临海市住房建设规划样本.docx
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临海市住房建设规划样本
-临海市住房建设计划
前言
为认真落实国家一系列宏观调控政策，以保持房地产业连续健康发展为目标，充足发挥计划对房地产市场引导作用，依据国办发[]37号《国务院办公厅转发建设部等部门相关调整住房供给结构稳定住房价格意见通知》、建设部建住房[]165号《相关落实新建住房结构百分比要求若干意见》、浙江省建房发[]183号《转发建设部相关落实新建住房结构百分比要求若干意见通知》文要求，根据总量控制、区域平衡，落实项目标标准，编制了《临海市住房建设计划（~）》。
第一章计划范围和对象
一、计划范围
此次计划范围为临海市市区，和临海市城市总体计划范围一致，包含古城街道、大洋街道、大田街道、江南街道、邵家渡街道及东塍镇部分用地，范围内面积49.5平方公里。
二、计划对象
为临海市市区范围内住房建设，包含廉租住房、经济适用房、一般商品房（含中低价位、中小套型商品房，单身公寓和享受优惠政策一般住房）、高级商品房等。
不包含农民住房、乡镇商品住房、拆迁安置房。
第二章计划依据、标准和期限
一、计划依据
1、《中国城市计划法》
2、《中国土地管理法》
3、《中国城市房地产管理法》
4、《浙江省实施《中国城市计划法》措施》
5、国家标准《城市用地分类和计划建设用地标准》
6、《相关促进房地产市场连续健康发展通知》（国发[]18号）
7、《相关落实《国务院相关加强城镇计划监督管理通知》通知》（建规[]204号）
8、《建设部相关落实新建住房结构百分比要求若干意见》（建住房[]165号）
9、《国务院办公厅转发建设部等部门相关调整住房供给结构稳定住房价格意见通知》》（国办发[]37号）
10、省委、省政府《浙江省城市化发展纲要》
11、《浙江省建设厅转发建设部相关落实新建住房结构百分比要求若干意见通知》（建房发[]183号）
12、《临海市城市总体计划》
13、《临海市近期建设计划（~）》
14、《临海市历史文化名城保护计划》
15、《临海市国民经济及社会发展第十一个五年计划纲要》
16、其它相关法律、法规、标准、文件
二、计划标准
1、合理利用有限城市土地资源，改善居住环境，提升居住条件。
2、强化宏观调控，稳定住房价格，保持房地产市场供求基础平衡。
3、完善市场体系，加强市场监督，正确引导住房需要、计划适度超前。
4、总量确保、区域平衡，优化住房供给结构，落实住房结构百分比（两个70%）要求。
三、计划期限
此次计划时间期限为：
——
第三章房地产业发展现实状况和特点
一、房地产业发展现实状况
1、开发企业概况
本市目前共有房地产开发企业36家，其中二级资质7家、三级资质5家、四级资质7家、暂定资质17家。
从业人员789人，其中高级职称19人；中级职称293人。
注册资金5000万元以上企业4家，注册资金500万元——5000万元企业32家。
2、土地供给情况
（1）、多年居住用地供给计划汇总表
年度
用地项目（个）
用地面积（万m2）
19
14.65
16
32.76
16
27.18
11
32.46
5
32.8
（1~6）
3
4.68
累计
70
144.53
（2）、多年划拨用于住房开发土地汇总表
年度
用地项目（个）
用地面积（万m2）
1
5.49
——
——
——
——
——
——
1
1.27
——
——
累计
2
6.76
（3）、多年出让用于住房开发土地及收益汇总表
年度
用地项目（个）
用地面积（万m2）
出让金（万元）
19
14.65
18340
16
32.76
46000
16
27.18
79647
11
32.46
56278.7
5
32.8
49660
3
4.68
9869
累计
70
144.53
259794.7
3、房地产开发情况
从到，本市房地产总开发量达成364万平方米，其中住宅小区21个计106万平方米；房地产销售平均价格从1050元/平方米，至4150元/平方米。
至底，本市存量住宅面积为0.7万平方米。
—房地产开发情况概览
年度
开发面积（万M）
总套数
总投资额
（亿元）
缴纳税金（万元）
备注
45.89
2206
3.72
3520
154.26
1931
5.38
4999.1
34.8
1854
11.82
8504.55
追加去年投资
56.34
2701
10.82
6759.01
11.67
699
4.62
120
累计
302.96
9391
36.36
23902.66
4、房地产融资
到末，本市房地产融资总量已达成11.17亿元。
5、人口和居住条件
到底本市市区人口总量为26.89万人，其中，非农业人口11.49万人。
流感人口为11.56万人。
人均住房面积达成29.4平方米/人。
二、本市房地产业发展特点
1、非国有房地产开发企业开发投资占关键地位。
本市目前共有房地产开发企业36家，其中国有和国有控股企业2家，非国有企业34家。
2、房地产增加值占GDP百分比稳定，对地方财政收入贡献大。
—房地产增加值占GDP百分比一览表
GDP总量（亿元）
87.56
101.77
118.72
141.41
164.82
房地产业增加值（亿元）
4.43
5.01
5.68
7.81
8.47
比率（%）
5.1
4.9
4.8
5.5
5.1
房地产营业税占全部营业税比重一览表
营业税总量（万元）
12602
15106
18083
17918
3
房地产营业税（万元）
1588
2919
5405
3915
4208
比率（%）
12.6
19.32
29.88
21.85
20.88
房地产业收入在地方财政收入中贡献率
财政总收入（万元）
75647
108006
130019
151112
176646
房地产业收入（万元）
2535
4137
8136
8600
8568
比率（%）
3.35
3.83
6.26
5.69
4.85
3、房地产投资经过快速增加后，投资增幅开始下降
多年房地产投资情况曲线图
第四章住房供给结构和住房保障
一、住房供给结构
—住房供给体系
别墅
商品房
经济房
解困房
廉租房
供给量（万m2）
5.2
288.33
7.16
2.27
——
比率（%）
1.72
95.17
2.36
0.75
——
二、住房保障基础情况
1、经济适用住房
本市至今为止共开发经济适用房小区4个，住宅1556套，面积15.93万平方米。
2、廉租住房
今年7月，本市廉租住房管理制度正式出台。
以前，本市还有12万平方米直管公房以相对低廉租金价格发挥着廉租住房作用。
3、住房货币化
现在，本市已在行政企机关住房分配、房屋拆迁等多个领域均已实施货币化住房安置。
4、住房公积金
本市住房公积金制度始建于1993年首次住房制度改革时。
现在，公积金覆盖面已达成59.8%，全市公积金总计为4.3亿元，由临海市住房公积金管理中心统一管理。
第五章市场需求开发量估计
一、市区住房需求量估计
1、人口估计
市区人口基础情况表
市区总户数
（万户）
市区人口
（万人）
市区非农业人口（万人）
农业人口
（万人）
流感人口
（万人）
9.21
26.89
11.49
15.4
11.56
多年计划区范围人口改变情况表
年度
总人数
（万人）
非农业人口
（万人）
自然增加率
（%）
22.56
11.17
6.1
26.64
11.24
8.85
26.88
11.49
8.59
依据实际人口增加情况，估计本市城市人口总量为32万人。
2、居住水平
依据本市社会经济发展实际情况，本市市区人均住宅建筑面积为35平方米，人均居住面积达成18平方米。
3、住宅需求量估算
（1）依据本市新增人口幅度，到估计需要新增住宅面积150万平方米。
（2）、依据本市近几年结婚情况发展增加，到，估计婚嫁人口需要住房总套数为24000套，如按每套建筑面积90平方米计算，需新增住宅面积216万平方米。
（3）、按本市外来人口购房发展情况来看，到需要新增住宅面积40万平方米。
（4）、从本市居民改善居住条件和居住环境需求来看，到需要新增住宅面积120万平方米。
（5）、从本市旧城拆迁改造和经济适用房需求看，估计新增经济适用房和安置房50万平方米。
综合上述情况，到，估计需新增各类住房面积240万平方米。
二、市场开发量估计
1、开发量估计说明
住房市场供给量是由开发量、二手房上市量等原因决定。
其中开发量是最关键部分，它反应市场新增供给能力，而二手房上市量多少并不能增加或降低城市住房总量，所以，此次计划关键测算开发量。
依据获取数据资料，采取累加法测算较为科学合理。
开发量有两大关键起源：
开发商存量项目能向市场提供商品房和临海市国土资源局土地贮备中心近期可能投放市场土地所开发商品房。
开发商能在近期向市场提供住房产品存量项目有四种情形：
一是已开工正在销售楼盘尾盘（销售剩下量）；二是立即开工和销售楼盘；三是已确定土地开发权并已做计划但未确定开工时间项目；四是已取得土地开发权，但还未进行前期工作贮备项目。
2、开发量估计
开发商存量项目能向市场提供住房产品：
一是依据市场调查，现在正在销售楼盘共六个，未销售面积约9万平方米；二是立即开工和销售楼盘约十个，可销售住房产品30万平方米；三是已确定土地开发权已做计划但未确定开工时间项目及还未进行前期工作项目共十二个。
依据《临海市人民政府办公室相关下达年度房地产开发出让计划通知》（临政办[]126号），能够以公开招标、拍卖、挂牌等方法向社会推出用于房地产开发新增建设用地或存量建设用地，其中出让给房地产开发企业各类商住用地市区部分共15块，总面积1070.91亩，其中占用农用地224.42亩（其中耕地195.12亩），存量建设用地846.49亩。
按容积率1.6计算，共可建设107万平方米建筑面积，其中住宅部分约为85万平方米。
依据《临海市近期建设计划》（~），能够公开招标、拍卖、挂牌等方法向社会推出各类商住用地或行政划拨形式用于经济适用房、安置房用地共有约亩，按容积率1.6计算，共可建设213万平方米建筑面积，其中住宅部分约为170万平方米。
以上三项累计，在本计划期内，临海市区住宅开发量能够达成340万平方米，完全能够满足市场需求量，市政府能够依据市场需求情况，加紧或放慢投入市场房地产开发土地面积，已达成宏观调控目标。
第六章目标和策略
一、总体发展目标：
计划期内，严格控制房价大幅度波动，深入完善以市场为主导、政府住房保障为补充多渠道、多层次住房分类供给体系，满足不一样收入层次居民住房需求。
计划期内住房建设总量目标是：
建设各类住房2.4万套，总建筑面积240万平方米；（其中套型面积90平方米以下住宅1.95万套，建筑面积170万平方米）至计划期末，基础实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全处理双困家庭住房问题；市区人均住房面积达成或超出35平方米，基础实现人均一间（室），户均一套。
二、发展策略：
1、主动落实住房发展计划目标，实施高效、集约住房用地供给政策，确保住房用地供给，调整住房供给结构。
2、计划期内，根据全市住房发展计划目标，适度增加住房用地供给规模，深入调整住房供给结构；新审批、新开工各类住房，套型建筑面积90平方米以下商品住房（含经济适用房）面积所占比重，必需达成开发建设住房总面积70％以上；年度土地供给优先确保中低价位、中小套型一般商品住房和政策性住房建设，年度供给量不得低于居住用地供给总量70％。
3、合适提升住房建设开发强度。
针对本市土地资源日益紧缺现实状况，依据节省、集约利用土地标准，计划期内，在符合计划控制标准和相关规范要求前提下，适度提升住房建设容积率水平，激励发展节能、节省型住宅
4、停止别墅类房地产开发项目土地供给，严格限制低密度，大套型住房土地供给。
5、主动发展住房二级市场和房屋租赁市场，促进住房梯度消费，引导居民转换消费观念。
6、建立多层次住房保障体系，并结合本市实际，以实物配租和货币配租等多个形式处理群众实际住房困难，同时确保房地产业健康稳定发展。
7、完善经济适用房管理。
深入完善经济适用房建设和销售管理制度，严格实施国家经济适用房管理各项政策，加大经济适用房建设和销售过程监管，深入落实经济适用房签署购置协议起5年内不得转让相关要求。
8、加紧落实廉租住房政策。
落实廉租住房相关经费，加紧廉租住房建设，完善廉租住房管理机制。
形成一套行之有效、接收社会公共监督廉租住房保障体系。
第七章临海市住房发展计划
一、住房建设所需用地量估计
计划期内，在强调土地资源节省、集约、高效利用前提下，关键确保低价位，中小套型一般商品房和经济适用房用地供给；坚持新增供给和存量挖潜相结合，主动促进闲置土地盘活，坚持区域住房发展合理布局，深入促进房地产市场发展重心向新区转移。
为了达成计划期内住房建设总量目标建筑面积240万平方米，根据建设用地容积率1.6计算，并考虑到车库及公共设施配套建筑，计划期内需要住房用地供给总量需2500亩，其中，商品住房用地为2100亩，经济适用房及廉租房用地400亩。
二、住房建设开发强度控制
主动落实住房发展计划目标，实施高效、集约住房用地供给政策，适度增加住房用地供给规模，深入调整住房供给结构；凡新审批、新开工各类住房，套型建筑面积90平方米以下商品住房（含经济适用房）面积所占比重，必需达成开发建设住房总面积70%以上；年度土地供给要优先确保中低价位，中小套型一般商品住房和经济适用房建设，其年度供给量不得低于居住用地供给总量70%。
合适提升住房建设开发强度。
针对本市土地资源日益紧缺现实状况，依据节省、集约利用土地标准，计划期内，在符合计划控制标准相关规范要求前提下，合适提升住房建设容积率水平，古城分区（东湖路以西除外）、大洋分区、江南分区、东城分区容积率不低于1.6。
三、住房布局计划
1、住房开发建设要求
（一）加强一般商品房住房建设。
应建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价中低价位、中小套型一般商品住房开发建设模式，主动推进中低价位，中小套型一般商品住房用地招标出让。
（二）落实住房开发项目套型结构百分比要求。
新建或改造住房建设项目，必需明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有住宅建筑面积）；指标确实定，必需符合本计划及年度实施计划中项目相关住房套型结构百分比要求。
（三）加大闲置土地处理力度，主动盘活存量土地及房地产，阻止违法囤积土地行为。
（四）依据《临海市历史文化名城保护计划》，改造和保护相结合，对那些没有保护价值现代建筑给予拆除，改善旧城区道路交通。
对赤城路以东风貌协调区进行成片改造，促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，扩展全市住房供给渠道，满足居民住房需求，各级政府及相关部门应本着主动稳妥、有序推进、政府主导、市场化运作、统筹兼顾、综合改造、区分对待、分类指导标准，以空间形态改造为突破口，逐步实现老城区居住生活环境普遍改善。
（五）主动稳妥开展城中村改造。
2、住房开公布局
（一）住房建设用地结构
1、商品住房用地计划期内，新供给1680亩商品住宅用地中，1200亩住宅用地用于供给中低价位，中小套型一般商品住房；存量土地盘活总量为420亩，其中300亩住宅用地用于供给中低价位，中小套型一般商品住房。
2、经济适用房和廉租房用地。
计划期内，新供给经济适用房和廉租房用地总量为400亩。
（二）住房用地供给分区布局
1、商品住房用地。
计划期内，新供给商品住房用地中，大洋分区700亩，东城分区300亩，江南分区680亩。
盘活存量商品住房用地中古城分区290亩，大洋分区100亩，东城分区10亩，江南分区20亩。
2、经济适用房和廉租房用地。
计划期内，新供给经济适用房和廉租房用地中东城分区300亩，江南分区100亩。
（三）住房建设年度目标和住房用地供给年度计划
，商品住房建设4300套，建设面积44万平方米，经济适用房和廉租房700套，建设面积6万平方米。
供给商品住房用地402亩（新供给住房用地227亩，盘活存量土地175亩）经济适用房和廉租房用地60亩。
，商品住房建设5400套，建设面积55万平方米，经济适用房和廉租房1400套，建设面积12万平方米。
供给商品住房用地537亩（新供给住房用地479亩，盘活存量土地58亩）经济适用房和廉租房用地120亩。
，商品住房建设3800套，建设面积39万平方米，经济适用房和廉租房1300套，建设面积11万平方米。
供给商品住房用地440亩（新供给住房用地364亩，盘活存量土地76亩）经济适用房和廉租房用地120亩。
，商品住房建设3300套，建设面积34万平方米，经济适用房和廉租房520套，建设面积4.5万平方米。
供给商品住房用地390亩（新供给住房用地332亩，盘活存量土地58亩）经济适用房和廉租房用地50亩。
，商品住房建设2760套，建设面积30万平方米，经济适用房和廉租房520套，建设面积4.5万平方米。
供给商品住房用地331亩（新供给住房用地281亩，盘活存量土地50亩）经济适用房和廉租房用地50亩。
（四）住房用地供给年度计划实施
强化住房建设计划年度实施计划制度，以年度实施计划作为落实本计划关键手段。
年度住房实施计划确定住房目标和住房建设用地调控指标，是计划许可和用地审批关键依据。
为确保年度住房目标和年度住房用地供给计划落实，建立住房建设计划实施分级负责制，年度住房用地计划地块土地政策不能落实，计划部门应会同相关部门立即调整地块；为充足满足不一样层次居民住房需求，根据全市住房发展计划目标，以住房供求总量基础平衡为标准，可适度增加住房用地供给规模。
第八章方法和对策
一、研究房地产市场供需改变，以房地产开发年度计划等形式实现房地产市场供需基础平衡。
在目前房地产市场实施宏观调控，市场状态不稳定、形势复杂多变情况下，深入研究房地产市场实际情况，尤其是区域房地产市场现实需求和隐性需求、房地产市场内在需求结构、房地产市场现实和后续供给情况和供需之间结构和数量差异等，具体确定房地产开发年度指导性计划，并经过计划提议和计划审批等具体程序确保房地产市场供需基础平衡。
二、完善房地产市场预警系统，优化房地产宏观调控手段
因地制宜，经过建立房地产市场信息体系，建立和完善区域房地产市场预警系统，在遵照经济发展规律基础上，规范和引导市场走向，并立即向各级政府提供详实房地产市场信息和市场分析，为房地产市场宏观决议提供立即有效动态依据，化解市场矛盾，消解市场潜在风险。
三、完善住房保障体系，使住房保障成为社会友好发展基础
完善住房保障体系，使城市中低收入家庭“居者有其屋”，这不不过促进社会稳定发展基础，也是发展友好社会基础。
完善住房保障体系，需要实施和完善廉租住房制度和经济适用住房制度。
廉租住房保障关键针对城市低保、经济和住房困难“双困”家庭；关键保障方法是以租金配租为主、实物配租为辅；保障资金筹集关键是以政府公共财政预算资金为主；同时需要建立公正规范复核审批和退出监督机制。
经济适用住房关键是为了处理城市中低收入家庭住房问题。
因为经济适用房是微利开发并在土地和税费上实施优惠政策，所以必需严格控制建设标准和销售价格。
对销售对象也必需严格控制，除实施并完善收入及住房双控标准外，还要形成严格购置资格审批公告制度；加强社会监督，严厉查处虚假申报等违规问题。
同时建立经济适用住房“出口”管理，对经济适用住房交易转让和出租进行严格限制，根本杜绝投资、投机性购房行为。
在完善住房保障体系上，我们还能够考虑对经济住房和解困房实施货币化补助政策，这首先能够处理经济住房建设地块偏远，公共设施不配套等一系列问题，处理中低收入家庭居住成本增高和城市发展和城市管理上很多问题，其次也能够降低社会资源浪费，提升原有住房利用率，符合目前节省型社会发展要求。
四、引导和调整商品房供给和需求结构
依据近几年房地产业发展实际情况，商品住宅供给和需求结构之间出现了部分矛盾。
中低级次处理中低收入家庭住房实际困难商品房开发量靠近了历史低点；一般商品房开发逐步萎缩；投资性住房供给和住房需求畸形膨胀；房地产价格达成历史高点。
国务院为此接连下文，要求严格控制商品房供给结构，逐步引导市场需求结构转变。
根据中央要求，“十一五”时期房地产业发展关键是一般商品住房。
为调整住房供给结构，自6月1日起，凡新审批、新开工商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必需达成开发建设住房总面积70％以上；中小套型一般商品住房和政策性住房建设，年度供给量不得低于居住用地供给总量70％。
为了引导住房需求结构，要利用税收和金融政策，严格控制房地产市场，为深入抑制投机和投资性购房需求：
1、从6月1日起，对购置住房不足5年转手交易，销售时按其取得售房收入全额征收营业税；个人购置非一般住房超出5年（含5年）转手交易，销售时按其售房收入减去购置房屋价款后差额征收营业税。
2、从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款百分比不得低于30％。
考虑到中低收入群众住房需求，对购置自住住房且套型建筑面积90平方米以下仍实施首付款百分比20％要求。
五、推进房地产市场服务体系发展和完善
房地产市场服务体系是房地产市场健康发展桥梁和保障，深入推进房地产市场服务体系发展和完善，需要做好以下4方面工作
1、要严格规范包含房地产市场各项行政审批事项，降低行政审批手续，以办事窗口建设为契机，做好“一站化”服务，同时取消住房建设和消费步骤不合理收费，降低收费标准。
2、加大整理和规范房地产市场力度，关键查处商品房开发、交易和中介服务步骤违法违规行为。
对违反城市计划、无证或越级开发、协议欺诈、虚假广告等违规行为要从严查处。
各地建设、房地产管理部门要严格商品房预售审批，阻止非法预售。
建立起房地产开发企业及其从业人员信用档案和房地产市场信用体系。
3、深入完善房地产市场体系。
建立起土地招标拍卖、房地产金融、房地产开发、产权交易鉴证和面积测量、房地产价格评定、房地产中介和咨询代理服务、房屋装饰装修、物业管理等配套房地产行业运转和服务机制，推进房地产业连续、稳定、规范发展。
4、果断破除部门和行业垄断。
开放市场，引入竞争机制，引导和发展房地产市场服务体系，促进房地产服务水平和服务档次提升，使本市房地产市场服务水平接轨优异地域水平。
附图：
住房建设计划布局图
附表：
1、（7~12月份）年度住房建设项目用地安排一览表
2、年度住房建设项目用地安排一览表
（7—12月）年住房建设项目用地安排一览表
序号
地块名称
地块位置
用地
面积
（亩）
计划用地性质
住宅建筑套密度（套/公顷）
住宅面积
净密度
住宅面积
（㎡）
套型
控制
容积率
建筑
面积（㎡）
绿地率
建
升级会员 