土地估价师《案例与报告》试题及答案卷七.docx

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土地估价师《案例与报告》试题及答案卷七

2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案（卷七）

企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。

企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。

   经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／平方米，公寓售价为4500元／平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／平方米，公寓为1800元／平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5．5％，开发利润为总售价的15％，销售税费为售价的5．5％。

根据以上条件，试计算：

（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；

（2）经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

（一）审题

（1）明确题目要求。

本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。

其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。

（2）了解有关资料。

要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。

关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。

   （3）审查关键内容，谨防误用。

对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。

如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。

同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。

（二）解题思路与方法选择

   1．方法选择

   本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想到可采用剩余法倒算地价。

   2．解题思路

（1）宗地地价求取思路。

先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本（包括利息、利润）一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。

（2）甲方应得公寓面积求取思路。

首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：

总地价：

部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。

具体求取思路是：

先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格；然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价；再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。

   （三）公式与计算步骤

   1．适用公式

   地价：

房地产售价—建筑费及专业费—投资利息—开发利润—销售税费

   2．计算步骤

   题解一：

（1）选择计算方法

   根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。

（2）计算房地产总售价

   6000×4+4500×2=33000（万元）

（3）计算建筑费及专业费

   2100×4+1800×2=12000（万元）

（4）计算投资利息

   地价×[（1+5.5％）2－1]+12000×40％×[（1+5．5％）1.5－1]+12000×60％×[（1+5．5％）－1]=596．75+0．113X地价

   （5）开发利润

   33000×15％=4950（万元）

   （6）销售税费

   33000×5．5％=1815（万元）

（7）计算土地总价

   地价=33000—12000—596．75—0．1130×地价—4950—1815

   地价=12253．59（万元）

（8）计算单位地价

   单位地价=12253．59÷20

   =612．68（万元／亩）

   =9190．20（元／平方米）

（9）计算甲方应得公寓面积

   14000平方米综合楼价格=14000×6000×90％

   =7560．0（万元）

   甲方可得公寓总价=12253．59—7560．0

   =4693．59（万元）

   甲方可得公寓面积：

4693．59×10000÷（4500×90％）

   =11589.11（平方米）

   即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589．11平方米的公寓。

   题解二：

（1）选择计算方法

   根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。

（2）计算房地产总售价

   6000×4+4500×2=33000（万元）

（3）计算建筑费及专业费

   2100×4+1800×2=12000（万元）

（4）计算投资利息

   利息=12000×40％×[（1+5．5％）1.5－1]+12000×60％×[（1+5．5％）0.5－1]

       =596．75（万元）

   （5）开发利润

   33000×15％=4950（万元）

   （6）销售税费

   33000X5．5％=1815（万元）

   （7）计算土地总价

   地价=（33000—12000—596．75—4950—1815）÷（1+5．5％）9

   ：

13638．25÷1．1130

   =12253．59（万元）

   （8）计算单位地价

   单位地价：

12253．59÷20

   =612．68（万元／亩）

   =9190．20（元／平方米）

   （9）计算甲方应得公寓面积

   14000平方米综合楼价格=14000X6000X90％

  =7560．0（万元）

   甲方可得公寓总价=12253．59—7560．0

   =4693．59（万元）

   甲方可得公寓面积二4693．59X10000÷（4500X90％）

   =11589．11（平方米）

   即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589．11平方米的公寓。

   （四）难点与常见错误分析

   1．试题难点

   本题的难点主要体现在两个方面：

（1）用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。

利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即2年；而建筑费和专业费的计息期则视其投人情况而定，在分段均匀投入的前提下（等同于在各段中点一次性投入），第一年投入的40％，计息期应为1．5年；第二年投入的60％，计息期为0．5年。

利润计算基数为房地产总售价。

   对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。

（2）甲方应得公寓面积求取思路。

一是要考虑等价交换原则；二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。

根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：

乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的90％确定，房地产销售税费由乙方统一支付。

其中暗含的意思是：

在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90％。

为此，在测算房地产价格时，不必考虑税费给付问题。

2．常见问题分析

（1）关于利息计算。

在利息测算过程中，应试者经常会犯如下错误：

①待估地价漏计利息；②在开发期超过1年的情况下，错误地采用单利计息；③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。

试题：

某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。

请根据以下给定条件分析并回答下列问题：

1.抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题?

2.若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。

3.对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。

4.若待估宗地为划拨土地，请简述评估的技术路线。

5.抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些，简述技术路线。

答案：

1.抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题?

答：

①注重预期风险；②分析市场变现能力；③考虑抵押期间的耗损；④测算成本构成；

2.若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。

答：

①年期的设定：

本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年；②地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权；③特殊说明中应注明：

某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。

3.对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。

答：

可选择市场比较法和成本逼近法

1）市场比较法的估价程序：

搜集交易资料；选取比较交易实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；求取比准价格。

2）成本法估价程序：

①搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A；

②搜集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B；

③搜集待估宗地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用C；

④搜集利息率，计算投资利息D；

⑤搜集投资利润率，计算投资利润正；

⑥搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F；

⑦搜集当地土地还原利率，按土地价格＝（A+B+C+D-t-E+F）×[1—1／（1+土地还原利率）土地使用年期]计算土地价格。

4.若待估宗地为划拨土地，请简述评估的技术路线。

答：

可采用市场比较法和成本逼近法，评估计算出市场价格后，从得出的估价额中减去出让金。

5.抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些，简述技术路线。

答：

特点是：

强制处分；快速变现；消费者心理因素；购买者的额外支出等造成的价格变化。

技术路线：

估价时采用市场比较法、成本逼近法等。

对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。

某国有企业，因产品市场环境变化及管理体制落后，现已面临资不抵债，经法院裁定宣告破产，该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估，试问评估公司需向破产清算组提供的基本材料有哪些?

如采用市场比较法进行评估，评估公司应调查收集哪些资料，并简述其基本评估程序。

其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序?

如XX房地产开发公司在拍卖过程中最终取得该宗土地的使用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据XX市最近《城市土地利用规划》，该区域属于商业用地区，XX房地产开发公司拟对其进行商业开发，该房地产开发公司需办理哪些用地手续?

答案：

（1）破产清算组提供的基本材料有：

《破产裁定书》、《国有土地使用证》及《房屋所有权证》等资料。

（2）采用市场比较法时应收集资料有：

根据《国有土地使用证》确定的宗地具体用途及本次评估交易类型等情况，调查市场交易资料。

在熟悉了解市场交易案例的区域因素及个别因素的基础上，收集可比案例（三宗以上），并收集地价涨幅资料。

（3）其估价程序为：

①选择市场比较案例；

②确定比较因素（区域因素及个别因素）；

③因素描述及相应的比较分析；

④确定比较因素的修正方法及幅度；

⑤进行比较因素的最终赋分；求算各比准价格；

⑥确定最终价格的求取方法并计算出待估宗地的价格。

（4）土地资产变现后的处置为：

支付破产费用；进行职工安置补偿；进行抵押权人债务清偿，如土地资产仍有剩余，剩余部分应向政府交纳出让金。

（5）房地产开发公司应办理的用地手续为：

应持拍卖处置有关文件，到规划管理部门提交《规划变更申请》，办理有关规划变更的批复手续，取得相应的规划变更手续后，到国土部门签定《国有土地使用权出让合同》，并补交由于土地规划用途变更产生的出让金差价，后办理土地使用权有关变更登记手续，取得《国有土地使用证》。

  一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元／平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整）。

2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，“五通一平”土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5．5％，投资利润率为10％，土地还原率为6％，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

简单计算题

简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。

   解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：

（1）数据选用。

有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值；成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。

应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。

（2）参数选用。

利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。

   （3）计息期、收益年期取值等。

如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可（剩余）使用年限考虑进去。

（一）审题

（1）明确题目要求。

本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。

（2）梳理有关资料。

可将题目提供资料分为两类：

一是有关估价对象资料。

审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等；二是市场调查资料。

该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。

   （3）考虑资料取舍，找出隐含条件。

对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。

如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。

（二）解题思路与方法选择

   1．方法选择

   本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。

2．解题思路

   由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。

   基本思路：

先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。

   （三）公式与计算步骤

   1．适用于该宗地的计算公式

   土地价格=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数：

   2．计算步骤

（1）选择计算方法

   根据题意，本题适用于成本逼近法

（2）土地取得费及税费

   10×10000÷666．67=150（元／平方米）

   （3）土地开发费

   8×10000÷666．67=120（元／平方米）

   （4）利息（按单利计算）

   150×5．5％×1+120×1×1／2×5．5％=11．55（元／平方米）

   （5）利润

   （150+120）×10％=27（元／平方米）

   （6）土地成本价格

   150+120+11．55+27=308．55（元／平方米）

   （7）49年期的土地成本价格

   308．55×[1－1/（1+6%）49]=290．79（元／平方米）

   （8）49年期的土地出让金

   30×[1－1/（1+6%）49]/[1－1/（1+6%）50]=29．90（元／平方米）

   （9）计算单位地价

   290．79+29．90=320．69（元／平方米）

   （10）计算总地价

   总地价=320．69×3000=96．21（万元）

（四）难点与常见错误分析

   1．试题难点

   对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度：

（1）某些条件比较隐讳。

本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。

（2）土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。

因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。

在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格（无限年期）和土地出让金（50年期）在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。

   2．常见错误分析

（1）解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。

如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。

（2）未统一价格单位或面积换算错误。

解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用“元／平方米”，也可使用“万元／亩”，但最终单位地价要换算成“元／平方米”。

面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，‘‘亩”与“平方米”之间的换算，可采用“1亩=666．67平方米”或“1亩=1/0．0015平方米”。

   （3）利息计算中计息期取值错误。

需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下（等同于在年中一次性投入），其计息期为0．5年。

应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。

   本题土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。

   （4）利润计算基数错误。

利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。

   （5）未做年期修正或修正错误。

如：

未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格；或仅对土地成本价格进行年期修正；或错将土地剩余使用年期确定为50年。

某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元／平方米。

A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。

   经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：

（1）B宗地：

占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。

据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20％和30％。

（2）C宗地：

占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。

宗地已达到三通一平的开发程度。

按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。

  （3）D宗地：

占地3．5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元／平方米。

宗地

   交易情况

   区域因素

   个别因素

   B宗地

   —4％

   —2％

   5％

   C宗地

   0

   5％

   —1％

   D宗地

   2％

   —7％

   一5％

表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。

  根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1．5％，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10％；土地增值收益率为20％；土地还原率取6％。

  相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：

达到七通一平时地价比五通一平高100元／平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元／平方米。

  根据以上条件，试回答以下问题：

（1）以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格；

（2）测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金；

  （3）测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。

综合计算题

   该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。

如以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法或收益还原法求得；再如以收益还原法为主线，房屋现值需借助重置成本法得到；或以市场比较法为主线，其各比较案例地价需借助其他方法（如成本逼近法、收益还原法等）得到。

   解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。

通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。

应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。

   但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。

   1．明确题目要求

（1）对计算结果的要求。

本题要求得到三种评估结果，即宗地A的市场价格、市场

 年租金和承租土地使用权价格，其中求取宗地A的市场价格是最基本的问题，其他两种评估值均可在此基础上进一步测算得到。

（2）测算过程中的要求。

本题要求按季度、按复利计算利息。

  2．梳理有关资料

  本题所给资料丰富多样，既有征地和出租资料，又有比较案例资料。

应试者要能够透过复杂的信息，抓住关键问题（求取A宗地地价），并理出解决问题的主线和主要资料内容（各比较案例资料）。

然后再看主要资料中还缺少什么（缺少案例A、B宗地的地价），便可发现其他资料的用处所在（可用来求取比较案例地价），这样就不至于因信息庞杂而感到无从下手。

  3．审查关键数据，谨防误用或误算