某某房地产开发项目可行性研究报告.docx
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某某房地产开发项目可行性研究报告
水岸花园项目工程
可行性研究报告
富宁县中浩房地产投资开发有限公司
二○一二年十月
第一章总论
一、项目名称及项目建设单位
1、项目名称：
水岸花园
2、建设性质：
新建
3、项目建设单位：
富宁县中浩房地产投资有限公司
4、法人代表：
曾照远
通讯地址：
富宁县新华镇冷冻厂东侧
5、报告编制单位：
富宁县中浩房地产投资有限公司
二、工作依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制办法》
3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
4、《富宁县城市远景规划》
5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料
6、有关部门提供的证明和资料等
三、研究范围
1、项目建设的必要性
2、市场分析
3、建设条件与选址
4、规划设计方案
5、物业管理
6、环境保护与节能
7、实施计划与工程管理承担
8、投资估算与资金筹措
9、经济效益和社会效益分析
四、工作概况
富宁县中浩房地产投资有限公司根据富宁县城市总体规划和城市建设的发展情况，积极投资兴建富宁县水岸花园项目。
公司组织工程技术人员，专门成立编写《富宁县水岸花园项目可行性研究报告》小组。
该小组本着客观、科学和对项目认真负责的精神，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致的研究、讨论，按照富宁县房地产现状和城市规划的有关要求，并依据海口市设计院关于《富宁县水岸花园建筑方案设计》确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了本可行性研究报告。
五、建设单位概况
富宁县中浩房地产投资有限公司是一家具有法人资格，独立核算，自负盈亏的有限责任公司，主营房地产开发。
公司成立于2011年9月，地址为富宁县新华镇冷冻厂东侧。
注册资金伍佰万元人民币，实收资本伍佰万元人民币。
公司在职员工28人，其中高级工程师1人，中级职称7人，技术员12人，技术力量较强，管理水平较高，尤其是公司董事长曾照远先生，业务素质高，领导能力强，对市场认识充分，善于把握机会，凭籍多年从事房地产开发的丰富经验，先后开发多个房地产项目，在房地产市场上独树一帜，取得了显着的经济效益和社会效益。
六、项目建设地点
本项目位于富宁县新华镇新兴社区那力小组（国道323线旁），东临富宁县冷冻厂，西临幸福家园小区，南临普厅河，北临323国道，地势基本平坦，便于建设。
该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。
七、建设规模
富宁县水岸花园项目规划用地面积55100M2，,总建筑面积65684M2，住宅54517M2、商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478户,绿化覆盖率41.2％，容积率1.2，建筑密度22％。
项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。
八、物业管理
该项目建成后，将通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定，为居民和商家提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
九、建设实施计划
富宁县水岸花园项目建设期计划为3年，自2013年1月至2015年12月竣工，完成商住楼建筑面积65684M2。
十、投资估算
水岸花园项目建设总投资15534万元，其中：
建安工程费9853万元，工程建设其他费4795万元，预备费732万元，贷款利息154万元。
十一、资金筹措
1、公司自筹资金3500万元；
2、申请银行贷款1000万元；
3、其余资金通过房屋预售筹集资金解决11034万元。
十二、经济和社会效益
该项目的开发建设符合国家产业政策和富宁县城市发展规划，对于改善城市面貌，推进富宁县城市建设,加快城市化进程具有积极的作用，既提高和改善了居民的居住、投资环境条件，同时可带富宁县第三产业的发展，项目完工后可实现利润总额2592万元，上缴各种税收2849万元，具有良好的经济效益和社会效益。
第二章项目建设的必要性
一、推进新城区建设，增强带动辐射作用
目前水岸花园北面为富宁县城商贸集中地，街区繁华，经营环境混乱，经营场所档次低，占街为市，占道为市，很不适应县城经济的发展。
区内建筑混杂低层次,无法满足商贸、文化、人居的正常活动。
严重存在脏、乱、差的现象。
为加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成富宁县水岸花园城商贸业、文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成水岸花园商业、住宅、休闲、娱乐、民族特色小吃五大功能的综合商住区，以推进新城区建设，增强带动辐射作用。
二、推动城镇化，构建完善的县城城市功能
根据《富宁县县城总体规划》和《水岸花园详细规划》，片区属中心城区的重要组成部分。
片区建设有利于提高和推进城镇化水平。
区域位置处于普厅河东岸，自然环境优越，具有与县城协调衔接的自然条件和区位条件。
当前，县城吸引大量来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转移方向，水岸花园建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中心，为片区附近的农村劳动力转移和新城区第三产业发展提供良好的基础。
因此，水岸花园建设以建成商业、住宅、休闲、娱乐、民族特色小吃五大功能的综合商住区。
提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。
同时带动农村居民进城经商，发展城市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。
同时，规划增加相应的居民住房建设，为城镇居民和进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。
三、推动市政建设与国民经济协调发展
富宁县县城所在地，是政治、经济、文化中心，市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的政治、经济、文化中心，对全县国民经济发展起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城区一体化。
水岸花园建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促进发展。
旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重要因素。
同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展。
四、增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定
农民收入增长缓慢引起中央到地方政府的高度重视，解决农民收入增长和提高城镇居民收入的课题已刻不容缓，成为共识，是关系到扩大内需政策实现与全面建设小康社会进程的大事，事关改革、发展、稳定的全局，事关扩大内需和人民生活水平进一步改善与提高。
水岸花园建设以商贸业、服务业、文化教育、娱乐休闲、房地产等城市服务行业为主要内容，以三大中心为推动的中心城区，建成可吸纳大量的劳动力就业，城市各类服务业具有就业空间大，就业灵活，就地转移劳动力和增加城市居民就业具有实际意义，可以稳步增加城乡居民收入，确保社会稳定。
第三章商住房市场供求分析
一、富宁县基本情况
富宁县位于云南省东南部，南与越南河江省接壤，东部和北部分别与广西百色右江、西林、田林、那坡、靖西五县（区）毗邻，西与文山州的广南、麻栗坡两县相连，地处两国三省十县结合部，国道323线贯穿县境，是云南通往广西、广东等沿海地区的重要门户。
323国道和正在建设中的衡昆高速公路贯穿全境，是云南通往广西、广东等沿海地区的重要门户。
辖15个乡（镇）、145个村（居）委会，总人口39.1万；国土面积5352平方公里，其中山区面积占96%。
二、房地产市场需求的预测
1、从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
2、从投资角度看
由于股市出现低迷，国内现有投资手段较少，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。
由于房地产开发投资风险较小，因此在银行银根紧缩的条件下，银行信贷的支持仍未减少，大大刺激了市场的需求。
3、从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。
住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
4、从需求关系看
为加快城市化进程，富宁县根据城市总体规划，正加快旧城向新城转移步伐，，城镇化水平达9%以上。
在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，富宁县每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
以上这些良好的发展态势为富宁县水岸花园建设和销售带来良好的发展势头，其市场前景乐观。
第四章建设条件与建设选址
一、建设单位概况
富宁县中浩房地产投资有限公司于2011年9月成立，注册资金伍佰万元。
现有职工28人，其中具有技术职称的专业技术人员21人。
经营范围主要是房地产开发经营。
公司成立以来，认真贯彻国家政策，紧紧抓住房地产开发这个龙头，在各级政府、主管部门和金融机构的大力支持下，一贯秉承“诚信、卓越、创新、一流”的经营理念，坚持高起点、高品位、高标准，以优雅的设计、精良的施工、优质的服务，为社会提供了高质量的建筑产品，创造了良好业绩，树立了企业的崭新形象。
二、建设选址
本项目位于富宁县中心地带，东临323国道，西临普厅河，南临农地，北临民宅，地势基本平坦，便于建设。
该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。
三、自然条件
1、地形、地貌、地质等资料
本项目场地相对舒缓，平坦开阔，属于稳定的地质构造单元。
沿线地表为砖红性壤土，含沙质粘土。
2、场地和地基的地震效应
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）有关规范判定，红河州抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组。
3、水文、气象资料
富宁县属亚热带季风气候，春温高于秋温，雨热同季，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛，积温高，无霜期长，年均降雨1200毫米，年平均日照数1764小时，年均气温19.3摄氏度，形成“天然温室”。
地势西南高而岩溶峰丛，东北低而土山起伏连绵，最高海拨1851.1米，最低海拨142米。
境内山高坡陡，地势狭窄，山区面积占96%，石山区又占山区面积的三分之一。
全县800米以下海拨热区面积3480平方公里，占国土总面积的65%。
有5大干流，大小支流29条。
四、基础设施条件
1、交通：
323国道及滨河路已成为城市主干道，该地块成为交通便捷的商贸区，交通十分便捷。
2、水：
富宁城区现有的自来水厂，供水能力可满足市区人民生活及生产用水，工程施工用水方便。
3、电：
富宁市政中心的电力由南方网供给，电网离拟建项目较近，电力供应方便，可满足项目用电要求。
4、通讯：
自程控电话开通以来富宁县邮电事业取得长足的发展，目前全市程控电话，移动电话，可与全国各地和世界各城市直接对话，信息沟通方便。
5、排水
小区内设有排水管道，实行雨污水分流制，雨水汇集后就近排入市政雨水管网；污水由污水泵站打入至主干管，经二级深化处理后，就近流入城市污水管道中。
6、消防
该项目的消防按照《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。
第五章规划设计方案
一、建设规模
本项目规划规划用地面积55100M2，,总建筑面积65684M2，住宅54517M2、商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478户,绿化覆盖率41.2％，容积率1.2，建筑密度22％。
项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。
二、指导思想
1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心，以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。
2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。
在保证高质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土地价值，更好地为居民服务。
3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居住环境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明和具有富宁地方特色的住宅公寓。
三、规划原则
1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为居民创造舒适、安全、卫生、优美的居住环境。
2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的发展动态，消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前的实际需要，又具有一定的超前性和导向性。
3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观的连续性和完整性。
4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节约能源，使各项资源达到最佳配置。
5、突出“整体性”，处理好整体与局部，总体与分区，保留与发展之间的关系，重点要突出。
四、规划设计
总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的生活环境。
总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有城市商业活动的特性—商住楼模式。
拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层商住楼，住宅平行排列，并在靠近小区入口处设置车辆出入口，以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。
1、总体布局
以充分发掘造景中庭及共享集中绿化空间为出发点，通过建筑形体的布置形式形成极为开敞的小区花园，体现大公共空间的优美环境的高品质小区的规模效应。
2、住宅单体设计
小区内住宅单体设计新颖别致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋梦顶为基调，具有优雅精致的现代建筑风格。
建筑分多层，其中沿街为商业用房，上部为标准层，层高为3米。
为实现最好的区位有最大量化的住户，最好的朝向、景观处有最高档的户型，并有利于提高楼盘整体品质，平面设计动静有序，洁污分流，功能齐全适用，平面紧凑合理，既保证客厅、卧室有良好的朝向与通风，也保证厨房、卫生间能够自然通风、采光。
同时住宅单体设计和施工充分利用新技术、新材料、新工艺，注重生态和环保要素，加强住宅智能化内涵，走可持续发展道路，形成典型、丰富美观的风格形式。
3、道路系统规划
小区人行主入口由西侧进入，规划一个视野十分开阔、气派的入口大门体现完整大社区的生活概念；由人行入口进入小区后即展现超大景观的小区花园，小区内道路沿小区花园围绕，到达每幢楼楼梯口，生活、交通十分便捷。
4、绿地规划
本项目突破以往小区绿化环境分散布局的方式，突出“以人为本”的设计理念，采取集中与分散相结合，以集中为主的布局方式，淡化组团绿地，强化中心绿地，形成以“中心绿地－庭院绿地”为主的绿地系统。
将中心绿地集中布置在小区中部，形成一个相对安静不受车流干扰的中心游园，各庭院周围设置绿地，营造出独具特色的小区绿化环境景观。
5、景观设计
景观环境的塑造是本区设计方案的重点之一。
注重步行景观的设计和对景设计，创造步移景异的景观效果，保持空间景观的连续性和完整性。
居住区内绿地，设置花絮、小品以及儿童娱乐设施等其它设计要素，空间或大或小，或分或聚，形式各异，突出主题和特色。
6、空间环境
空间环境的设计充分运用规划设计手法，结合区商业、绿化、建筑小品等形成有规律、有变化、内容丰富的空间序列，创造具有强烈序列感和明显识别性的居住空间环境。
既保持居住建筑的使用功能，又使空间环境具有吸引力。
7、户型选择及主要技术经济指标
（1）、户型选择
小区规划在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念，注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。
根据富宁多种消费对象的不同品位和要求，设计了多种户型平面，各户型设计中，卧室、客厅、餐厅、厨房等均有良好的采光和通风效果。
（2）、主要技术经济指标
1）、技术设备条件
A室外
1.外墙：
采用高级外墙涂料，局部面砖装饰；
2.屋面：
现浇平屋面、斜屋面、节能材料；
B室内：
1.内墙：
水泥砂浆面层；
2.顶棚：
水泥砂浆面层；
3.地面：
水泥板面
4.窗：
户外窗用彩色铝合金推拉窗；
5.门：
分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩色铝合金推拉门；
6.厨房：
楼地面防水层；
7.卫生间：
楼地面防水层；
8.楼梯间：
内墙面及天棚水泥砂浆面层、涂料面层、楼梯面花岗岩面层；
C配套设备：
1.电视、电话、电讯系统：
有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用；
2.电气配置：
开关、照明、插座、电表各一个；
3.给水：
变频式供水系统，每户独立水表；
4.排水：
有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。
D智能化系统：
安全防范系统：
家庭紧急报警系统、可视对讲防盗门、车库管理系统等。
2）、主要技术经济指标
要技术经济指标
项目
指标
规划用地面积
55100
M2
总建筑面积
65684
M2
其中：
住宅建筑面积
54517
M2
商业建筑面积
11167
M2
住宅套数
478
套
停车位数
500
辆
第六章物业管理
小区项目物业管理拟通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行管理,物业管理公司对该项目物业管理提前介入，积极推进社会化、专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原则，在工程开发建设的全过程进行熟悉、参与工程管理，保证工程质量，做好物业管理的各项准备工作，保证将来物业管理的有效运行。
小区建成后，物业管理公司将严格执行建设部颁发的《公有住宅售后维护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业管理及配套设施进行维护．保养，确保物业的正常运行；加强保卫、治安的管理，为居民提供居住、生活环境安全保障；搞好物为周围环境的清洁，做好绿化、草坪和花木的养护；做好管理费用的核收和使用管理；代收代交水、电等费用，保证按时供水、供电；搞好社区管理，创建健康文明的社区文化；定期走访住户了解情况，解决住户提出的各种问题，协助政论进行社会管理；调解住户的矛盾纠纷，维护邻里和睦；搞活经济好多种配套经营，为成民提供尽可能的全面服务；建立物业档案，随时掌握产权变动民政部维护牧业的完整和统一管理，努力为小区居民提供多层次．全方位．热情周到的物业管理服务，创造一个舒适、优美、洁静、安全、方便、和谐的生活、居住环境。
第七章项目实施进度与施工保证措施
一、项目实施进度
富宁水岸花园工程项目建设期为3年，自该项目可行性研究报告完成后立即着手项目的初设编制及施工前的准备工作。
初设完成后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速．优质地完成小区的建设。
为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。
本项目总工期3年，工程计划自2013年1月开工，至2015年12月竣工，完成建筑面积65684M2。
本项目工程开发建设进度计划安排如下：
1、前期工作
2012年10月，向富宁县发展和改革局项目立项，2012年12月地质勘探、建筑图纸设计。
2、工程建设阶段
（1）2013年1月—2013年2月场地平整、地质勘探
（2）2013年3月—2014年12月土建施工。
（3）2014年6月—2015年11月片区公共设施建设
（4）2015年1月—11月片区道路、绿化等配套工程建设；
（5）2015年4月—10月给排水、电气、消防等配套工程施工；
（6）2015年12月商住房竣工验收，全部交付使用。
二、施工保证措施
为了保证本项目工程的建设进度和质量，拟采取以下措施：
一是抓好规划设计的招标评优，确定一个较高水平的规划设计方案，使小区规划布局合理、结构清晰、空间序列明确，创造良好的居住环境。
二是通过投标竞争选定一批实力雄厚，管理上套，重视信誉，积极配合的施工队伍和材料供应厂家。
三是实行工程监理制，通过投标选择有实力的监理公司对工程建设实行全方位．全过程监理，从规划到房屋销售都要有专家参与，从而保证工程建设各个环节都得到科学有效的控制。
四是实行优质优价，利用经济杠杆指质量．目标与施工单位的效益紧紧挂钩，促其自觉地实行全面质量管理，保证工程质量。
五是引入风险机制，目标责任制，从领导到每个职工都确定明确的责任目标，交纳风险押金，根据目标实施情况，奖优罚怠。
第八章环境影响评价
一、环境条件调查
水岸花园项目提出“绿色生态社区”的概念。
在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。
41.2%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和人化控制，污染较少。
自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽。
二、施工期环境影响分析
1、施工期污染源
（1）、施工期噪声污染源
施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。
施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。
声级最大的是电钻，可达115dB（A）。
物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。
本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。
各施工阶段主要噪声源状况
施工阶段
声源
声级
施工阶段
声源
声级
土石方阶段
挖土机
78-96
装修、安装阶段
电钻
100-115
冲击机
95
电锤
100-105
空压机
75-85
手工钻
100-105
打桩机
95-105
无齿锯
105
底板与
结构阶段
混凝土输送泵
90-100
多功能木工刨
90-100
振捣器
100-105
混凝土搅拌机
100-110
电据
100-110
云石机
100-110
电焊机
90-95
多角磨光机
100-115
空压机
75-85
交通运输车辆声级
施工阶段
运输内容
车辆类型
声级/dB（A）
土方阶段
底板与结构阶段
装修阶段
土方外运
钢筋、商品混凝土
各种装修材料及主要设备
大型载重机
混凝土罐车、载重车
轻型载重卡车
90
80-85
75
（2）、施工期扬尘
施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。
（3）、施工期废水污染源
施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。
（4）、施工期固体废弃物
施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。
2、施工期环境影响分析
（1）、施工噪声影响
根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工程
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