仙桃沙嘴街道土地利用总体规划.docx

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仙桃沙嘴街道土地利用总体规划

仙桃市沙嘴街道土地利用总体规划

（2006-2020年）

调整完善方案

仙桃市沙嘴街道办事处

二〇一七年十月

目录

一、前言1

（一）规划目的1

（二）规划任务1

（三）规划依据1

（四）规划范围2

（五）规划期限2

二、土地利用现状分析3

（一）自然条件及经济基础3

（二）土地利用现状结构3

（三）土地利用存在问题4

三、土地利用规划目标6

（一）指导思想6

（二）规划基本原则6

（三）土地利用战略7

（四）土地规划目标7

四、土地利用结构与布局调整8

（一）土地利用结构调整8

（二）土地利用空间布局10

五、土地利用分区12

（一）土地用途分区管制12

（二）建设用地管制分区17

六、保护和合理利用农用地19

（一）落实耕地保护责任19

（二）严格保护基本农田19

（三）制定基本农田保护措施19

（四）不断提高耕地质量20

（五）统筹安排各类农用地20

七、重点村镇和建设项目用地21

（一）优化配置城镇建设用地21

（二）整合规范农村居民点用地21

（三）适当控制独立工矿用地22

八、“三线”划定情况23

（一）永久基本农田红线划定情况23

（二）城市开发边界划定情况25

（三）生态保护红线划定情况26

九、规划实施措施30

（一）规划实施法律措施30

（二）规划实施行政措施30

（三）规划实施经济措施31

（四）规划实施技术措施32

（五）规划实施社会措施32

附表34

一、前言

（一）规划目的

坚持最严格的耕地保护制度，落实耕地保护责任，以节约与集约用地为核心，统筹优化各类、各区域用地，保障沙嘴街道办事处经济建设发展需求。

（二）规划任务

1、根据沙嘴街道办事处土地利用现状和社会经济发展需要，明确土地利用的方向和目标。

2、根据仙桃市土地利用总体规划分解的沙嘴街道办事处土地利用总体规划控制指标，统筹安排各类用地。

3、确定和配置规划期内全街道的耕地、建设用地的规模和布局。

4、划定土地用途区，确定各用途区的管制规则。

5、制定沙嘴街道办事处土地利用总体规划实施的具体措施。

（三）规划依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

3、《基本农田保护条例》；

4、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；

5、《建设项目用地预审管理办法》；

6、《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发〔2012〕2号）；

7、《国土资源部办公厅关于规范土地利用总体规划评估修改试点工作的通知》（国土资厅发〔2011〕41号）；

8、《省国土资源厅关于印发<湖北省建设用地规划审查管理暂行办法>的通知》（鄂土资发〔2013〕8号）；

9、《国土资源部办公厅关于印发〈土地利用总体规划调整完善工作方案〉的通知》（国土资厅发〔2014〕1237号）。

10、《乡镇级土地利用总体规划编制规程》；

11、《仙桃市沙嘴街道办事处土地利用总体规划（2006-2020年）》；

12、其它相关规划、技术规范、政策规定和基础资料。

（四）规划范围

规划范围为沙嘴街道办事处行政辖区范围，土地总面积为4914.66公顷。

（五）规划期限

规划基期：

2014年；

规划期限：

2015-2020年。

二、土地利用现状分析

（一）自然条件及经济基础

沙嘴街道办事处位于仙桃市南区，是仙桃市所辖三个城区办事处之一。

版图总面积32.5平方公里，辖10个行政村，5个社区居委会，区域面积32.5平方公里，总人口57600人。

沙嘴自然资源丰富，地理位置优越。

仙桃大道和新318国道贯穿东西，仙（仙桃）汉（汉南）公路、仙（仙桃）监（监利）公路连通南北，仙桃市委、市政府和汉（武汉）宜（宜昌）高等级公路在仙桃的出入口都设在沙嘴。

境内水泥公路纵横交错，水、电、通讯网络覆盖全办，各项水利设施齐全，沟路畅通，排灌方便，建材、农贸、水产等骨干市场功能齐全，结构合理，辐射面广。

（二）土地利用现状结构

2014年沙嘴街道办事处土地总面积4914.66公顷，其中：

农用地2271.65公顷，占土地总面积的46.22%；建设用地2550.11公顷，占土地总面积的51.89%；其他土地92.90公顷，占土地总面积的1.89%。

1、农用地

2014年，全街道耕地面积1389.77公顷，占土地总面积的28.28%；园地面积4.54公顷，占土地总面积的0.09%；林地面积21.21公顷，占土地总面积的0.43%；其他农用地856.13公顷，占土地总面积的17.42%。

2、建设用地

2014年，全街道城乡建设用地2319.17公顷，占土地总面积的47.19%；交通水利用地208.75公顷，占土地总面积的4.25%；其他建设用地22.19公顷，占土地总面积的0.45%。

城乡建设用地中，城镇工矿用地1931.42公顷，占土地总面积的39.30%；农村居民点用地387.75公顷，占土地总面积的7.89%。

3、其他土地

2014年，全街道水域91.40公顷，占土地总面积的1.86%；自然保留地1.50公顷，占土地总面积的0.03%。

（三）土地利用存在问题

1、农村居民点布局分散，集约水平有待提高

2014年，沙嘴街道办事处农村居民点用地规模为387.75公顷，人均农村居民点用地249.39平方米，远远高于国家150平方米的控制标准。

现状居民点布局分散，多呈带状、点状分布，中心村不明显，基础设施需求辐射面广，大部分村庄基础设施不配套，土地集约利用程度不高。

2、建设用地供给压力突出，统筹城乡用地难度大

随着城镇建设用地、工业用地和基础设施用地的需求刚性增长，沙嘴街道建设用地供给面临前所未有的压力。

同时城乡交通、水利、电力等区域基础设施建设力度的加大，以及社会主义新农村建设的推进，城乡居民对生产、生活、出行的空间需求随着社会生产生活方式和消费结构的调整升级日益增加，使得统筹城乡用地任务愈发艰巨。

3、经济发展与耕地保护矛盾突出

沙嘴街道是中心城区所在地，经济的发展与耕地保护之间的矛盾尤为明显，主要体现在两个方面：

一是建设用地需求增长快，形成了对农用地空间的挤压。

随着城镇化、工业化进程的加快，建设用地的需求量快速增长，不可避免地要占用大量耕地；二是沙嘴街道耕地总量较少，耕地后备资源相对匮乏，经济发展与耕地保护的矛盾突出。

三、土地利用规划目标

（一）指导思想

深入贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，立足于把沙嘴街道办事处打造成为新兴的工业重镇和水乡园林生态镇，以促进土地节约和集约利用为核心，统筹安排各类各业用地，优化土地利用结构和空间布局，为沙嘴街道经济社会可持续发展提供土地资源保障。

（二）规划基本原则

坚持严格保护耕地的原则。

加大土地开发、复垦、整理补充耕地力度，严格控制耕地流失，加强基本农田建设和土地整治力度，确保基本农田数量不减少，农业综合生产能力不断提高。

坚持节约集约用地的原则。

合理控制建设用地规模，适当拓展建设用地空间，加快建设用地由外延扩张向内涵挖潜、由粗放低效向集约高效的根本性转变，提高土地利用效率。

坚持区域统筹的原则。

立足以人为本和“五个统筹”的思想，通过优化土地利用结构和布局，整合城乡土地资源，协调各业各类用地矛盾，妥善处理区域用地关系，实现区域协调发展。

坚持发挥土地生态功能的原则。

按照建设环境友好型社会的要求，统筹安排生产、生活、生态建设和环境保护用地，保护自然生态空间，构建良好的人居环境，促进土地生态文明。

（三）土地利用战略

以节约集约利用土地为核心，合理安排各项建设用地；优先保障基础设施和重点建设项目用地；科学安排新农村建设用地，加大农村居民点整理和迁并力度，积极引导农村居民点用地向中心村和基层村集中；加大对耕地特别是基本农田的保护力度，实现全街道耕地占补平衡，不断提高耕地质量，逐步改善土地生态环境。

（四）土地规划目标

1、落实耕地保护责任

落实市级规划下达的耕地保护责任。

仙桃市市级规划下达沙嘴街道2020年耕地保有量为1022.11公顷。

2、促进土地集约节约利用

保障建设用地正常需求，严格控制建设用地总规模。

仙桃市市级规划下达沙嘴街道新增建设用地392.00公顷，全镇建设用地总规模控制在3046.68公顷以内。

3、改善土地生态环境

加强土地生态建设，进一步完善农田林网，美化农田环境，形成环境宜人、风景优美的平原湖区风光。

到2020年末全街道绿化覆盖率达到30%。

四、土地利用结构与布局调整

（一）土地利用结构调整

1、土地利用总体结构调整

规划期间，全街道农用地减少470.01公顷，到2020年，农用地面积为1801.64公顷，占土地总面积的比例比2014年下降9.56个百分点。

规划期间，全街道建设用地增加476.64公顷，到2020年，建设用地面积为3026.75公顷，占土地总面积的比例比2014年上升9.70个百分点。

规划期间，全街道其他土地面积减少6.63公顷，到2020年，其他土地面积为86.27公顷，占土地总面积的比例比2014年下降0.13个百分点。

2、农用地结构调整

规划期间，全街道耕地面积减少365.75公顷，到2020年末，全街道耕地面积为1024.02公顷，占土地总面积的比例比2014年下降7.44个百分点。

规划期间，全街道园地面积减少3.35公顷，到2020年末，占土地总面积的比例比2014年下降0.07个百分点。

规划期间，全街道林地面积减少11.16公顷，到2020年末，林地面积为10.05公顷，占农用地的比例比2014年下降0.23个百分点。

规划期间，全街道其他农用地面积减少89.74公顷，到2020年末，其他农用地面积为766.39公顷，占土地总面积的比例比2014年下降1.83个百分点。

3、建设用地结构调整

规划期间，全街道城乡建设用地面积增加475.59公顷，到2020年末，城乡建设用地面积为2794.76公顷，占土地总面积的比例比2014年上升9.68个百分点。

规划期间，全街道交通水利用地面积增加1.12公顷，到2020年末，交通水利用地面积为209.87公顷，占土地总面积的比例比2014年上升0.02个百分点。

规划期间，全街道其他建设用地面积减少0.07公顷，到2020年末，其他建设用地面积为22.12公顷。

4、其他土地结构调整

规划期间，全街道水域减少5.89公顷，到2020年末，全街道水域面积为85.51公顷，占土地总面积的比例比2014年下降0.12个百分点。

规划期间，全街道自然保留地减少0.74公顷，到2020年末，全街道自然保留地面积为0.76公顷，占土地总面积的比例比2014年下降0.01个百分点。

（二）土地利用空间布局

1、农业发展用地布局

以结构调整为主线，提高农业综合生产能力，形成养猪、优质蔬菜、棉花、水稻、花卉苗圃等五大特色板块。

全街道形成以秦杨、文庙等村为重点的生猪养殖板块，以318国道、珠横公路沿路村为重点的优质蔬菜生产板块；以紫荆、东岳庙等村为重点的抗虫棉种植板块；以韩场、杨场等村为重点的优质稻生产板块；以横堤拐、珠玑寺等村委重点的花卉苗圃板块。

2、城镇用地布局

沙嘴街道办事处区北部受河流和行政区域限制，城区向东、南、西三个方向发展，以向南、向东发展为主。

东西向沿318国道两侧延伸，南北向沿毛岳公路两侧发展。

城镇新增建设用地主要分布在杨岗村、金台村、梅湖村、杜柳居委会、铁匠湾村、仙桃市主城区、绿湾村、清水湾村、骑尾村、叶河村、船湾村等村。

3、村庄用地布局

引导农民向城镇转移，适度加强中心村建设，合理搬迁和拆并自然村。

规划期内，引导农民向仙桃市城区集中，配套基础设施。

将交通不便、基础设施落后、逐步往外搬迁的老湾、零星居民点、空心村进行整理，将人口引导至城镇和各中心村安置。

规划期末，村庄用地主要沿公路和主要沟渠呈带状布局。

五、土地利用分区

（一）土地用途分区管制

1、分区原则

1、土地利用方向基本相同的原则。

2、土地利用管制规则一致的原则。

3、区域土地用途相对稳定的原则。

4、尽量保持自然地域单元完整的原则。

2、分区类型

全街道分为七个用途区：

基本农田保护区、一般农地区、林业用地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区、独立工矿用地区、其他用地区。

3、分区管制

1、基本农田保护区

是为对基本农田进行特殊保护和管理划定的区域。

全街道基本农田保护区面积共计50.00公顷，占全街道土地总面积的1.02%，其中基本农田保护面积为47.35公顷。

主要分布在沙嘴街道办事处的高丰村和王市口居委会。

土地用途管制细则为：

（1）区内土地主要用作基本农田和直接为基本农田服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施；

（2）区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当整理、复垦或调整为基本农田，规划期间确实不能复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；

（3）区内耕地在不破坏耕作层的前提下，可调整为其他类型的农用地，并仍依照本区管制规则进行保护和管理；

（4）不得破坏、污染和荒芜区内土地，不得在区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、取土、采矿、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动；

（5）严禁占用区内土地进行非农建设（油气井、高压线塔基、地下管线、通讯基站等除外）。

2、一般农地区

一般农地区，是指除基本农田保护区以外主要用于农业发展的区域，面积约1707.97公顷，占全街道土地总面积的34.75%，在各单列村均有分布。

该区的管制规则为：

（1）本区农业用地区的重要组成部分，不得随意改变土地耕作用途。

凡确需占用本区耕地进行非农业建设的，必须按照规定的条件，严格依法申报审批。

（2）鼓励区内的其它用地转为耕地及直接为农业生产服务的用地；按规定可保留现状用途的，不得擅自扩大用地面积。

（3）鼓励对该区内的农村居民点用地进行整理，重点整治空心村和闲置房屋，增加区内的耕地面积，强化对农用地的保护和综合利用。

（4）提倡和鼓励内从事农业生产的单位和个人保持和培肥地力，鼓励对中低产田进行改造和对本区域范围内的非农用地适度开垦为耕地。

（5）占用本区内的耕地，除按规定缴纳各种税费外，还必须缴纳相应的耕地开垦费，实行耕地先补后占，确保耕地总量保持相对稳定。

（6）控制区内的农田转变用途。

区内农田可以进行农业内部结构调整，但不得破坏耕作层，且仍将按照耕地用途进行管理。

3、林业用地区

林业用地区，指发展林业和改善生态环境需要划定的土地区域。

包括集中连片的现有林地、已规划的造林地和确定林业利用的宜林后备土地资源。

该区面积约11.36公顷，占全街道土地总面积的比例为0.32%，土地利用的管制规则为：

（1）林业用地区内的土地主要供林业生产和生态环境保护及其服务设施使用，不得擅自转变用途。

（2）各项建设工程确需征用、占用林地的，必需依法办理占用林地审批手续。

（3）临时使用林地进行采石、采砂、采矿、取土和修筑工程设施的，必须经林业主管部门审核同意后，按有关法律、法规规定办理审批手续。

（4）鼓励林业用地区内影响林业生产的其他用地，调整到适宜的用地区。

（5）严禁各类建设占用水土保持林、水源涵养林、防风固沙林及其他各种防护林的用地。

（6）大力加强林地扶育管理，尽快成林成材，发挥综合效益。

用材林的采伐量要与林木生长量相协调，以保证林地的稳定和森林资源的持续利用。

4、城镇建设用地区

城镇建设用地区，是指为发展城镇建设需要而划定的区域。

该区面积约2405.24公顷，占全街道土地总面积的比例为48.94%，土地利用的管制规则为：

（1）该区土地主要用于城镇建设，城镇建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的用地规模。

（2）该区土地利用以内部挖潜为主，充分利用现有建设用地和空闲地，严格控制建设用地规模。

（3）各类建设用地项目应当坚持节约用地、集约用地原则，严格按照国家有关标准，合理确定用地标准和规模，防止滥用地。

（4）区内农用地在批准改变用途前，应当按原用途使用，不得荒芜。

（5）通过置换和折抵增加的建设用地指标除用于农村居民点还建外，应优先安排在该区域。

（6）区内因生产建设挖损、塌陷、压占的土地应及时复垦。

5、村镇建设用地区

村庄建设用地区，指规划期内用于农村居民点建设、新农村建设、农村基础设施和公共设施建设的建设用地。

主要沿公路呈带状分布。

该区面积约404.55公顷，占全街道土地总面积的比例为8.23%，土地利用的管制规则为：

（1）区内土地主要用于农村居民点住宅、农村基础设施和公共事业建设等。

（2）严格控制人均用地规模，新增居民点人均用地不得超过150平方米。

（3）区内居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。

（4）提高土地集约利用度，促进工业、住宅等零散用地趋于集中。

（6）新农村建设、农村居民点配套设施、村民集中还建项目局部不符合土地利用总体规划，但符合村庄布局规划要求且在土地利用总体规划确定的扩展边界以内的，在不突破新增指标的前提下，可以进行布局调整，视为符合规划。

6、独立工矿区

独立工矿区，指独立于城镇、村庄建设用地之外的各种工矿企业、砖瓦窑厂等建设用地区。

该区面积约15.92公顷，占全街道土地总面积的比例为0.32%，土地利用的管制规则为：

（1）区内土地主要用于采矿业以及不宜在居民点内配置的其它工业用地，其土地使用应符合工矿建设规划。

（2）未经批准，不得擅自在耕地上挖砂、采石、采矿、取土等。

（3）提高土地集约利用度，工业项目必须符合国家相关行业用地标准，限制工矿企业生产规模，引导各企业合理布局。

（4）兼顾开发利用与生态环境保护，做到有序开发，有偿开发，集约利用和有效保护。

（5）因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。

7、其他用地区

本区包括除基本农田保护区、一般农地区、林业用地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区以外的土地，区内主要为水域、滩涂、沙地。

该用途区面积约319.83公顷。

该土地用途区管制细则为：

（1）未经相关部门许可，不得随意对区内土地进行开垦或填埋；

（2）严禁在区内建设非农建筑物；

（3）区内土地在本轮规划期内基本维持现状。

（二）建设用地管制分区

1、允许建设区

建设用地规模边界所包含的范围，是现状和规划期内新增城镇、村庄、工矿建设用地规划选址的区域。

该区面积为2825.70公顷，该区在土地用途分区方面主要为城镇建设用地区、村镇建设用地区、独立工矿区。

该区的管制规则为：

（1）区内土地主导用途为城、镇、村或工矿建设发展空间。

（2）区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量与存量用地，促进土地节约集约利用。

（3）规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可依程序进行调整，但不得突破建设用地扩展边界。

（4）允许建设区边界（规模边界）的调整，须报规划审批机关同级国土资源管理部门审查批准。

2、有条件建设区

建设用地规模边界之外、扩展边界以内的范围。

在不突破规划建设用地规模控制指标的前提下，区内土地可以用于规划建设用地区的布局调整。

该区面积为1730.64公顷，该区在土地用途分区方面主要为一般农地区。

该区的管制规则为：

（1）区内土地符合规定的，可依程序办理建设用地审批手续，同时相应核减允许建设区用地规模。

（2）规划期内建设用地扩展边界原则上不得调整。

如需调整按规划修改处理，严格论证，报规划审批机关批准。

3、限制建设区

是辖区范围内除允许建设区、有条件建设区、禁止建设区外的其他区域。

该区面积为358.53公顷，该区在土地用途分区方面主要为基本农田保护区、林业用地区、一般农地区等。

该区的管制规则为：

（1）区内土地主导用途为农业生产空间，是发展农业生产，开展土地整治和基本农田建设的主要区域。

（2）区内禁止城、镇、村建设，控制线型基础设施和独立建设项目用地。

六、保护和合理利用农用地

（一）落实耕地保护责任

`市级规划下达的沙嘴街道办事处2020年耕地保有量指标为1022.11公顷。

2014年，沙嘴街道办事处耕地面积为1389.77公顷。

规划期内，建设占用耕地365.75公顷，到2020年末，沙嘴街道办事处耕地面积为1024.02公顷，实现了上级下达的耕地保护任务。

（二）严格保护基本农田

规划期间，沙嘴街道办事处的基本农田保护面积47.35公顷。

除完成市级规划下达的46.67公顷基本农田保护责任外，多划0.68公顷基本农田，用于规划期内补划不确定具体范围的建设项目占用基本农田，包括难以确定用地范围的交通、水利等线型工程用地，不宜在城镇村建设用地范围内建设、又难以定位的独立建设项目（如防灾救灾建设、社会公益项目建设、城镇村重要基础设施建设、污染企业搬迁等）。

规划期内，在不突破多划的基本农田规模的前提下，列入项目清单的建设项目占用基本农田时不再补划，简化相应用地报批程序。

（三）制定基本农田保护措施

1、执行基本农田保护目标责任制，把基本农田保护情况纳入政府目标和地方领导政绩考核指标。

2、签订基本农田保护责任书，设立保护牌和标志，层层建立保护网络，将责任落实到人和地块。

3、加大执法力度，加强土地动态巡查，不定期开展基本农田保护大检查，严肃查处各类违法侵占基本农田案件。

4、设立举报投诉电话，加大耕地和基本农田违法案件举报监督力度。

5、建立基本农田信息系统，将实地划定的基本农田登记，建设管理、变化管理等进行系统管理。

（四）不断提高耕地质量

以提高农田利用率和产出率为目标，加强基本农田保护和高产农田建设，加强对田、水、路、林、村的综合整治，不断提高耕地质量。

到2020年末，耕地面积为1024.02公顷。

（五）统筹安排各类农用地

1、改造现有园地，建设优质林果生产基地。

加大对优质果园

进行保护的力度，加强对中低产园地的改造，着力提高单产和效益，到2020年末，园地面积为1.19公顷。

2、严格保护林地资源。

推进林业结构调整，加强防护林及生态公益林建设，到2020年末，林地面积为10.05公顷。

3、合理引导农业结构调整，提高农业生产效益，到2020年末，其他农用地面积为766.39公顷。

七、重点村镇和建设项目用地

（一）优化配置城镇建设用地

1、规划目标

加强中心城镇的开发建设，对接仙桃，积极融入武汉都市圈，不断完善城镇基础设施条件，打造适宜投资创业和生活居住的小城镇。

到2020年末，全街道城镇人口达到6.15万人。

2、用地安排

2014年全街道城镇用地1915.82公顷。

规划期间，城镇新增建设用地468.06公顷，到规划期末，全街道城镇用地达2383.88公顷。

仙桃市主城区819.71公顷、绿湾村207.35公顷、叶河村168.80公顷、梅湖村162.68公顷、金台村144.06公顷、清水湾村128.80公顷、铁匠湾村161.95公顷、杜柳居委会143.12公顷、杨岗村132.12公顷、骑尾村80.25公顷。

（二）整合规范农村居民点用地

1、规划原则

（1）农村居民点建设和旧村改造必须按照土地利用总体规划、村镇体系规划及农村居民点建设规划实施。

中心村建设要有利于发挥集聚效应，提高土地利用率。

（2）农村居民点建设要坚持“五统一”，即统一规划，统一设计，统一施工，统一安排，统一管理。

中心村建设做到居住区、服务区、农业区相分离。

2、建设目标

规划期间，要建成生产全面发展，公共设施齐全，生活水平提高，基本实现小康，社会和谐文明的新农村，初步实现城乡经济社会一体