大湾区房地产行业报告.docx
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大湾区房地产行业报告
2020-2021年5月
大湾区房地产行业月报
5月看点
•广佛肇:
成交环比上升14%,同比降幅持续收窄。
广州“土拍潮”叠加黄埔人才政策,配合多项目加推,月底整体市场热度上升,但增城部分区域受黄埔人才政策影响进一步走冷;佛山楼市表现平稳,房企拿地意愿较强烈;肇庆成交环比回暖,价格战与渠道战持续。
•深莞惠:
整体供应同比下降40%,成交受限。
深圳维持政策高敏感
度,近期楼市较淡静;东莞土拍、市场热度均较高;惠州表现分化。
•珠中江:
成交环比表现好,增幅为22%,但恢复程度不及环广环深
片区。
珠海仍在修复通道中,热度环比回升;中山市场平稳;江门市场热度环比提升。
1、楼市动态
1.1全国视角
5月全国监测重点40城成交3481万㎡,环比回升21%,同比下降1%,节日氛围带动走量,已基本恢复去年同期水平。
分区来看,华东区域引领全国回温,华南大湾区环深、环广城市成交向好,但部分三四线城市仍在恢复中,热度整体不及华东。
图:
全国监测40城商品房分区成交情况(万㎡)
备注:
华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山
1.2大湾区楼市
1.2.1.大湾区成交
成交持续回升,走势与全国市场一致,同比降幅收窄至6%,珠中江修复加快。
5月大湾区9城商品住宅成交面积470万㎡,环比上涨16%,同比回落6%,降幅较上月缩小10个百分点,成交逐渐恢复至正常水平。
成交环比方面,珠中江成交增幅最大,为22%,前期被挤压的需
求释放,成交恢复速度较慢于环广环深片区;广佛肇环比上升14%,
深莞惠环比涨幅为11%。
成交同比方面,珠中江基本与去年持平,广佛肇同比下降7%,降幅持续收窄,较上月缩小15个百分点,深莞惠5月成交主要受制于供应,整体供应同比下降40%,成交同比由正转负。
图:
9城月度商品住宅成交情况(万㎡,%)
备注:
珠海为商品房数据
1.2.2.大湾区9城表现
除深圳外8城供应环比下降,莞江中成交同环比增长。
供应端:
同比除广州增加外,多城5月供应仍处于偏低水平,同比为负,深圳、珠海供应同比下降59%和72%;环比表现分化,深圳4月为供应低位,5月环比大增;江门供应同环比下降60%-70%。
成交端:
同比东莞表现亮眼,增长18%,深圳、珠海受供应制约,成交同比降幅约30%;环比方面,除深圳外,8城成交环比均有
放量。
图:
大湾区9城5月商品住宅供求情况
备注:
深圳4月供应基数小,导致5月环比增幅偏大。
表:
大湾区9城5月市场表现特征
广州
•5月整体成交基本恢复至去年同期水平,市场热度环比有所回升,价格无明显变化。
剔除五一假期影响后,监测重点项目总来访周均环涨16%。
•黄埔人才政策细则出台后,黄埔典型项目有涨价预期,增城部分区域出现利空。
•区域分化明显,中心区持续走强;近郊番禺多项目加推,黄埔价升量跌;外围从化市场回温,5月周均来
访、成交环比上涨60%、40%,增城持续走冷。
佛山
•5月供应同环比下降约13%。
成交仍在恢复中,环比上升9%,同比下降8%,降幅收窄15个百分点;价格平稳。
•5月末,禅南顺核心区开盘加推节奏加快,主要为开发商
提前冲年中业绩,部分项目吹风涨价;外围三水、高明仍以续销为主。
⚫
5月整体市场环比量升价稳,成交环比上升32%,同比下
降17%,降幅收窄4个百分点,价格战与渠道战持续。
肇庆
⚫
鼎湖多盘月底提前促销抢跑;四会部分项目调价5%左右
促销,以价换量有效果;大旺维持低价,4月优惠政策出
尽5月趋于温和。
⚫
5月供应环比虽有所增长,但仍处于去年较低水平,持续
深圳
⚫
低供应;成交同环比分别下降32%和8%。
深圳维持高政策敏感,近期楼市较淡静。
二手市场整治执
法力度加强,市场趋于理性。
⚫
5月供应仍受限,同环比下降约20%,项目以顺销为主。
成交同环比上涨18%和24%,整体市场热度高。
4月以来
东莞
有个盘结构性单价突破价格天花板,定价超4万元/㎡。
⚫
城区、临深交投热烈,城区主要是供应不足,临深区域受
深圳市场带动影响持续火热。
⚫
4月底供应高峰褪去,5月供应同环比下降36%和61%。
成
交同比下降17%,但环比回升12%。
价格受限价影响,整
惠州
⚫
体持稳。
五一期间受供应限制,成交一般,楼盘现场冷热不均,客
户趋向理性谨慎;五一节后,供应从中旬开始回升,各片
区网签随之回暖,其中小金口、马安板块较热。
珠海
•5月供应持平上月,但同比下降72%,仍在供应低位。
成交仍在修复通道中,同比下降28%,降幅收窄12个百分点;但环比热度有所回升,增幅为44%。
•斗门、金湾片区推货频繁,典型项目去化率超75%,部分
项目外地客户有回流的情况。
中山
⚫
⚫
5月成交有所恢复,同环比上升7%和20%。
整体续销为主,常规折扣优惠包装,价格平稳。
江门
⚫
5月供应不足,同环比降幅为60%-70%。
成交同环比上升
8%和14%,前期积压需求释放,市场热度较高。
•五一带动成交“小阳春”,推货以小步快跑为主,成交集
中在中心两区及台山片区。
2、土地动态
全国土地市场热度持续上升,监测的55城中5月供求同环比下降2%-12%,但楼面价持续走高至近年新高。
大湾区5月土地成交环比回落,但同比增长明显,整体“集中出靓地”的特征较明显。
2.1大湾区成交
大湾区9城5月共成交43宗土地,规划建面达566万㎡,同比增长65%,环比回落24%。
其中:
广佛肇:
成交374万㎡,同比增幅119%,处于较高位水平;环比下滑30%,因4月成交531万㎡,已接近2019年月度成交峰值552万
㎡。
深莞惠:
成交140万㎡,同比微降6%,维持较高水平;环比下滑22%,因4月成交180万㎡,超过2019年成交次峰值水平。
珠中江:
供应小幅放量,成交52万㎡,同比上涨122%,环比亦增长40%。
图:
大湾区9城月度宅地成交建面(万㎡)
备注:
标黄为年度峰值
2.2城市表现
5月广州以成交宅地12宗、规划建面215.1万㎡,位列9城土
拍总量之首。
其中,番禺、南沙各1宗,白云、黄埔、从化各2宗,
增城4宗,恒大、融创、越秀、奥园、佳兆业等房企均有斩获。
越秀
以74.92亿元总价拿下了番禺汉溪大道地块,加之3月获取的汉溪大道北侧地块与去年获取的里仁洞旧改项目,越秀在广州南部区域新增不少土储。
佛山以成交宅地9宗、规划建面150.1万㎡紧随其后。
其中,高
明、南海各三宗,顺德2宗,禅城1宗,中海、世茂、金科、佳兆业
等房企落子。
5月成交地块平均溢价率达21%,敏捷所获禅城地块、世茂所获顺德陈村地块平均溢价率均超40%,房企拿地意愿较为强烈。
东莞、深圳、江门、惠州5月成交处30-100万㎡区间。
其中:
深圳一地难求。
经过百轮竞价,龙光以最高限价115.97亿元竞得前
海第二宗限价地,规划建面18.36万㎡,配建人才房4.1万㎡,成交
楼面价63165元/㎡。
江门成交35.5万㎡,同比增长232%,环比增长460%,蓬江3宗、新会、鹤山、恩平各1宗,骏景湾拿下其中蓬江2幅地块。
珠海与肇庆仅成交1宗宅地。
其中珠海地块位于金大湾区航空新城,粤海以溢价率35%、总价22.95亿元斩获。
图:
大湾区9城月度宅地成交建面(万㎡)
2.3土拍排行
Top10总价排行榜中,广州上榜7宗,深圳、佛山、东莞各一宗。
从地块总价门槛看,榜单仅2地块总价超50亿元,分别为深圳
前海地块116亿元、广州番禺汉溪大道北地块总价75亿元。
从拿地企业看,恒大拿下3宗,总价76.9亿元;龙光斩获2宗,
总价145.8亿元。
表:
5月大湾区9城总价TOP10地块排名
企业竞价热情高涨,Top10门槛溢价率为25%。
中型房企如龙光、敏捷、粤海、花样年等竞价积极。
表:
5月大湾区9城溢价TOP10地块排名
备注:
已剔除个人购置小体量高溢价地块
3、后市研判
(1)供求端:
630半年重要冲刺节点在即,房企推货意愿明显增强,
5月底广佛肇已见抢先加推,深圳6月计划入市项目亦有增加,湾区城市大概率迎年内供求高峰。
(2)价格端:
预计大湾区整体价格稳定,节点营销活动将增多。
环深市场预期平稳,广州黄埔、佛山禅桂核心板块个别项目有涨价预期,外围市场较冷的板块或加大渠道动作和调价力度。
(3)土地端:
大湾区6月多城均挂牌多幅优质宅地,其中莞惠出让密集,广佛土拍将延续。
区域动态附录
城市动态
类别
城市
具体动态
城乡融合
广东
发布城乡融合发展措施:
①推动形成落实“一核一代一区“区域发展新格局、健全都市圈率先发展,科学制定广州、深圳、珠江口西岸等发展规划,推进”人地钱技“等生产要素城乡双向自由流动。
②全面取消城区常住人口300万以下城市落户限制(包括珠三角
城市中的中山、肇庆、珠海);③推动农村承包土地经营权流转,按照国土空间规划确定的经营性用途入市。
金融支持
大湾区
央行发布金融政策支持粤港澳大湾区建设,促跨境贸易和投融资便利化,提升大湾区的支持引领作用,扩大银行业、证券业、保险业等开放,研究探索在广东自贸试验区内设立粤港澳大湾区国际商业银行,研究设立广州期货交易所,充分发挥广州碳排放交易所
的平台功能。
产业发展
深圳
前海蛇口自贸试验片区条例草案提请审议,在外商投资准入管理模式上,创新提出“非违规不干扰”的管理模式,探索实施国际投资自由。
并提出,将逐步取消或放宽境外投资者在金融、医疗卫生
等领域的资质要求、股权比例、经营范围等准入限制措施。
东莞
与阿里巴巴、拼多多、京东、苏宁、盟大、字节跳动、天音互动等七大电商平台签约,打造东莞优品专区、线上展会平台、直播电商
平台,支持东莞企业开拓国内市场,帮助东莞企业保订单、稳市场。
城市规划
佛山
发布里水镇里湖新城规划,规划面积约560万㎡,人口12万,将打造为广佛都市圈RBD(休闲商务区)核心区、粤港澳绿色健康产业示范区及岭南文化产业集聚区,目前片区内总投资额近100亿
元的十大基建项目已启动。
重大项目签约
广州清远
广清经济特别合作区重大项目集中签约35个,计划投资189亿元,包括广东省公共卫生应急物资产业园、华南理工大学聚合物新
型成型装备国家工程研究中心等。
珠海
全市32个重点产业项目集中签约,总投资额567亿元。
其中投资
额超10亿元项目共有17个,投资额超50亿元项目有3个,涉及领域包括装备制造、电子信息、生物医药、新材料、文化旅游等。
华侨城凤凰谷生态旅游项目为投资额最大的项目,达150亿元。
城市建设
广州
琶洲港澳客运码头项目动工,将建设集跨境、城际、海岛的水上交
通旅游综合体。
项目位于琶洲阅江中路北侧,毗邻琶洲大桥,一期
央行出台金融政策支持大湾区发展,研究设立广州期货交易所;广州黄埔区人才购房政策落地,花都区限购放松政策收回;深圳严厉查处二手房挂牌价虚高行为,坚决打击“喝茶费”、“捂盘惜售”、“恶意加价”等行为;东莞重申2年限售政策。
计划投资3.58亿元,建设主体包括码头泊位及临时联检楼。
该项
目由省航运及越秀旗下企业进行投资建设和运营管理。
行业动态
行业调控
广州黄埔区
黄埔区明确人才购房政策的主体认定,包括①本科及以上;②中级及以上专业技术资格;③中级及以上技能类国家职业资格;并即日起实行去年12月发布的人才购房政策,即区内连续工作半年以上
的人才,在区内限购1套;持广州人才绿卡或经区认定的杰出人
才,其父母、配偶父母或成年子女均在区内限购1套。
广州花都区
花都区收回限购放松政策,此前曾公布针对花都工作的企业(含注册6个月以上个体工商户)员工,在花都区内无房的可在区内购
买一套商品住房,所购商品住房取得不动产权证满3年方可转让。
广州
广州发文规定城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋、小产权
房一律不予确权登记,严禁通过不动产登记将违法用地合法化。
东莞
发文明确2017年4月11日前已完成网签的新建商品住房和二手住房,无论是在上述时间点之前或之后办出《不动产权证》,均不受“须取得不动产权证满2年后方可上市交易”条款的限制。
本
次为此前2017年已发布实施的限售政策的重申。
深圳
深圳住建局:
①严厉查处二手房挂牌价虚高行为,但挂牌价不等于成交价,网上有关二手房价大幅上涨传言与事实严重不符,要求中介机构下架高价房源(如宝安区部分二手房挂牌价格虚高房源);
②坚决打击“喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等行为;
③或通过政策补丁管理新落户群体的炒房行为,如要求一年社保;
④对房价上涨准备了很多手段,如对高价房采取少杠杆、高利率、高税收,在持有环节考虑征收房地产税。
建筑规范
珠海
商业和办公类项目不得采用类似普通住宅、别墅等居住建筑平面形式;商业用途土地建设项目,分割单元建面≤150㎡的,建筑层高需≤4.5米;办公用途土地建设项目,普通办公分割单元建面需
≥150㎡/间,且不得设置居住空间及居住配套设施,层高为3.6-
4.5米,酒店式办公分割单元建面需≤75㎡/间,层高为3.3-3.9
米。
土地规划
深圳
2020年供地计划:
全年计划供地1200万㎡(含深汕特别合作区
182万㎡),分为居住用地293万㎡、产业用地198万㎡、民生设
施用地602万㎡、商服用地107万㎡。
其中宅地占比近25%,较去年增加近一倍,同时产业用地计划供应量仅为下限、不设上限。
深圳
对土地供应再“强区放权”,除7种情形外均由区政府审批,将利于简化审批流程,提高区一级的积极性。
7种情形包括居住用地(不含通过城市更新、棚户区改造方式出让的居住用地)、市投市建项
目用地、置换用地等。
旧改
广州越秀区
越秀区发布旧改工作指引,主体内容与2020年2月市级新规一
致,表明目前广州旧改推进持续加速。
目前越秀区仅有寺右村和金贵村两个旧村改造项目。
备注:
1、市场重点监测40城:
华北:
北京、青岛、济南、烟台、太原、石家庄;华东:
上海、南京、杭州、苏州、无锡、嘉兴、温州、常州、绍兴、台州、宁波、合肥、湖州;华南:
广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山;海西:
福州、泉州、漳州;华中:
武汉、岳阳、赣州、长沙;西部:
成都、南宁、昆明、兰州、重庆;东北:
长春、大连。
2、土地重点监测55城:
华东:
上海、杭州、宁波、苏州、南京、合肥、嘉兴、绍兴、台州、温州、无锡、常州、南通、湖州、徐州,海西:
福州、厦门、泉州、漳州,华北:
北京、天津、石家庄、青岛、济南、太原、潍坊、烟台、廊坊,华中:
郑州、武汉、长沙、南昌、洛阳、襄阳、赣州,东北:
沈阳、大连、长春、哈尔滨,西部:
重庆、成都、西安、兰州、昆明、贵阳、南宁,华南:
广州、深圳、海口、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、三亚。