深圳房地产市场现状及展望.docx

1、深圳房地产市场现状及展望 深圳房地产市场现状及展望 一 2016年深圳房地产市场现状（一）房地产开发投资额连年增长，占固定资产比重持续攀升从房地产开发投资额看，20052007年深圳房地产市场稳步发展，开发投资额平稳运行；20082010年受金融危机影响，市场进入小幅调整状态，开发投资额处于低位；自2011年以来开发投资额呈逐年增长态势，2016年累计达1756.52亿元，同比增长31.97%，投资额再创新高（见图1）。图1 20052016年深圳市房地产开发投资情况从房地产开发投资额占固定资产投资比重看，深圳自2005年呈逐年下降趋势，2011年起止跌回升，连续六年持续攀升，2016年比重为

2、43.07%（见图1）。（二）新房价格六年来首超二手房，新房略涨二手房微调岁末皆企稳1.一线城市各月价格指数深圳上半年领涨，九月后率先回调从京、沪、穗、深2016年各月新房价格指数走势看，前三季度均保持上涨态势；第四季度，受调控政策影响，京、沪、穗新房价格指数趋于平稳，深则有小幅下跌。整体来看，全年京、沪、穗、深新房价格指数累计涨幅分别为24.24%、25.45%、21.33%、17.52%（见图2）。图2 2016年各月京、沪、穗、深新房价格指数走势图3 2016年各月京、沪、穗、深二手房价格指数走势从京、沪、穗、深2016年各月二手房价格指数走势看，全年均稳步上涨。18月，深圳领先京、沪、

3、穗；9月开始，北京二手房价格指数迅速攀升，反超深圳。整体来看，全年京、沪、穗、深二手房价格指数累计涨幅分别为29.54%、26.20%、22.01%、12.35%（见图3）。2.历年新房、二手房均价持续上升，六年来新房首次反超二手房从深圳历年商品住宅成交均价看，20052007年，新房、二手房价格均稳步攀升；2007年房地产市场进行调整，2008年房价小幅回落；2009年开始，政府出台“鼓励合理住房消费”的救市政策，新房、二手房市场迅速回暖；2011年，新房价格小幅回落，二手房均价同比上涨，深圳住宅市场首次出现新房和二手房价格倒挂现象；20122015年，新房和二手房价格持续上涨，倒挂依旧；2

4、016年，新房成交均价为53454元/平方米，二手房均价为51628元/平方米，新房成交均价比二手房高3.5%，持续五年的新房和二手房价格倒挂现象被打破（见图4）。图4 20052016年深圳历年新房、二手房均价3.各月新建商品住宅均价先升再微调，二手房均价、住宅租金逐月微跌岁末回稳从2016年新建商品住宅月成交均价走势看，16月，新房价格持续攀升，6月豪宅入市，房价大幅上涨，均价达61756元/平方米，创历史新高；712月，新房价格波动下行。10月4日“深八条”出台，市场陷入低迷，在第四季度盘整回落，连续三个月环比下跌，12月新房均价跌至54946元/平方米。整体看，全年新房在高价位上呈小幅

5、波动状态，成交均价为53454元/平方米，同比上涨59.92%，涨幅创历史新高。从各月二手房挂牌均价走势看，13月，二手房价持续攀升；从4月开始，受“325”和“104”调控政策影响，二手房价持续下跌，12月略有回升。全年二手房成交均价为51628元/平方米。从各月住宅租金走势看，13月，住宅租金持续攀升；4月，住宅租金开始回落；57月，住宅租金保持平稳；从8月开始，住宅租金持续微跌。全年住宅月租金均价为77元/平方米（见图5）。图5 2016年各月新房均价、二手房均价、住宅租金走势4.各区新房均价上半年略涨下半年趋稳，福田、南山最高，罗湖次之，龙岗低位徘徊从2016年各区新建商品住宅价格变动

6、看，13月，南山房价轻微回落，4月开始，房价持续上涨，9月均价突破98000元/平方米，“104”政策出台，山语海等楼盘成交拉低均价，新房价格大幅回落，11月房价再次回升，南山全年均价82185元/平方米；福田17月，房价高位波动增长，8月开始，房价小幅回落，11月宝能公馆等高价盘成交，价格激增，达到全年最高105819元/平方米；罗湖全年波动增长，均价64330元/平方米。盐田、宝安、龙岗新房全年均价处于低位，分别为44606元/平方米、47555元/平方米、39557元/平方米（见图6）。图6 2016年各区新建商品住宅月度均价走势总体来说，原关内外1新房价格两极分化，南山、福田依然处于高

7、位，罗湖区处于两极之间，福田、南山、罗湖月度均价全年波动较大。5.各区二手房价基本平稳略有下行，南山、福田居首，罗湖、宝安接近，龙岗垫底图7 2016年各区二手住宅月挂牌均价走势从2016年深圳各区二手住宅价格走势看，南山、福田二手房价处于高位平稳态势，均价分别为62760元/平方米和61240元/平方米；罗湖二手房走势与南山区类似，均价为50121元/平方米；盐田二手房价格波动上行，岁末翘尾，全年均价为46613元/平方米；宝安区全年二手房均价波动趋势较平稳，均价为48185元/平方米；龙岗均价为37373元/平方米（见图7）。（三）新建住宅批售面积六年来首降，3月和10月两轮调控导致成交锐

8、减1.新建住宅全年供、销基本持平，皆较上年大幅回落从历年新建商品住宅供需来看，20052007年，批售面积逐年递减；2008年美国金融危机爆发，政府出台多项救市政策，批售面积同比上涨13.14%；2009年刚性需求大增，新建商品住宅供不应求；20102011年，受调控政策影响，深圳楼市推盘量明显减少，批售面积低位运行；20122015年，房地产市场需求旺盛，开发商积极推盘入市，批售面积逐年增长，销售面积波动上涨；2016年，为抑制房价高速增长，政府出台“325”和“104”两轮调控政策，供销双降，全年批售面积434万平方米，同比下降35.68%，销售面积418万平方米，同比下降37.24%（见

9、图8）。2.3月和10月两轮政策影响明显，调控后新房成交骤降从2016年新建商品住房成交看，13月延续2015年翘尾的行情，成交总量159万平方米；受“325”新政影响，住房市场快速降温，新房成交大幅下跌，48月，新房成交量低位波动；随着市场对政策的逐步消化，开发商入市节奏加快，10月成交量大幅上涨，环比涨幅为52.1%；随后10月“深八条”出台，市场再度低迷，新房成交量价齐跌，12月成交量为全年最低，为21.84万平方米（见图9）。图8 20052016年新建商品住宅批售及销售面积走势图9 2016年各月新建商品住宅销售面积走势从深圳2015年、2016年三种面积结构成交量看，近两年新建商品

10、住宅成交均以90平方米以下小户型为主，2016年成交量为294.22万平方米，占总成交量的70.40%；90140平方米的改善型户型与144平方米以上的大户型全年成交量占比分别为17.80%、11.8%，成交量分别为74.39万平方米、49.32万平方米（见表1）。表1 深圳市2015年、2016年三种面积结构成交量比例对比3.各区新房成交皆因调控缩量，影响程度宝安最大，龙岗南山位列第二、第三从各区新建商品住宅成交量看，新房成交主要集中在宝安、龙岗，共占全市的71.21%，分别为150.56万平方米、147.03万平方米。1月为成交高峰期，25月，宝安、龙岗新房成交量持续大幅下降，612月，宝

11、安、龙岗新房成交量波动下行；南山波动剧烈，全年新房成交91.36万平方米；罗湖、福田、盐田新房成交全年低位波动，成交量分别为18.24万平方米、5.25万平方米、5.48万平方米（见图10）。图10 2016年各区新建商品住宅月度成交量走势（四）二手房全年成交同比虽降但仍超六年来均量，两轮调控缩量显著效果超过新房市场1.全年二手房成交同比下降，但仍超近六年来均量从历年二手商品住宅成交量看，20052007年，成交量持续上升；2008年受金融危机影响，成交量骤降；2009年，众多利好政策出台，二手房市场逐渐回暖，成交量迅速攀升，同比上涨220.25%；2010年，限购政策出台，成交1130.66

12、万平方米，同比下降19.00%；2011年，成交量同比下滑38.15%；20122014年，二手房市场处于调整期，成交量处于低位；2015年，在各种利好政策刺激下，二手房市场快速升温，成交量迅速反弹，同比上涨104.58%；2016年，“325”和“104”新政出台，全年成交944.81万平方米，同比下降22.48%（见图11）。图11 20052016年历年二手房成交面积走势2.调控前夕二手房成交3月激增，回暖趋势被10月调控再度遏制从2016年各月二手房成交量看，全年成交波动剧烈。13月，延续2015年末的成交热度，3月成交量为全年最高，达186.81万平方米；4月开始，受“325”政策影

13、响，成交量骤减，5月降至46.9万平方米；经过两个月的调整，69月，二手房成交量低位上涨；1012月，受“104”新政影响，市场速冻，短期内量价齐跌，成交量持续下降，12月成交量为全年最低42.26万平方米（见图12）。图12 2016年各月二手房成交面积走势3.各区二手房成交量受两轮调控影响显著，年末各区市场萧条从各区二手房成交量看，全年成交趋势基本一致，成交面积均在“325”出台后大幅减少。原关内、关外二手房成交面积之比为1.031，关内成交479.48万平方米，占全市的50.75%，新房成交主要集中在关外，而二手房成交量关内外平分秋色。全年龙岗成交量最高，为255.2万平方米；其次是宝安

14、，为210.13万平方米（见图13）。罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗二手房成交量同比下降，下降幅度分别为19.45%、25.61%、23.06%、26.62%、19.34%、23.78%。图13 2016年各区二手房月度成交量走势（五）商业用房新房批售同比续放量需求再下降，二手房价、租金先升后降1.全年新建商业用房供给续放量需求再下降，面积吸纳率下行处于低位自2007年起，新建商业用房批售面积一直低位徘徊，直至2012年开始逐步增加，2016年全年新建商业用房批售面积142.10万平方米，同比小幅回落4.03%。在深圳住房市场长期限购的政策下，部分投资转向商务公寓，导致近年来新建商业用房成

15、交量大涨，2015年批售和销售面积达到峰值。2016年因住房市场调控，影响整个房地产市场，住房市场降温也波及商业用房市场。全年新建商业用房销售面积为67.05万平方米，同比下跌29.17%；吸纳率降至47.19%，新房空置依旧明显（见图14）。图14 20072016年历年新建商业用房市场批售、销售面积走势2.各月二手商业用房挂牌均价先升后降，岁末南山罗湖翘尾2016年上半年在降息减税、信贷放松等一系列利好政策刺激下，二手商业市场延续2015年第四季度的上涨趋势，全市挂牌均价稳步攀升，6月达到全年最高峰93783元/平方米，下半年政策逐步收紧，全市均价有所回落。整体看，2016年全市二手商业用

16、房挂牌均价达80848元/平方米，同比增长23.89%；全年二手商业用房成交面积54.45万平方米，同比上涨15.83%。罗湖、福田、南山、宝安各区二手商业用房市场活跃，挂牌均价基本呈上涨趋势，龙岗二手商业用房挂牌均价较为平稳。2016年罗湖、福田、南山全年挂牌均价分别为104557元/平方米、91616元/平方米、84096元/平方米，同比分别上涨25.29%、15.48%、20.92%。关外宝安、龙岗两区均价相差大，龙岗全年挂牌均价最低，为48773元/平方米，宝安全年挂牌均价上涨明显，同比增长10.62%，为95544元/平方米（见图15）。图15 20152016年各月各区二手商业用房

17、挂牌均价走势3.各月商业用房平均租金先升后降再平稳，房源区位差异导致各区租金波动大2016年上半年，全市商业月租金仍延续2015年之势，一路震荡上行，6月达到峰值301元/平方米月。全年商业租金均价263元/平方米月，同比上涨3.7%。各区商业用房租金波动明显、涨跌不一，总体而言，关内租金仍远超关外。罗湖同比下跌18.21%，均价274元/平方米月；福田同比上涨17.6%，均价294元/平方米月，反超罗湖为全市最高；南山同比上涨20.98%，均价271元/平方米月；龙岗同比上涨18.06%，均价170元/平方米月；宝安同比下跌8.75%，均价174元/平方米月（见图16）。图16 201520

18、16年深圳市各区各月租金走势（六）新建写字楼批售创新高、销售大缩水，二手物业均价稳中有升、租金岁末回落1.全年写字楼供给再创新高，销售反向大幅下降从历年新建写字楼批售面积看，20052007年逐年递减；2008年起有所回升，2009年达54.11万平方米；2010年在从严政策环境下，批售面积骤降至15.70万平方米；20112016年，批售面积逐年增加，2014年和2015年再次突破50万平方米的高位；2016年新建写字楼批售面积为61.83万平方米，成交均价5.3万元/平方米，价格同比上涨11.7%（见图17）。图17 20052016年新建写字楼市场比较从历年新建写字楼成交面积看，2006

19、2008年销售面积逐年降低；2009年成交面积增加，吸纳率上涨至64.2%；2010年吸纳率激增，达117.45%；20112014年，成交面积逐年增加，但整体吸纳率不高；2015年，受自贸区概念和后海总部基地崛起及中心区发展等因素影响，全市成交52.40万平方米，吸纳率达96.34%；2016年成交量有所回落，成交面积30.5万平方米，吸纳率降至49.33%。近6年新建写字楼一直处于供过于求的状态，在供应不断累积作用下，新建办公楼累积可售存量已达82万平方米（见图17）。从2016年新建写字楼供给量区位分布看，供应主要集中在宝安和龙岗两区，其中宝安供应量14.62万平方米，占全市的23.6%

20、，龙岗供应量19.61万平方米，占全市的31.7%。从2016年新建写字楼成交量区位分布看，福田和南山两区是主力，其中，居全市第一的福田占35%，紧随其后的南山占24%，宝安占19%，龙岗占16%，盐田占4%，罗湖占2%。2016年关内、关外新建写字楼成交量之比为6535。2.各月二手写字楼挂牌均价稳中有升，关内各区涨跌相异2016年，二手写字楼挂牌均价40793元/平方米，同比上涨8.2%。罗湖17月均价持续下跌，7月跌至谷底，为20141元/平方米，8月开始，挂牌均价平稳上涨，12月均价为26000元/平方米；福田13月持续上涨，411月，挂牌均价基本保持平稳，12月骤降，12月均价为38

21、714元/平方米；南山全年均价波动幅度大，19月波动下行，1月均价50918元/平方米，9月均价降至40241元/平方米，1012月均价持续上涨，12月翘尾明显，12月均价53111元/平方米（见图18）。3.各区写字楼租金波动不一，租金水平福田全年最高、罗湖下半年赶超福田2016年，写字楼月租金平均145元/平方米，同比上涨2.8%。福田全年租金波动较小，平均月租金为165元/平方米，同比上涨5.1%；南山租金波动下行，全年平均月租为120元/平方米，同比下跌5.5%；罗湖租金波动上行，8月开始，租金攀升，全年平均月租为129元/平方米，同比上涨11.2%（见图19）。图18 2016年老特

22、区各月二手写字楼挂牌均价走势图19 2016年罗湖、福田、南山各月二手写字楼月租金走势（七）新建住宅成交中千万价位套数占比持续上升，供销面积同比下降、价格大幅上涨从千万价位住宅成交套数看，20112014年，成交量较少，2015年成交量激增达3165套，2016年成交4285套，同比上涨35.38%。从千万价位住宅成交套数占所有新建商品住宅成交比例看，自2011年以来，比例持续上升，2015年为4%，2016年达9%，新房高总价化趋势凸显（见图20）。图20 20112016年深圳市一手千万元豪宅成交套数及占比走势从千万价位住宅成交面积看，受“325”和“104”新政影响，市场降温明显，部分2

23、016年入市的高总价住宅推迟入市。对于2016年全市千万价位住宅，供应面积88万平方米，同比下降45%；成交量103万平方米，同比下跌11%。全市千万价位住宅成交量大于供应量，全年成交均价88000元/平方米，同比上涨34%。（八）临深片区新建住宅价格与深圳联动效果不一，价差引致片区房价趋势更近深圳相邻片区、补涨普遍2016年深圳新建商品住宅均价先升再微调，与莞、惠、中临深片区2价差较2015年进一步拉大，临深片区与深圳联动效应逐步显现。价格联动区域主要为莞、惠、中与深圳相邻区域，而与各自城市中心区关联较弱。联动效应使得临深片区均价逐渐超越各自主城区，更趋向于深圳相邻区域，补涨优势体现。对于东

24、莞临深片区，与其他临深片区相比，经济发展水平最高并且与深圳间交通最便捷，2016年均价与深圳联动明显。其中，因龙岗中心区与东莞临深区域空间更为接近，两者价格特征也更为相似。2016年，东莞临深片区涨幅均过半，凤岗、塘厦、黄江、清溪同比增幅分别为62.02%、78.95%、96.08%、83.37%，成交均价分别为20291元/平方米、22360元/平方米、20241元/平方米、16406元/平方米（见图21）。图21 20152016年东莞临深片区房价走势对于惠州临深片区，距深圳坪山新区较近，住宅品质优良，2016年大亚湾、惠阳二区房价与坪山新区房价联动趋于明显。二区新房全年成交616.24万

25、平方米，约占惠州全市的40%；全年成交均价分别同比上涨51.12%、39.47%，分别为9356元/平方米、9142元/平方米（见图22）。对于中山临深片区，由于珠江阻隔，虽空间直线距离不远，但通行时间为三市最大，中山临深片区房价与深圳联动相对较弱。“深中通道”已于2016年12月末正式动工，建成后将大幅缩短深中往来时间。在深中通道概念下，2016年中山临深片区涨幅超过中山全市平均涨幅，火炬、东区、石歧、港口、南朗全年成交均价分别同比上涨52.10%、34.60%、39.47%、36.36%、51.45%，分别为8814元/平方米、8819元/平方米、8821元/平方米、7561元/平方米、8

26、570元/平方米（见图23）。图22 20152016年大亚湾、惠阳成交均价走势图23 20152016年中山市临深片区商品房均价走势（九）人才住房制度建设、机构设置多管齐下，助力房源总量快速增长1.人才住房新政频出，制度顶层设计日臻完善深圳市房价高企，居住成本不断提高。深圳市政府为使人才安居深圳、乐居深圳，将人才住房作为吸引和留住人才的一项重要措施。2016年深圳相继出台新政，自上而下推进人才住房规划建设。3月，出台关于促进人才优先发展的若干措施；7月，出台关于完善人才住房制度的若干措施；后续将制定深圳市城市更新项目配建人才住房和保障性住房实施办法深圳市人才住房租金定价细则等七项细则。在新政

27、中，深圳调整人才住房、保障性住房和普通住房供应结构，将人才住房从现有的住房保障体系中剥离出来，构建人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系。新政明确人才住房界限，能够有针对性地开展人才住房规划工作，并优质高效地落实人才住房建设与分配。2.人才住房筹建渠道多元，鼓励企事业单位利用自有用地建设深圳土地资源稀缺，政府探索多渠道筹建保障性住房和人才住房。“十三五”期间，深圳计划通过新增建设和改造征收两个途径实现40万套住房建设目标。其中，新增建设包括城市更新配建、拆迁安置和产业园区宿舍配建、轨道交通段新供应用地建设等方式，合计计划新建设公共住房21万套；改造征收包括棚户区改造、挖掘存量保障性住房和人

28、才住房项目、城际合作等方式，合计筹集公共住房19万套。值得注意的是，深圳充分挖掘存量土地，积极鼓励企事业单位利用自有用地建设人才住房，或者企业将自有商业、办公用房等改造为人才租赁住房，供给单位员工或者社会人才。如，中兴通讯、比亚迪等企业单位已兴建人才公寓，供给本单位高端人才；一些学校、医院等单位正在利用自有用地推进人才住房建设。这种方式可有效释放企事业固化存量用地，为人才住房提供新的供给渠道。3.各区成立人才安居公司，人才住房建设力度空前2016年4月成立深圳市住房保障署，10月，相继注资300亿元组建“专营机构”深圳市人才安居集团，专项负责全市人才住房的建设筹集、投资运营与管理等业务。201

29、6年底，人才安居集团已实现全市10个区的区级人才安居公司全覆盖，为在全市范围内大规模建设人才住房奠定了基础。作为“十三五”开局之年，深圳持续加大保障性安居工程建设力度。全年全市计划新开工和筹集房源6万套，竣工5万套，供应4万套。实际新开工和筹建6.24万套，竣工5.17万套，实际供应4.2万套，各项指标均超额完成，并且实际完成额度均为2015年的两倍以上。实际供应住房中，面向人才供应的约3.2万套，占比高达76%。二 2016年深圳土地市场现状（一）全年土地供销皆较大幅度增长，住宅用地占比小幅下降从历年土地供应总面积来看，2008年和2010年供应总面积较大，分别为397.94万平方米和611

30、.40万平方米，20122015年土地供应量波动趋于平稳，年均供应172万平方米。2016年土地供应量增加，供应面积为300.11万平方米，同比上涨109.13%；就土地供应类型占比而言，2016年商服用地、工业用地、居住用地分别为42.63%、40.77%、8.77%，其中居住用地占比与2015年的9.27%相比有所下降。2016年深圳土地成交额创新高，达1006亿元。从土地面积成交率3看，历年年均值高位波动，20112015年，年均土地面积成交率为94.71%，2016年土地成交率小幅下跌，成交率为74.09%，而成交面积同比上涨62.45%，为222.35万平方米（见图24）。图24 2

31、0062016年深圳市土地总出让、成交情况（二）全年居住用地供销几近翻番、竞拍热度不减，商品住房供应面积中旧改占比逐年增加2016年居住用地4出让面积26.33万平方米，同比增长97.97%。全年共有5宗居住用地出让，由于龙华一块宗地的出让被终止，实际成交4宗，成交面积23.97万平方米，同比上涨80.23%，平均楼面地价28787.17元/平方米，同比下跌24.80%。图25 20072016年深圳市居住用地出让面积走势6月初，龙华新区的一宗商住综合用地以近82.9亿元的总价成交，楼面地价高达5.68万元/平方米；光明新区以总价140.6亿元成功出让一宗商住混合用地，溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米；12月推出的两块居住用地，在“双限双竞”的新竞拍规则下，房企对土地资源热度不减，十多家竞拍房企经过多轮举牌竞拍出让。深圳规土委的数据显示，2011年深圳城市更新项目供应商品房约91万平方米，2012年约148万平方米，2013年约290万平方米，2014年约256万平方米，占全市房地产市场供应总量的比例分别为21%、23%、35%、35%。2015年，除回迁给原业主的物业以外，城市更新供应商品房约436万平方米，占全市的47%。2016年，全市新增供应面积580.7万平方米，其中旧改面积达到330.7万平方米，占比高达