用错误的公式申报.docx

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用错误的公式申报

用错误的公式申报、隐瞒收入、虚列成本费用

内容提要：

房地产开发企业偷逃税的手法主要是用错误的公式申报、隐瞒收入、虚列成本费用等，其中，有不少具体手法是较为独特的。

税务机关应从房地产开发企业的生产经营及会计核算的特殊性出发，促其建账建制，规范会计核算．加强发票管理等以强化税收征管。

    　　关键词：

房地产开发企业偷逃税依法治税税收征管

    　　一、房地产开发企业的经营及纳税概况

    　　从全国来看房地产开发业是盈利最高的行业之一全国平均利润率为15%左右，但也是偷逃税较普遍的行业。

从某区内的房地产开发企业来看，鲜有缴纳企业所得税的。

在该辖区内．进行了税务登记的房地产开发企业共113户，其中2002年盈利企业仅为20户，全行业的利润总额（申报额）共计为23000元，而亏损户为93户，亏损面高达82．3%，仅在某分局登记的8户房地产开发企业就为全部亏损，年亏损总额高达2400余万元，户均亏损300余万元。

可以说．全行业均为亏损（或微利）企业。

从这个账面上看该区的房地产开发企业极为艰难，绝大多数房地产开发企业都在快速走向破产。

    　　但事实上，这些房地产开发企业尽管存在会计账面上的严重亏损，但生产经营却并不艰难，更无一户破产倒闭，反而呈现出飞速发展的形势。

房地产开发企业普遍存在的这种一方面自身正飞速发展另一方面是普遍亏损而未纳所得税的矛盾现象，无论是从理论上还是实际上都不通的，惟一正确的解释是绝大多数房地产开发企业均存在偷的嫌疑。

    　　二、房地产开发企业偷逃税的主要手法－

（一）用错误的计算公式申报纳税，导致纳税申报期的成本增大而出现亏损（或微利弥补亏损）以偷逃税

    　　企业不严格按房地产开发企业的会计制度建账建制也不按会计核算程序和企业所得税申报要求的公式进行申报纳税，而用“应税所得额＝当年收入总额-当年成本、费用、税金和损失”这一公式计算申报纳税。

该区有十余家企业2002年的纳税申报中经营成本大于经营收入．就是按这一公式申报的结果。

按这样计算申报．如果房地产开发企业的生产经营规模在不断扩大则企业几乎永无盈利，也就永远不缴纳所得税。

    　　该公式是错误的，具有很强的欺骗性。

因为从表面上看，“当年收入总额一当年成本、费用、税金和损失”似乎是等于当年的利润总额（或应税所得额）。

我国的所得税法规规定，应税所得额=收入总额-准予扣除项目金额。

而准予扣除项目金额为符合税法规定的当年准予扣除的成本、费用、税金和损失因而也称“法定扣除项目金额”，这与“当年的成本、费用、税金和损失”不是同一个概念。

房地产开发企业用“当年的成本、费用、税金和损失”金额作为当年扣除项目金额进行扣除违反了成本费用扣除的配比原则和相关性等原则人为地增大了当期扣除的项目金额，导致企业当期虚亏实盈，不纳所得税。

假设某房开公司2002年成立，当年未完工程（开发成本）500万元，完工住房（开发产品）两栋共60套，每栋房屋的开发成本300万元两栋房屋的开发成本共计600万元（每套成本为10万元），出售完工住房50套．每套价格15万元共计收入750万元．财务费用、管理费用、税金和损失共计100万元。

该房地产公司按“应税所得额=收入总额-当年的成本、费用、税金和损失公式计算，则应税所得额为750-（500+600+100）=-450万元”，即该公司当年亏损450万元。

有的企业考虑到自身的形象，人为地调节当年的成本费用，确保企业微亏或微利。

但如果按会计制度和税法的规定遵循配比原则和相关性原则，且假设该企业的财务费用、管理费用、税金和损失的列支均符合规定的要求，则该房地产开发企业2002年准予扣除项目为销售成本500万元和财务费用等支出100万元，其应税所得额=750万元-（500万元+100万元）=150万元，该企业不但不亏损，反而盈利不少，应纳企业所得税49.5万元。

（二）隐瞒应税收入以偷逃营业税和所得税等税收

    　　房地产开发企业的收入包括经营收入、其他业务收入和营业外收入。

我们在调查中发现绝大多数房地产开发企业不严格按照会计制度的规定进行账务处理，故意隐瞒应税收入，其手法主要有：

    　　1．用传统的假合同、假发票、发票“大头小尾”方法、应税收入不入账或少入账以隐瞒应税收入。

    　　2．将应税收入长期挂在“预收账款”账户不予结转为“经营收入”。

    　　3.把按权责发生制原则应计入“经营收入”，“其他业务收入”账户以及与“应收账款”对应的收入计入“其他应收款”账户加以隐瞒，不在“经营收入”、“其他业务收入”中反映。

    　　4．不将房地产交易收入入账，直接成为股东的私人收入再以投资方式注入资本，以增大实收资本，等等。

    　　（三）多列（虚列）成本费用，增大税前扣除项目金额

    　　其常用手法是多列支或少列支、乱列支各项成本费用。

房地产开发企业多列（虚列）成本费用的手法很多除常用的假发票《含内容与业务不实）和白条记账外，最主要的还有：

    　　1．以生产总成本或开发产品成本代替经营成本。

    　　2．多列支经营成本。

    　　3．多列支管理费用。

    　　4．多列支财务费用。

    　　（四）以假投资偷逃个人所得税

    　　如投资人实际投资60万元，但却以100万元投资额入账企业向出资人出具借条借款40万元，再将40万元利润以还款名义支付给出资人从而偷逃个人所得税等税收。

    　　三、加强对房地产开发企业税收征管的建议

（一）将预售房制改革为现房梢售制

    　　按照现行规定．房地产开发企业预售房款应纳营业税和预缴企业所得税，使会计核算和纳税都很复杂。

将预售房制改革为现房销售制，在化解房地产开发行业及社会经济风险的同时将大大简化该行业的财务核算及纳税的复杂性。

（二）要求房地产开发企业按正确计算应税所得额的公式计算并申报纳税，以消除企业随意调整利润的问题

    　　（三）要求房地产开发企业按照有关会计制度的规定正确地建账建制，正确进行会计核算，减少或杜绝少计收入、多列支成本费用的偷逃税行为。

对不严格建账建制的，按《税收征管法》的有关规定处罚

    　　（四）加强对房地产开发企业使用发票的管理

    　　首先，税务机关对房地产开发企业使用的发票，应与该企业的营业税等税种的申报表进行核对，如果可能，还应与房产部门（因代征契税）取得联系并加以核实：

其次，原则上税务机关不得代房地产企业开据房地产销售发票如果代开了发票应要求该发票必须作为房地产企业的原始凭证计入其经营收入账户（即谁带人来入谁的账）．以杜绝挂靠企业（或个人）偷逃所得税．并将其成本费用凭据交给被挂靠企业入账以虚列成本费用等问题；第三，对白条入账的，严格按有关规定处理。

    　　（五）实行房地产开发产品和悄售的“工号”管理办法

    　　“工号一管理，是将开发项目编号后按编号对每一项目实行全程税务跟踪管理的税收征管办法。

税务机关应运用电脑将企业的房开工程合同、设计图纸等复印件、施工的具体地点和甲、乙双方的概况以及完工后的具体销售情况等按每一个”工号“详细记录并进行全方位长期有效的监控管理。

每一个”工号“的内容企业不得随便变动。

如果企业因故改变设计及预算．应及时通报税务机关否则因此而增加的成本费用如难准确核实．不予认可。

    　　（六）统一房地产企业的会计报表，以准确反映房地产企业的资产负债和所有者权益，以有利于税务机关对税源的监控

    　　现在房地产开发企业的会计报表可谓五花八门，无法有效地反映房地产开发企业的生产经营情况，不利于征管。

房地产开发企业的会计报表应统一、规范、齐全、内容真实完整应能很好地反映房地产开发企业的资产、收益、成本、费用等情况．以便于税务机关全面监控提高工作效率。

    　　（七）大力推进税务系统对房地产开发企业的计算机管理

    　　对房地产开发企业的生产经营资料，特别是开发项目的资料，要通过计算机管理以提高征管质量和征管效率。

    　　（八）税务机关应加大税务稽查的力度

    　　对房地产开发企业的税务稽查用三种方法进行：

一是全查法。

即从成立之日查起．这主要是针对有重大偷税嫌疑的重点企业；二是从还可弥补亏损的年度起进行检查：

三是对成立不久的企业等到二至三年后进行全查以查实以前年度亏损和当年盈利。

在进行税务稽查时，除彻底检查该企业的账务外，如有关联企业（或一套人马两块牌子）必须同时检查．并按照对关联企业业务往来的有关规定进行处理。

对关联企业偷逃税的认定及处理原则是“实质重于形式一即只要是关联企业之间的业务往来以偷逃税为目的，则无论其形式是否合法均依法以偷逃税处罚。

    　　（九）对不能准确提供收入、成本费用等会计凭证、账薄的企业，税务机关依法参照全国房地产业15%的利润率核定征收

    　　（十）大力提高说务干部的政治业务素质，为加强对房地产开发企业的税收征管提供人力保证

    　　目前．在业务方面懂得房地产开发企业会计制度及房地产开发活动流程的税务干部不多．不少人不懂得房地产开发企业会计科目的内容和核算方法通常是以账户看账户以报表看报表。

我们必须树立依法征税的观念，严格执法．这就要求进一步加大培训力度．使得广大税务千部努力掌握财务会计制度、税法、纳税申报等相关知识。