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地块评估分析

柳州一地块竞拍前的评估分析

香港亚美控股集团有限公司

2013.11.8

柳州一地块竞拍前的评估分析

一．地块竞拍的基本数据

1.地块建设净用地面积92590.81平方米（合138.89亩）。

2.地块使用性质为居住、商业、办公用地。

3.容积率为2.9，建筑密度25%，绿化率30%。

4.商业、办公建筑面积占总建筑面积的35%。

5.建筑高度不超过100米。

6.地块内建筑面积90平方米以下户型住宅总建筑面积比例不得少于地块内项目住宅总建筑面积的50%。

二．地块优劣分析

（一）优势：

1.位置：

处于东环大道南段，离河东新区中心1.5公里。

距万达广场1公里，目测可达万达广场附近的高楼。

2.区位：

东边宅基地民居房；南边为看守所二所；西边为东环大道；北边为刚交房入住的兴怡园。

3.形状：

地块为长方形，沿东环大道街面长约300米，商业价值大。

4.城区周边：

普遍为六层的老旧住宅建筑，新楼盘为廖廖无几，开发价值可待挖掘。

（二）劣势：

1.交通：

处于东环大道快速车道边上；中间为汽车隔离带；无人行天桥；距人行路口上下均有400米。

即地块的交通出入口为单行线。

2.区位：

地块仅东环大道一边沿街，缺发交通环流动线。

3.有点偏离河东新区，东环大道较理想的地段为中段和北段。

三．地块周边楼盘分析

由于地块所处位置属于河东新区片区的边缘地带，附近可参考的楼盘并不多，因此，现也借鉴到河东新区的核心区域以及万达广场周边的区域进行综合对比分析。

价格

项目

规模

产品形态

商业

简介

地址及距离

1

一期7200

东方-国际

15亩

16-22高层

少量沿街商铺

二期计划11月底推出

东环路上、距地块往北300米

2

均价6500，二手精装8500

兴怡园

122亩

18-22高层

街铺

已入住

距项目东北面30米

3

未有

万达广场

196亩

城市综合体

购物中心

处于十字路口边上、三面临路；处于全面开工；围墙广告处于施工尾段；售楼部处于外墙与室内施工

东环大道中段，河东新区核心段内，距地块1公里

4

去年售完7500，现无二手出让

沃德梦想城

30亩

小高层

两层商业，全部租完，但未营业，租金在100-200

处于万达广场对面；商铺全部租完，连二楼连廓式商铺也租完，处于万达品牌效应范围内。

现为交房阶段。

万达广场对面，距地块1公里

5

均价8100

彩虹城

43亩

39超高层

54层超高层

商住、写字楼均有

在售盘，处于河东新区核心区，

晨华路9号，距地块1公里

6

返租销售模式，开敞式商场的切割商铺模式销售。

恒隆汇

40亩

商场切割划线铺位，50-200不等。

为8层，1-4定位为一站式儿童主题商场，以上为KTV、会所、影院等

一楼独立铺6万，无返租；二楼3-4万，六年返租7.2%；三楼3万,八年返租7.2%

；四楼2.5万，12年返租7.5%

目前该区域商铺租金为100，而返租后可得300，开发商贴200。

河东核心区，距地块1公里

7

均价2.2万，层差300

九州国际

4.8万平米总量

纯写字楼，1350平米起售

商铺一楼8.5万，二楼5万。

现一楼租金已可租到300。

24层楼以下已售完，基本是柳州大型企业、银行、金融等客户，现在售24-29层目前为柳州最高端的写字楼，定位于企业总、基地总部的客群。

桂中大道南端6号

8

均价1.2万

荣和天誉

225亩

32层高层

高房价，主要是学区房；品牌效应；精装房

沿江路28号

9

均价9500

东郡

300亩

32层高层

46层超高层

沿街商铺

处于河东核心区，三房、四房大户为主，

文昌路26号

10

不看江均价1.2万

看江均价1.7万

均为精装房

商铺为3-6万间

保利大江郡

254亩

32层高层

附建一个小型综合体，集酒店、写字楼、商场、娱乐与餐饮为一体

主要优势为品牌效应；临江优势；精装房。

精装一：

2500；精装二：

3000

广西辉煌代理销售

白沙路2号

分析：

1.近年来，柳州房价上升速度很快，目前整体均价已达到6850元/平米，主要原因估为一是高端定位的河东新区的崛起；二是品牌开发商入驻柳州开发，拉动新开发的房价；三是柳州经济稳步发展，带动投资者放心投资；四是柳州真正处开发还在这几年当中，处于高速发展时期，而产品形态的多样化也决定了售价的差异，也促进了房价的提升。

2.老城区均价在4000-6000间，河东新城区均价已达7000-9000，单价已突12000，并且每个楼盘放量的销售情况均为销售良好的态势。

3.从了解情况上看，目前柳州的购房者多为刚需，投资客比例分量较小，投资客也多为柳州周边，柳州以外城市的投资者较少。

4.随着万达广场进驻河东新区，打造新的商业中心，万达的房价、产品形态和商铺的价格对于未来几年将是一个标志性的参考价格，可借鉴至各个在售楼盘的售价，也会拉动房价的上升。

四．目前柳州土地出让价情况

期号

地块编号

宗地位置

出让面积（平方米）

土地

用途

成交价（万元）

竞得人

简评

公布时间

29

P（2013）22

柳州市潭中西路北侧

67110.12

城镇住宅用地

40770

柳州市龙建投资发展有限责任公司

100.76亩

407万/亩

2013.10.31

27

P（2013）19

柳州市楼梯山片区地块二

188093.97

商住用地

122720

柳州市双福房地产开发有限公司、柳州兆安地产置业有限公司、柳州市兴柳房地产开发有限责任公司

282亩

435万/亩

2013.10.22

P（2013）20

柳州市楼梯山片区地块三

25016.22

商住用地

37570

37.56亩

1000万/亩

25

P（2013）17

柳州市荣军路231号

33981.43

商住用地

32170

柳州市龙建投资发展有限责任公司

51亩

630万/亩

2013.10.17

24

P（2013）16

柳州市东环路延长线西侧

53395.93

商住用地

38720

柳州市兴佳房地产开发有限责任公司

80亩

484万/亩

2013.10.11

22

P（2013）15

柳州市文昌路西段南面

38831.83

商住用地

52200

广西柳州市建设投资开发有限责任公司

58亩

900万/亩

2013.9.25

20

P（2013）14

柳州市东环路东侧

131057.31

商住、办公、旅馆（五星级酒店）用地

84600

大连万达商业地产股份有限公司

196.78亩

430万/亩

2013.9.22

18

P（2013）13

柳州市马鹿山东侧

178268.29

城镇住宅用地、商服（商业、办公）用地

97550

广西柳州市建设投资开发有限责任公司

268亩

364万/亩

2013.7.26

14

P（2013）12

市学院路延长线西侧

61329.65

城镇住宅用地

34790

柳州市龙建投资发展有限责任公司

92亩

378万/亩

2013.7.2

五．地块的投资与竞价分析

（一）地块周边楼盘住宅均价：

7200

（二）河东新区核心区域的楼盘住宅价格区间：

7500-9000

（三）河东新区核心区域的写字楼价格：

纯写字楼22000，商住型写字楼7800-9000。

普通写字楼租金40-70。

（四）河东新区核心区域商铺价格区间：

一楼5-8万/平米，二楼3万/平米（返租）；出租价格：

100元/平米

（五）地块的投资回报分析：

根据地块的规划设计条件，总净用地面积：

92590.81平方米，容积率2.9，总建筑面积约268511平方米，住宅面积约17万平方米，商业、办公面积约9.4万平方米，预测两年后的物业价值与销售物业：

序号

物业类型

均价（元/㎡）

数量（㎡、个）

金额（亿元）

备注

1

购物中心

-

30000

-

保留物业

2

红星美凯龙

-

30000

-

保留物业

3

星级酒店

-

15000

-

保留物业

4

写字楼

18000

15000

2.7

销售物业

5

住宅

8500

170000

14.5

销售物业

6

步行街商铺

70000

5000

3.5

销售物业

7

（住宅区）商铺

60000

2000

1.2

销售物业

8

地下商业

-

-

-

销售物业

9

车位

-

-

-

车位按75%销售

合计

——

——

——

22

保底

（六）地块的出让价与投资回报对比分析：

竞拍价（万/亩）

总地价（万元）

楼面地价（元/平方米）

开发成本一（元/平方米）

开发成本二（元/平方米）

综合开发成本一\投资总值\回报率

综合开发成本二\投资总值\回报率

660

91740

3416

3000

2500

6416-17亿-29%

5916-15.9亿-38%

760

105640

3934

3000

2500

6934-18.6亿-18.3%

6534-17.5亿-26%

860

119540

4451

3000

2500

7451-20亿-10%

6951-18.7亿-18%

900

125100

4659

3000

2500

7659-20.6亿-7%

7159

950

132050

4918

3000

2500

7918-21.2亿-4%

7418

980

136220

5073

3000

2500

8073

7573

1000

139000

5177

3000

2500

8177

7677

总结：

（一）基础底价较高，楼面地价偏高，基础开发成本基本与刚售完的兴怡园均价6500元/平方米持平。

（二）如按地块规划设计条件竞得地块，并建同等规模的城市综合体进行建设，除去不可预见的商场销售或保留，则投资回报偏低。

（三）按此地块规划设计条件竞得地块，建议综合开发成本控制在2500元/平方米，以建设小型购物中心、写字楼，商铺以及高端住宅；不宜为红星美凯龙建设5层商场，5层商场的销售阻力很大，即使采用返租模式，购物中心与红星美凯龙两个商场的体量约在60000平方米，销售量过大，估计将遇到较大问题。

（四）由于之前看到的商铺价格在5-8万/平米，8万/平米是由于商铺总量才有2000平米的九洲国际，属高端稀缺型商铺。

2013.11.8