上海绿地集团南京项目定位及可行性报告.docx
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上海绿地集团南京项目定位及可行性报告
7、产品定位
7.1、总体规划
7.1.1、规划原则——实用、舒适、完善、协调的全局规划
本项目规划设计原则从总体定位出发，以最大限度发挥项目优势，并且有针对性地回避项目劣势为大前提。
■□景观环境的均好性
本案规划强调住区环境资源的均好与共享，对于住区内部的景观在规划设计时要尽可能让所有住户均匀享受；其次要强调归属领域的均好，也就是每家都能分配到一个比较贴近的领域空间；再次要强调居住屋里环境的均好，使每个家庭都能获得良好的日照、采光、通风、隔声和朝向等。
■□居住功能的实用性
室内公共区和私人活动区应布置合理，公用区应靠近入口，私用区应设在住宅里部，公私、动静分区明确，使用顺当。
■□户型设计的舒适性
从尊重人性的角度出发，对某些家庭诸如老龄人居住空间，设计时考虑无障碍设施。
此外，因生活习性和气候条件的差异，虽属同等面积标准的住宅套型，需要有不同面积厅卧的组合、不同朝向厅卧的布置等以供市场多种选择。
■□住区配套设置的完善性
住区的商业服务设施、文化教育设施、休闲娱乐设施、动静交通设施等的设置应具有便捷性、有效性、实用性、安全性、低干扰性等特征。
■□与周边环境的协调性
建筑风格的采用，在具有创新意识的同时，注意与本土文化及地域特征的有机结合，使得建筑风格与小区环境以及区域大环境能够协调地融合于一体。
7.1.2、规划理念——倡导“阳光·健康·活力·温馨”居住形式
■□尊重生态环境，合理利用现有资源，营造舒适宜人的景观环境；
■□体现“以人为本”的思想，通过规划设计促进人与环境的互动关系，创造舒适、安全、卫生、便利的社区生活与模式；
■□强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受型与体验型的生活方式。
7.1.3、建筑空间布局建议
建议控制商业开发体量，以规避风险。
滨河大道旁宜设置多层景观洋房，一方面，可以充分利用沿河景观资源；另一方面，提升项目整体的形象和档次。
C地块由于占地面较小，地块不方整，建议开发小户型商住产品，群楼设置部分商业。
7.2、产品规划
8.2.1、六合产品建筑类型整体供销情况
类别
建筑类型
累计上市量
目前可售量
面积
（万平米）
面积占比
面积
（万平米）
面积占比
多层住宅
41.98
80.31%
18.58
68.84%
高层住宅
2.15
4.11%
12.79
8.10%
小高层住宅
8.14
15.57%
1.50
23.06%
注:
数据为纳入网上房地产至2006年12月的数据
多层住宅依然是市场供应的主流，小高层和高层住宅存在一定的市场抗性。
7.2.2、六合户型与面积配置特征
小面积户型（单室）、两室一厅、两室两厅和三室一厅户型市场供应量较小，存在较大的市场机会。
115平方米左右的三室两厅户型市场供应量最大，市场竞争激烈。
四室以上户型由于区域客群的消费能力有限，此面积段以上的户型市场机会较小。
7.2.3分面积段累计供销情况（05年与06年累计数据）
40-50平方米、60-80平方米、90-100平方米等面积段基本处在供销平衡的状态，100-110平方米、120-144平方米以上面积段供大于求。
7.2.4、典型项目户型面积分析
万汇秀林水苑、龙海-新加坡花园城“桂苑”、经典雅居、星河枫园、龙海-新加坡花园城“香苑”、金宁广场、天赐佳园等项目分面积段供销分析。
分面积段供销分析图
通过典型项目分析可以看出，80-90平方米、90-100平方米、110-120平方米面积段显示出供不应求。
对本案来说，中小面积户型的市场机会应该比较大。
【结论】：
通过对市场的分析，可以得出：
●精致实用型产品是目前区域市场机会点与空白点，能有效地区隔市场；
●依靠适中的单位价格、魅力产品的塑造、以居住舒适门槛低，高性价比、高品质的标准赢得市场的需要。
根据上述市场研究分析，可以明显判断：
精致实用型产品是本项目的市场机会
户型面积建议
建筑类别
套型面积
（㎡）
产品形态组合
产品类型
总量占比
户型
一梯多户组合
参考户型
多层30%
标准两房
75-85
一梯二户
小三房
90-105
标准三房二厅二卫
110-120
一梯二户
小高层65%
标准两房
85-90
一梯四户
一梯三户
小三房
95-110
一梯三户
标准三房二厅二卫
115-130
一梯二户
小户型公寓5%
一房一厅一卫一厨
45-50
建筑立面及户型产品示意图
■ 建筑立面
建议项目立面风格选取新古典主义的风格。
新古典主义建筑是十八世纪60年代到十九世纪流行于欧美一些国家的，采用严谨的古希腊、古罗马形式的建筑，又称古典复兴建筑。
当时，人们受启蒙运动的思想影响，崇尚古代希腊、罗马文化。
在建筑方面，古罗马的广场、凯旋门和记功柱等纪念性建筑成为效法的榜样。
当时的考古学取得了很多的成绩，古希腊、罗马建筑艺术珍品大量出土，为这种思想的实现提供了良好的条件。
新古典主义的建筑风格其实就是经过改良的古典主义风格。
将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，将古典的繁杂雕饰经过简化，并与现代的材质相结合，呈现出古典而简约的新风貌，兼容华贵典雅与时尚现代。
■ 产品户型
参考户型图（2房1卫80-85㎡）
参考户型图（三房两厅双卫约120㎡）
三房二厅一卫100-105㎡
8、价格定位建议
8.1价格制定依据
项目价格制定的依据来自于以下几个方面：
一，区域板块市场整体价格水平。
通过区域板块整体市场的价格水平为依据，做出项目价格的初步判断；
二、项目周边在售项目的价格水平。
在售项目的现阶段所处的价格水平，可以作为项目价格定位的参考依据。
三，结合项目自身的特点，判断项目预期的市场价格。
8.2总体价格策略
总体价格策略遵循，“以具有市场竞争力的价格入市，逐步上行”的原则。
■ 分期定价的原则；
■ 均价设定的原则；
■ “一房一价”的原则。
8.3项目单价建议
8.3.1、区域房价水平
图05年1月至06年12月全市及六合住宅分季度成交均价情况
区域整体均价处于南京房地产市场价格的盆底，由于区域性市场的特征较为明显，价格缺乏强力的拉升动力。
2005年以来，六合区域累计销售均价为2270元/平方米。
8.3.2、分面积段成交均价
图05年1月至06年12月六合住宅分面积段成交均价情况
8.3.3、典型在售项目累计销售均价
8.3.4项目销售均价的设定
定价思路：
参考同区同类楼盘之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格，根据市场比较法对相关楼盘的平均售价经过对比修正、加权平均得出本项目参考均价。
参考楼盘及现时价格参考：
结合市场项目所在区域房地产市场的现状，选取金宁广场、经典雅居、星河枫园、龙海花园天赐花园、万汇秀林水苑等楼盘进行市场比较分析。
评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：
项目
本项目
金宁
广场
经典
雅居
星河
枫园
龙海
花园
天赐
花园
万汇秀
林水苑
名称
因素
权重
累计销售均价
Px
3225
2372
2119
2164
2478
2323
（元／平方米）
位置交通
10
9
9
8
7
7
7
7
周边环境
10
8
8
8
8
7
8
8
商服配套
10
8
8
7
8
7
7
6
教育配套
10
8
8
8
8
8
8
8
社区规模
10
9
8
7
8
9
7
7
自然景观
10
8
7
7
8
7
6
6
园林规划
10
8
7
7
8
8
7
7
会所
10
8
7
7
6
8
6
6
户型结构
10
9
8
8
8
8
7
7
建筑形象
10
8
8
7
7
8
7
7
合计
100
83
78
74
76
77
70
69
系数
――
――
1.06
1.12
1.09
1.08
1.19
1.20
各楼盘与本案比较权众
――
――
0.5
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
参考均价计算：
修正后各相关楼盘价格Pi’
Pi’=（QX/Qi）×Pi注：
Pi为均价
PA’=（QX/QA）×PA=1.06×3225＝3419
PB’=（QX/QB）×PB=1.12×2372＝2657
PC’=（QX/QC）×PC=1.09×2119＝2310
PD’=（QX/QD）×PD=1.08×2164＝2337
PE’=（QX/QE）×PE=1.19×2478＝2949
PF’=（QX/QF）×PF=1.20×2323＝2788
各相关楼盘权重取值为Wi’
WA=50%WB=10%WC=10%WD=10%WE=10%WF=10%
PX=ΣPiWi=PA*WA+PB*WB+PC*WC+PD*WD+PE*WE+PF*WF+PG*WG=3015元/平方米
根据以上数据分析，项目市场的预期销售均价为3015元/平方米。
8.4项目总价建议
各总价段成交套数图
（统计时间2005年1月-2007年1月）
成交量集中在35万元以下各总价段，显示出区域市场消费者价格承受能力较弱，35万元以上总价段市场抗性较大。
本项目总价建议：
通过市场成交情况判断，项目的首期主力总价段为25－35万，不宜超过40万元。
。
以上推算的是以市场现状为基础的项目目前销售均价与总价，考虑到年均价格涨幅、地段的稀缺性、项目产品优化后的差异化市场竞争及项目的成功包装，预计明年可实现住宅均价价位在3300元/平米左右（低开高走）。
9、财务分析
9.1、成本估算
9.1.1、土地成本
未定。
9.1.2、开发成本（不包括土地成本）
项目名称
费用标准
（元/㎡）
数量
（㎡）
总金额
（万元）
备注
市政配套费用
150
137651.16
2064.8
2007年2月实行的新标准
建安成本
1500
137651.16
20647.67
综合考虑商业和地下建筑，建安成本设定为1500元/平方米。
小区专业配套等
350
137651.16
4817.8
包含园林、管网等
期
间
费
用
财务费用
200
137651.16
2753
按照总销的6％计算，这里按200元/平方米计算。
管理费用
50
137651.16
688.3
一般在50-60元/平方米
销售费用
172
137651.16
2367.6
一般按照总销的4％提取
不可预见费
――
――
1376.5
一般按照开发成本的3％-5％计算，这里在土地成本不确定的情况之下，按照5％计算。
总计
34715.67万元
9.2、项目收益部分模拟
9.2.1、销售收入模拟表及说明
根据地块经济技术指标，项目总建筑面积137651.16平方米，其中住宅建筑面积81606.72平方米，商业建筑面积56044.44平方米。
商业售价
[元/㎡]
公寓售价
[元/㎡]
商业销售收入
[万元]
公寓销售收入
[万元]
收入合计
[万元]
6500
2800
36428.886
22849.8816
59278.77
3000
36428.886
24482.016
60910.9
3200
36428.886
26114.1504
62543.04
3300
36428.886
26930.2176
63359.1
8000
2800
44835.552
22849.8816
67685.43
3000
44835.552
24482.016
69317.57
3200
44835.552
26114.1504
70949.7
3300
44835.552
26930.2176
71765.77
9500
2800
53242.218
22849.8816
76092.1
3000
53242.218
24482.016
77724.23
3200
53242.218
26114.1504
79356.37
3300
53242.218
26930.2176
80172.44
以上是在项目的各项经济指标不变的前提之下，当商业和住宅的销售价格分别达到以上各价格段时项目整体销售收入状况的模拟。
9.2.2项目经营税费估算
商业售价
[元/㎡]
公寓售价
[元/㎡]
商业销售收入
[万元]
公寓销售收入
[万元]
收入合计
[万元]
税金及附加
（万元）
6500
2800
36428.886
22849.8816
59278.77
3295.899
3000
36428.886
24482.016
60910.9
3386.646
3200
36428.886
26114.1504
62543.04
3477.393
3300
36428.886
26930.2176
63359.1
3522.766
8000
2800
44835.552
22849.8816
67685.43
3763.31
3000
44835.552
24482.016
69317.57
3854.057
3200
44835.552
26114.1504
70949.7
3944.803
3300
44835.552
26930.2176
71765.77
3990.177
9500
2800
53242.218
22849.8816
76092.1
4230.721
3000
53242.218
24482.016
77724.23
4321.467
3200
53242.218
26114.1504
79356.37
4412.214
3300
53242.218
26930.2176
80172.44
4457.587
注：
税金及附加取销售总销售额的5.56％。
9.2.3利润表及说明模拟
假设商业销售均价为9500元/平方米，住宅销售均价达到3300元/平方米时利润表的模拟如下：
商业售价
元/㎡
住宅
售价
元/㎡
商业销售收入
万元
住宅销售收入
万元
收入合计
万元
销售税金及附加
万元
开发成本（不含土地成本）
万元
土地成本
万元
利润
万元
利润率
9500
3300
53242
26930
80172
4458
34715.67
7368
33630
72％
9210
31788
66％
13815
27138
51％
18420
22578
39％
由于土地成本的不确定，假设土地成本分别为80万元/亩、100万元/亩、150万元/亩、200万元/亩，当商业的销售均价为9500元/平方米，住宅的销售均价为3300元/平方米时，项目的利润率模拟情况。
9.3、项目不确定性分析及开发经营风险分析
9.3.1、项目盈亏平衡分析
假设项目的销售收入为80172万元，利润为22578万元，利润率为39％时，销售价格和开发成本变动对项目利润率的影响。
■ 开发成本变动时对利润的影响
指标
基准
方案
开发成本变动
-10%
-5%
5%
10%
销售收入
80172
80172
80172
80172
80172
利润
22578
27892
25236
24380
21723
利润率
39％
53%
46%
44%
37%
■ 销售价格变动时对利润的影响
指标
基准
方案
销售价格变动
-10%
-5%
5%
10%
销售收入
80172
72155
76163
84181
88189
利润
22578
15007
18792
26364
30150
利润率
39％
26％
33％
46％
52％
敏感性分析分析显示，项目的利润率受开发成本和销售价格的变动而发生变化。
对比显示，项目对销售价格变动更为敏感。
当开发成本变动控制在5％以内时，利润率能够达到基准方案的39％以上；当销售价格变动在5％以上时，利润率能够达到基准方案的39％以上。
9.3.2、项目投资风险分析及规避方式提示
通过上面的分析，项目投资风险主要来自于开发成本和销售价格两个方面。
项目地块所处之地段决定了项目的土地成本较高，建安成本的上涨以及银行贷款利率的上调同时也造成开发成本和期间成本增加，因此开发成本的控制尤为重要。
销售价格方面，六合区域性房地产市场的状况短时间不会发生变化，项目未来的销售价格拉升缺乏强有力的动力。
建议严格控制开发成本，同时产品要创新以增加项目的附加值，以保证和尽可能的提高销售价格，这样才能实现较为可观的经济效益。
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