关于某楼盘市场调研报告.docx

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关于某楼盘市场调研报告

【中海·城南1号】

市

场

调

研

报

告

前言……………………………………………….第1页

片区规划交通及配套状况…………………..第1—5页

项目基本信息………………………………..第5—8页

项目SWOT分析…………………………...第8—11页

项目产品分析……………………………..第12—19页

价格分析………………………………………..第20页

去化分析………………………………………..第21页

客源分析…………………………………...第21—22页

企划分析………………………………………..第22页

业务分析…………………………………..第22—23页

项目总体分析评价……………………………..第23页

前言

此次是以同行的身份，以参观学习为由，对中海城南1号进行了一次较为全面的市场调研。

先后共3次到访。

此次调查的目的是为了更加详细深入地了解成都豪宅市场，了解竞争对手楼盘的信息，了解成都众多高端消费者的需求及喜好，从而达到更能准确把握高端客户群的目的，也能更加明确自身项目在整个市场中的定位。

片区（板块）规划、交通及配套状况

1,项目所在的具体位置

【中海·城南1号】位于锦城大道199号。

地处天府新城核心位置，东面距离南北向的城市中轴交通动脉——天府大道，500米。

距成都新中心地标性建筑——新益州城市广场“六朵花瓣”约400米；北面紧邻天府新城东西向景观中轴——锦程大道（锦城大街道宽130米，两侧各50米银杏绿化带，中间30米车行道）；南面紧邻【南苑】小区。

2,项目所在的片区现状

【中海·城南1号】，尽享国际化城市繁华与稀缺自然生态资源。

“三横六纵”与地铁1号线构筑现代便捷交通网路，城市大规模写字楼等现代商务配套、十大国际化平台、高新产业基地群落、国际总部商务园、五星级酒店集群、金融后台服务中心、海洋乐园、水上歌剧等与国际接轨的现代城市资源交相辉映；项目南望500米宽原生态城市景观公园带、3000亩天府城市公园、国际体育公园，北邻130米行政级林荫大道，东眺新益州城市景观公园……【中海·城南1号】，城市中央生活区，以独有稀缺的资源尊享，成就CBD中央价值高地。

3,未来发展规划

一直以来，人民南路都是成都乃至整个西部最高档的商务核心区，聚集了大量跨国企业、知名公司、国际性驻蓉机构、豪华酒店、高档百货公司、甲级写字楼等，并且也拥有最高档的商务配套。

由于人民南路正处于整个城市的中轴线上，为了将城市中轴线上兴起的独特高档商务经济与其他区域经济区分开来，同时比较准确地表达出其核心地位和城市价值。

规划的初步设想是，将人民南路及延长线参照浦东的世纪大道或巴黎的香榭丽舍大街进行改造和建设，使之成为天府第一道，形成成都的CBD。

4，交通几周边配套状况

整个【中海·城南1号】是处在城市CBD的一个核心区域，交通非常便利，开车从桐梓林一条直路均可到达此项目。

公交车：

815路直达；

地铁：

1号线

项目周边配套

学校：

成都七中，泡桐树小学，美视国际学校等；

商业：

宜家、欧尚超市、富森美家居、荷兰GTC

幼稚园：

新加坡双语幼稚园；

银行：

中国建设银行、成都市商业银行、中国工商银行、中信银行

医院：

成都市第一人民医院、宋庆龄妇女儿童医院、巴伐利亚国际医院

其它：

新益州城市公园、体育公园、高尔夫主题公园、海洋乐园、世纪城会展中心

项目基本信息（含案名含义分析）

案名含义分析

【中海·城南1号】是中海地产最顶级产品系列之一，中海1号系作品，作为中海地产最顶级的产品系列，在全国仅6席。

深圳香蜜湖1号、苏州中海湖滨1号、重庆中海北滨1号、长春中海南湖1号、青岛中海银海1号，均以占据城市最核心地段、最优化景观资源，而成为每一座城市的地标性住宅项目。

项目调查表

项目名称

中海城南1号

楼盘位置

锦华大道199号

开发商

中海兴业成都发展有限公司

营销代理商

无

设计单位

梁黄顾建筑设计有限公司

承建单位

大兴业、海宏

景观设计

JDS

物管单位

中海深南物管

占地面积（亩）

227亩

建筑面积

33㎡

物业形态

高层

公摊率

14%—19%

容积率

2.85

绿地率

25﹪

楼层

24层

建筑结构

框架剪力墙结构

联系电话

85316888

预定时间

2008年11月

开盘时间

2008年11月

交房时间

2010年10月30日

总套数

2000户

车位数

2500个以上

联系电话

85316888

车位比

1:

1.5

户型特点

户型结构

三房

四房

层高

3.1m

户型面积范围

160㎡—240㎡

通风采光性

板式结果，南北通透

主力户型

四房

主力户型面积

185㎡

其他物业概述

游泳池网球场

装修标准

外墙及公共区域

面砖+石材

室内

清水房标准

价格

均价

16000—22000元／㎡

总价范围

250万—500万

车位价格

待定

商业物业单价

无

付款方式

付款方式／优惠方法

按揭0.5%一次性1.5%

最高按揭比例及年限

二十年

物管费

物管费

3元／㎡

工程进度

开发期数及规模

二期

工程进度

一期主体已封顶，二期还在修建

环境与配套

周边环境与生活配套

市政配套

建筑风格与小区环境

皇家园林，外立面Art-deco极具线条感和装饰感，工艺精细

电梯品牌/一梯户数/电梯数

上海三菱电梯

两梯两户

水/电/气/通讯网络基础配套

五通，为交房标准

小区公关配套

无会所

项目SWOT分析（优劣势及周边竞争楼盘）

优势

1，系出名门，品质更有保证。

中海地产属国资委旗下，是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业。

中国海外发展有限公司1992年即在香港上市（香港联合交易所代码:

0688），曾被国际知名的《财富》杂志评为中国上市公司（香港和中国大陆）百强中的房地产主要企业。

是跨地域、具有国家一级房地产开发资质的全国性地产品牌。

至今已在全国22个主流城市成功运营30年，开发项目超过200个，其中开发城市豪宅超过50个，成为名副其实的“豪宅专家”。

2，【中海·城南1号】地处成都新中心金融总部商务核心圈，城市中轴之上，承袭经典皇家礼仪规划，围绕地段、城市资源、园林景观、建筑风格、户型设计、物业管理和服务等关键部分悉心打造了14项核心价值之最，定义了高端市场标准。

3，【中海·城南1号】以卓越的规划理念、产品设计、开发以及市场表现理应荣膺“2010中国十大城市豪宅”。

中海城南1号在全国的平台下获得该奖项，这充分肯定了中海城南1号在中国房地产市场的领先代表形象。

这是中国西部城市豪宅项目领先获得的权威奖项。

4，【中海·城南1号】同时占据稀缺土地资源、城市资源体系、城市景观体系、产品价值体系和专属服务体系，是最优化的资源集聚体，代言城市新中心高端物业。

2.85容积率——天府新城37平方公里版图上罕见低容积率

项目住宅地块容积率仅2.85，天府新城的住宅容积率多在4以上，甚至部分在6以上。

放眼整个天府新城，2.85有望成为绝版。

8万平米皇家园林——别墅级园林偶现城市新中心

项目约8万平方米私属中央园林，接近天府广场8.8万平米的面积。

超大规模公园式园林，与周边项目相比，即便同为城市中心，仅此一点，早已分出高下。

400米永阔楼间距——唯此尺度彰显气度

“锦里”民俗一条街长约350米，项目的楼间距比这条每日接待无数游客的街道还要长。

400米的楼间距，在成都没有项目能出其右。

最大化正南北朝向板式结构——可能多层都无法达到

项目建筑80%左右正南正北朝向，两梯两户板式结构，最大化保证房间自然采光、通风与观景。

这样的形态，无论是花园洋房还是电梯公寓，几乎都无法做到。

弱势

1，大部分临路

由于地理位置的原因，为了实现利润的最大化，保证小区内部中庭景观的完整和楼间距够大，导致很大部分房屋都临路。

2，只能算公寓

24层的电梯，对于豪宅来说，虽然是两梯两户，但也不能满足追求快捷和高品质生活的城市精英群体，而且对于电梯公寓来说，户型面积又相对偏大，不是公寓客户群能承受的价位。

3，无会所

整个小区无会所配套，现在的售楼部将在销售介绍后拆掉，也就是说整个小区除园林景观外，没有可供业主休息的地方。

机会

随着政府南迁，城市中心的南移，地铁的通达，人们对南延线CBD的认识会更加深刻，大量的商场、超市、酒店、医院等生活配套的齐备，会吸引更多的人来南延线买房、投资、居住，对于【中海•城南1号】这个在新城区占据核心位置，并且属于品牌开发商鼎力打造的高端楼盘，一定会有巨大的市场竞争力，和广阔的升值空间。

威胁

大量品牌开发商的入驻，区域内多和豪宅别墅类项目即将开盘。

项目产品分析（包括户型）

建筑设计单位:

梁黄顾设计顾问有限公司

百年传承Art-deco建筑风骨——城市中心地标性建筑仪态

工科出身的中海，其对深谙建筑的深厚专业积淀一向享誉盛名。

以Art-deco建筑风骨彰显建筑物的高耸、挺拔，犹如纽约帝国大厦、上海金茂大厦，项目殿堂级建筑将无限昭示经典传承的地标性意义。

还在项目外的路边上，就已经能感受到【中海•城南1号】强大的气场

售楼部几乎是一个透明的建筑，旁边是经典的欧式皇家园林景观，非常大气，精致。

进入售楼部，先是一个会客区，必须在这里等候销售出来，再迎入大堂，进行详细的讲解。

适度奢侈的户型空间设计——上百个CEO家庭模拟后的优越生活系统。

适度的、对位的奢华享受，是空间设计的极致法则；单纯的大，并非是真正的奢侈。

采用皇家礼仪设计的双餐厨系统、阔尺双主卧套房系统、绅士名媛私属生活系统、家庭休闲生活系统……这样的设计，即使对于中海，也是一个全新的高度。

样板区照样精致，中海一贯的作风。

看房还要领一个通行证，非常有仪式感。

中海·城南1号C1型尊贵府邸4室2厅2卫1厨185㎡

建筑面积约185平方米。

双入户设计，人流分区、出入间领略皇家仪式；超大入户花园，可与相邻客厅连通，创意家族聚会空间；生活阳台、储藏间，各自独立，动静分区；270度观景休闲厅纳入主卧套房，品茗、对弈，不与悠闲绝缘。

中海·城南1号D2型殿堂官邸4室2厅4卫2厨253㎡

建筑面积约253平方米。

双入户设计，人流分区，出入间领略皇家仪式；双套房设计，男、女主人各具私属空间，面向皇家园林景观，高处领略自然仪仗；主卧套房玄关入室，卧室、270度观景休闲厅、书房、衣帽间、卫生间联动一体，大平层奢享别墅级套房；中、西双厨，早餐厅、正餐厅，双餐厨饮食涵养上流生活习惯；保姆房、生活阳台独立，主仆分区，畅享24小时领袖生活

价格分析

【中海•城南1号】的价格一直是整个城市电梯豪宅的标杆，在房产市场最最低迷的时候，价格也一直保持在10000/平米。

优惠方式：

中海会0.5%

一次性付款1%

停车位:

1：

1以上

物管费：

3元/平米

去化（销售状况）分析

自08年11月开盘，到目前为止，一期开出来的前几批次房源已基本售完，累计销售400余套，面积为160—240平米，由于面积偏大，加上开盘的时候正值房地产市场的冬天，所以销售周期偏长，但整体

来说，销售得还是比较理想，特别09年的下半年，竞争对手誉峰以22000/平米以上的精装户型价格高调开盘后，更加凸显了城南一号的价格优势，销售情况比较火爆。

预计今年4月初会开出一期剩余部分房源，大概100套，面积为250—300平米为主。

客源（目标客户群）分析

据中海销售人员介绍，作为2009成都城市豪宅销售冠军的中海城南1号，已有逾400位财智精英入主，更有20%以上是来自北京、上海等一线城市和港澳地区及国外的专业买家。

年龄层大部分都在30岁以上。

中国豪宅客户群的“泛”特点

——处于财富金字塔顶层。

对外封闭排斥，内部社会形态较为稳定，他们希望别人知道自己，又不希望别人了解自己；与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受“那种安全感与自在”，同时摆脱“不安与烦恼”。

极度的追求生活品质，关注奢华、绚烂、舒适，他们没有心理价位，只有价格排序，购买主要诱因是拥有一个在THEBEST签名的权力，他们全球消费，只为寻找合适自己的商品，选择奢侈品，更是选择一种生活方式。

豪宅客户消费心理：

炫耀消费：

在既定的范围内，以常人无法企及的物品在一个特点的圈子里相互攀比炫耀，显示财富与地位。

享受消费：

对居住的舒适度要求高，特别是软环境，多有海外旅居经历，或认同海外生活方式及标准，希望通过高端房产来获取一种全新的居住体验。

企划（推广）分析

以中海【1】号作品为基调，宣扬国际级城市高端生活样板。

出于中海一惯的高调作风，中海城南1号也很少以报广的形式宣传，软文比较多。

由于中海在内地30年的开发沉淀，全国各大城市都已经有很大一部分中海忠实的业主，他们跟随中海多年，有很多人已经养成中海在当地城市开哪个盘买哪个盘的习惯，加上中海一直对老客户以及老带新都有较优惠的政策，使得更多的人愿意选择中海的产品。

业务分析

从售楼现场整个装璜来看，属于欧式殿堂级的装修风格，宽敞的大厅显得富丽堂皇，天花板很高，置身其中，有种非常开阔的感觉。

一进售楼部，首先映入眼帘的是两边都站满了接待人员正向你问好，正前方是个较高的接待台，里面坐着的前台接待小姐会要求你签到，并询问是否有预约哪位置业经理，整个气氛会让你顿时有一种距离而又不是热情的仪式感。

在置业经理把你请进销售大厅的同时，你会发现大厅的氛围非常幽静，就算看房的人较多，也不会觉得嘈杂。

在沙盘和户型讲解到一定时候，置业经理会把你请进他们的放映厅，穿过幽静的走道来到一个以你为中心的放映厅，让你的视觉得到强烈的冲击，对整个项目有更加震撼的了解。

通过一系列的接待流程下来，很多客户会被整个项目所吸引。

整体来说，整个流程还是还能被购买豪宅的高端客户群所认同的。

当然这也是【中海·城南1号】取得优异销售业绩的一个比较重要的辅助条件。

项目总体分析评价

【中海·城南1号】代言城市新中心高端物业，同时占据稀缺土地资源、城市资源体系、城市景观体系、产品价值体系和专属服务体系，是最优化的资源集聚体。

值得一提的是该项目的物管：

中海物业有着“中国第一管家”的美誉，中海深南是中海物业针对高端物业提供最顶级的物管服务，“全程预见性专属服务”,比较为业主提供专属尊贵的顶级服务。

一个好的物管，是物业达到升值和保值的重要保证。