深圳房地产市场现状及展望.docx

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深圳房地产市场现状及展望

深圳房地产市场现状及展望

一2016年深圳房地产市场现状

（一）房地产开发投资额连年增长，占固定资产比重持续攀升

从房地产开发投资额看，2005～2007年深圳房地产市场稳步发展，开发投资额平稳运行；2008～2010年受金融危机影响，市场进入小幅调整状态，开发投资额处于低位；自2011年以来开发投资额呈逐年增长态势，2016年累计达1756.52亿元，同比增长31.97%，投资额再创新高（见图1）。

图12005～2016年深圳市房地产开发投资情况

从房地产开发投资额占固定资产投资比重看，深圳自2005年呈逐年下降趋势，2011年起止跌回升，连续六年持续攀升，2016年比重为43.07%（见图1）。

（二）新房价格六年来首超二手房，新房略涨二手房微调岁末皆企稳

1.一线城市各月价格指数深圳上半年领涨，九月后率先回调

从京、沪、穗、深2016年各月新房价格指数走势看，前三季度均保持上涨态势；第四季度，受调控政策影响，京、沪、穗新房价格指数趋于平稳，深则有小幅下跌。

整体来看，全年京、沪、穗、深新房价格指数累计涨幅分别为24.24%、25.45%、21.33%、17.52%（见图2）。

图22016年各月京、沪、穗、深新房价格指数走势

图32016年各月京、沪、穗、深二手房价格指数走势

从京、沪、穗、深2016年各月二手房价格指数走势看，全年均稳步上涨。

1～8月，深圳领先京、沪、穗；9月开始，北京二手房价格指数迅速攀升，反超深圳。

整体来看，全年京、沪、穗、深二手房价格指数累计涨幅分别为29.54%、26.20%、22.01%、12.35%（见图3）。

2.历年新房、二手房均价持续上升，六年来新房首次反超二手房

从深圳历年商品住宅成交均价看，2005～2007年，新房、二手房价格均稳步攀升；2007年房地产市场进行调整，2008年房价小幅回落；2009年开始，政府出台“鼓励合理住房消费”的救市政策，新房、二手房市场迅速回暖；2011年，新房价格小幅回落，二手房均价同比上涨，深圳住宅市场首次出现新房和二手房价格倒挂现象；2012～2015年，新房和二手房价格持续上涨，倒挂依旧；2016年，新房成交均价为53454元/平方米，二手房均价为51628元/平方米，新房成交均价比二手房高3.5%，持续五年的新房和二手房价格倒挂现象被打破（见图4）。

图42005～2016年深圳历年新房、二手房均价

3.各月新建商品住宅均价先升再微调，二手房均价、住宅租金逐月微跌岁末回稳

从2016年新建商品住宅月成交均价走势看，1～6月，新房价格持续攀升，6月豪宅入市，房价大幅上涨，均价达61756元/平方米，创历史新高；7～12月，新房价格波动下行。

10月4日“深八条”出台，市场陷入低迷，在第四季度盘整回落，连续三个月环比下跌，12月新房均价跌至54946元/平方米。

整体看，全年新房在高价位上呈小幅波动状态，成交均价为53454元/平方米，同比上涨59.92%，涨幅创历史新高。

从各月二手房挂牌均价走势看，1～3月，二手房价持续攀升；从4月开始，受“3·25”和“10·4”调控政策影响，二手房价持续下跌，12月略有回升。

全年二手房成交均价为51628元/平方米。

从各月住宅租金走势看，1～3月，住宅租金持续攀升；4月，住宅租金开始回落；5～7月，住宅租金保持平稳；从8月开始，住宅租金持续微跌。

全年住宅月租金均价为77元/平方米（见图5）。

图52016年各月新房均价、二手房均价、住宅租金走势

4.各区新房均价上半年略涨下半年趋稳，福田、南山最高，罗湖次之，龙岗低位徘徊

从2016年各区新建商品住宅价格变动看，1～3月，南山房价轻微回落，4月开始，房价持续上涨，9月均价突破98000元/平方米，“10·4”政策出台，山语海等楼盘成交拉低均价，新房价格大幅回落，11月房价再次回升，南山全年均价82185元/平方米；福田1～7月，房价高位波动增长，8月开始，房价小幅回落，11月宝能公馆等高价盘成交，价格激增，达到全年最高105819元/平方米；罗湖全年波动增长，均价64330元/平方米。

盐田、宝安、龙岗新房全年均价处于低位，分别为44606元/平方米、47555元/平方米、39557元/平方米（见图6）。

图62016年各区新建商品住宅月度均价走势

总体来说，原关内外[1]新房价格两极分化，南山、福田依然处于高位，罗湖区处于两极之间，福田、南山、罗湖月度均价全年波动较大。

5.各区二手房价基本平稳略有下行，南山、福田居首，罗湖、宝安接近，龙岗垫底

图72016年各区二手住宅月挂牌均价走势

从2016年深圳各区二手住宅价格走势看，南山、福田二手房价处于高位平稳态势，均价分别为62760元/平方米和61240元/平方米；罗湖二手房走势与南山区类似，均价为50121元/平方米；盐田二手房价格波动上行，岁末翘尾，全年均价为46613元/平方米；宝安区全年二手房均价波动趋势较平稳，均价为48185元/平方米；龙岗均价为37373元/平方米（见图7）。

（三）新建住宅批售面积六年来首降，3月和10月两轮调控导致成交锐减

1.新建住宅全年供、销基本持平，皆较上年大幅回落

从历年新建商品住宅供需来看，2005～2007年，批售面积逐年递减；2008年美国金融危机爆发，政府出台多项救市政策，批售面积同比上涨13.14%；2009年刚性需求大增，新建商品住宅供不应求；2010～2011年，受调控政策影响，深圳楼市推盘量明显减少，批售面积低位运行；2012～2015年，房地产市场需求旺盛，开发商积极推盘入市，批售面积逐年增长，销售面积波动上涨；2016年，为抑制房价高速增长，政府出台“3·25”和“10·4”两轮调控政策，供销双降，全年批售面积434万平方米，同比下降35.68%，销售面积418万平方米，同比下降37.24%（见图8）。

2.3月和10月两轮政策影响明显，调控后新房成交骤降

从2016年新建商品住房成交看，1～3月延续2015年翘尾的行情，成交总量159万平方米；受“3·25”新政影响，住房市场快速降温，新房成交大幅下跌，4～8月，新房成交量低位波动；随着市场对政策的逐步消化，开发商入市节奏加快，10月成交量大幅上涨，环比涨幅为52.1%；随后10月“深八条”出台，市场再度低迷，新房成交量价齐跌，12月成交量为全年最低，为21.84万平方米（见图9）。

图82005～2016年新建商品住宅批售及销售面积走势

图92016年各月新建商品住宅销售面积走势

从深圳2015年、2016年三种面积结构成交量看，近两年新建商品住宅成交均以90平方米以下小户型为主，2016年成交量为294.22万平方米，占总成交量的70.40%；90～140平方米的改善型户型与144平方米以上的大户型全年成交量占比分别为17.80%、11.8%，成交量分别为74.39万平方米、49.32万平方米（见表1）。

表1深圳市2015年、2016年三种面积结构成交量比例对比

3.各区新房成交皆因调控缩量，影响程度宝安最大，龙岗南山位列第二、第三

从各区新建商品住宅成交量看，新房成交主要集中在宝安、龙岗，共占全市的71.21%，分别为150.56万平方米、147.03万平方米。

1月为成交高峰期，2～5月，宝安、龙岗新房成交量持续大幅下降，6～12月，宝安、龙岗新房成交量波动下行；南山波动剧烈，全年新房成交91.36万平方米；罗湖、福田、盐田新房成交全年低位波动，成交量分别为18.24万平方米、5.25万平方米、5.48万平方米（见图10）。

图102016年各区新建商品住宅月度成交量走势

（四）二手房全年成交同比虽降但仍超六年来均量，两轮调控缩量显著效果超过新房市场

1.全年二手房成交同比下降，但仍超近六年来均量

从历年二手商品住宅成交量看，2005～2007年，成交量持续上升；2008年受金融危机影响，成交量骤降；2009年，众多利好政策出台，二手房市场逐渐回暖，成交量迅速攀升，同比上涨220.25%；2010年，限购政策出台，成交1130.66万平方米，同比下降19.00%；2011年，成交量同比下滑38.15%；2012～2014年，二手房市场处于调整期，成交量处于低位；2015年，在各种利好政策刺激下，二手房市场快速升温，成交量迅速反弹，同比上涨104.58%；2016年，“3·25”和“10·4”新政出台，全年成交944.81万平方米，同比下降22.48%（见图11）。

图112005～2016年历年二手房成交面积走势

2.调控前夕二手房成交3月激增，回暖趋势被10月调控再度遏制

从2016年各月二手房成交量看，全年成交波动剧烈。

1～3月，延续2015年末的成交热度，3月成交量为全年最高，达186.81万平方米；4月开始，受“3·25”政策影响，成交量骤减，5月降至46.9万平方米；经过两个月的调整，6～9月，二手房成交量低位上涨；10～12月，受“10·4”新政影响，市场速冻，短期内量价齐跌，成交量持续下降，12月成交量为全年最低42.26万平方米（见图12）。

图122016年各月二手房成交面积走势

3.各区二手房成交量受两轮调控影响显著，年末各区市场萧条

从各区二手房成交量看，全年成交趋势基本一致，成交面积均在“3·25”出台后大幅减少。

原关内、关外二手房成交面积之比为1.03∶1，关内成交479.48万平方米，占全市的50.75%，新房成交主要集中在关外，而二手房成交量关内外平分秋色。

全年龙岗成交量最高，为255.2万平方米；其次是宝安，为210.13万平方米（见图13）。

罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗二手房成交量同比下降，下降幅度分别为19.45%、25.61%、23.06%、26.62%、19.34%、23.78%。

图132016年各区二手房月度成交量走势

（五）商业用房新房批售同比续放量需求再下降，二手房价、租金先升后降

1.全年新建商业用房供给续放量需求再下降，面积吸纳率下行处于低位

自2007年起，新建商业用房批售面积一直低位徘徊，直至2012年开始逐步增加，2016年全年新建商业用房批售面积142.10万平方米，同比小幅回落4.03%。

在深圳住房市场长期限购的政策下，部分投资转向商务公寓，导致近年来新建商业用房成交量大涨，2015年批售和销售面积达到峰值。

2016年因住房市场调控，影响整个房地产市场，住房市场降温也波及商业用房市场。

全年新建商业用房销售面积为67.05万平方米，同比下跌29.17%；吸纳率降至47.19%，新房空置依旧明显（见图14）。

图142007～2016年历年新建商业用房市场批售、销售面积走势

2.各月二手商业用房挂牌均价先升后降，岁末南山罗湖翘尾

2016年上半年在降息减税、信贷放松等一系列利好政策刺激下，二手商业市场延续2015年第四季度的上涨趋势，全市挂牌均价稳步攀升，6月达到全年最高峰93783元/平方米，下半年政策逐步收紧，全市均价有所回落。

整体看，2016年全市二手商业用房挂牌均价达80848元/平方米，同比增长23.89%；全年二手商业用房成交面积54.45万平方米，同比上涨15.83%。

罗湖、福田、南山、宝安各区二手商业用房市场活跃，挂牌均价基本呈上涨趋势，龙岗二手商业用房挂牌均价较为平稳。

2016年罗湖、福田、南山全年挂牌均价分别为104557元/平方米、91616元/平方米、84096元/平方米，同比分别上涨25.29%、15.48%、20.92%。

关外宝安、龙岗两区均价相差大，龙岗全年挂牌均价最低，为48773元/平方米，宝安全年挂牌均价上涨明显，同比增长10.62%，为95544元/平方米（见图15）。

图152015～2016年各月各区二手商业用房挂牌均价走势

3.各月商业用房平均租金先升后降再平稳，房源区位差异导致各区租金波动大

2016年上半年，全市商业月租金仍延续2015年之势，一路震荡上行，6月达到峰值301元/平方米·月。

全年商业租金均价263元/平方米·月，同比上涨3.7%。

各区商业用房租金波动明显、涨跌不一，总体而言，关内租金仍远超关外。

罗湖同比下跌18.21%，均价274元/平方米·月；福田同比上涨17.6%，均价294元/平方米·月，反超罗湖为全市最高；南山同比上涨20.98%，均价271元/平方米·月；龙岗同比上涨18.06%，均价170元/平方米·月；宝安同比下跌8.75%，均价174元/平方米·月（见图16）。

图162015～2016年深圳市各区各月租金走势

（六）新建写字楼批售创新高、销售大缩水，二手物业均价稳中有升、租金岁末回落

1.全年写字楼供给再创新高，销售反向大幅下降

从历年新建写字楼批售面积看，2005～2007年逐年递减；2008年起有所回升，2009年达54.11万平方米；2010年在从严政策环境下，批售面积骤降至15.70万平方米；2011～2016年，批售面积逐年增加，2014年和2015年再次突破50万平方米的高位；2016年新建写字楼批售面积为61.83万平方米，成交均价5.3万元/平方米，价格同比上涨11.7%（见图17）。

图172005～2016年新建写字楼市场比较

从历年新建写字楼成交面积看，2006～2008年销售面积逐年降低；2009年成交面积增加，吸纳率上涨至64.2%；2010年吸纳率激增，达117.45%；2011～2014年，成交面积逐年增加，但整体吸纳率不高；2015年，受自贸区概念和后海总部基地崛起及中心区发展等因素影响，全市成交52.40万平方米，吸纳率达96.34%；2016年成交量有所回落，成交面积30.5万平方米，吸纳率降至49.33%。

近6年新建写字楼一直处于供过于求的状态，在供应不断累积作用下，新建办公楼累积可售存量已达82万平方米（见图17）。

从2016年新建写字楼供给量区位分布看，供应主要集中在宝安和龙岗两区，其中宝安供应量14.62万平方米，占全市的23.6%，龙岗供应量19.61万平方米，占全市的31.7%。

从2016年新建写字楼成交量区位分布看，福田和南山两区是主力，其中，居全市第一的福田占35%，紧随其后的南山占24%，宝安占19%，龙岗占16%，盐田占4%，罗湖占2%。

2016年关内、关外新建写字楼成交量之比为65∶35。

2.各月二手写字楼挂牌均价稳中有升，关内各区涨跌相异

2016年，二手写字楼挂牌均价40793元/平方米，同比上涨8.2%。

罗湖1～7月均价持续下跌，7月跌至谷底，为20141元/平方米，8月开始，挂牌均价平稳上涨，12月均价为26000元/平方米；福田1～3月持续上涨，4～11月，挂牌均价基本保持平稳，12月骤降，12月均价为38714元/平方米；南山全年均价波动幅度大，1～9月波动下行，1月均价50918元/平方米，9月均价降至40241元/平方米，10～12月均价持续上涨，12月翘尾明显，12月均价53111元/平方米（见图18）。

3.各区写字楼租金波动不一，租金水平福田全年最高、罗湖下半年赶超福田

2016年，写字楼月租金平均145元/平方米，同比上涨2.8%。

福田全年租金波动较小，平均月租金为165元/平方米，同比上涨5.1%；南山租金波动下行，全年平均月租为120元/平方米，同比下跌5.5%；罗湖租金波动上行，8月开始，租金攀升，全年平均月租为129元/平方米，同比上涨11.2%（见图19）。

图182016年老特区各月二手写字楼挂牌均价走势

图192016年罗湖、福田、南山各月二手写字楼月租金走势

（七）新建住宅成交中千万价位套数占比持续上升，供销面积同比下降、价格大幅上涨

从千万价位住宅成交套数看，2011～2014年，成交量较少，2015年成交量激增达3165套，2016年成交4285套，同比上涨35.38%。

从千万价位住宅成交套数占所有新建商品住宅成交比例看，自2011年以来，比例持续上升，2015年为4%，2016年达9%，新房高总价化趋势凸显（见图20）。

图202011～2016年深圳市一手千万元豪宅成交套数及占比走势

从千万价位住宅成交面积看，受“3·25”和“10·4”新政影响，市场降温明显，部分2016年入市的高总价住宅推迟入市。

对于2016年全市千万价位住宅，供应面积88万平方米，同比下降45%；成交量103万平方米，同比下跌11%。

全市千万价位住宅成交量大于供应量，全年成交均价88000元/平方米，同比上涨34%。

（八）临深片区新建住宅价格与深圳联动效果不一，价差引致片区房价趋势更近深圳相邻片区、补涨普遍

2016年深圳新建商品住宅均价先升再微调，与莞、惠、中临深片区[2]价差较2015年进一步拉大，临深片区与深圳联动效应逐步显现。

价格联动区域主要为莞、惠、中与深圳相邻区域，而与各自城市中心区关联较弱。

联动效应使得临深片区均价逐渐超越各自主城区，更趋向于深圳相邻区域，补涨优势体现。

对于东莞临深片区，与其他临深片区相比，经济发展水平最高并且与深圳间交通最便捷，2016年均价与深圳联动明显。

其中，因龙岗中心区与东莞临深区域空间更为接近，两者价格特征也更为相似。

2016年，东莞临深片区涨幅均过半，凤岗、塘厦、黄江、清溪同比增幅分别为62.02%、78.95%、96.08%、83.37%，成交均价分别为20291元/平方米、22360元/平方米、20241元/平方米、16406元/平方米（见图21）。

图212015～2016年东莞临深片区房价走势

对于惠州临深片区，距深圳坪山新区较近，住宅品质优良，2016年大亚湾、惠阳二区房价与坪山新区房价联动趋于明显。

二区新房全年成交616.24万平方米，约占惠州全市的40%；全年成交均价分别同比上涨51.12%、39.47%，分别为9356元/平方米、9142元/平方米（见图22）。

对于中山临深片区，由于珠江阻隔，虽空间直线距离不远，但通行时间为三市最大，中山临深片区房价与深圳联动相对较弱。

“深中通道”已于2016年12月末正式动工，建成后将大幅缩短深中往来时间。

在深中通道概念下，2016年中山临深片区涨幅超过中山全市平均涨幅，火炬、东区、石歧、港口、南朗全年成交均价分别同比上涨52.10%、34.60%、39.47%、36.36%、51.45%，分别为8814元/平方米、8819元/平方米、8821元/平方米、7561元/平方米、8570元/平方米（见图23）。

图222015～2016年大亚湾、惠阳成交均价走势

图232015～2016年中山市临深片区商品房均价走势

（九）人才住房制度建设、机构设置多管齐下，助力房源总量快速增长

1.人才住房新政频出，制度顶层设计日臻完善

深圳市房价高企，居住成本不断提高。

深圳市政府为使人才安居深圳、乐居深圳，将人才住房作为吸引和留住人才的一项重要措施。

2016年深圳相继出台新政，自上而下推进人才住房规划建设。

3月，出台《关于促进人才优先发展的若干措施》；7月，出台《关于完善人才住房制度的若干措施》；后续将制定《深圳市城市更新项目配建人才住房和保障性住房实施办法》《深圳市人才住房租金定价细则》等七项细则。

在新政中，深圳调整人才住房、保障性住房和普通住房供应结构，将人才住房从现有的住房保障体系中剥离出来，构建人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系。

新政明确人才住房界限，能够有针对性地开展人才住房规划工作，并优质高效地落实人才住房建设与分配。

2.人才住房筹建渠道多元，鼓励企事业单位利用自有用地建设

深圳土地资源稀缺，政府探索多渠道筹建保障性住房和人才住房。

“十三五”期间，深圳计划通过新增建设和改造征收两个途径实现40万套住房建设目标。

其中，新增建设包括城市更新配建、拆迁安置和产业园区宿舍配建、轨道交通段新供应用地建设等方式，合计计划新建设公共住房21万套；改造征收包括棚户区改造、挖掘存量保障性住房和人才住房项目、城际合作等方式，合计筹集公共住房19万套。

值得注意的是，深圳充分挖掘存量土地，积极鼓励企事业单位利用自有用地建设人才住房，或者企业将自有商业、办公用房等改造为人才租赁住房，供给单位员工或者社会人才。

如，中兴通讯、比亚迪等企业单位已兴建人才公寓，供给本单位高端人才；一些学校、医院等单位正在利用自有用地推进人才住房建设。

这种方式可有效释放企事业固化存量用地，为人才住房提供新的供给渠道。

3.各区成立人才安居公司，人才住房建设力度空前

2016年4月成立深圳市住房保障署，10月，相继注资300亿元组建“专营机构”——深圳市人才安居集团，专项负责全市人才住房的建设筹集、投资运营与管理等业务。

2016年底，人才安居集团已实现全市10个区的区级人才安居公司全覆盖，为在全市范围内大规模建设人才住房奠定了基础。

作为“十三五”开局之年，深圳持续加大保障性安居工程建设力度。

全年全市计划新开工和筹集房源6万套，竣工5万套，供应4万套。

实际新开工和筹建6.24万套，竣工5.17万套，实际供应4.2万套，各项指标均超额完成，并且实际完成额度均为2015年的两倍以上。

实际供应住房中，面向人才供应的约3.2万套，占比高达76%。

二2016年深圳土地市场现状

（一）全年土地供销皆较大幅度增长，住宅用地占比小幅下降

从历年土地供应总面积来看，2008年和2010年供应总面积较大，分别为397.94万平方米和611.40万平方米，2012～2015年土地供应量波动趋于平稳，年均供应172万平方米。

2016年土地供应量增加，供应面积为300.11万平方米，同比上涨109.13%；就土地供应类型占比而言，2016年商服用地、工业用地、居住用地分别为42.63%、40.77%、8.77%，其中居住用地占比与2015年的9.27%相比有所下降。

2016年深圳土地成交额创新高，达1006亿元。

从土地面积成交率[3]看，历年年均值高位波动，2011～2015年，年均土地面积成交率为94.71%，2016年土地成交率小幅下跌，成交率为74.09%，而成交面积同比上涨62.45%，为222.35万平方米（见图24）。

图242006～2016年深圳市土地总出让、成交情况

（二）全年居住用地供销几近翻番、竞拍热度不减，商品住房供应面积中旧改占比逐年增加

2016年居住用地[4]出让面积26.33万平方米，同比增长97.97%。

全年共有5宗居住用地出让，由于龙华一块宗地的出让被终止，实际成交4宗，成交面积23.97万平方米，同比上涨80.23%，平均楼面地价28787.17元/平方米，同比下跌24.80%。

图252007～2016年深圳市居住用地出让面积走势

6月初，龙华新区的一宗商住综合用地以近82.9亿元的总价成交，楼面地价高达5.68万元/平方米；光明新区以总价140.6亿元成功出让一宗商住混合用地，溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米；12月推出的两块居住用地，在“双限双竞”的新竞拍规则下，房企对土地资源热度不减，十多家竞拍房企经过多轮举牌竞拍出让。

深圳规土委的数据显示，2011年深圳城市更新项目供应商品房约91万平方米，2012年约148万平方米，2013年约290万平方米，2014年约256万平方米，占全市房地产市场供应总量的比例分别为21%、23%、35%、35%。

2015年，除回迁给原业主的物业以外，城市更新供应商品房约436万平方米，占全市的47%。

2016年，全市新增供应面积580.7万平方米，其中旧改面积达到330.7万平方米，占比高达