物业管理实务练习题财务管理二.docx
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物业管理实务练习题财务管理二
物业管理实务练习题财务管理
（二）
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1.物业服务费用酬金应以为计提基数。
A.已收物业服务资金
B.应收物业服务资金
C.预收物业服务资金
D.实收的物业服务资金
答案：
C
2.物业管理区域内的共用部位、共用设施设备经营获得收益，其收益属于业主的部分应当纳入。
A.专项保养资金
B.专项服务资金
C.专项维修资金
D.专项改造资金
答案：
C
3.在物业服务企业发生更迭时，物业服务企业代管的专项维修资金账目经审核无误后，应当办理账户转移手续。
账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
A.政府主管部门
B.业主大会
C.审计部门
D.建设单位
答案：
B
4.酬金制下，物业服务企业应当向全体业主或业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
A.年
B.半年
C.季度
D.二年
答案：
A
5.物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例。
A.由国家政策规定
B.通过物业服务合同约定
C.由物业服务企业确定
D.由业主确定
答案：
B
6.物业服务企业可以于年度终了，按照年未应收账余额的计提坏账准备金，计入管理费用。
A.0.3%以下
B.0.05%
C.0.3%～0.5%
D.0.5%以上
答案：
C
7.商品房销售，应按购房款2%～3%的比例向售房单位缴交专项维修资金。
A.建设单位
B.购房者
C.物业使用人
D.售房人
答案：
B
8.是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
A.包干制和酬金制
B.物业管理费用包干制
C.物业服务费用包干制
D.物业管理费用酬金制
答案：
C
9.利用共用部位、共用设施设备进行经营获得的收益，应当主要用于，也可以按照业主大会的决定使用。
A.弥补物业管理费用不足
B.给业主委员会委员发放津贴
C.发给社区老、弱、病、残生活补贴
D.补充专项维修资金
答案：
D
10.是指在一个独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用管理和分析的财务活动。
A.物业管理项目财务管理
B.物业管理项目企业管理
C.财务管理项目物业管理
D.企业管理项目财务管理
答案：
A
11.实行一级成本核算的物业服务企业，可不设，有关支出直接计入管理费用。
A.直接人工费
B.燃料和动力
C.直接材料费
D.间接费用
答案：
D
12.物业服务成本或者物业服务支出构成一般不包括。
A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C.物业管理公司向社会捐款的费用
D.物业管理区域清洁卫生费用
答案：
C
13.酬金制条件下，物业服务企业应当向公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
A.全体业主
B.业主大会
C.全体业主和业主大会
D.全体业主或者业主大会
答案：
D
14.在业主转让物业房屋所有权时，专项维修资金结余资金。
A.不退还业主个人
B.部分给予退还业主个人
C.不予退还，随房屋所有权同时过户
D.收归国有
答案：
C
15.下列不是酬金制与包干制内容的是。
A.物业服务费用酬金制
B.物业服务成本费用酬金制
C.物业服务费用包干制
D.酬金制和包干制的财务特征
答案：
B
16.下列不是物业服务费核算要点及方法的是。
A.物业的大修、更新、改造费用的核算
B.确定服务费成本构成的注意事项
C.收集原始数据
D.物业服务费的测算
答案：
A
17.物业服务成本或者物业服务支出构成一般由物业管理区域秩序维护费用、物业服务企业固定资产折旧和组成。
A.物业服务企业餐饮费用
B.物业服务企业后勤管理费用
C.物业服务企业交通费用
D.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
答案：
D
18.采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入为。
A.该企业的物业服务费
B.该企业的全部物业管理酬金
C.该项目的物业服务费
D.仅限于该项目的物业管理酬金
答案：
D
19.下列不属于物业服务企业营业成本的是。
A.直接人工费
B.间接费用
C.直接材料费
D.无偿使用的办公房屋
答案：
D
20.专项维修资金由业主交纳，属于物业服务企业的代管资金，专项维修资金的所有权归属于。
A.建设单位
B.物业使用人
C.全体业主
D.当地政府
答案：
C
21.业主大会成立后，专项维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经后实施。
A.经审计部门审定
B.业主委员会审定
C.政府主管部门审定
D.经业主大会审定后实施
答案：
D
二、多项选择题
（每题的备选项中，有2个或2个选项以上符合题意）
1.物业服务企业的下列收入中，属于其他业务收入的有。
A.商业用房经营收入
B.无形资产转让收入
C.材料物资销售收入
D.物业大修收入
E.房屋中介代销手续费收入
答案：
ABCE
2.实行非独立核算的物业服务企业各项目管理单位负责。
A.会计核算
B.各项费用的收取
C.各项费用的支出
D.部分费用的收取
E.部分费用的支出
答案：
BE
3.物业服务企业的下列收入中，属于主营业务收入的有。
A.商业用房经营收入
B.物业管理收入
C.物业经营收入
D.物业大修收入
E.房屋中介代销手续费收入
答案：
BCD
4.物业管理专项维修资金的来源主要包括社会捐赠或政府的补贴。
A.业主交的专项维修资金
B.物业服务费用的结转
C.业主大会决定的分摊
D.共用部分的共有收益
E.物业管理利润
答案：
ABCD
5.公房销售时，缴纳维修资金的提取比例是。
A.多层住宅不低于售房款的20%
B.多层住宅不低于售房款的25%
C.多层住宅不低于售房款的30%
D.高层住宅不低于售房款的25%
E.高层住宅不低于售房款的30%
答案：
AE
6.以下关于物业管理项目财务管理的说法中，正确的有。
A.物业管理项目财务管理，受物业服务企业的行政管理和业务指导
B.其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受企业严格管制
C.物业服务企业可以随意调集、挪用和将服务费据为已有
D.酬金制条件下业主有通过业主大会及其机构（如业主委员会等）监督物业管理项目机构财务管理的权力，但又不能直接于预物业管理项目机构的财务工作
E.物业管理项目机构财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性
答案：
ABDE
7.实行包干制的物业服务企业的经济效益与其紧密相关。
A.管理服务
B.成本控制
C.经营运作能力
D.职工数量
E.值班时间
答案：
ABC
8.物业管理收入主要包括。
A.物业管理费收入
B.停车场收入
C.超市的经营收入
D.有偿特约服务收入
E.物业租赁及经营收入
答案：
AD
9.下列针对专项维修资金，说法正确的是。
A.专项维修资金应该在银行专户存储，专款专用
B.代收的专项维修资金不计征营业税
C.专项维修资金可购买国债
D.供水、供电等管线和设施设备的维修养护费用不得从专项维修资金中列支
E.物业服务费用不足时，可用专项维修资金补足
答案：
ABCD
10.物业管理项目单位要定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目。
A.总体财务状况
B.财务变动状况
C.经营成果信息
D.服务费用收支情况
E.员工消费情况
答案：
ABCD
11.企业发生坏账损失时，采取措施进行处理。
A.企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金
B.收回已核销的坏账，增加坏账准备金
C.不计提取坏账准备金的物业服务企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用
D.收回已核销的坏账，增加管理费用
E.收回已核销的坏账，减少坏账准备金企业及执（从）业人员信用档案系统的建立和监督管理
答案：
ABC
12.确定物业服务成本构成的注意事项有。
A.详细
B.全面
C.测算依据准确
D.平时注意收集数据
E.多用估值
答案：
ABC
13.物业服务企业利润总额包括。
A.产品销售利润
B.补贴收入
C.营业利润
D.投资净收益
E.营业外收支净额
答案：
BCDE
14.不得列入物业服务费用成本费用的开支有。
A.为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产发生的支出
B.对外投资支出
C.被没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业捐赠、赞助支出
D.物业管理的水、电费和设备设施的维修费
E.国家规定不得列入成本费用的其他支出
答案：
ABCE
15.下列属于物业经营收入的是。
A.房屋出租收入
B.会所收入
C.废品回收收入
D.房屋中介代理收入
E.材料物质销售收入
答案：
AB
16.物业服务费的测算编制应考虑的因素有。
A.区分不同物业的性质和特点
B.根据物业服务的项目、内容和要求、科学测算物业服务成本
C.固定资产的折旧
D.做到收支平衡，略有结余
E.物业管理人员素质
答案：
ABCD
17.物业服务企业的财务管理包括。
A.成本和费用管理
B.利润管理
C.专项维修资金的管理
D.税金管理
E.营业收入管理
答案：
ABCE
18.在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人。
A.自主经营
B.自负盈亏
C.风险自担
D.结余归己
E.盈余归己，亏损由业主承担
答案：
ABCD
三、案例分析题
1.请写出物业服务费成本（支出）构成，并对其中的“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”的子项目进行详细说明（至少5项以上内容）。
答案：
（1）物业服务费成本（支出）构成：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③物业管理区域清洁卫生费用；
④物业管理区域绿化养护费用；
⑤物业管理区域秩序维护费用；
⑥办公费用；
⑦物业服务企业固定资产折旧；
⑧物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；
⑨经业主同意的其他费用。
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用含有：
①公共建筑及道路土建零修费用；
②给排水设备日常运行维护费用；
③电气系统设备维护保养费用；
④消防设备日常运行维护费用；
⑤电气系统设备运行能源费用等。
2.说明业主大会成立前、后维修资金的使用审批程序。
答案：
在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。
在业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施。
3.请说明专项维修基金的作用、来源。
答案：
（1）作用：
专项用于物业公用部位、公用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
（2）来源：
1）法规规定的费用。
2）物业服务费结转的费用。
3）业主大会中决定分摊的费用。
4）业主共有物业的收益。
5）社会捐赠或政府拨款的费用。
4.如果你是某物业管理公司的管理人员，请说明物业管理包干制和酬金制的概念?
答案：
包干制：
指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制：
指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担。
5.如果你是某物业管理公司的管理人员，公司委派你开展物业服务费的测算编制工作，请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素?
答案：
物业服务费的测算编制应考虑的因素如下：
（1）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。
（2）物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。
（3）物业服务企业为该项日管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。
（4）物业管理属微利性的服务行业，物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。
6.某项目可收费总建筑面积100万m2，物业服务收费标准为1.5元/m2·月，年底物业费全部收齐，物业大修收入50万元，主营业务收入税金及附加11万元，全年营运成本120万元，管理费40万元，财务费20万元，其他业务利润10万元。
请你计算该物业项目年营业利润是多少?
答案：
主营业务利润=主营业务收入-营业税金及附加-营业成本-管理费-财务费
=（100×1.5+50）万元-11万元-120万元-40万元-20万元
=9万元
营业利润=主营业务利润+其他业务利润=9万元+10万元=19万元
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