大湾区房地产行业报告.docx

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大湾区房地产行业报告

2020-2021年5月

大湾区房地产行业月报

5月看点

•广佛肇：

成交环比上升14%，同比降幅持续收窄。

广州“土拍潮”叠加黄埔人才政策，配合多项目加推，月底整体市场热度上升，但增城部分区域受黄埔人才政策影响进一步走冷；佛山楼市表现平稳，房企拿地意愿较强烈；肇庆成交环比回暖，价格战与渠道战持续。

•深莞惠：

整体供应同比下降40%，成交受限。

深圳维持政策高敏感

度，近期楼市较淡静；东莞土拍、市场热度均较高；惠州表现分化。

•珠中江：

成交环比表现好，增幅为22%，但恢复程度不及环广环深

片区。

珠海仍在修复通道中，热度环比回升；中山市场平稳；江门市场热度环比提升。

1、楼市动态

1.1全国视角

5月全国监测重点40城成交3481万㎡，环比回升21%，同比下降1%，节日氛围带动走量，已基本恢复去年同期水平。

分区来看，华东区域引领全国回温，华南大湾区环深、环广城市成交向好，但部分三四线城市仍在恢复中，热度整体不及华东。

图：

全国监测40城商品房分区成交情况（万㎡）

备注：

华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山

1.2大湾区楼市

1.2.1.大湾区成交

成交持续回升，走势与全国市场一致，同比降幅收窄至6%，珠中江修复加快。

5月大湾区9城商品住宅成交面积470万㎡，环比上涨16%，同比回落6%，降幅较上月缩小10个百分点，成交逐渐恢复至正常水平。

成交环比方面，珠中江成交增幅最大，为22%，前期被挤压的需

求释放，成交恢复速度较慢于环广环深片区；广佛肇环比上升14%，

深莞惠环比涨幅为11%。

成交同比方面，珠中江基本与去年持平，广佛肇同比下降7%，降幅持续收窄，较上月缩小15个百分点，深莞惠5月成交主要受制于供应，整体供应同比下降40%，成交同比由正转负。

图：

9城月度商品住宅成交情况（万㎡，%）

备注：

珠海为商品房数据

1.2.2.大湾区9城表现

除深圳外8城供应环比下降，莞江中成交同环比增长。

供应端：

同比除广州增加外，多城5月供应仍处于偏低水平，同比为负，深圳、珠海供应同比下降59%和72%；环比表现分化，深圳4月为供应低位，5月环比大增；江门供应同环比下降60%-70%。

成交端：

同比东莞表现亮眼，增长18%，深圳、珠海受供应制约，成交同比降幅约30%；环比方面，除深圳外，8城成交环比均有

放量。

图：

大湾区9城5月商品住宅供求情况

备注：

深圳4月供应基数小，导致5月环比增幅偏大。

表：

大湾区9城5月市场表现特征

广州

•5月整体成交基本恢复至去年同期水平，市场热度环比有所回升，价格无明显变化。

剔除五一假期影响后，监测重点项目总来访周均环涨16%。

•黄埔人才政策细则出台后，黄埔典型项目有涨价预期，增城部分区域出现利空。

•区域分化明显，中心区持续走强；近郊番禺多项目加推，黄埔价升量跌；外围从化市场回温，5月周均来

访、成交环比上涨60%、40%，增城持续走冷。

佛山

•5月供应同环比下降约13%。

成交仍在恢复中，环比上升9%，同比下降8%，降幅收窄15个百分点；价格平稳。

•5月末，禅南顺核心区开盘加推节奏加快，主要为开发商

提前冲年中业绩，部分项目吹风涨价；外围三水、高明仍以续销为主。

⚫

5月整体市场环比量升价稳，成交环比上升32%，同比下

降17%，降幅收窄4个百分点，价格战与渠道战持续。

肇庆

⚫

鼎湖多盘月底提前促销抢跑；四会部分项目调价5%左右

促销，以价换量有效果；大旺维持低价，4月优惠政策出

尽5月趋于温和。

⚫

5月供应环比虽有所增长，但仍处于去年较低水平，持续

深圳

⚫

低供应；成交同环比分别下降32%和8%。

深圳维持高政策敏感，近期楼市较淡静。

二手市场整治执

法力度加强，市场趋于理性。

⚫

5月供应仍受限，同环比下降约20%，项目以顺销为主。

成交同环比上涨18%和24%，整体市场热度高。

4月以来

东莞

有个盘结构性单价突破价格天花板，定价超4万元/㎡。

⚫

城区、临深交投热烈，城区主要是供应不足，临深区域受

深圳市场带动影响持续火热。

⚫

4月底供应高峰褪去，5月供应同环比下降36%和61%。

成

交同比下降17%，但环比回升12%。

价格受限价影响，整

惠州

⚫

体持稳。

五一期间受供应限制，成交一般，楼盘现场冷热不均，客

户趋向理性谨慎；五一节后，供应从中旬开始回升，各片

区网签随之回暖，其中小金口、马安板块较热。

珠海

•5月供应持平上月，但同比下降72%，仍在供应低位。

成交仍在修复通道中，同比下降28%，降幅收窄12个百分点；但环比热度有所回升，增幅为44%。

•斗门、金湾片区推货频繁，典型项目去化率超75%，部分

项目外地客户有回流的情况。

中山

⚫

⚫

5月成交有所恢复，同环比上升7%和20%。

整体续销为主，常规折扣优惠包装，价格平稳。

江门

⚫

5月供应不足，同环比降幅为60%-70%。

成交同环比上升

8%和14%，前期积压需求释放，市场热度较高。

•五一带动成交“小阳春”，推货以小步快跑为主，成交集

中在中心两区及台山片区。

2、土地动态

全国土地市场热度持续上升，监测的55城中5月供求同环比下降2%-12%，但楼面价持续走高至近年新高。

大湾区5月土地成交环比回落，但同比增长明显，整体“集中出靓地”的特征较明显。

2.1大湾区成交

大湾区9城5月共成交43宗土地，规划建面达566万㎡，同比增长65%，环比回落24%。

其中：

广佛肇：

成交374万㎡，同比增幅119%，处于较高位水平；环比下滑30%，因4月成交531万㎡，已接近2019年月度成交峰值552万

㎡。

深莞惠：

成交140万㎡，同比微降6%，维持较高水平；环比下滑22%，因4月成交180万㎡，超过2019年成交次峰值水平。

珠中江：

供应小幅放量，成交52万㎡，同比上涨122%，环比亦增长40%。

图：

大湾区9城月度宅地成交建面（万㎡）

备注：

标黄为年度峰值

2.2城市表现

5月广州以成交宅地12宗、规划建面215.1万㎡，位列9城土

拍总量之首。

其中，番禺、南沙各1宗，白云、黄埔、从化各2宗，

增城4宗，恒大、融创、越秀、奥园、佳兆业等房企均有斩获。

越秀

以74.92亿元总价拿下了番禺汉溪大道地块，加之3月获取的汉溪大道北侧地块与去年获取的里仁洞旧改项目，越秀在广州南部区域新增不少土储。

佛山以成交宅地9宗、规划建面150.1万㎡紧随其后。

其中，高

明、南海各三宗，顺德2宗，禅城1宗，中海、世茂、金科、佳兆业

等房企落子。

5月成交地块平均溢价率达21%，敏捷所获禅城地块、世茂所获顺德陈村地块平均溢价率均超40%，房企拿地意愿较为强烈。

东莞、深圳、江门、惠州5月成交处30-100万㎡区间。

其中：

深圳一地难求。

经过百轮竞价，龙光以最高限价115.97亿元竞得前

海第二宗限价地，规划建面18.36万㎡，配建人才房4.1万㎡，成交

楼面价63165元/㎡。

江门成交35.5万㎡，同比增长232%，环比增长460%，蓬江3宗、新会、鹤山、恩平各1宗，骏景湾拿下其中蓬江2幅地块。

珠海与肇庆仅成交1宗宅地。

其中珠海地块位于金大湾区航空新城，粤海以溢价率35%、总价22.95亿元斩获。

图：

大湾区9城月度宅地成交建面（万㎡）

2.3土拍排行

Top10总价排行榜中，广州上榜7宗，深圳、佛山、东莞各一宗。

从地块总价门槛看，榜单仅2地块总价超50亿元，分别为深圳

前海地块116亿元、广州番禺汉溪大道北地块总价75亿元。

从拿地企业看，恒大拿下3宗，总价76.9亿元；龙光斩获2宗，

总价145.8亿元。

表：

5月大湾区9城总价TOP10地块排名

企业竞价热情高涨，Top10门槛溢价率为25%。

中型房企如龙光、敏捷、粤海、花样年等竞价积极。

表：

5月大湾区9城溢价TOP10地块排名

备注：

已剔除个人购置小体量高溢价地块

3、后市研判

（1）供求端：

630半年重要冲刺节点在即，房企推货意愿明显增强，

5月底广佛肇已见抢先加推，深圳6月计划入市项目亦有增加，湾区城市大概率迎年内供求高峰。

（2）价格端：

预计大湾区整体价格稳定，节点营销活动将增多。

环深市场预期平稳，广州黄埔、佛山禅桂核心板块个别项目有涨价预期，外围市场较冷的板块或加大渠道动作和调价力度。

（3）土地端：

大湾区6月多城均挂牌多幅优质宅地，其中莞惠出让密集，广佛土拍将延续。

区域动态附录

城市动态

类别

城市

具体动态

城乡融合

广东

发布城乡融合发展措施：

①推动形成落实“一核一代一区“区域发展新格局、健全都市圈率先发展，科学制定广州、深圳、珠江口西岸等发展规划，推进”人地钱技“等生产要素城乡双向自由流动。

②全面取消城区常住人口300万以下城市落户限制（包括珠三角

城市中的中山、肇庆、珠海）；③推动农村承包土地经营权流转，按照国土空间规划确定的经营性用途入市。

金融支持

大湾区

央行发布金融政策支持粤港澳大湾区建设，促跨境贸易和投融资便利化，提升大湾区的支持引领作用，扩大银行业、证券业、保险业等开放，研究探索在广东自贸试验区内设立粤港澳大湾区国际商业银行，研究设立广州期货交易所，充分发挥广州碳排放交易所

的平台功能。

产业发展

深圳

前海蛇口自贸试验片区条例草案提请审议，在外商投资准入管理模式上，创新提出“非违规不干扰”的管理模式，探索实施国际投资自由。

并提出，将逐步取消或放宽境外投资者在金融、医疗卫生

等领域的资质要求、股权比例、经营范围等准入限制措施。

东莞

与阿里巴巴、拼多多、京东、苏宁、盟大、字节跳动、天音互动等七大电商平台签约，打造东莞优品专区、线上展会平台、直播电商

平台，支持东莞企业开拓国内市场，帮助东莞企业保订单、稳市场。

城市规划

佛山

发布里水镇里湖新城规划，规划面积约560万㎡，人口12万，将打造为广佛都市圈RBD（休闲商务区）核心区、粤港澳绿色健康产业示范区及岭南文化产业集聚区，目前片区内总投资额近100亿

元的十大基建项目已启动。

重大项目签约

广州清远

广清经济特别合作区重大项目集中签约35个，计划投资189亿元，包括广东省公共卫生应急物资产业园、华南理工大学聚合物新

型成型装备国家工程研究中心等。

珠海

全市32个重点产业项目集中签约，总投资额567亿元。

其中投资

额超10亿元项目共有17个，投资额超50亿元项目有3个，涉及领域包括装备制造、电子信息、生物医药、新材料、文化旅游等。

华侨城凤凰谷生态旅游项目为投资额最大的项目，达150亿元。

城市建设

广州

琶洲港澳客运码头项目动工，将建设集跨境、城际、海岛的水上交

通旅游综合体。

项目位于琶洲阅江中路北侧，毗邻琶洲大桥，一期

央行出台金融政策支持大湾区发展，研究设立广州期货交易所；广州黄埔区人才购房政策落地，花都区限购放松政策收回；深圳严厉查处二手房挂牌价虚高行为，坚决打击“喝茶费”、“捂盘惜售”、“恶意加价”等行为；东莞重申2年限售政策。

计划投资3.58亿元，建设主体包括码头泊位及临时联检楼。

该项

目由省航运及越秀旗下企业进行投资建设和运营管理。

行业动态

行业调控

广州黄埔区

黄埔区明确人才购房政策的主体认定，包括①本科及以上；②中级及以上专业技术资格；③中级及以上技能类国家职业资格；并即日起实行去年12月发布的人才购房政策，即区内连续工作半年以上

的人才，在区内限购1套；持广州人才绿卡或经区认定的杰出人

才，其父母、配偶父母或成年子女均在区内限购1套。

广州花都区

花都区收回限购放松政策，此前曾公布针对花都工作的企业（含注册6个月以上个体工商户）员工，在花都区内无房的可在区内购

买一套商品住房，所购商品住房取得不动产权证满3年方可转让。

广州

广州发文规定城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋、小产权

房一律不予确权登记，严禁通过不动产登记将违法用地合法化。

东莞

发文明确2017年4月11日前已完成网签的新建商品住房和二手住房，无论是在上述时间点之前或之后办出《不动产权证》，均不受“须取得不动产权证满2年后方可上市交易”条款的限制。

本

次为此前2017年已发布实施的限售政策的重申。

深圳

深圳住建局：

①严厉查处二手房挂牌价虚高行为，但挂牌价不等于成交价，网上有关二手房价大幅上涨传言与事实严重不符，要求中介机构下架高价房源（如宝安区部分二手房挂牌价格虚高房源）；

②坚决打击“喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等行为；

③或通过政策补丁管理新落户群体的炒房行为，如要求一年社保；

④对房价上涨准备了很多手段，如对高价房采取少杠杆、高利率、高税收，在持有环节考虑征收房地产税。

建筑规范

珠海

商业和办公类项目不得采用类似普通住宅、别墅等居住建筑平面形式；商业用途土地建设项目，分割单元建面≤150㎡的，建筑层高需≤4.5米；办公用途土地建设项目，普通办公分割单元建面需

≥150㎡/间，且不得设置居住空间及居住配套设施，层高为3.6-

4.5米，酒店式办公分割单元建面需≤75㎡/间，层高为3.3-3.9

米。

土地规划

深圳

2020年供地计划：

全年计划供地1200万㎡（含深汕特别合作区

182万㎡），分为居住用地293万㎡、产业用地198万㎡、民生设

施用地602万㎡、商服用地107万㎡。

其中宅地占比近25%，较去年增加近一倍，同时产业用地计划供应量仅为下限、不设上限。

深圳

对土地供应再“强区放权”，除7种情形外均由区政府审批，将利于简化审批流程，提高区一级的积极性。

7种情形包括居住用地（不含通过城市更新、棚户区改造方式出让的居住用地）、市投市建项

目用地、置换用地等。

旧改

广州越秀区

越秀区发布旧改工作指引，主体内容与2020年2月市级新规一

致，表明目前广州旧改推进持续加速。

目前越秀区仅有寺右村和金贵村两个旧村改造项目。

备注：

1、市场重点监测40城：

华北：

北京、青岛、济南、烟台、太原、石家庄；华东：

上海、南京、杭州、苏州、无锡、嘉兴、温州、常州、绍兴、台州、宁波、合肥、湖州；华南：

广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山；海西：

福州、泉州、漳州；华中：

武汉、岳阳、赣州、长沙；西部：

成都、南宁、昆明、兰州、重庆；东北：

长春、大连。

2、土地重点监测55城：

华东：

上海、杭州、宁波、苏州、南京、合肥、嘉兴、绍兴、台州、温州、无锡、常州、南通、湖州、徐州，海西：

福州、厦门、泉州、漳州，华北：

北京、天津、石家庄、青岛、济南、太原、潍坊、烟台、廊坊，华中：

郑州、武汉、长沙、南昌、洛阳、襄阳、赣州，东北：

沈阳、大连、长春、哈尔滨，西部：

重庆、成都、西安、兰州、昆明、贵阳、南宁，华南：

广州、深圳、海口、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、三亚。