《房屋建筑工程质量保修办法》说明.docx

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《房屋建筑工程质量保修办法》说明

《房屋建筑工程质量保修办法》

及其相关规定评析

前言

　　1997年11月1日通过，1998年3月1日起施行的《建筑法》中，对建筑工程质量管理，作了三方面的制度规定：

一、质量体系认证制度（详参该法第53条）；二、竣工验收制度（第61条）；三、质量保修制度（第62、75条，详参以下贰之四、五）。

而大陆建设部近日发布的《房屋建筑工程质量保修办法》（以下简称本法），正是前述质量保修制度下的一环，对当事人的合法权益，进一步提供法律上的保障。

本法共计22条，自2000年6月23日起施行，其宗旨乃为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益。

兹将其主要内容及其它相关规定（如《合同法》、《建设工程质量管理办法》、《建筑安装工程承包合同条例》、《建设工程施工合同管理办法》、《建筑法》、…等相关规定）简析如下，俾利了解其法规体系性之梗概：

贰、本法解析

　　一、适用对象

　　在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本法（第2条）。

惟应注意，房地产开发企业售出的商品房保修，尚应当执行《城市房地产开发经营管理条例》及其它有关之规定。

（第16条）至于军事建设工程的管理，则应按照中央军事委员会的有关规定执行。

（第20条）

　　由上可知，本法之适用对象，有别于1993年11月16日建设部颁布施行的《建设工程质量管理办法》 

[1]之适用对象。

依《建设工程质量管理办法》第3条规定，建设工程乃指房屋建筑、土木工程、设备安装、管线敷设等工程。

可知本《房屋建筑工程质量保修办法》，仅适用于各类房屋建筑工程，其范围小于《建设工程质量管理办法》之适用对象；后者之适用对象，除房屋建筑外，尚包括土木工程、设备安装、管线敷设等工程。

此外，建设工程之合同，原为承揽合同中的一种，惟因其标的仅限于建设工程，不仅具有不可移动性，而且要长期存在和发挥效用，事关国计民生，国家须实行严格的监督管理，有别于一般之承揽合同。

因此，在体系上，原《经济合同法》[2]将建设工程合同独立于承揽合同之外，作为新类型之合同而单独规定之。

1999年3月15日第九届全国人大第二次会议刚通过之《合同法》，亦同此作法。

所谓建设工程合同，又称基本建设工程合同、基本建设工程承包合同、或基本建设工程承揽合同，系属于承揽不动产工程项目的合同，根据《合同法》第269条第1款规定，建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。

同条第2款则进一步规定，其包括工程勘察、设计、施工合同。

其中，施工合同，又称建筑安装工程承包合同，于1983年8月8日国务院颁布的《建筑安装工程承包合同条例》作有详细规定。

另根据此条例，于1993年1月29日建设部所颁布的《建设工程施工合同管理办法》，亦应予参照。

此管理办法第8条明定，签订施工合同，必须按照《建设工程施工合同》示范文本（编号：

GF-91-0201）的「合同条件」，明确约定合同条款。

前项《建设工程施工合同》示范文本，适用于土木工程，包括各类公共建筑、民用住宅、工业建筑、市场设施、和设备安装工程。

此示范文本，由《建设工程施工合同条件》及《建设工程施工合同协议条款》组成。

前者，简称《合同条件》，共41条，系一般建筑安装工程所具备的共通条款；后者，简称《协议条款》，主要针对建设工程项目之个别差异，为双方补充协议提供一个参考性的提纲与格式。

就上开《建设工程施工合同示范文本》之使用，另有《《建设工程施工合同条件》和《建设工程施工合同协议条款》的使用说明》提供详尽之说明，可供参考。

[3]

　　至于本法所称「房屋建筑工程质量保修」，系指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。

（第3条第1款）而所谓「质量缺陷」，则指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

（第3条第2款）惟关于质量之内涵，本法并未规定，可另参考《建设工程质量管理办法》第3条第2款之规定：

「本办法所称建设工程质量是指在国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件和合同中，对工程的安全、适用、经济、美观等特性的综合要求。

」

　　二、监督管理机关、本法解释机关、及具体合同内容解释机关

　　国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。

县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。

（第5条）此外，本法之解释，则委由国务院建设行政主管部门负责。

（第21条）惟此乃就此法本身规定不明确之处而言。

若是适用本法之具体合同内容约定不明确者，其解释之主体并非本法之解释主体---国务院建设行政主管部门，而是有权受理合同纠纷的法院、或仲裁机构。

在实务上最常发生的，当事人就其质量约定不明确者[4]，当事人应先协议补充，协议不成，则应综合合同具体内容「按照合同有关条款」为补充之合同解释；再不成者，则依交易习惯[5]。

按以上之方法，仍不能确定者，依国家标准、或行业标准；若无国家标准、或行业标准者，则依通常标准、或符合合同目的之特定标准[6]。

简言之，其解及适用顺序如下：

协议补充→按照合同有关条款→依国家标准、或行业标准→依通常标准、或符合合同目的之特定标准。

（另参《民法通则》第88条第1项）

　　关于以上，有下列三点值得深入探讨：

（一）关于协议不成时，应综合合同具体内容「按照合同有关条款」而为补充之合同解释，有以之为探求当事人未约定或约定不明确的条款之真意。

[7]惟应注意，严格而言，补充之合同解释，所探求的并非当事人之真意（即事实上之意思），而是所谓的「假设之当事人意思」（ThePresumedIntentionsoftheParties），及双方当事人在通常交易上合理所意欲或接受之合同条款[8]。

总之，仅于当事人对有问题之合同用语，有同一理解之极少数场合下，法院才去「探求当事人之真意」。

若当事人对合同之用语理解不同，法院之任务便显得复杂许多，须应用合理之客观标准以判定，应采用哪一方对合同用语含义之理解，而漠视另一方之理解。

若双方对合同用语皆未赋予特定含义，法院之任务便是通过一个合理之标准，而根本不根据双方的任何意图来寻求合同用语之含义[9]。

　　此外，《合同法》第125条第1款规定：

「当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

」对应于本法条内容，是分别采文义解释客观主义为主/主观主义为辅原则[10]、体系解释原则（前注页480）、符合合同目的原则（前注页482）、及参照习惯或惯例原则（前注页484），惟独缺历史解释原则，故学者建议亦应一并借鉴其合理成分（前注页482）。

[11]其中，所谓体系解释，又称整体解释，系指将全部合同条款及其构成部分，视为一个统一的整体，从各个合同条款及构成部分之相互关联、所属地位、和总体联系上，阐明当事人有争议的合同用语之含义[12]。

而上述《合同法》第61条所规定「按照合同有关条款」，本文认为，依其法条文义，应系采体系解释原则[13]，惟亦有认为系采体系、文义、历史、目的等原则[14]，似已将「按照合同有关条款」之文义，扩张作广义之解释。

本文以为，此纷歧实乃源于《合同法》第125条、61条、与62条，未作适当之整合所致。

此外，《合同法》第61条仅规定「按照合同有关条款或者交易习惯确定」，并未规定其适用顺序。

本文认为，依契约自由原则，应尊重当事人之意思，故「按照合同有关条款」，应先于依「交易习惯」[15]。

（二）上述交易习惯，仅于双方皆知时，优于任意规范，具参照效力；若双方均不知，则应参照任意规范。

故交易习惯之适用，应限于当事人双方已知或应知，且未明示排除者。

此外，习惯必须客观存在、适法，且主张交易习惯者，应负举证责任[16]。

其次，习惯可分为：

一般习惯（通行全国或全行业之习惯）、特殊习惯（地域习惯或特殊群体之习惯），和当事人间之习惯。

其优先级，则依次为：

当事人间之习惯、特殊习惯、一般习惯。

惟若当事人一方仅有一般习惯，而另一方仅有特殊习惯；或当事人所属地域、群体不同，致特殊习惯有异者，则应视以下之具体情况而定：

（1）当事人一方将特殊习惯在缔约时或其后告知对方，对方未表示反对者，则以双方明知之习惯解释之。

（2） 

一方虽未为积极地将其所意指之特殊习惯通知对方，但对方对此理应知晓者，仍应依该特殊习惯。

（3） 

若当事人双方互不了解各自所意指之特殊习惯，或一方不知或不应知对方之特殊习惯，则应依一般习惯而非特殊习惯。

[17]。

　　（三）上开《合同法》第61条乃合同之补充解释，为补缺性之方法；至于同法第62条，则为合同的推定条款，属补缺性之法律规定。

因而有学者以为，补缺性法律规定之效力，高于法官对合同内容所作之补充解释，故凡适用补缺性法律规定即可明确合同内容时，法官不得作出悖于补缺性规定之解释[18]。

实则，第62条补缺性法律规定之适用，本已有大前提之限制，即「依照本法第六十一条的规定仍不能确定的」，方得适用补缺性法律规定，故上述见解，应属有误[19]。

其次，第62条之规定「…依通常标准、或符合合同目的之特定标准」，则系仿自《英国货物买卖法》、《美国统一商法典》、和《联合国国际货物销售合同公约》等，惟并未规定通常标准及特定标准之适用顺序，笔者认为，依契约自由原则，应仍以符合明示或默示的合同目的（如未经表示而成为合意之内容，则仅为动机，尚非目的）之特定标准为先，通常标准为后。

然而，所谓「符合合同目的」之特定标准，如已经明示或默示，则似应已为第61条之「按照合同有关条款」所涵盖，故此立法似有待斟酌。

再者，目的与质量标准之间，是否为全然等同之概念，仍有疑义，将上述外国立法例中之「通常目的」「特定目的」，直接转成「通常标准」「特定标准」而移植，是否得宜，仍有待深入探究。

　　三、保修义务人

　　房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。

（第4条）施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其它单位保修，由原施工单位承担相应责任。

（第12条）保修费用，则由质量缺陷的责任方承担。

（第13条）此与《合同法》之规定略有不同，应予注意。

依据《合同法》第281条规定，因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。

经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。

[21]

　　四、保修范围、期限

　　保修范围和保修期限，则应当由建设单位和施工单位，在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，且双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。

（第6条）关于保修范围、保修期限，根据《建筑法》第62条第2款规定：

「建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其它土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。

具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

」故下列情况，依照国务院建设部所发布的本法第17条规定，以负面例示，不属于保修范围：

（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷。

（二）不可抗力造成的质量缺陷。

至于具体的最低保修期限，规定于本法第7条（详参六、）。

若质量保修的内容、期限违反本法规定者（第18条第2项），或工程竣工验收后，不向建设单位出具质量保修书的（第1项），由建设行政主管部门责令施工单位改正，并处1万元人民币（以下同）以上3万元以下的罚款。

　　五、保修责任

　　在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。

建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

（第14条）此与《合同法》之规定，亦略有不同，依《合同法》第282条规定，「因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。

」至于因保修不及时造成新的人身、财产损害者，则由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

（第15条）

　　　以上为民事责任，除此之外，更有刑事责任及行政责任，如本法第19条规定：

「施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款。

」以及第18条（详参四、）。

又如《建筑法》第75条亦规定：

「建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，担赔偿责任。

」其它如《建筑法》第69、72、73、74条亦有关于建筑工程质量之刑事、及行政责任规定。

《刑法》第137条更有严厉之规定，建设单位、建筑设计单位、建筑施工企业、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故者，对直接责任人员处5年以下有期徒刑或拘役，并处罚金；后果特别严重者，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金。

《刑法》第146条则规定，若生产不符合国家标准之建筑材料、构配件，或销售明知不符合国家标准之建筑材料、构配件，造成严重后果者，对单位判处罚金，并对直接负责之主管人员及其它直接责任人员，处5年以下有期徒刑，并处销售金额50%以上2倍以下之罚金；后果特别严重者，处5年以上有期徒刑，并处销售金额50%以上2倍以下之罚金。

　　综上所述之民事责任、行政责任、及刑事责任等规定，所交织出的绵密法律保护网，可看出在保障当事人权益上，立法者之用心与努力，殊值赞许。

惟徒法不足以自行，期待这些法律的规定，能亦广为所知及所用，进而落实其保障当事人之立法美意。

　　六、最低保修期限

　　在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限如下：

（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年。

　　（三）供热与供冷系统，为二个采暖期、供冷期。

　　（四）电气系统、给排水管道、设备安装为二年。

　　（五）装修工程为二年。

　　其它项目的保修期限，则由建设单位和施工单位约定。

（第7条）

　　前述房屋建筑工程保修期，系从工程竣工验收合格之日起计算。

（第8条）不同于《建设工程质量管理办法》第41条所定，自竣工验收交付使用之日起算，且前者起算日较为提早，应予注意。

此由《建筑法》第61条第2款规定：

「建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者收不合格的，不得交付使用。

」即可得知，其时间上的顺序，先是工程竣工、而后验收合格、而后交付使用。

　　此外，《建设工程质量管理办法》第41条所定之期限亦有所不同，兹叙述如下供参考：

　　建设工程保修期限是指从竣工验收交付使用日期起到以下规定的期限：

（一）民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为一年，其中屋面防水工程为三年。

（二）建筑物的电气管线、上下水管线安装工程为六个月。

　　（三）建筑物的供热与供冷为一个采暖期及供冷期。

　　（四）室外的上下水和小区道路等市政公用工程为一年。

　　（五）其它特殊要求的工程，其保修期限由建设单位和施工单位在合同中规定。

　　七、保修程序

　　房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。

（第9条第1款）施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。

发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

（第9条第2款）发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

（第10条）保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。

涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。

（第11条）

参、结语

　　综上所述，可知大陆改革开改后，体认到文革时期「法律虚无主义」对国家的现代化造成相当大的阻碍，故为适应「社会主义市场经济」之健全发展，由邓小平先生提出「发展社会主义民主，加强社会主义法制」，继而江泽民主席更体认到，依法治国是国家长治久安的重要保障，而表示了对依法治国的高度期许，谓：

「依法治国，是党领导人民治理国家的基本方略，是发展社会主义市埸经济的客观需要，是社会文明进步的重要标志，是国家长治久安的重要保障。

」加强宣导法治，励行「有法可依、有法必依、执法必严、违法必究」。

在如此之背景下，大陆改革迄今已完成相当大量的法律之立法，其法律体系亦渐趋完善，但与此同时，亦趋于复杂，乃至于彼此间或有矛盾抵触[22]，此乃现代化之法治社会所不可避免者，惟其在短期间之内，能有今日之成果，亦诚属难得。

然而，由上述之分析，可知大陆之立法，量虽多，然质则仍未臻成熟，在各法律之间，有机的整合与联系，甚至个别法律本身之中的整合，似仍有所不足，各法律所定义之名词、内涵、法律效果亦未尽一致，即便专业之法律人，亦常感困惑，是如何结合实务界与学界，将其作一有机的整合，俾其法律体系更臻于完善，诚为将来应努力的方向[23]。

而台商在前往大陆投资，应注意大陆近年来在法令的推陈出新，速度相当惊人，故在法令的专业领域上，更应虚心谨慎地请教专业人士，切勿再刻板地认为大陆是「人治」之地，而丧失了争取法律所给予的合法保障权利之机会；亦勿因懂简体字，无文字上的隔阂，而忽略了法律的专业性、复杂性、与地域特性。

**作者为交通大学电子研究所硕士，东吴大学法硕乙硕士，现为中国人民大学民商法博士生。

感谢中国国家重点研究基地--民商事法律科学研究中心主任王利明教授惠予指导。

（原文刊载于《月旦法学杂志》第70期，惟体例编排，略有不同）

[1]应注意，随《建设工程质量管理办法》之发布施行，城乡建设环境保护部颁发之《建筑工程保修办法（试行）》及《建筑工程质量责任暂行规定》同时废止。

（《建设工程质量管理办法》第60条，见赵红梅主编：

《最新中国土地?

建筑?

房产法律法规司法解释全书（中央、地方合订本）》，〔北京〕经济日报出版社，1997年，页204～）。

[2]《经济合同法》、《涉外经济合同法》、和《技术合同法》，已于《合同法》之施行日，即1999年10月1日起废止（见《合同法》第428条）。

[3]以上关于施工合同等，详参闫铁流、张桂芹主编：

《建筑法条文释义》，〔北京〕人民法院出版社，1998年，页170～、175～、180～、200～、206～。

[4]实际之案例，如就其宾馆之装饰工程，仅约定其质量标准为「高于本市丽轩酒家和某宾馆」（见梁书文、宋春华等主编：

《最新房地产法实用全书》，〔北京〕人民法院出版社，1997年，页1442～）。

[5]参见《合同法》第61条，谓：

「合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

」

[6]参见《合同法》第62条，谓：

「当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

…」

[7]见最高人民法院经济审判庭编着：

《合同法解释与适用》，〔北京〕新华出版社，1999年4月，页270。

[8]见王利明、崔建远：

《合同法新论?

总则》，2000年3月修订版，〔北京〕中国政法大学出版社，页488。

[9]E.AllanFarnsworth,FarnsworthonContracts,p.255。

转引自王利明、崔建远：

《合同法新论?

总则》，页476～。

[10]王利明、崔建远：

《合同法新论?

总则》，页479。

[11]参见王利明、崔建远：

《合同法新论?

总则》，页469～497，对合同解释之概念分析、历史发展、各种原则…等，有详尽之介绍与分析，颇值参考。

[12]详参前注，页479～。

[13]最高人民法院经济审判庭编着：

《合同法解释与适用》，页270，似亦持相同见解。

[14]见（全国人大常委会法工委）张桂龙、刘淑强等编：

《合同法详解》，〔北京〕人民法院出版社，1999年12月，页122。

[15]最高人民法院经济审判庭编着：

《合同法解释与适用》，页270，亦持相同见解。

[16]见王利明、崔建远：

《合同法新论?

总则》，页484。

[17]胡基：

〈合同解释的理论与规则研究〉，载梁慧星主编：

《民商法论丛》第8卷，〔北京〕法律出版社，1997年，页44。

[18]见最高人民法院经济审判庭编着：

《合同法解释与适用》，页268～，所载他人之见解。

[19]最高人民法院经济审判庭编着：

《合同法解释与适用》，页273，亦采相同见解。

[20]例如《国际货物销售合同公约》第35条

（2）规定：

「除双方当事人业已另有协议外，货物除非符合以下规定，否则即为与合同不符：

（a）货物适用于同一规格货物通常使用目的。

（b）货物适用于订立合同时曾明示或默示地通知卖方之任何特定目的，除非情况表明买方并不依赖卖方之技能和判断力，或者此种依赖对他是不合理的。

…」（参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编：

《《中华人民共和国合同法》与国内外有关合同规定条文对照》，〔北京〕法律出版社，1999年，页53）

[21]至于勘察、设计合同，依《合同法》第280条规定，「勘察、设计的质量不符合要求或者未按照期限提交勘察、设计文件拖延工期，造成发包人损失的，勘察人、设计人应当继续完善勘察、设计，减收或者免收勘察、设计费并赔偿损失。

」

[22]在今（2000）年3月15日，第九届全国人民代表大会第三次会议通过《立法法》后，是否能有助于此现象之大幅改善，值得观察。

[23]至于是否确实「有法必依、执法必严、违法必究」，乃涉及执法人员素质、执法决心、…等执行面之问题，非本文之重点，故不赘述。