房地产泡沫对金融业的影响及对策.docx

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房地产泡沫对金融业的影响及对策

房地产泡沫对金融业的影响及对策

摘要

近年来，随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济的支柱产业。

与此同时，房地产金融随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用，成为房地业发展的重要支撑。

然而房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了房地产业的高风险。

在我国，由于融资渠道的单一，使得商业银行成为了房地产金融风险的主要承担者。

种种迹象显示，我国的商业银行房地产金融已潜藏着重大的风险隐患。

历史教训表明，商业银行的房地产金融风险具有极大的危害性，一旦爆发，将迅速波及到整个金融体系乃至影响整个国民经济的稳定和发展。

因而采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险已是刻不容缓。

本文从分析我国房地产金融的发展现状入手，研究和分析我国房地产热对金融业的影响，并通过对西方发达国家房地产金融风险防范的分析，结合我国的实际情况，综合提出应对房地产金融风险的政策建议和策略。

正文

受上世纪九十年代金融危机的影响，我国在1998年进行了财政和货币的扩张政策以刺激中国经济。

在此背景下，我国政府扶持房地产市场以带动经济的发展，每年房地产行业为我国GDP的增长率贡献在2%，逐渐成为国民经济的支柱产业。

房地产持续升温有其好的方面，即：

大量的资金涌入房地产业，投资开发房地产，对弥补我国建设资金的不足、改善城市面貌有极大的好处；对于改善我国的投资环境，形成投资牵引和产生示范效应颇为有利。

可以说，在我国经济发展高潮的初期，房地产热是极为正常的现象。

但随着近几年的发展，特别是自2004年以来，我国的房地产市场开始出现过热，并在2007年开始显现房地产泡沫。

一、我国房地产行业现状

在我国贸易双顺差、外汇储备增长过快、货币供给被迫增大、人民币面临升值压力、国际原油价格不断飙升的国际形势下，进一步加剧了国内的通货膨胀。

再加上2007年中国股市牛市迅速走低，本来中国的投资市场尚未健全，投资渠道匮乏，来自国内外的大量社会闲资就大量涌入了房地产市场，形成了房地产业的繁华，但是在这繁华的背后，存在着很大的隐患。

目前，房价涨速仍然迅猛，据国家发改委、国家统计局最近公布的数据显示，2009年全年城镇房地产施工面积达到31.96亿平方米，比2008年同期增长12.8%；城镇房地产业的投资总额为3.62万亿元，比2008年同期增长16.1%。

2009年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%。

一套普通住宅大约等于城市居民10～15年的收入，部分城市已达到20年。

二、房地产泡沫对金融业的影响

在房地产突飞猛进的同时，我国的金融业尤其是银行信贷与房地产业有了越来越紧密的关系：

2000年以来，我国房地产开发贷款和个人住宅贷款的年均增速分别为25.99%和59.19%,远远高于同期金融机构贷款的年均增速（13.06%）；房地产类贷款占金融机构全部贷款的比重从2000年的6.04%上升至2009年的19.2%（其中地产开发贷款2009年贷款余额6678亿元，同比增长超过100%；个人购房贷款持续回升，特别是09年下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长超过43%，比上年末高30多个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达40%和79%.）。

（一）房地产泡沫的相关理论概念。

简单地说，房地产泡沫就是房地产的价格严重脱离了房地产的实物价值，从而房地产的价格持续扭曲地上涨，导致了资源的不合理配置，从而危及整个经济和金融体系的发展。

由于房地产既是资源又是消费品的特性，由于房地产资源的稀缺性、投资者的非理性预期、城市化进程的发展导致了大量人口涌入城市，对房地产的需求盲目扩大以及信息的不对称等因素，房地产的价格严重背离了它的基础价值。

（二）金融业与房地产泡沫的关系。

1）首先，房地产开发融资渠道单一，高度依存银行贷款我国房地产业融资主要依靠银行贷款，导致银行承担了大部分金融风险。

从国外发达国家成熟的房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资的40％。

而我国目前的情况是，房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，具体来说包括房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、预售房抵押贷款等。

事实上，除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行。

中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30％的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。

显然，我国目前的确存在房地产企业对银行的依存度过高的问题，一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险将转变为银行的金融风险。

也就是说，目前我国房地产金融风险主要是由银行体系来承担的。

而房地产商在高回报自身却承受低风险的情况下向银行获取大量贷款，四处置地，开发以富裕阶层和外国人为销售对象的豪华公寓、别墅、写字楼和高尔夫球场等项目。

而商业银行等金融机构忽视潜在风险，把大量的资金贷给房地产行业，使本来就比较热的地产热更加升温。

。

第二，房地产业也会促进银行的发展壮大。

由于房地产的不断升值，合理地发放房地产抵押贷款，银行就增加了本身的资产价值。

再次“，羊群效应”使得银行家承受着巨大的房地产风险的情况下进行房地产信贷，能够即时产生巨大的效益。

由于在一定程度上工资和奖金是以对外公布的短期盈利为依据的，而这个盈利没有进行必要的调整，也就是说，没有扣除针对外部冲击事件而提取的准备金。

其结果是那些最了解情况、最能够对此类风险作出评价的一线员工会对它采取熟视无睹的态度，这样一来，他们就会得到奖励。

而员工更换工作岗位比较频繁，更助长了人们的短期行为—因为当问题暴露的时候，经理人员预计已经换到另一个工作岗位或是跳到另一家机构去了。

即时的利益驱使，使得各个银行家大量地发放银行贷款。

此外，竞争会以两种被此关联的方式与“危机短视症”交织在一起，使得银行的脆弱性进一步加剧。

1.假设有两类互为竞争对手的银行：

前者没有“危机短视症”，它在进行交易定价时总是假定严重的外部冲击事件有一定的可能性；后者有“危机短视症”，它在进行交易定价时总是假定严重的外部冲击事件不会发生。

在一个竞争性的市场上，前者的做法根本行不通。

2.如果后一类银行赚取的回报率明显地高于竞争水平（也即它没有针对未来冲击事件提取必要的准备金），与它一样短视的银行就会跟着进入这一市场。

这样，它的回报率将会受到影响。

作为应对措施，银行可以在一个时期采取一些对策保住既定目标，诸如增加杠杆比率、对类似行动进行调整，以求在利润率降低的情况下能够维持其资本回报率目标，但其他银行也会采取类似的行动。

鉴于此，在这种恶性竞争下，银行在贷前调查时只看贷款人是否有房地产作抵押而不注重对现金流的评估，最终发展成为金融系统对房地产业的过度借贷。

一旦房地产经济政策发生波动、市场有效需求不足，必将对房地产泡沫破灭起到推波助澜的作用。

（三）日本的房地产经济波动与金融风险。

我国在经济和金融上受日本影响较大。

另外我国在经济和金融发展过程中，也从日本方面吸收了大量的经验和做法。

典型的如重视发展间接金融，外汇指定银行，主银行等等。

尤其在金融方面我国与日本具有较大的相似性。

比如以银行为主的间接金融在金融体系中占有绝对主导地位等。

这就使得对此案例的研究对于我国的房地产金融风险防范，尤其具有比较现实的借鉴意义

回顾日本房地产泡沫的产生及破裂：

日本的房地产泡沫始于1986年。

从名义水平来看，1991年最高峰时全国平均地价比1985年增长61.5%，其中同期商业地价增幅更高达80.9%；东京、大阪等六大城市的地价增速更快，其中六大城市平均地价1991年比1985年增长207.1%，商业地价同期更是增长达302.9%。

然而，地价在1991年大幅下挫，全国名义平均地价1997年比1991年下降21.8%，商业地价下降34.1%，全国土地市值缩水了30%以上。

其中，六大城市的平均地价下降更是多达56.4%，商业地价更是下降了72.4%，而且这种下滑趋势一直持续至今。

从日本房地产泡沫可以看到，房地产泡沫对金融业的影响是：

房地产产品的生产周期较长，房地产泡沫破灭的时刻往往正是房地产投资建设的高峰期。

房地产市场快速地由盛转衰，其直接结果就是房地产企业销售形势的迅速恶化。

随着房地产泡沫的破灭，整个社会对房地产迅速由热变冷，无论股市还是银行，都很容易“无情”地抛弃昔日的宠儿，最终被迫中断房地产资金循环。

房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆账和坏账。

金融机构无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。

作为金融机构债权人的社会存款人对金融机构的信心不足就可能发生银行挤兑，并进一步引起金融业的“多米诺骨牌效应”而使金融机构逐个破产，最终危及整个金融体系的安全性，引发局部或全面的金融危机。

（四）我国房地产金融存在的主要风险

中国社会科学院金融所课题组研究提出，房地产金融的风险可以概括为五类：

1.信用或违约风险（Creditrisk）这种风险既可能来自开发商，也可能来自购房居民。

2.抵押物或财产风险（Propertyrisk）无论是经济波动所带来的抵押物价值变化，还是自然灾害、人为破坏等非正常因素的影响，都会使抵押物价值降低或丧失对债权的保全功能。

3.流动性风险（Fluidrisk）这主要是由于抵押贷款的期限长、无法有效变现所可能引致的贷款人自身的信贷和支付危机。

4.期限“不匹配”风险（Deadlineunmatchrisk）这种风险产生于金融机构“借短贷长”的基本经营特点，但因房地产贷款期限极长而表现得比其他任何金融活动更为突出。

5.提前支付的风险（Paysaheadrisk）借款人提前还款会打破原有的贷款安排，导致的贷款期限的缩短、收人流的萎缩等。

中国人民银行房地产金融分析小组则把目前我国房地产金融存在的主要风险归纳为六类，主要地体现了银行的业务特点：

抵押物风险（Mortgagerisk）房地产泡沫可能蕴含的抵押物价值缩水的风险。

2.财务风险（Financialrisk）房地产开发企业高负债经营所隐含的财务风险。

企业资金链条一旦断裂，风险就会暴露。

3.道德风险（Moralrisk）“假按揭”所隐藏的道德风险，开发商把假按揭作为一种融资渠道，以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。

如果开发商在真正出售房屋获得资金后偿还银行贷款，这种风险便被掩盖了，但如果开发商因无法将房屋全部卖出甚至携款潜逃，那么风险便凸现出来。

4.操作风险（Operationrisk）银行发放房地产贷款的操作风险是指，基层银行经办人员工作疏忽、抵押物管理不规范、贷后管理混乱造成的风险。

5.土地开发贷款信用风险（Landdevelopmentrisk）土地储备中心资产负债率较高、银行无力对地方政府下设的土地储备中心进行有效监管。

6.房地产贷款法律风险（Legalrisk）个人购房虽有抵押，但如果设作抵押的住房是购房人生活所必需的，银行实际上很难在贷款人无力还款时行使其抵押权。

三、从金融角度对房地产泡沫提出的对策

（一）树立房地产抵押贷款违约风险防范的新理念我国已加入WTO，跨国银行逐渐在我国取得国民待遇，我国商业银行将在同一制度框架下与跨国银行展开竞争。

这就要求我国商业银行不但要在经营战略和风险管理技术上与国际接轨，更重要的是要在理念上与国际接轨。

国外房地产抵押贷款一级市场非常成熟，同时由于二级市场证券化以及金融机构违约风险管理的要求，国外金融机构对一级市场的违约风险管理十分重视，经过多年的经验总结和定量分析，己经建立了科学的房地产抵押贷款违约风险管理机制。

我国的商业银行，对房地产抵押贷款违约风险管理还不够重视。

房地产抵押贷款，特别是个人住房抵押贷款，期限长，潜在违约风险较大，如果管理不当潜在风险就会转化为现实风险。

我国房地产抵押贷款业务起步较晚，当前各项管理措施还很不完善，只有树立新理念、新思维，才能真正借鉴国外违约风险管理的经验。

（二）大力发展各种类型的房地产金融市场，分散房地产金融对银行风险的压力，这是化解房地产金融风险的必要条件。

我国房地产金融机制、产品品种、服务费方面都落后于房地产发展的要求。

资金来源的单一化和过高的集中，内地房地产开发企业大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，无疑加大了银行等金融机构的风险。

通过金融产品的创新，如开发房地产证券化，可以有效地转移银行风险。

目前，我国大部分房地产开发企业都被开发资金短缺的问题所困扰，资产证券化的方式能在一定程度上满足房地产的长期投资需要，便于实现开发企业资产的收益最大化与风险最小化的合理配置，也能为企业提供可靠的资金循环保障机制。

同时，房地产证券化等直接融资方式也可以从一定意义上防止房地产泡沫演变为金融泡沫。

（三）强化个人住房贷款管理，提高个人按揭购房贷款的首付比例。

商业银行发放个人住房抵押贷款应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过70%。

商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的风险。

（四）中央银行应与金融监管部门密切合作，加强对房地产市场和金融市场的监管和调控，这是防范和化解房地产市场金融风险的制度保障。

严格规定金融部门向房地产贷款比例和房地产抵押贷款融资比例，严格审查房地产抵押贷款的条件，提高开发商的自有资金比例，严禁建筑单位垫付开发资金。

住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目投资的35%，开发项目必须具备“四证”。

尽管目前房地产市场上真实需求的力量远远大于投机需求，房地产业只是存在着部分经济泡沫，短期不会上升到泡沫经济的程度，但必须警惕房地产业出现泡沫经济。

尤其是上市公司以涉足房地产投资为目的的频繁重组、外资不断加盟房地产业、外资金融机构的介入，都有可能给房地产业本来已经存在的泡沫源源不断地注入空气，促使其形成泡沫经济，最终造成金融危机。

因此，密切关注房地产泡沫的程度，对我国金融业乃至整个经济发展至关重要。