温州房地产市场发展形势分析.docx
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温州房地产市场发展形势分析
温州房地产市场发展形势分析
当前，房地产业在经济发展和人民的生活中扮演着越来越重要的角色。
由于房地产业所生产的产品具有不可移动性，客观上决定了房地产的投资、开发和销售受本地发展水平、购买力和投资偏好等区域因素的影响，但从深层次看，房地产市场的长远发展受市场供给与需求因素的影响更大。
近年来，温州房地产市场发展较快，既具备与全国房地产市场类似的发展趋势，也体现出比较鲜明的区域特征。
本文对温州近年来房地产市场发展的基本情况进行了初步的概括，并从供给和需求两个角度对房地产市场发展的形势进行了探讨，力求促进温州房地产市场的健康发展。
一近年来温州房地产市场运行的基本情况
1.房地产投资呈周期性波动，近年投资增长速度趋缓
相关研究表明，20世纪80年代以来我国房地产业大致经历了三个周期，即1983～1990年的第一个周期、1991～1997年的第二周期和1997年至今的第三个周期，三个周期基本上服从由工商业固定投资变动起主导作用所引发的朱格拉周期，长度为8～10年。
温州房地产市场发展周期虽然与全国房地产周期在长度上存在一定的差异，但总体上投资波动规律情况与全国大致相同，与全省投资波动走势也比较相似。
图1较为明显地显示了1991～2007年温州房地产投资运行的基本情况。
图1温州房地产投资周期与全国、全省房地产投资周期比较
根据投资的波动情况，对温州房地产市场发展从1990年以后进行更为细致的划分，具体可以分成四个阶段，即1991～1993年的快速启动过热阶段，1993～1997年的快速回落阶段，1997～2001年的复苏发展阶段，2001至今的投资回落调整、增幅趋缓的发展阶段。
从总体来看，1991年之前的第一周期滞后于全国一年；第二周期的扩张与繁荣和全国及全省基本同步。
1997年之前温州房地产投资波动的振幅远大于全国和全省，1997年之后主要年份增长速度与全国和全省水平保持基本一致，其中2004年出现了增长速度的大幅下降。
具体从房地产周期波动分析，2006年全市房地产开发投资总额为168.76亿元，同比增长9.61%，比2005年的增长率高0.89个百分点。
从1991～2007年的变化看，房地产投资增速在1992年和1993年呈急速上升态势，从1994年开始虽然保持了非常高的增长速度，但总体已经处于下降趋势，特别是到1997年增长速度达到了这段时期内的最低点，增速为-9.99%，与1993年相比，短短5年间，回落374.99个百分点（见图2），几乎与固定资产投资同步下降。
但从近几年的数据比较看，房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重虽然略有回落，但依然保持较高比重；房地产投资额占GDP比重从2001年以来一直保持在10%左右（国际公认的房地产开发投资占GDP比重的合理水平为5%）。
图21991～2007年全市固定资产投资与房地产投资增速比较
温州房地产业经济比较活跃，市场发展日趋成熟，但在市场的成熟过程中投资起伏较大，除个别年份外，总体上呈现出了与经济发展相对应的增长特征。
从国民经济与市场发展阶段和总趋势分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果。
1991～2006年，温州房地产投资年均增长速度高于同期固定资产投资年均增长速度，也远高于GDP的平均增长速度。
特别是1999年以来房地产开发投资持续增长，房地产开发投资额的绝对数不断增大。
但从2004～2007年的数据看，虽每年处于增长态势中，但增速趋缓，每年都保持在10%以下的增长速度（见表1）。
总体来看，近几年全市房地产开发投资运行态势基本平稳，投资总量有所增加，总体上向着平稳的方向发展。
表11991～2007年全市GDP、全社会固定资产投资、房地产投资及其增长率
从商品住宅的投资结构看，经济适用房的投资比重一直偏低。
虽然1999～2005年略有增长，但增长幅度比较小。
2006年全市经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重为2.61%，比上一年度下降1.42个百分点（见表2）。
同比增长幅度从2000年的-10.32%下降到2006年的-29.03%，期间虽然2001～2003年出现了较大幅度的增长，但也是基于以前年份的基数比较小，相应所占比重并没有很大幅度的提升。
而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重主要年份则一直保持在70%以上，同比增长速度也远高于经济适用房增长速度，这种情况弱化了经济适用房对商品房价格上升的抑制作用。
表21999～2007年全市商品住宅投资情况
2.房地产开发国内信贷比重有所回升，对银行贷款依赖仍然偏高
从温州房地产开发资金来源的国内贷款、自筹资金和其他资金使用情况来看，与前几个年度相比，2006年全市房地产开发资金来源构成最大的变化是：
国内贷款比重经过2004年的回调后又有所回升；自筹资金比重略有下降，其他资金比重大幅提高，占的比重为75.84%，比上一年度增长14.84个百分点；使用外资比重仍然较小，仅占到微不足道的1.04%（见表3和图3）。
这表明金融调控有一定成效，融资渠道有所变化，投资资金来源结构有所调整。
表31996～2006年全市房地产开发资金情况
图31996～2006年全市房地产开发资金构成及国内贷款增长率情况
从多年数据考察，房地产开发资金1996年为710947万元，2006年为2017388万元，虽然增长速度趋缓，但绝对数逐年增加。
其中2005年房地产投资为1996年以来的最高值。
从资金构成看，国内贷款1996年为89670万元，2006年为291799万元，所占比重由12.6%上升为14.46%；使用外资1996年为10831万元，2006年为20916万元，所占比重由1.52%下降为1.04%；自筹资金1996年为68460万元，2006年为174735万元，所占比重由9.63%下降为8.66%；其他资金1996年为374126万元，2006年为1529938万元，所占比重由52.62%上升为75.84%。
尽管近几年房地产国内贷款同比增加不大，2004年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重还是出现了下降情况，但是由于投资主体没有形成多样性和多渠道化，房地产各项资金多数仍然通过各种方式来自于银行贷款，包括土地出让金、企业开发资金、楼盘预售阶段的抵押贷款等。
占房地产开发资金来源比重过半的“其他资金”中，有相当一部分是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷。
房地产业与金融业的关联性越来越强。
所以，银行仍然直接或者间接地承担着房地产各个环节的资金和信用风险。
3.土地开发面积减少，购地、开工和竣工面积增速减缓
近几年来，土地开发面积减少，土地购置面积增量不大，购置增长速度降幅偏大。
2006年土地开发面积为88.68万平方米，比上年下降35.44%；土地购置面积为53.82万平方米，比上年下降10.82%（见表4）。
从施工面积和竣工面积增长速度看，近几年呈趋缓态势，2003～2006年以来施工面积增长速度分别为29.29%，4.24%，9.52%和9.17%；竣工面积增长速度分别为53.31%，-6.92%，5.5%和2.16%。
从总量上看，2006年全市商品房施工面积、竣工面积的绝对值均继续增加，新开工面积减少。
1996～2006年施工面积和竣工面积的年均增量为118万平方米和28万平方米，新开工面积年均增量为34万平方米，2006年施工面积比年均增量增加了75万平方米，竣工面积和新开工面积比年均增量则减少了19万平方米和95万平方米。
经济适用房施工面积与商品房施工面积相比，1998年经济适用房施工面积所占比重为6.85%，2006年为8.64%，仅增长1.79个百分点。
根据规划，2007～2011年，全市拟再新建设经济适用房125万平方米，用于解决特困和中低收入家庭的住房困难。
但总的来说，经济适用房所占比重一直不高。
表41996～2007年全市房地产土地开发及商品房销售面积变化
4.商品房销售量逐年增加，销售价格呈逐年攀升态势
至2006年，全市商品房销售量一直保持着平稳增长的态势，2006年销售面积为262.83万平方米，比1996～2006年年平均销售量的232.29万平方米增加了30.54万平方米（见表4）。
但到2007年，商品房销售量呈大幅增长态势，根据市统计局公布的进度数据，2007年1～6月，商品房销售量达182.04万平方米，累计比上年同期增长66.4%。
随着销售量的增长，房地产销售额也大幅上涨，至2007年6月已达到153亿元，累计比上年同期增长186.4%。
在销售总额中，个人购房所占比重一直较大。
1996年为63.93%，其后逐年上升，2005年有所回落，为84.43%，其中2004年曾高达95.25%（见图4）。
从各类商品房销售的构成看，1996年以后，在销售总量中住宅基本上一直占80%以上（见图5），表明人们对住宅需求较旺盛。
图41996～2006年全市房地产销售额情况
图51996～2006年全市各类商品房在销售面积中所占比重
从销售面积与竣工和新开工面积的比较看，1996年商品房销售面积、新开工面积、竣工面积分别为152.99万平方米、154.08万平方米和259.54万平方米，2006年分别为261.97万平方米、482.49万平方米和416.87万平方米（见图6）。
1996～2000年，销售面积增长率均高于竣工面积增长率；但2001年以后（除2004年），销售面积增长率均低于竣工面积增长率。
2006年全市销售面积增长0.36%，竣工面积增长2.16%，新开工面积减少11.3%（见图7）。
考虑到销售相对于开工、竣工的滞后期，则存在着以后年度供给量减少的风险。
图61996～2006年全市房地产销售与竣工、新开工面积比较
图71996～2006年全市销售面积、新开工面积、竣工面积增长率情况
考察商品房销售价格，近十几年来全市商品房销售价格绝对值除1999年略有回落外，呈不断上升的趋势。
2006年全市商品房平均售价达5829元/平方米[1]，比1996年增加4405元，年均增长440.5元/平方米，远高于全省年均增长和全国平均增长水平（见图8）。
在商品房销售中，住宅1996年为1181元/平方米，2006年上升为5589元/平方米；办公楼1996年为1393元/平方米，2006年上升为6969元/平方米；1996年商业营业用房的价格为3513元/平方米，2006年上升到9459元/平方米。
全市2006年住宅价格同比增长较快。
而到2007年，商品房总体价格呈大幅上扬态势，1～6月份平均售价达到了8405元/平方米（见表5）。
图81996～2007年全市与全省、全国商品房价格比较
表51996～2007年全市商品房平均销售价格
从商品房价格的增长速度分析，1996～2006年温州商品房价格年平均增长速度为30.93%，而同期GDP的年平均增长率为14.34%，城市居民人均可支配收入的年平均增长率为16.24%。
房价的涨幅已明显快于GDP及城市居民人均可支配收入的增长。
特别是2007年上半年以来，商品房价格大幅上涨，进一步使当前的房价水平明显超出了普通市民（尤其是中、低收入人群）的购买能力。
二温州房地产市场价格上涨的原因分析
作为与国民经济和人民生活都密切相关的行业，房地产业的政策目标应该是促进产业的持续健康发展，满足居民基本的住房需求。
但从近几年的实际情况看，全市商品房价格呈逐年攀升的态势，特别是2007年以来，商品房价格大幅上扬，这更加受到各方面的关注。
所以，在目前的情况下，要正确面对当前房地产市场中出现的问题。
从深层次看，房地产市场的长远发展总体来说受市场的需求与供给因素的影响与制约。
1.从需求角度看，对房地产的需求不断增加，是推动温州房地产市场持续发展的根本原因
房地产的需求可大致分为四种类型：
自用需求、投资需求、投机需求和跟风需求。
由于房地产所生产的产品既具有消费品特征，但因其长期存在并具备增值的可能性，也具备投资的价值，因此自用需求与投资需求成为核心的需求力量。
另一方面，资本的投机与跟风特质也左右着房地产市场的短期价格波动变化。
（1）温州经济持续健康发展是房地产市场旺盛需求的宏观背景因素。
自改革开放以来，温州GDP增长速度大多年份都保持在两位数，近几年的增长速度也都在13%以上，人均国民生产总值从1978年的238元增长到2006年的24390元。
居民储蓄一直保持着较高的增长速度，2006年达到1476亿元，比上一年度增长27.13%。
近十几年来，全市居民储蓄的增长速度主要年份也都保持在20%以上。
从城市居民收入情况看，人均可支配收入的增长速度也一直保持在10%左右，2006年达到21716元，处于全国前列。
旺盛的购房需求取决于经济发展与财富积累的水平。
而相比而言，近几年商品房竣工的增长速度远均低于人均可支配收入的增幅，这说明房地产价格上涨具备一定的动力。
随着收入的增加，以及生活水平的不断提高，住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，旧房换新房、小套换大套，以及为子女上学购房和准备婚房等客观现象都进一步促进了温州房地产市场需求的旺盛。
受宏观调控影响，各项政策陆续明朗后，相当一部分有购买力和实际住房需求的持币待购者，其需求也将在合适的时机得到释放。
（2）城市化进程加速，人口数量与结构的变化进一步扩大了需求总量。
一方面，全市城镇人口规模不断扩大。
根据温州历次人口普查公告，“四普”期间，全市城镇人口[2]为179.34万人，占总人口的比重为28.33%，“五普”期间城镇人口达到388.95万人，占总人口的比重上升到了51.46%。
人口数比“四普”期间增加了209.61万人，平均每年增加20多万人。
另据温州市统计局2006年《“十五”期间我市人口发展状况分析报告》，五年来在温州市人口发展中，农村人口迅速向城镇集聚成为其中的一个主要特点。
至2005年底，在温州市常住人口中，居住在城镇的人口438.01万人，占总人口的56.39%，比2000年增加48.88万人。
居住在乡村的人口338.75万人，占总人口的43.61%，比2000年减少了27.88万人。
同时，温州外来务工人员数量较多，目前市区有270多万人，当前的“安心工程”还远远不能满足绝大部分“新温州人”的住房需求。
不断增加的各类城镇人口是支撑商品房销售量持续增长的动力，并且带来了预期效应。
另一方面，人口结构变化也影响了市场需求。
一般来说，边际需求增加会推动房价上涨，相反，边际需求下降则会导致房价下跌。
当一个地区的人口结构向有实际购房需求的中青年阶段人群集中，则住房的需求必然增长。
根据温州历次人口普查数据，全市处于这一年龄段的人口比例在不断上升。
按照目前的情况分析，这一年龄段人员具有较强的实际住房需求。
特别是处于25～35岁年龄段的人群，平均工资收入水平较高，有一定的消费能力，他们对楼市或者有婚房需求，或者有改善型需求，并且在“居者有其房”的传统观念影响下，拥有住房等同于必须购房，住房就成为生活的必需品，由此形成了商品房的刚性需求。
（3）构成投资需求与投机性需求的资金总量充沛，客观上加重了房地产市场需求过热的现象，造成房价的短期波动。
从宏观层面观察我国的金融环境，多年的贸易顺差积累了大量外汇储备，人民币持续升值，形成货币流动性过剩的趋势不可能在短期内改变。
据央行公布的数据显示，至2007年上半年，金融机构人民币各项贷款余额为25.08万亿元，同比增长16.48%，人民币贷款增加2.54万亿元，同比多增3681亿元。
其中居民户贷款增加6741亿元，同比多增2958亿元。
国家信息中心数据提示，到2007年6月，国内固定资产投资的高潮已经持续了73个月，其中房地产投资所占的比例达21.4%。
这充分说明构成投资需求与投机需求的客观存在，投资资金来源额越来越高于投资需求额。
2006年，这种“投资环节的流动性过剩”达到8150亿元。
有研究发现，这8000多亿资金中，有92%进入了房地产市场，主要目的地为京、沪、粤、苏、浙五省市。
2006年，这五省市的GDP占全国总量的35%，而房地产市场的资金量却占全国的71.7%。
尽管自2004年以来，央行连续七次加息（至2007年8月），并通过同时上调存款准备金率等手段遏制过热现象，但就目前情况而言，加息预期弱于投资者对房地产升值的预期。
从温州本地情况来看，金融贷款比例中用于房地产的比例同样不容乐观。
据人民银行温州中心支行统计，全市各项房地产贷款由2000年末的93.61亿元增加到2005年末的357.25亿元，年均增长31%，比全部贷款高出7个百分点，占全部贷款的比重由15.5%提高到20.6%。
2006年虽然有所回落但比重仍然较高。
同时，虽然民间资本的市场规模难以测定，但温州自身民营经济发达，民间资金十分雄厚。
在银行利息回报低、其他投资渠道比较有限的情况下，大量的民间资金流入房地产市场。
随着前期投入的资本在市场中取得了可观利润，进一步刺激、吸附大量游资进入。
他们囤积居奇，赚取差价，表现出鲜明的跟风特征，短期内房价大幅上扬与之有直接关系。
此外，从2006～2007年股市大量获利的转向资金以及受人民币升值预期影响进入的海外资金等，都成为温州房地产市场投资与销售的重要推手。
构成投资需求与投机性需求的资金受政策因素影响非常大，在政策不明朗的前提下，这部分资金相当一部分也将成为守候在市场边缘的观望资金。
在2007年各项房地产政策出台前，温州商品房价格上半年出现了大幅上涨。
由于商品房刚性需求的存在，价格一旦上涨，其“收入效应”远强于“替代效应”，也就是说，房价上涨意味着可用于其他消费品的支出减少，同时又找不到替代产品，这就意味着如果不买房，持币观望，随着房价上升，可用于购房的收入实质上不断减少。
在这种心理预期下，自用需求、投资需求、投机需求和跟风需求的资金，对房价表现得非常敏感，一旦价格风吹草动，往往会由观望变绝望，或主动或无奈地进入购房大潮中，从而推动房价下一轮的上涨。
由此形成的刚性需求使房地产产品具有鲜明的吉芬物品特征，即价格越高，需求量却不降反升，不断上升的需求又刺激价格下一轮的上涨，从而使房地产市场进入一个违背了市场供求规律持续高位上涨的怪圈。
[3]而从吉芬物品的第三个特征来看，在房地产市场中，无论是土地价格机制的形成，还是投资、开发的规模，以及供求情况的收集、发布，都存在着信息不明朗、不公开、不及时的现象，信息机制不健全一方面导致政府出台的各项政策不能有效调控市场，另一方面也使购房需求呈现出盲目冲动性特征。
2.从供给角度看，商品房供给不足，土地供应总量偏紧，进一步深化了温州房地产市场供不应求的矛盾
（1）商品房供给不足，经济适用房投资比重偏低，政策效应不够明显。
商品房供给不足，可以分成结构性供给不足、人为制造供给不足（囤地）、全面供给不足等几个方面。
应该说，这三种类型在温州的房地产市场同时存在，并深刻影响着房地产市场的供求关系和房地产市场价格。
从商品房的户型供应结构看，在土地资源比较紧张、旧房改造难度大的情况下，温州前几年新建的住宅普遍户型大、功能全，能够满足的住房需求比较有限，这种供给模式直接导致过度集中的需求压力很难在短期释放。
据温州市房屋交易产权登记管理中心的统计数据显示，温州144平方米以上高档房套数占商品房总数的比重，从2000年的22%开始一路攀升，到2004年已经达到68%。
在2006年“国六条”、“90/70”政策出台前，由于部分高收入人群购买力和投资因素，温州小户型商品房一直开发不足，市中心商品房趋向于向大户型甚至跃层建筑发展。
前几年市区经济适用房供给也存在面积普遍偏大的问题，如黄龙住宅区面积基本上在140平方米以上，有的甚至达到近200平方米。
由于温州很多都是小型的开发商，资金实力有限，导致开发周期比较长，一般楼盘从预售到交房都要三年左右的时间，加上有相当一部分有购买力的人群都喜欢大户型的住宅，小户型供应量就更少。
因此，即使在宏观调控的形势下，2007年温州还出现了“两小套拼一大套”现象（即在主流套型设计时考虑到了可以两小套打通承重墙后拼凑成一个设计合理又实用的大套型），这说明了畸形供给存在一定市场，开发商便希望避开有关部门的规定，打政策“擦边球”。
甚至有些开发商还以“别墅用地强制停批，‘国六条’令大户限建，国家宏观调控地产的条例接连不断，大户豪宅因此日益稀缺，价值成倍上涨，成为市场聚焦与抢购的主角”等宣传方式来吸引消费者，由此推动占据楼盘优势位置的大户型商品房价格上涨（以2007年温州某一超大户型楼盘为例，300多平方米的别墅售价在600万元以上），进而带动周边普通商品房价格上扬。
从经济适用房和廉租房供给看，出现明显不足的情况。
据市房管局统计，1999～2003年全市经济适用房计划建设项目33个，仅4个项目竣工。
2004～2005年，计划建设经济适用房建筑面积504.97万平方米，实际仅竣工建筑面积68.17万平方米。
销售总户数仅为22369户。
而按照市房改办的《温州市廉租房、经济适用房工程项目建议书》，2008～2015年经济适用房每年50万平方米，总量供给要达到350万平方米。
廉租房建设也任重道远。
据估计，到2010年，市区廉租住房保障家庭在3000户左右，按30%的比例给予实物配租，需要廉租住房900套。
2007年7月份约50户符合条件的特困家庭已经解决了廉租房，另外还需要建设850套。
所以，目前的这种供给格局弱化了经济适用房和廉租房对商品房价格上升的抑制作用，在住房保障体系尚未健全完善的情况下，也不利于低收入家庭住房问题的解决和政府政策目标的达成。
同时，在新政策出台前，由于供应对象不明确，经济适用房政策效应没有发挥出来。
早在1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中就要求：
我国应当建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。
最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
近十年来，经济适用房政策在降低房价、让利于民，以解决中低收入家庭住房困难方面的效应还不尽如人意。
之前的经济适用房政策的受益对象笼统确定为中低收入家庭，但对于这一界定缺乏一个明确的执行标准。
实际上，温州经济适用房的价格仍然超出部分困难家庭的承受能力。
同时，一些中等偏高收入人群的改善性需求将中低收入家庭的实际需求挤出了经济适用房市场，使本来有价格优势的经济适用房被收入较高的人和一部分投资者买走，并在二手房市场流通，政府的补贴优惠政策大多数中低收入者并未享受到，致使经济适用房政策反而产生了一些负面效应。
（2）土地供应总量偏紧，地价涨幅较大，供应量短期内缺乏弹性。
增加供给，一个最基本的办法就是增加土地供应。
由于结构性供给不足和人为制造供给不足（囤地）等情况的存在，增加土地供应未必能增加有效供给，但是不增加土地供应，肯定不会增加有效供给。
适当增加土地供应能缓解人们对土地供应的预期。
由于近年来土地供应政策偏紧，加上舆论的影响，所谓的“地荒论”提高了人们对未来房价的预期，导致大量需求提前进入市场。
同时开发商也加紧囤积土地，为企业发展抢占地盘，导致土地市场的不理性。
从实际情况看，温州本地的土地资源一直比较稀缺。
统计数据显示，自2000年以来温州市区土地投放量呈逐年下降趋势，每年用于房地产开发的土地不足500亩。
2003年市区地块招拍挂土地面积443亩，2004年291亩，2005年14次出让土地面积350亩不到，2006年土地供应量上调，达到1000亩，比前三年平均投放量高出2.5倍以上，但这也是由于前几年投放基数比较小。
2007年8月，根据市有关部门提供的近期可出让地块计划安排数据显示，已初步确定了市中心区、江滨路、瓯海大道等15宗地块，共670亩土地出让，可建各类住房80多万平方米。
从未来五年看，温州土地储备中心收储的、可
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