物业管理安全生产管理制度安全生产.docx

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物业管理安全生产管理制度安全生产

物业管理安全生产管理制度

1、谁有关于商业物业安全生产工作制度？

能否分享下，谢谢！

物业会计的账务处理第一章经营收入核算管理规定

1经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。

企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。

如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

2经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。

当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。

企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

3经营收入会计科目处理

3.1因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。

其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。

以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。

根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。

各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。

第二章成本费用核算管理规定

1成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。

2成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：

2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。

生产经营成本主要包括：

直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。

非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。

2.2生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。

如：

为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。

会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。

2.4不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。

管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。

3成本核算及科目设置3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。

3.3物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。

采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。

对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。

直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。

3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。

企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。

在实现收入后，开办费一次计入当期损益。

属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。

期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。

办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。

第三章物业工程的核算

1物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。

物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：

自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。

2物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。

该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。

本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。

企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。

上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2出包工程的核算。

委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。

2.3工程完工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。

若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：

借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。

第四章维修基金的核算

1科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

2维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章

2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。

第五章代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。

企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。

本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。

2、物业管理企业安全管理制度是否有建立应急预案

安全生产法第七十八条生产经营单位应当制定本单位生产安全事故应急救援预案，与所在地县级以上地方人民政府组织制定的生产安全事故应急救援预案相衔接，并定期组织演练。

即所有生产经营单位均应建立应急预案，物业管理企业当然属于生产经营单位范畴。

在该企业的安全管理制度里面可以单独建立一个应急管理的规定，也可以在其中相关制度里面制定应急管理规定。

3、如何做好物业安全管理

安全工作是项目在日常管理中的重中之重，但往往又很容易被忽视，出现抓一下就严格一刻，不跟进督促就会松懈的情况，所以想要做好安全管理工作需要我们投入更多的精力。

那么具体又该如何做呢？

下边我结合日常工作给大家分享一下——

一、识别安全隐患和危险源

要想做好安全管理工作，首先我们要知道哪些工作是有危险的，是我们工作中应该注意的。

包括公共安全管理、业务安全管理、消防安全管理，以及我们开展一项工作的时候，作业程序是什么样的，在开展这项工作的时候会有哪些安全隐患，这些安全隐患的危险程度怎么样，采取何种措施就可以规避。

只要我们真正按照这个思路去开展，就会规避许多安全事故的发生。

二、建立安全生产监管名录

项目的管理工作有很多也很琐碎，每一项工作都要有相应的负责人，我们把工作、岗位都一一罗列出来，然后把对应开展这项工作岗位人员也进行分配。

这样，每一项工作都会有对应的负责人，安全工作具体了，自然也就便于管理了。

三、培训安全管理知识和安全工作内容

培训安全管理知识和安全工作内容。

根据岗位危险源识别的内容和所建立的安全生产监管名录，对员工开展相对应的培训，让每一名员工都知道其辖区内的安全隐患有哪些，其所负责的安全工作内容是什么，以及如何预防这些安全隐患的发生，发生安全事件后如何第一时间处理，将安全事件的损害程度降到最低。

这样再开展安全工作的时候自然也就顺畅多了，员工对安全工作的了解就不会只停留在表层。

四、检查安全工作的落实

如果日常工作多了，安全工作就很容易被忽视，一旦忽视了安全工作，就很容易导致安全事故的发生，所以培训完成后，通过不断的检查和督促员工按照既定的安全操作规程和安全操作流程开展工作，也应该成为监管安全工作的重要环节。

另外，监管的过程中，除了按照既定的内容检查外，还要注意突发事件。

五、安全工作成果的奖惩

各项安全工作开展一段时期后，要定期总结优秀经验、反思出现失误的原因。

对没有按照要求开展作业而导致发生事故的人员要进行处罚，对阶段性安全工作开展较好的人员要进行奖励。

只有有效地开展奖惩措施，才能让员工更加重视。

4、如何做好物业安全管理工作

安全工作是项目在日常管理中的重中之重，但往往又很容易被忽视，出现抓一下就严格一刻，不跟进督促就会松懈的情况，所以想要做好安全管理工作需要我们投入更多的精力。

那么具体又该如何做呢？

下边我结合日常工作给大家分享一下——

一、识别安全隐患和危险源

要想做好安全管理工作，首先我们要知道哪些工作是有危险的，是我们工作中应该注意的。

包括公共安全管理、业务安全管理、消防安全管理，以及我们开展一项工作的时候，作业程序是什么样的，在开展这项工作的时候会有哪些安全隐患，这些安全隐患的危险程度怎么样，采取何种措施就可以规避。

只要我们真正按照这个思路去开展，就会规避许多安全事故的发生。

二、建立安全生产监管名录

项目的管理工作有很多也很琐碎，每一项工作都要有相应的负责人，我们把工作、岗位都一一罗列出来，然后把对应开展这项工作岗位人员也进行分配。

这样，每一项工作都会有对应的负责人，安全工作具体了，自然也就便于管理了。

三、培训安全管理知识和安全工作内容

培训安全管理知识和安全工作内容。

根据岗位危险源识别的内容和所建立的安全生产监管名录，对员工开展相对应的培训，让每一名员工都知道其辖区内的安全隐患有哪些，其所负责的安全工作内容是什么，以及如何预防这些安全隐患的发生，发生安全事件后如何第一时间处理，将安全事件的损害程度降到最低。

这样再开展安全工作的时候自然也就顺畅多了，员工对安全工作的了解就不会只停留在表层。

四、检查安全工作的落实

如果日常工作多了，安全工作就很容易被忽视，一旦忽视了安全工作，就很容易导致安全事故的发生，所以培训完成后，通过不断的检查和督促员工按照既定的安全操作规程和安全操作流程开展工作，也应该成为监管安全工作的重要环节。

另外，监管的过程中，除了按照既定的内容检查外，还要注意突发事件。

五、安全工作成果的奖惩

各项安全工作开展一段时期后，要定期总结优秀经验、反思出现失误的原因。

对没有按照要求开展作业而导致发生事故的人员要进行处罚，对阶段性安全工作开展较好的人员要进行奖励。

只有有效地开展奖惩措施，才能让员工更加重视。

5、安全管理制度及办法

安全管理制度及办法

第一条安全环保部管理制度

1、安全环保部门负责人以及部门人员要严格履行岗位职责，落实属于本部门及岗位的责任成本管理条款，落实项目督察及违纪违规处罚的相关条款之内容。

2、部门人员要严格遵守项目部的各项管理制度及规定，服从领导在工作上的安排，遇有问题及时上报解决处理。

3、积极配合项目部领导项目督察安全部分、以及项目的整体安全环保体系运转资料的收集整理。

第二条安全环保部每月工作总体情况

1、施工现场质量监督和安全检查

（1）每月对各施工现场进行一次全面的安全大检查，定期、不定期的安全抽查，检查各项制度和安全措施的落实情况，并对检查出的安全隐患下发通知单，并追踪验证，重在落实，以施工现场检查发现的情况，不断完善施工安全卡控措施。

（2）每月对施工现场的环境保护进行一次大检查，重点检查施工废弃物的污染，检查环保措施的落实情况。

（3）每月提报安全防护用品计划，并负责组织发放。

各施工队的安全防护用品由施工队自行承担，项目部安全环保部门做定期和不定期的检查。

2、施工内业资料

（1）及时传达和处理本部门的文件及通知。

（2）按照体系运行推进，不断完善安全、环境、职业健康安全的各种过程记录。

（3）按照业主、监理安全质量环保内业资料的要求，做好本部门的各种记录，并按照要求每月对各作业队进行一次检查。

（4）填写本部门的各种台帐资料。

（5）对检查发现的问题，下发整改通知书，并对整改情况督促闭合。

（6）依据施工现场的情况及新工艺，新方法的使用，不断完善和强化安全质量措施。

（7）对施工现场拍摄的工序的安全资料进行分类汇总。

3、其他工作

（1）依据安全管理规定及时与各施工队签订施工安全协议书，按照要求编制施工方案中的安全保证措施部分以及应急预案，为施工生产积极创造条件。

（2）对各级单位下发的整改通知单及通报等进行督促整改，直至达到要求。

第三条项目部安全实施细则

1、参加施工的各级领导和全体干部职工必须坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，认真贯彻国家《安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》等有关政策、法规、规定，当施工与安全发生矛盾时，要首先保证安全。

2、项目安全环保部对本工程项目安全管理为“检查、监督管理”，施工队（架子队）为具体实施机构，并要对各自的管理行为和操作行为承担相应的安全责任。

3、项目部、施工队（架子队）要认真贯彻公司质量、环境和职业健康安全管理体系文件要求，严格按照《管理手册》《程序文件》做好预测、预防、预控，实现全人员、全方位、全过程的施工安全管理。

4、项目部、施工队（架子队）的安全生产工作，要充分调动广大参建人员的积极性和创造性。

各级管理部门齐抓共管，各职能部门通力协作，分口把关。

5、安全管理总体目标

安全目标：

无施工安全大事故；无道路交通责任大事故；无火灾大事故；无人身重伤及以上责任事故，做到“三不伤害”，不发生食物中毒，确保不发生施工机械设备事故，实现“零”死亡目标。

6、施工队（架子队）长、技术人员、工班长作为安全生产的实施者，要执行安全生产各项规章制度和安全操作规程，排查施工环节和区域可能产生的危险源，加强过程控制，对各分部、分项和不同工作环境下的施工进行针对性地安全技术交底并严肃履行签字手续，交底的内容要针对分部、分项工程和有特殊要求的工序，给施工人员带来的潜在危险因素和存在问题。

安全技术交底的主要内容包括：

（1）.工程项目和分部分项工程的概况；

（2）.分部分项工程及工作环境的危险部位，作业中应注意的安全事项；

（3）.作业人员应遵守的安全操作规程；

（4）.施工作业人员发现事故隐患应采取的控制措施和发生事故或出现事故苗子后应及时采取的应急处置措施和施救措施。

经常检查施工现场，发现隐患及时处理，发生事故及时上报。

7、坚持每天点名制度，认真进行班前安全讲话，其内容是：

总结近期或前一天安全施工情况、存在问题，当天工作安全预想，规章要求，防范措施等，提出安全注意事项，认真填写“班前安全讲话记录”对隐患问题及时制定整改措施并组织实施。

对不具备安全生产条件和违章指挥的作业人员有权拒绝施工。

8、建立日常安全检查制度，施工队（架子队）每日出工前必须对施工机械性能完好情况、劳动安全防护用品、工器具、材料进行外观和强度验证。

施工前，施工队（架子队）长、工班长或驻现场安全检查员要对施工现场、作业地点进行巡视检查。

检查防护人员、防护用品、通讯器材是否齐全到位。

9、各级职能人员对不按规章操作或违章工作的人员立即进行提示或警告，直至停工进行整改。

施工结束后施工队（架子队）长及安全质量检查员对施工现场巡视检查，发现影响安全的工器具、物品立即清理。

确认无安全隐患后，方可撤离施工现场。

10、在各工种操作岗位上必须悬挂安全操作规程。

在施工现场出入口、施工起重等机械设备、临时用电设施、基坑边缘、爆破物及易燃易爆存放处等危险部位，设置明显的安全警示标志。

在危险处所要采取安全防护措施。

11、要对施工现场安全防护用具、机械设备、施工机具及配件必须由专人管理，定期进行检查、维修和保养，建立相应的资料档案。

12、严格跨线施工安全管理，对涉及跨线施工的项目，必须认真执行施工组织设计文件及相关部门的要求，严格按照施工计划批准的时间或区域进行施工。

（1）.认真编制跨线施工计划具体实施方案，制定确保跨线行车安全和人身安全的施工安全措施，并按制定的措施进行施工。

（2）.按照安全技术交底制度，针对跨线施工的特点和跨线施工安全措施向参与施工的人员进行技术交底。

（3）.做好施工作业登记。

要根据施工封闭计划安排的施工地点、内容、时间在施工封闭开始前一天由该工点施工负责人或派人与相关管理人员联系，在做好相关记录。

（4）.按规定选派技术精、责任心强的人员担任安全防护员。

13、要认真执行安全技术规程进行施工。

重点控制高处坠落、车辆伤害、电击伤害和物体打击等惯性事故的发生；起重吊装作业重点控制起重机安全保险装置、指挥联络信号及“十不吊”。

14、加强防洪和防大风砂等恶劣天气的安全管理。

施工队（架子队）制定并落实防洪和防大风等恶劣天气应急响应预案，及时了解天气变化预报，加强同当地政府部门的协调联系，及时掌握洪情，储备好防洪物资和机械设备，对重点防洪区段和部位设防洪监督岗，专人看守，昼夜监护。

落实雨前、雨中、雨后等讯期检查巡视制度，发现问题立即设置防护，并要报告项目部和有关部门，同时采取紧急合理的措施进行妥善处理，全力以赴作好防洪和防大风等恶劣天气工作。

15、加强消防安全管理。

各施工队（架子队）要成立防火领导小组，每个施工现场制定详细的防火安全实施细则。

并且制定灭火紧急救援预案。

1.在编制实施性施工组织设计（或施工方案）时编制消防安全具体措施。

2.施工作业现场明确划分用火作业区、易燃、可燃材料堆放场、仓库、易燃废品集中点和生活区等，各区域间距离以安全防火规定为准。

3.施工现场及驻地配备足够数量的防火、灭火设施和材料。

4.建立全员安全防火责任，并划分防火责任区。

16、严格劳务工的安全管理。

建立劳务队伍安全管理制度，加强对民工或临时用工的管理。

施工前，作业队要对劳务工进行安全生产知识、操作规程、安全措施、现场安全规定和法制教育，做到先培训，后上岗。

施工中，要派有经验的技术骨干带领，不能单独从事高、难、险及现场安全员防护员岗位的作业。

17、建立事故报告和处理制度。

劳务工发生事故要按规定及时向项目部上报，不得拖延或隐瞒不报，并建立事故台账和事故档案，配合上级部门积极进行事故的调查分析处理。

18、建立定期施工安全会议分析制度。

项目部每旬、作业队每周要由主要领导或主管领导主持，对施工安全情况进行分析总结，查找问题，制定针对性的安全措施，整改事故隐患，贯彻落实上级对安全工作的部署，保证施工安全。

19、项目部为施工现场从事危险作业的人员办理意外伤害保险，支付保险费，保障广大施工作业人员的安全和维护其合法权益。

6、安全生产工作制度

XX物业管理中心安全生产管理制度

第一章总则

第二章安全管理体制及管理

第三章安全生产责任制

第四章安全生产管理

第五章奖罚

第一章总则

第一条为加强中心安全生产管理，防止和减少事故发生，保障群众的生命和财产安全，确保中心安全生产管理工作规范化、科学化，特制定本制度。

第二条凡是从事本单位工作的人员，必须遵守本制度。

第三条安全生产贯穿于日常工作，必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，坚持“谁主管谁负责、谁审批谁负责”的原则。

第四条各所必须严格遵守国家有关安全生产的法律、法规，正确处理安全与效益、安全与生产、安全与发展、安全与稳定的关系，确保安全生产。

第五条中心主任是本单位安全生产第一责任人，分管副主任为主要责任人，各所所长是直接责任人，对各责任人安全生