江苏省房地产估价师《经营与管理》：房地产投资风险的内涵试题.doc
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江苏省房地产估价师《经营与管理》：
房地产投资风险的内涵试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（）万元。
A．1250
B．1750
C．2050
D．2150
2、下列关于企业利润和收入的表述，正确的是__。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后利润-未分配利润
3、假设某房地产投资项目的折现率分别取i。
、、、时，其对应的净现值分别为万元、万元、万元、万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是。
A：
16.67％
B：
16.71％
C：
16.80％
D：
17000％
E：
借款合同
4、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累计收取，费率最低为__。
A．0.05‰
B．0.1‰
C．0.3‰
D．0.5‰
5、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
6、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
7、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。
A．建筑剖面图
B．建筑构造详图
C．建筑平面图
D．总平面图
8、按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB137—1990），类居住用地是指市政公用设施齐全，布局完整，环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地。
A：
一
B：
二
C：
三
D：
四
E：
执行层的组织协调
9、地价本质上是__。
A．劳动创造
B．“劳动价值”的货币表现
C．围绕着“劳动价值”而上下波动
D．地租的资本化
10、在高浓度环境中滞留1～2h，可使人头痛、恶心甚至昏迷的大气污染物是。
A：
一氧化碳
B：
碳氢化合物
C：
硫氧化物
D：
氮氧化物
E：
执行层的组织协调
11、关于下列数据表述正确的是__。
A．1
B．2
C．3
D．4
E．5
F．6
G．7
H．8
I．9
J．10
K．98
L．101
M．101
N．100
O．101
P．99
Q．102
R．97
S．102
T．99
12、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程。
至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该宗房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。
A．457.40
B．476.98
C．686.10
D．715.48
13、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于。
A：
企业管理费
B：
规费
C：
直接工程费
D：
措施费
E：
执行层的组织协调
14、成本法最基本的公式是__。
A．房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧
B．房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧
C．房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
D．房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧
15、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”．那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。
A：
选择专业化
B：
产品专业化
C：
大量定制
D：
市场集中化
E：
借款合同
16、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为__年。
A．1
B．2
C．3
D．5
17、原城乡建设环境保护部发布《房屋完损等级评定标准（试行）》在__实行。
A．1984年12月8日
B．1984年11月8日
C．1948年12月8日
D．1985年11月8日
18、某工业用地的土地面积为10000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。
后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为__万元
A．500
B．1000
C．2250
D．3000
19、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。
该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。
A．35.00
B．56.29
C．86.29
D．180.00
20、是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
A：
使用价值
B：
市场价值
C：
市场价格
D：
理论价格
E：
工业用地的监测点评估价格
21、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是__。
A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为
B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系
D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制
22、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于__。
A．商品房建设投资
B．置业投资
C．土地开发投资
D．土地一级开发
23、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是__。
A．空置率与有效毛收入呈反向变动
B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
24、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。
如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。
A．482.79
B．448.24
C．467.25
D．498.53
25、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、是企业的净利润与销售收入净额的比率。
A：
资产报酬率
B：
销售净利率
C：
销售毛利率
D：
股东权益报酬率
E：
执行层的组织协调
2、依据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，
A：
由国家无偿收回
B：
自动续期
C：
应于届满前6个月申请续期
D：
应于届满前1年申请续期
E：
执行层的组织协调
3、国有土地使用权转让人应缴纳的税费有。
A：
土地增值税
B：
教育费附加
C：
营业税
D：
城市维护建设税
E：
契税
4、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的。
A：
权责发生制原则
B：
收付实现制原则
C：
配比原则
D：
划分收益性支出与资本性支出原则
E：
执行层的组织协调
5、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。
那么，甲的价格（）乙的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．条件不足，无法确定
6、住房置业担保公司的组织形式可以为（）。
A．事业单位
B．合伙制企业
C．有限责任公司
D．股份有限公司
E．住房公积金管理机构设立的下属单位
7、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的条件为。
A：
取得执业资格
B：
达到继续教育合格标准
C：
受聘于具有资质的房地产估价机构
D：
具有完全民事行为能力
E：
刑事处罚尚未执行完毕
8、房地产服务业分为。
A：
房地产行政管理
B：
物业管理
C：
房地产估价
D：
房地产咨询
E：
房地产经纪
9、一般性货币政策工具主要包括。
A：
法定存款准备金率
B：
再贴现利率
C：
公开市场业务
D：
优惠利率
E：
证券保证金比率
10、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执。
A．抵押人
B．抵押权人
C．房屋权属登记机关
D．公证机关
11、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。
则其综合资本化率为（）。
A．7.65%
B．8.75%
C．9.42%
D．10.19%
12、下列不属于划拨土地使用权范围的是__。
A．政府大楼建设用地
B．商品房建设用地
C．经济适用住房建设用地
D．国家重点扶持的水利项目用地
13、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：
出租单元内使用面积30㎡，外墙面积6㎡，单元间分隔墙面积8㎡，公摊面积3㎡，那么．可出租面积应为㎡。
A：
33
B：
40
C：
43
D：
47
E：
借款合同
14、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则__。
A．全部参加考试人员为总体单位
B．全部参加考试人员为统计总体
C．你作为考生是总体单位
D．你作为考生是个体
E．你的年龄是一个品质标志
15、我国的土地权属证书有。
A：
国有土地所有证
B：
国有土地使用证
C：
集体土地所有证
D：
集体土地使用证
E：
土地他项权利证明书
16、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。
A．首席代理
B．买方代理
C．卖方代理
D．双重代理
17、《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。
需要由2家或2家以上的估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的__等进行协调并执行共同的标准。
A．依据、原则
B．程序、方法
C．收集的资料
D．参数选择
E．收费标准
18、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是。
A：
潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积为×最大可能租金水平
B：
从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入
C：
有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入
D：
净经营收入=有效毛收入-经营费用
E：
借款合同
19、路线价法估价时需要用路线价再配合__计算出待估宗地的价格。
A．深度百分率
B．资本化率
C．收益率
D．物价指数
E．其他价格修正率
20、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是__。
A．房地产抵债
B．房地产作价入股
C．房地产买卖
D．房地产继承
21、耕地占用税的纳税对象是__。
A．占用耕地从事其他非农业建设的个人
B．占用耕地从事其他非农业建设的行为
C．占用耕地从事其他非农业建设的单位
D．占用耕地
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