度湖北省城市地价监测报告.docx
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度湖北省城市地价监测报告
2009年度湖北省城市地价监测报告
湖北省国土资源厅土地利用处
湖北省国土资源厅国土资源监测中心
二○一○年四月
报告结论导读
●2009年湖北省城市地价动态监测范围涵盖全省十六个城市、共1076个地价监测点的信息。
●2009年全省城市综合地价较2008年上涨7.93%，综合地价指数为133.38。
全省地价总体水平保持增长，增幅略有下降。
●全省主要城市住房交易均价较之2008年同比增长22.55%，高于居住地价近10.65个百分点。
●2009年我省工业地价平均增长率为2.63%，增幅比2008年降低7.06个百分点，增幅下降明显。
●2010年，国家宏观调控政策有部分调整，“土地财政”和房价过高是主要调控目标。
受政策影响，2010年，我省地价上涨势头可能会有所放缓。
前言
城市地价动态监测结果是政府对城市地价进行管理的基础、是制定土地管理政策的依据之一。
通过城市地价动态监测工作，政府可以从总体上把握全省城市土地市场的运行状态，满足国土资源参与宏观调控的战略需求，判断地价变化与土地市场供应、房地产市场运行及其与社会经济发展的协调状况，并为社会公众提供地价信息服务，利用地价杠杆调节城市土地资源配置，合理引导投资方向。
从2005年开始，湖北省国土资源厅在省内重点城市部署开展了城市地价动态监测试点工作，至2009年已覆盖到全省16个中等城市，并建立了省级地价动态监测网络。
按照湖北省国土资源厅的统一部署，城市地价监测工作由省国土资源厅利用处负责组织领导，湖北省国土资源监测中心负责技术指导和工作实施。
五年来，组织了全省各监测城市国土资源管理部门、相关中介机构、科研院所共30余家作为协作承担单位，共有200余名专业技术人员参与了城市地价动态监测的基础建设工作。
通过对监测城市土地级别和基准地价全面调整和更新，在全省16个城市建立了1076个城市地价监测点，开发建设了湖北省重点城市地价动态监测系统。
目前，全省城市地价动态监测工作已经迈入规范化和制度化轨道。
随着国家土地管理的手段和政策日趋多样化，城市地价动态监测作为宏观调控的一项基础性工作也显得越来越重要。
本监测报告是在对16个监测城市上报的2009年监测资料和监测报告进行汇总的基础上形成的，对全省的地价总体状况进行了简要分析，旨在为国土资源参与宏观调控提供参考。
一、监测说明
（一）监测范围
本报告的监测城市范围包括武汉市、荆州市、黄冈市、咸宁市、荆门市、鄂州市、孝感市、天门市、潜江市、襄樊市、宜昌市、随州市、十堰市、黄石市、仙桃市、恩施市16个城市。
各城市地价监测范围与各城市土地定级和基准地价评估的范围保持一致。
图1湖北省地价监测城市位置示意图
表12009年度湖北省城市地价监测点数量统计表
城市
小计
商业用地
居住用地
工业用地
武汉
125
35
71
19
荆州
124
42
44
38
黄冈
60
21
27
12
咸宁
62
18
30
14
荆门
60
12
30
18
鄂州
60
28
15
17
孝感
61
22
22
17
天门
30
17
9
4
潜江
60
20
23
17
襄樊
76
24
31
21
宜昌
60
22
28
10
随州
63
24
20
19
恩施
32
13
11
8
十堰
62
20
19
23
黄石
69
24
29
16
仙桃
72
25
22
25
合计
1076
367
431
278
（二）监测时段
2009年1月1日到2009年12月31日。
（三）监测数据来源
本次监测数据是各城市国土资源管理部门和地价监测项目承担单位参照《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007），采用市场调查、地价评估的方式获取的。
（四）地价监测依据
根据全国《城市地价监测技术规范》和《湖北省城市地价监测操作指南》，本报告选取了以下地价监测指标：
●城市综合地价水平。
主要反映城市地价总体水平。
●商、住、工用途的城市地价。
主要反映各用途土地的平均地价水平。
●地价增长率和地价指数。
主要反映地价变化情况。
●GDP、固定资产投资、房地产投资等经济指标。
主要反映宏观经济发展状况，是分析城市地价与宏观经济发展协调状况的重要指标。
（五）指标界定
●地价——指正常市场条件下，一定用途（商、住、工）、一定年限（商业40年，住宅70年，工业50年）、一定开发程度（“五通一平”）下的土地使用权出让价格。
本报告中的地价是指各城市整体平均地价，而不是具体地块的交易价格或局部地区地段的地区地价。
●城市综合地价水平——反映城市地价水平的高低，采用平均地价表示。
本报告中的城市地价综合水平值分为综合地价水平值、商业地价水平值、居住地价水平值、工业地价水平值四种，其中综合地价不是指综合用途的土地价格，而是商、住、工三种用途地价水平值与各类用地地价区段实际面积加权平均的计算值。
●地价增长率——反映地价水平的变化程度，通过本年度地价与上年度末地价水平的比较计算得到。
计算方法为：
地价增长率（％）＝［（当期平均地价－前一期平均地价）÷前一期平均地价］×100%。
●地价指数——反映城市地价的变化趋势，采用定基指数，全省城市地价以2005年为基期，相应的指数为100。
各监测期地价指数为当期地价与基期地价之比再乘以基期指数100，或为当期地价与上期地价之
比再乘以上期地价指数。
●监测点地价——设立的各个地价监测点的土地价格，通过评估方式得到，反映了该监测点的客观市场价值。
本报告所有数据统计及方法是以《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）为依据，最终解释权属湖北省国土资源厅国土资源监测中心。
二、2009年全省城市地价动态监测情况
（一）全省城市地价总体水平
1．地价整体水平
2009年，全省城市综合地价平均值为743.69元/平方米。
其中，商业地价平均值为1260.09元/平方米，居住地价平均值为755.14元/平方米，工业地价平均值为348.17元/平方米。
商业地价、居住地价、工业地价水平呈下降梯度排列，水平值之比为1:
0.60:
0.28。
见图2。
图22009年全省城市地价整体水平值（元/平方米）
2．地价整体变化情况
与2008年相比，2009年全省城市地价总体呈上升趋势,但增幅放缓。
综合地价增长率为7.93%。
其中，商业地价增长率为7.05%，居住地价增长率为11.90%，工业地价增长率为2.63%。
从整体上看，居住地价增长率最为明显，工业地价增长率最小，见表2。
表22009年地价增长率（%）与2008年比较表
综合
商业
居住
工业
2008年地价增长率
9.42
13.52
13.53
9.69
2009年地价增长率
7.93
7.05
11.90
2.63
3.地价指数
2009年，综合地价指数、商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数分别为133.44、137.46、146.85、127.99。
与2008年相比，分别上涨了9.80、9.06、15.61、3.28。
地价指数基本呈上升趋势，其中，居住地价指数上升最快，工业地价指数上升最慢。
见图3。
图32005-2009年全省城市分用途地价指数走势图
（二）主要城市地价状况
1．主要城市分用途地价水平
2009年，从综合地价水平值来看，武汉居全省最高，为2424.00元/平方米。
荆州、宜昌、襄樊综合地价水平值高于全省综合地价平均水平值，依次为875.00元/平方米、787.58元/平方米、753.00元/平方米。
其它12城市综合地价水平值均低于全省城市综合地价平均水平值，其中孝感最低，为419.82元/平方米。
见图4。
图42009年全省各监测城市综合地价水平值（元/平方米）
从商业地价水平值来看，武汉居全省最高，为5008.00元/平方米。
荆州、天门、襄樊、宜昌商业地价水平值高于全省商业地价平均水平值，依次为1836.00元/平方米、1502.60元/平方米、1334.00元/平方米、1273.86元/平方米。
其它10城市商业地价水平值均低于全省城市商业地价平均水平值，其中孝感最低，为584.20元/平方米。
见图5.
图52009年全省各监测城市商业地价水平值（元/平方米）
从居住地价水平值来看，武汉最高，为2599.00元/平方米。
仙桃、荆州、襄樊居住地价水平值高于全省居住地价平均水平值，依次为1092.00元/平方米、1082.00元/平方米、764.00元/平方米。
其它12城市居住地价水平值均低于全省城市居住地价平均水平值，其中孝感最低，为425.88元/平方米。
见图6。
图62009年各监测城市居住地价水平值（元/平方米）
从工业地价水平值来看，武汉最高，为694.00元/平方米。
襄樊、鄂州、荆州、十堰、恩施工业地价水平值高于全省工业地价平均水平值，依次为515.00元/平方米、402.50元/平方米、397.00元/平方米、361.77元/平方米、359.00元/平方米。
其它10城市工业地价水平值均低于全省城市工业地价平均水平值，其中天门最低，为248.03元/平方米。
见图7。
图72009年各监测城市工业地价水平值（元/平方米）
表32009年湖北省各监测城市分用途地价水平值（元/平方米）
城市
综合地价
商业地价
住宅地价
工业地价
2008年
2009年
2008年
2009年
2008年
2009年
2008年
2009年
武汉
2283.00
2424.00
4868.00
5008.00
2397.00
2599.00
681.00
694.00
荆州
716.00
875.00
1445.00
1836.00
832.00
1082.00
395.00
397.00
黄冈
716.37
723.69
1151.75
1170.68
684.11
702.05
313.26
298.34
咸宁
463.00
565.00
823.00
1009.00
336.00
432.00
231.00
254.00
荆门
447.95
466.00
576.06
606.00
484.44
500.00
283.36
291.00
鄂州
686.30
732.80
1032.90
1148.00
624.90
647.00
401.20
402.50
孝感
402.98
419.82
555.82
584.20
405.86
425.88
247.27
249.38
天门
713.16
735.44
1436.81
1502.60
450.64
455.70
252.02
248.03
潜江
539.00
555.00
886.00
910.00
425.00
435.00
306.00
320.00
襄樊
698.00
753.00
1223.00
1334.00
710.00
764.00
480.00
515.00
宜昌
777.19
787.58
1254.28
1273.86
731.74
744.35
351.10
347.76
随州
505.00
524.00
655.00
674.00
596.00
627.00
263.00
272.00
恩施
504.00
518.00
692.00
702.00
480.00
494.00
340.00
359.00
十堰
609.77
650.73
916.86
976.16
559.74
614.27
352.70
361.77
黄石
447.99
466.00
637.37
667.00
445.22
468.00
299.03
305.00
仙桃
515.33
703.00
679.00
760.00
635.00
1092.00
232.00
256.00
平均
689.07
743.69
1177.05
1260.09
674.85
755.14
339.25
348.17
2.主要城市分用途地价变化情况
与2008年相比，2009年全省16个监测城市，从综合地价增长率来看，仙桃、荆州、咸宁居前三位，依次为36.42%、22.21%、22.03%。
其它13城市综合地价增长率均低于全省城市综合地价增长率，其中黄冈最低，为1.02%。
见图8。
图82009全省各监测城市综合地价增长率
从商业地价增长率来看，高于全省城市平均增长率的城市有荆州、咸宁、仙桃、鄂州、襄樊，依次为27.06%、22.60%、11.93%、11.14%、9.08%。
其它11城市商业地价增长率均低于全省城市商业地价增长率，其中恩施最低，为1.45%。
见图9。
图92009全省各监测城市商业地价增长率
从居住地价增长率来看，仙桃、荆州、咸宁位列前三位，依次为71.97%、30.05%、28.57%。
其它13城市居住地价增长率均低于全省城市居住地价增长率，其中天门最低，为1.12%。
见图10。
图102009全省各监测城市居住地价增长率
从工业地价增长率来看，仙桃、咸宁、襄樊的工业地价增长率位居前三位，分别为10.34%、9.96%、7.29%。
恩施、潜江、随州、荆门的工业地价增长率也均高于全省工业地价增长率，依次为5.59%、4.58%、3.42%、2.70%。
其它9城市工业地价增长率均低于全省工业地价增长率，其中黄冈、天门、宜昌为负增长，增长率分别为-4.76%、-1.58%、-0.95%。
见图11。
图112009全省各监测城市工业地价增长率
表42009年各监测城市地价增长率（%）
综合地价增长率
商业地价增长率
居住地价增长率
工业地价增长率
武汉
6.18
2.88
8.43
1.91
荆州
22.21
27.06
30.05
0.51
黄冈
1.02
1.64
2.62
-4.76
咸宁
22.03
22.60
28.57
9.96
荆门
4.03
5.20
3.21
2.70
鄂州
6.78
11.14
3.54
0.32
孝感
4.18
5.11
4.93
0.85
天门
3.12
4.58
1.12
-1.58
潜江
2.97
2.71
2.35
4.58
襄樊
7.88
9.08
7.61
7.29
宜昌
1.34
1.56
1.72
-0.95
随州
3.76
2.90
5.20
3.42
恩施
2.78
1.45
2.92
5.59
十堰
6.72
6.47
9.74
2.57
黄石
4.02
4.65
5.12
2.00
仙桃
36.42
11.93
71.97
10.34
平均
7.93
7.05
11.90
2.63
（3）、地价指数
从各城市地价指数来看，综合地价指数中，黄冈、武汉、襄樊居前三位，分别为173.36、156.85、150.77；商业地价指数中，位列前三位的依次是襄樊、黄冈、宜昌，分别为190.13、171.66、155.39；居住地价指数中，黄冈、仙桃、襄樊居前三位，依次为199.22、166.79、166.60、工业地价指数中，居前三位的是宜昌、荆州、襄樊，分别为179.28、168.66、152.36。
见表5。
表5全省各监测城市地价指数
综合地价指数
商业地价指数
居住地价指数
工业地价指数
2008年
2009年
2008年
2009年
2008年
2009年
2008年
2009年
武汉
147.73
156.85
150.49
154.82
153.51
166.45
127.4
129.83
荆州
118.72
145.08
121.96
154.96
217.75
283.18
167.81
168.66
黄冈
171.61
173.36
168.88
171.66
194.13
199.22
139.15
132.52
咸宁
∕
∕
∕
∕
∕
∕
∕
∕
荆门
130.96
136.24
136.73
143.84
132.3
136.55
118.76
121.96
鄂州
107.89
115.20
108.63
120.74
113.86
117.89
98.90
99.22
孝感
111.84
116.51
115.34
121.23
111.19
116.67
105.65
106.55
天门
119.00
122.72
118.00
123.40
128.00
129.44
110.00
108.26
潜江
103.85
106.93
100.91
103.64
110.39
112.99
103.73
108.48
襄樊
139.76
150.77
174.31
190.13
154.82
166.60
142.01
152.36
宜昌
115.00
116.54
153.00
155.39
162.00
164.79
181.00
179.28
随州
111.73
115.93
109.17
112.34
121.14
127.44
105.20
108.80
恩施
132.62
136.30
132.01
133.92
131.51
135.35
136.00
143.60
十堰
108.07
115.33
108.35
115.36
109.41
120.07
105.35
108.06
黄石
124.54
129.55
132.42
138.58
125.72
132.15
106.79
108.92
仙桃
103.78
141.57
112.65
126.09
96.99
166.79
100.14
110.50
注：
2009年地价指数=2009年地价÷2008年地价×2008年地价指数；各监测城市地价指数以2005年为基期，指数为100；潜江市2006年开始纳入监测范围，以2007年为基期，咸宁市未上报地价指数资料。
（三）分区域地价状况
近年来，中共湖北省委、湖北省人民政府把握发展大势，深入审视省情，围绕实现科学发展和构建促进中部地区崛起重要战略支点的目标，确定了“两圈一带”（即武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈和长江经济带）这一覆盖湖北全省、指导长远的重要发展战略。
武汉城市圈是指以武汉为中心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。
鄂西生态文化旅游圈包括位于湖北西部的襄樊、荆州、宜昌、十堰、荆门、随州、恩施、神农架等８个市州（区）。
武汉城市圈和鄂西生态文化旅游圈已全部包括了16个监测城市。
1.武汉城市圈地价
2009年，武汉城市圈综合地价水平值为813.86元/平方米。
其中，商业地价水平值为1417.72元/平方米，居住地价水平值为806.29元/平方米，工业地价水平值为336.36元/平方米。
与2008年相比，武汉城市圈综合地价增长率为8.24%。
其中，商业地价增长率为5.71%，居住地价增长率13.32%，工业地价增长率为2.19%，见图12、图13。
2．鄂西生态文化旅游圈地价
与2008年相比，鄂西生态文化旅游圈综合地价水平值为653.47元/平方米。
其中，商业地价水平值为1057.43元/平方米，居住地价水平值为689.37元/平方米，工业地价水平值为363.36元/平方米。
与2008年相比，鄂西生态文化旅游圈综合地价增长率为7.54%。
其中，商业地价增长率为9.46%，居住地价增长率9.82%，工业地价增长率为3.40%，见图12、图13。
图122009年全省各监测城市分区域地价水平值（元/平方米）
图132009年全省各监测城市分区域不同用途地价增长率
三．全省地价特点及原因分析
（一）全省地价总体水平较低，增幅高于全国平均水平
2009年，全省综合地价水平值为743.69元/平方米，全国综合地价水平值为2653元/平方米，全省比全国低1909.31元/平方米。
其中，商业、居住、工业地价水平值分别低3451.91元/平方米、3068.86元/平方米、248.83元/平方米。
全省综合地价增长率为7.93%，全国综合地价增长率为5.05%，全省比全国高2.88个百分点。
其中，商业、居住、工业地价增长率分别高1.51、3.98、1.03个百分点。
我省地处中部，经济发展相对滞后，反映在地价上，绝对值远低于全国水平。
从长远来看，地价上涨是一种自然趋势。
受国际金融危机的影响，全国地价增长速度明显放缓，而我省受其影响相对较弱，反映在地价上，地价涨幅减缓但仍高于全国平均水平。
此外，国家区域政策的调整，近年我省经济形势有较大好转，特别是国家产业的梯度转移和中部崛起战略的实施，这也是促成我省地价增长速度高于全国平均水平的原因之一。
（二）全省地价总体上涨，增幅减缓
与2008年相比，2009年全省城市地价综合平均水平值上涨54.63元/平方米。
其中，商业、居住、工业地价水平值分别上涨83.04元/平方米、80.29元/平方米、8.93元/平方米。
与2008年地价增长率相比，2009年综合地价平均增长率7.93%，增长率下降1.49个百分点。
其中，商业、居住、工业地价增长率分别下降6.47、1.63、7.06个百分点。
受全球金融危机与国家和我省地方政府采取的扩内需、保增长宏观政策的影响，全省地价水平总体平稳。
（三）武汉地价绝对值高，武汉城市圈其他城市地价水平低
从武汉城市圈九个监测城市来看，武汉地价水平远高于其他八城市。
武汉综合地价水平值为2424元/平方米，比城市圈综合地价平均水平值高1610.14元/平方米。
其中，商业、居住、工业地价水平值分别比城市圈高3590.28元/平方米、1792.71元/平方米、357.64元/平方米。
将武汉市单独列出，城市圈其余八城市地价水平明显低于全省平均水平。
八城市综合地价平均水平值为595.04元/平方米，比全省综合地价平均水平值低148.65元/平方米。
其中，商业、居住、工业地价平均水平值分别比全省低367.40元/平方米、154.86元/平方米、50.29元/平方米。
受武汉市的拉动，城市圈地价略高于全省平均水平，如果将武汉市除外，城市圈其他城市综合地价均低于全省平均水平。
说明城市圈其他城市经济仍然有较大差距，城市圈的作用和效益还不明显。
同时，城市圈商业、工业地价增长速度低于全省平均水平，需要引起足够重视。
（四）居住地价增长较快，但明显低于房地产投资和房价的增
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