余杭区创新型产业用地管理实施办法.docx

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余杭区创新型产业用地管理实施办法

附件2：

余杭区创新型产业用地管理实施办法

（征求意见稿）

根据《国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》（国土资发〔2012〕132号）、《浙江省人民政府办公厅关于切实做好省级产业集聚区产业引导和项目准入工作的意见》（浙政办发〔2012〕3号）、《杭州市人民政府办公厅关于规范创新型产业用地管理的实施意见（试行）》（杭政办〔2014〕2号）等文件精神，为促进我区创新型产业发展，规范创新型产业用地管理，结合余杭实际，特制订本实施办法：

一、指导思想

坚持“优地优用，严进严出”的基本原则，建立创新型产业用地管理机制，规范创新型产业项目用地准入、验收工作制度，实现产业用地差别化管理，以优化我区国土空间开发格局，推动创新型产业健康可持续发展，增强经济发展活力。

二、加强规划引导

区规划部门要完善我区创新型产业用地布局规划，引导创新型产业空间结构合理分布。

根据创新型产业用地需求，做好具体地块的选址论证工作，科学制定创新型产业项目用地技术经济指标。

在符合城市规划的前提下，存量工业项目转型升级成创新型产业项目的，其用地管理参照本实施办法执行，并按创新型产业用地评估后土地差价补缴土地出让金。

三、规范创新型产业用地管理

（一）严格限定创新型产业范围

本实施办法所称创新型产业是指文化创意、信息软件、物联网、节能环保、现代物流等具有显著创新、创意特征，从第二产业中分离出来的以产品研发、核心技术产品生产试验为主的产业，具体按《余杭区创新型产业分类指导目录（试行）》（详见附件）进行认定。

为进一步推进我区数字经济“一号工程”发展，对投资落户我区的云计算大数据、集成电路、机器人研制及人工智能等产业，按照创新型产业范围进行认定。

用地企业主体（或经批准设立的项目公司）的经营范围需符合余杭区以及意向地块所在平台、镇街的产业发展导向。

（二）切实提高土地集约利用水平

认真贯彻资源节约优先战略，深化以亩产论英雄、以集约促转型的理念，遵循“市场配置、完善政策、优化扶持”原则，充分发挥市场作用，完善相关政策，提高创新型产业用地容积率（原则上不低于2.0），大力推行节约集约用地，提升土地亩产效率。

（三）规范创新型产业用地程序

创新型产业用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让，项目前期立项、用地审批等工作，参照我区工业项目用地前期准备、土地出让办理程序执行，由国土余杭分局、区经信、住建（规划）、环保等部门负责做好相关工作。

（四）建立创新型产业差别化地价管理

根据创新型产业用地特征，建立创新型产业差别化地价管理制度，创新型产业用地出让起价按工业用地评估价的1.5倍修正后评估确定。

出让起价原则上按不低于成本价评估确定。

具体成本由各土地出让平台、镇街根据本辖区内工业功能区做地成本进行测算后报区政府统一平衡确定。

（五）规范创新型产业用地出让方式

创新型产业用地试行“先租赁后出让”的弹性供地制度。

首期用地采用租赁方式供地，办理租赁土地使用权证，租赁期限最长一般不超过6年，年租金为出让价格和土地还原率的乘积。

未经出租人同意，租赁土地使用权不得转让、出租和抵押。

租赁时，应对最高出让年限（含租赁期限）和出让价格予以明确。

重大特殊项目经区政府审核并批准后，可采用一次性出让的方式供地。

（六）规范创新型产业用地产权管理

按本实施办法出让的项目原则上按工业（创新型产业）用途登记土地使用权，以区别于普通工业用地。

具体由产权登记管理部门根据本实施办法办理。

（七）规范创新型产业用地分割转让管理

创新型产业用地原则上不得分割转让。

为鼓励节约集约利用土地，对部分特殊项目，在已取得出让土地使用权和保持创新型产业用地性质不变的前提下，企业达到产值、税收约定要求后，经区政府批准，允许将用地整体或按规划确定的分割单元转让（可转让建筑面积合计不得超过项目地上总建筑面积的50%）。

创新型产业用地分割转让，属地平台、镇街保留优先回购权。

属地平台、镇街放弃优先回购权的，方可转让给同类性质企业。

回购价按原出让土地使用权价格扣减使用年限后确定，对地上建筑物参考当年建设造价，不可移动的设备、设施按折旧后现值评估后予以补偿。

创新型产业用地的分割转让采取“先租后转”模式。

受让企业须注册在余杭区，原则上应是承租在该物业中生产运营一年以上的创新型企业。

四、强化创新型产业准入管理

（一）实施创新型产业项目用地准入管理

申请用地的准入条件包括投资强度、容积率、单位用地产值（营业收入）、单位用地达产税收、万元增加值综合能耗等，其中投资强度不低于500万元/亩、单位用地产值（营业收入）不低于1000万元/亩、单位用地达产税收不低于50万元/亩、万元增加值综合能耗不高于0.05吨标准煤/万元。

除区重大招商引资项目外，新落户我区的项目，首次供地面积原则上不得超过50亩。

凡新增创新型产业用地项目，由属地平台、镇街邀请相关专家及部门进行评审论证，提交区招商引资和浙商创业创新工作领导小组审核批准后实施。

同时，根据《余杭区“工业标准地”工作实施意见》（余政办〔2018〕126号）文件要求，拟用地规模在50亩以内、50亩（含）～100亩之间、100亩（含）～200亩之间、200亩（含）以上的项目，对单位用地达产税收指标分别按1.0、1.2、1.3、1.5倍系数实行差别化管理。

（二）建立创新型产业资格审查制度

各平台、镇街根据本辖区内创新型产业发展的需求，在符合土地利用总体规划和创新型产业用地布局规划的前提下，向区政府提交创新型产业用地申请，经区政府批准后实施。

提交的申请材料需如实载明以下十个方面的内容：

选址地块四至、土地面积、项目名称、意向投资主体、产业类型、拟挂牌地价、相关控制指标（包括投资强度、土地产出、达产税收、综合能耗、容积率、环境保护等指标）、出让方式、分割转让比例、分割转让的条件等。

（三）严格创新型产业达产验收

1.开竣工时间确认

项目开工或竣工后，土地受让方填写《工业用地项目开工确认表》或《工业用地项目土建竣工确认表》，提交项目所在平台、镇街审核并组织开、竣工验收。

2.竣工验收

一是由区行政服务中心牵头，会同区发改、住建（规划）、国土、环保、林水、交警、消防等部门，负责对规划、建设等内容进行联合竣工验收，并出具竣工验收意见书。

二是由区经信局牵头，负责对产业类型、投资强度进行专项复核验收。

对其中非土地受让方自身生产经营的项目，在投资强度达到约定条件后，允许在土地受让方和属地平台、镇街出具证明材料及相关承诺后，先予通过产业类型、投资强度专项复核验收。

未通过上述验收的，国土部门暂缓办理不动产权证书，由相关主管部门责令其限期整改，整改期限最长不超过半年。

验收通过或经整改后复核通过的，办理不动产权证变更登记。

整改后仍不能达到履约监管协议约定的，竣工核验不予通过，其违约责任按签订的履约监管协议相关条款执行。

3.达产验收

对“一次性出让”的创新型产业用地项目，通过项目联合竣工验收、产业类型和投资强度专项复核验收后，办理相关不动产权证。

《国有建设用地使用权出让合同》或《履约监管协议》事先约定同意分割转让的项目，企业可向所在平台、镇街提交企业入驻申请；项目达产后，由各平台、镇街牵头会同相关部门，根据《履约监管协议》明确的项目准入条件和土地出让合同要求开展达产验收工作。

对“先租后让”的创新型产业用地项目，租赁期满前通过联合竣工验收、产业类型和投资强度专项复核验收后，可办理剩余年限土地出让手续，缴纳土地价款（租赁时确定的最高出让年限土地出让价格总额－已缴纳的年租金总额），换发剩余年限土地使用权证书；租赁期满后未通过达产验收的，由属地平台、镇街责令企业限期整改，整改期限最长不超过1年，并签订土地租赁合同补充协议以延长租赁期限；逾期仍未通过达产验收的，解除土地租赁合同，收回建设用地使用权。

（四）加强创新型产业项目履约管理

创新型产业项目在取得土地使用权、签订土地租赁合同时应缴纳履约保证金。

履约保证金原则上按约定最高年限土地出让金总额的10%缴纳，对项目按期开工、土建如期竣工、投资强度达标、达产验收通过等四项指标进行约束，四项指标分别占履约保证金总额的1/4。

项目按期开工、土建如期竣工、投资强度达标等三项指标履约保证金的返还，按《关于进一步加强工业用地出让及批后监管工作的指导意见》（余政办〔2018〕52号）文件规定执行；项目通过达产验收的，退还剩余履约保证金，未通过达产验收的，按规定没收履约保证金。

违约责任应在履约监管协议或土地出让合同中予以明确。

五、其他

1.属地平台、镇街作为创新型产业用地租赁（出让）的责任主体，要与项目主体及入驻企业签订履约协议，并加强履约监管。

2.区土地出让领导小组办公室要牵头组织区有关职能部门，加强对创新型产业用地租赁（出让）各个环节的指导、服务和监管，创新机制，严格把关，确保项目顺利落地及运营。

3.本意见自2019年X月X日起施行，试行期三年，试行期内租赁（出让）的创新型产业用地适用本意见。

《余杭区创新型产业用地管理暂行办法》（余经信〔2018〕38号）同时废止，已出让的项目按原政策执行。

附件：

1.余杭区创新型产业分类指导目录（试行）

2.余杭区创新型产业用地出让流程

附件1：

余杭区创新型产业分类指导目录（试行）

序号

产业名称

二级分类

产业说明

容积率

一

文化创意

信息服务业

以软件研发、数据中心、试验中心等为主

≥2.0

动漫游戏业

游戏的开发、设计及相关配套服务

≥2.0

设计服务业

A11-A15

≥2.0

现代传媒业

A25-32部分，不包括其批发、零售场所

≥2.0

艺术品业

A33-A40

≥2.0

二

信息软件业

E01-E06

设计、研发中心

≥2.0

三

物联网

G01-G09

设计、研发中心

≥2.0

四

先进装备制造

通用设备制造业

设计、研发中心

≥2.0

专用设备制造业

设计、研发中心

≥2.0

交通运输设备制造业

设计、研发中心

≥2.0

电气机械及器材制造业

设计、研发中心

≥2.0

仪器仪表及文化、办公用机械制造业

设计、研发中心

≥2.0

计算机、通信和其他电子设备制造业

设计、研发中心

≥2.0

五

生物医药

H03、H05、H07-H14

设计、研发中心

≥2.0

六

节能环保

I03-I12

设计、研发中心

≥2.0

七

新能源

J01-J03

设计、研发中心

≥2.0

八

新材料

最新科技成果转化与应用

设计、研发中心

≥2.0

九

现代物流

一类物流仓储用地

对环境无干扰、污染和安全隐患的现代化物流基地，以及相关的物流软件研发、技术咨询服务基地

≥2.0

说明：

1.上述涉及产业代码详见《杭州市产业发展导向目录与空间布局指引（2013年本）》。

2.容积率原则上不低于2.0，因城市规划设计，景观风貌等原因对建筑高度有特殊控制的以规划审批为准。

附件2：

余杭区创新型产业用地出让流程

一、项目申请

各平台、镇街根据本辖区内创新型产业发展的需求，在符合土地利用总体规划和创新型产业用地布局规划的前提下，向区政府提交创新型产业用地申请，经区政府批准后实施。

提交的申请材料需如实载明以下十个方面的内容：

选址地块四至、土地面积、项目名称、意向投资主体、产业类型、拟挂牌地价、相关控制指标（包括投资强度、土地产出、达产税收、综合能耗、容积率、环境保护等指标）、出让方式、分割转让比例、分割转让的条件等。

二、出让流程

1.条件设定。

根据区政府批复意见及平台、镇街提交的正式申报材料，区级相关职能部门根据“标准地”出让工作要求，出具相应的控制指标和意见。

对按规定需由上级主管部门审批的项目，以上级主管部门的批复为准。

2.方案审定。

国土余杭分局根据各职能部门出具的相关控制指标和意见及各平台、镇街提交的出让材料，编制创新型产业用地租赁（出让）方案，提交区土地出让工作领导小组会议审定同意后按规定程序组织公开出让。

3.资格认定。

创新型产业用地公开挂牌后，区经信局根据属地平台、镇街出具的书面审核意见及意向竞买企业提交的竞买申请、承诺，在3个工作日内审核并出具报名资格认定书，意向企业根据挂牌文件规定参与竞买。

4.土地出让。

经区政府批准“一次性出让”的创新型产业用地，意向企业在竞得土地后，先与受让单位签订《履约监管协议》，明确控制性指标要求和违约责任，并在规定时间内与国土余杭分局签订《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳土地出让金、契税后，签订交地协议，办理不动产权登记；对“先租后让”的创新型产业用地，需明确租赁期限（最长不超过6年）和租赁价格，与国土余杭分局签订《国有建设用地使用权租赁合同》，办理租赁土地使用权证，年租金为出让价格和土地还原率的乘积。

三、开竣工及项目验收

1.开竣工时间确认。

项目开工或竣工后，由项目所在平台、镇街审核并组织开、竣工验收。

2.竣工及达产验收。

由区行政服务中心牵头组织项目联合竣工验收工作，由区经信局牵头组织产业类型和投资强度专项复核验收工作，由项目所在平台、镇街组织项目达产验收工作。

3.分割转让审批。

《国有建设用地使用权出让合同》或《履约监管协议》事先约定同意分割转让的企业以出让方式取得不动产权证书，通过达产验收并达到分割转让条件后，向属地平台、镇街提出要求分割转让申请。

由平台、镇街对拟分割转让企业按照杭州市及我区有关文件规定进行认定，达到分割转让条件的，方可出具同意分割转让的书面意见，经区土地出让领导小组办公室审定并报区政府批准后实施。

余杭区创新型产业用地出让申请表

镇街、平台

（盖章）

分管负责人

及联系电话

用地性质

用地面积

地块四至位置

意向投资主体

产业类型

项目名称

及主要内容

投资强度

容积率

土地产出

达产税收

能耗标准

环境标准

出让方式

拟挂牌地价

分割转让条件

分割转让比例

申报理由

及依据

属地平台、

镇街意见

签字：