费用的差异较大。
根据此次调研中的行业性质分布的调查结果，企业物流量及物流费用情况如下：
2001年，根据中国物流与采购联合会对企业物流进行统计表明，生产企业的原料物流量和成品物流量约增长14%，，商业企业物流量增长约为15%。
从以上调查数据分析得出：
在当前的经济环境和市场条件下，物流需求市场潜力巨大，社会物流业有较大发展空间。
生产企业和商业企业的平均物流量相近，但物流费用支出有较大的差距，主要原因是供应物流一般都由生产企业来承担，物流从业者要把握这一特征。
总体来看，物流量的增长率要高于国内生产总值的增长率，说明物流业的成长性较好。
5.1.3物流市场需求结构分析
工商企业的物流执行主体总体构成。
调查表明：
1.生产企业原材料物流的执行主体主要是供货方，71%；第三方占21%。
2.成品销售物流中，43%的执行主体是公司，21%是第三方，36%是采用两种形式。
与协会第二次调查数据相比，第三方全部代理的比例上升5个百分点，说明物流专业分工更加明显。
3.商业企业物流执行主体74%为供货方，13%的企业由第三方执行，公司自主的比例为13%，说明商业企业物流社会化程度不高，同时说明以批量小、品种多、频次高、紧急性强为特色的零售企业物流，缺乏有效的后勤支持。
目前工业企业和商业企业“外包”物流集中于传统项目。
生产企业的外包物流主要集中在干线运输，其次是市内配送；商业企业的外包物流主要集中在市内配送，其次是仓储，再次是干线运输，说明生产企业和商业企业物流需求的侧重点不同。
物流系统设计、物流总代理等高增值、综合性服务未出水面。
5.1.4企业对现行物流的满意度
不同性质的企业对3PL物流和自理物流的满意度，已形成明显差距。
根据调查结果发现，生产企业对自理物流的满意度要比第三方物流的满意度更高。
而商业企业对第三方物流的满意度比自理物流的满意度更高。
综合来看，物流运作质量和物流信息成为企业对现行物流运作不满意的主要原因。
调查表明：
在采用第三方物流的需求企业中，有67%的生产企业和54%的商业企业对第三方的物流服务感到满意，有23%的生产企业和7%的商业企业对第三方的物流服务不满意。
在企业不满意的原因中，首先是因为作业速度慢和物流信息不及时准确，其次是作业差错率高、运作成本高，从中可看出生产企业和商业企业对第三方物流服务首先关心的是运作质量和包含物流信息在内的运作能力问题，其次才是成本。
同时，运作质量低也成为企业自理物流的最大障碍。
不同运作主体作业表现行业差别明显。
通过行业与企业对现行物流服务是否满意的相关分析可知：
家电和日化等行业对自理物流服务的满意程度较低，是专业物流公司未来目标市场。
日化、食品和家电等行业对第三方物流服务的满意程度较低，专业物流公司在进入该行业的难度较大，但其物流量大、代理比例低，也说明其潜力很大。
5.1.5需求市场期望新的物流服务内容
从企业对物流需求的服务内容来看，工业企业和商业企业在物流服务内容上的要求有明显的差别。
工业企业的物流需求内容主要集中在物流总代理、市内配送、干线运输和仓储保管等方面。
工业企业期望新的物流服务商提供的服务内容，主要以物流总代理、干线运输、仓储保管、市内配送为主，商业企业期望新的物流服务商提供的主要服务内容为物流系统设计、条码采集服务和仓储保管。
从中可看出，生产企业目前的物流需求以物流运作为主，受地域跨距和管理幅度的影响，更强调物流总代理的形式，需要集成化的物流服务，与协会第一次、第二次调研结果相比，市内配送服务需求也越来越迫切。
除了前三项为传统的物流服务外，物流过程管理、物流决策、数据采集等信息服务越来越受到企业的重视。
以系统设计、信息咨询为核心业务的物流咨询管理公司，将有很大的发展空间。
从企业选择新型物流代理商的标准来看，物流能力是企业选择物流代理商最主要的标准。
生产企业选择新的物流服务商首先是作业质量，其次是综合物流满足能力，没有考虑运作的经济性。
商业企业选择新的物流服务商首先是物流满足能力和作业质量，也没有考虑运作的经济性。
说明企业已经在意识上开始重视物流的能力问题，物流企业在进行服务策略定位时，要有针对性。
5.2区域市场分析
2011年，洛南县是农业大县，坚持率先突破、能快尽快的发展方针，全力保增长、调结构、惠民生、促和谐，经济社会呈现快速健康发展态势，2011年全县实现生产总值57亿元，同比增长16.1%。
项目建成后，根据市场需求的变化，不断调整自己的营销策略和经营结构，形成自己的
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