房地产估价师理论方法解题技巧.docx

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房地产估价师理论方法解题技巧

房地产估价师《理论与方法》题型及解题技巧

2011-08-1510:

57　【大中小】【打印】【我要纠错】

　　1、认真阅读题干，判断考核的知识点，看准问题的角度，识别命题者设置的陷阱。

　　2、遇到复习不充分的题目，先暂时放过，等完成其他有把握的试题后，在逐一解决这些试题，实在不会做的情况下，单选，一定要猜；多选尽量谨慎，判断最好不做。

　　3、合理分配时间，不要慌乱。

　　单选题：

4选1，这类题型要保证得分。

　　多选题：

5选2-4，保证正确的情况下选择2个项目，第3个要比较谨慎，没有绝对把握，不要选第4个选项，绝对没有5个选项都正确的情况。

　　几个窍门：

　　选择题中，注意题干给我们的提示，如果题干中，有与选项中相同，或者相近的词，则该选项一般是正确的；

　　选项间，如果有说法对立矛盾的说法，则选择了一种说法，与其对立的说法必然是错误的；

　　注意选择项目中，是否有绝对肯定，或者绝对否定的副词，有这种说法的选项，往往是错误的；

　　涉及计算题时，没有尾数的选项尾数错误选项的概率很大，除非你自己能准确计算出没有尾数的结论。

　　判断题，往往是决定胜负的关键题型。

倒扣分的机制，决定我们要慎重，没有绝对的把握，不要轻易地做题。

建议放在考生自己最清醒的时候做，要么开始的时候做，要么在完成计算题后坐。

15个选题中放弃3-5个没有把握的题目不做，可能考试效果更好。

　　计算题：

思路很重要，选择正确计算公式。

　　计算量很大，耐心仔细将题干中有用信息要全部找出来，带入数据计算的时候要很小心谨慎，不要因为粗心出差错。

　　最后解题完成后，完整回顾，看题中有没有因为疏忽，带来的计算错误。

　　注意识别在题干中，命题者设置的陷阱。

房地产估价师《理论与方法》第十二章考试内容

2011-08-1510:

55　【大中小】【打印】【我要纠错】

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是较详细介绍其中的受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产估价程序概述

　　一、房地产估价程序的含义

　　二、房地产估价程序的作用*

　　房地产估价程序的作用：

规范估价行为；防范估价风险（避免估价疏漏）；保障估价质量；提高估价效率。

　　第二节　获取估价业务

　　一、估价业务来源渠道

（一）被动接受

（二）主动争取

　　二、不应承接估价业务的情形*

（一）有利害关系或利益冲突

（二）超出了自己的业务范围

　　允许的业务范围是重要考点

　　（三）自己的专业能力难以胜任

　　第三节　受理估价委托

　　一、受理估价委托概述

　　二、明确估价基本事项*

（一）明确估价目的

（二）明确估价对象

　　（三）明确估价时点

　　（四）明确价值类型

　　三、估价委托书和估价委托合同

（一）估价委托书

（二）估价委托合同

　　第四节　制定估价作业方案

　　一、估价作业方案的含义和内容

　　二、制定估价作业方案的思路

（一）拟采用的估价技术路线和估价方法

（二）拟搜集的估价所需资料及其来源渠道

　　（三）预计需要的时间、人力和经费

　　（四）估价作业步骤和时间进度安排

　　第五节　搜集估价所需资料

　　第六节　实地查看估价对象*

　　第七节　分析估价对象价值

　　第八节　测算估价对象价值

　　第九节　判断估价对象价值

　　第十节　撰写估价报告

　　一、估价报告的含义

　　二、估价报告的质量

　　三、估价报告的形式

　　四、估价报告的组成*（8个项目）

（一）封面

（二）目录

　　（三）致委托人函

　　（四）注册房地产估价师声明

　　（五）估价的假设和限制条件

　　（六）估价结果报告

　　（七）估价技术报告

　　（八）附件*（委托书、估价对象位置示意图、内外部状况与环境景观图片、权属证明、引用资料、估价机构资质证书复印件、营业执照复印件、注册估价师注册证书复印件）

　　第十一节　内部审核估价报告

　　第十二节　交付估价报告

　　交付日：

致函日

　　2个以上的注册估价师签章，印章不能代替签名

　　估价报告是否经过估价机构的法定代表人或执行合伙事务的合伙人签字，不是估价报告有效的要件。

　　第十三节　估价资料归档*

　　估价报告保存档案自报告出具日起，不少于10年，或估价服务的行为结束为止

房地产估价师《理论与方法》第十一章考试内容

2011-08-1510:

54　【大中小】【打印】【我要纠错】

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　地租理论及测算

　　一、地租的含义

　　二、地租现象

　　三、地租理论的回顾

（一）威廉·配第

（二）理查德·坎蒂隆

　　（三）亚当·斯密

　　（四）詹姆斯·安德森

　　（五）大卫·李嘉图

　　（六）马尔萨斯

　　（七）约翰·冯·杜能

　　（八）马克思

　　（九）其他

　　四、地租的测算

　　第二节　路线价法

　　一、路线价法概述

（一）路线价法的含义*

（二）路线价法的理论依据——替代原理

　　（三）路线价法适用的估价对象（城镇街道两侧商业用地）和条件（街道规整、两侧临街土地排列整齐）*

　　（四）路线价法估价的操作步骤

　　二、划分路线价区段*

　　可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段

　　较长的繁华街道，可以在两个路口之间设多个路线价

　　一个街道的两侧可以分设不同的路线价

　　三、设定标准临街深度

　　四、选取标准临街宗地

　　五、调查评估路线价

　　六、制作价格修正率表*

　　深度百分率表

　　“四三二一”法则、“九八七六”法则

　　单独深度价格修正率（递减）、累计深度价格修正率（递增）、平均深度价格修正率（递减）

　　平均深度价格修正率=累计深度价格修正率*标准临街深度/所给临街深度（记准公式，会换算）

　　七、计算临街土地的价值

（一）路线价法的计算公式*

　　以标准临街宗地的总价作为路线价时，采用累计深度价格修正率

　　以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，采用累计深度价格修正率

　　以标准临街宗地的单价为路线价时，采用平均深度价格修正率

（二）路线价法计算举例

　　1．一面临街矩形土地的价值计算

　　2．前后两面临街矩形土地的价值计算*

　　前街影响深度

　　后街影响深度

　　3．矩形街角地的价值计算*

　　正街和旁街

　　4．三角形土地的价值计算

　　5．其他形状土地的价值计算

　　第三节　城镇基准地价评估

　　一、城镇基准地价的含义*

　　二、城镇基准地价评估的程序和方法

　　第四节　基准地价修正法

　　第五节　补地价的测算*

　　第六节　高层建筑地价分摊

　　一、高层建筑地价分摊的意义

　　二、高层建筑地价分摊的方法*

（一）按照建筑物面积进行分摊

（二）按照房地价值进行分摊

　　（三）按照土地价值进行分摊

房地产估价师《理论与方法》第十章考试内容

2011-08-1510:

54　【大中小】【打印】【我要纠错】

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤、几种主要长期趋势法的内容以及长期趋势法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　长期趋势法概述

　　一、长期趋势法的含义*

　　二、长期趋势法的理论依据

　　三、长期趋势法适用的估价对象和条件*

　　四、长期趋势法估价的操作步骤

　　第二节　数学曲线拟合法——直线趋势法

　　第三节　平均增减量法*

　　第四节　平均发展速度法*

　　第五节　移动平均法

　　一、简单移动平均法

　　二、加权移动平均法

　　第六节　指数修匀法

　　第七节　长期趋势法的作用*

房地产估价师《理论与方法》第九章考试内容

2011-08-1510:

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　　考试目的：

本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节假设开发法概述

　　一、假设开发法的含义*——成本法的倒算法

　　二、假设开发法的理论依据——预期原理、地租原理

　　三、假设开发法适用的估价对象和条件*

（一）假设开发法适用的估价对象

（二）假设开发法估价需要具备的条件

　　有规划条件，但尚未明确的待开发用地，不可用假设开发法

　　（三）假设开发法的其他用途

　　测算待开发房地产的最高价格、预期利润、开发中的最高费用

　　四、假设开发法估价的操作步骤*

　　第二节假设开发法的基本公式*

　　一、假设开发法最基本的公式*

　　待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润

　　二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式（5种不同情况的起点：

生地、毛地＼熟地、在建工程、旧房地；2种情况的终点：

熟地、新房地。

前者是土地开发，也称一级市场开发；后者是房地产开发，也称二级市场开发）

（一）求生地价值的公式

　　1．适用于在生地上进行房屋建设的公式

　　2．适用于将生地开发成熟地的公式

（二）求毛地价值的公式

　　1．适用于在毛地上进行房屋建设的公式、

　　2．适用于将毛地开发成熟地的公式

　　（三）求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房屋建设）

　　（四）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋）*

　　（五）求旧房价值的公式（适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房）

　　三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式

（一）适用于开发完成后的房地产销售的公式

（二）适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式

　　第三节现金流量折现法和传统方法*

　　一、现金流量折现法和传统方法的定义

　　二、现金流量折现法与传统方法的区别*

　　估价时点以及房地产市场状况的差异；

　　传统方法不折现，直接加总；现金流量折现法需要折现处理；

　　传统方法单独计算利息和利润，现金流量折现法，在利息率中考虑利息与利润，不需要单独计算利息与利润。

　　三、现金流量折现法和传统方法的优缺点*

　　第四节假设开发法测算中各项的求取*

　　建造期＼建设期＼销售期＼经营期＼开发经营期

　　一、后续开发经营期P332图形要熟练

　　二、开发完成后的价值

（一）开发完成后的价值对应的房地产状况

（二）开发完成后的价值对应的时同

　　（三）开发完成后的价值的预测方法

　　三、后续必要支出及应得利润

　　四、折现率

　　五、测算中的其他有关问题

（一）注意假设开发法的三种估价前提：

自己开发、自愿转让、被迫转让

　　三种情况下的价值，自己开发最大、自愿转让居中，被迫转让的最小。

（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益

　　第五节假设开发法总结和运用举例

房地产估价师《理论与方法》第八章考试内容

2011-08-1510:

51　【大中小】【打印】【我要纠错】

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试要求

　　第一节　成本法概述

　　一、成本法的含义

　　二、成本法的理论依据——生产费用价值论

　　三、成本法适用的估价对象和条件*

（一）成本法适用的估价对象

（二）成本法估价需要具备的条件

　　四、成本法估价的操作步骤

　　第二节　房地产价格构成*（7个项目，按照顺序准确记忆）

　　一、土地取得成本

（一）市场购买下的土地取得成本

（二）征收集体土地的土地取得成本

　　（三）征收国有土地上房屋的土地取得成本

　　二、开发成本

　　三、管理费用

　　四、销售费用

　　五、投资利息

（一）投资利息的含义

（二）投资利息的计算

　　1.应计息项目

　　2.计息周期

　　3.计息期

　　4.计息方式

　　5.利率

　　六、销售税费

　　七、开发利润

　　第三节　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式*

　　房地产价值=重新构建价格-折旧

　　二、适用于新开发的房地产的基本公式

（一）适用于新开发的房地的基本公式

（二）适用于新建成的建筑物的基本公式

　　（三）适用于新开发的土地的基本公式*

　　三、适用于旧的房地产的基本公式

（一）适用于旧的房地的基本公式

（二）适用于旧的建筑物的基本公式

　　第四节　重新购建价格的求取

　　一、重新购建价格的含义*P287

　　是估价时点的价格，是客观价格、建筑物是在全新状况下的价值，土地是在估价时点是的价格

　　二、重新购建价格的求取思路*

（一）房地重新购建价格的求取思路

　　分开求取，再加总；房地合一求取

（二）土地重新购建价格的求取思路

　　市场法、基准地价修正法

　　（三）建筑物重新购建价格的求取思路

　　假设开发法

　　三、建筑物重新购建价格的求取方式

　　重建价格（复制）和重置价格（替换）的区别*

　　重置价格低于重建价格

　　比如古旧建筑物，修旧如旧，为重建，比较难，成本高，如果可以采用新材料，这成本较低

　　四、建筑物重新购建价格的求取方法（重点，要会计算）

　　建筑物重新构建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

（一）单位比较法

（二）分部分项法*

　　（三）工料测量法

　　（四）指数调整法

　　第五节　建筑物折旧的求取

　　一、建筑物折旧的含义和原因

（一）建筑物折旧的含义

（二）建筑物折旧的原因

　　1.物质折旧

　　2.功能折旧*了解含义及计算

　　功能缺乏、功能落后及功能过剩

　　3.外部折旧*了解含义及计算

　　建筑物以外的其他经济因素引起的折旧

　　二、建筑物折旧的求取方法

（一）年限法

　　1.年限法和有关年限的含义

　　有效年龄，实际年龄、自然寿命、经济寿命、剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

　　2.直线法

　　3.成新折扣法*

（二）市场提取法

　　（三）分解法

　　1.物质折旧的求取方法

　　2.功能折旧的求取方法*

　　3.外部折旧的求取方法*

　　三、求取建筑物折旧应注意的问题

（一）估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别

（二）土地使用期限对建筑物经济寿命的影响*

　　土地使用权晚于建筑物经济寿命时，对折旧没有影响

　　土地使用权早于建筑物经济寿命的，区分是否可以展期，以及是否对地上建筑物补偿，可以展期，或者补偿，则按照经济寿命计算折旧；如果不可展期，政府无偿收回土地，则折旧年限为土地使用权到期日对应的年限。

　　第六节　房屋完损等级评定和折旧的有关规定

　　一、房屋完损等级评定的有关规定

　　二、房屋折旧的有关规定

　　第七节　成本法总结和运用举例

房地产估价师《理论与方法》第七章考试内容

2011-08-1510:

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　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节收益法概述

　　一、收益法的含义

　　二、收益法的理论依据——预期原理

　　三、收益法适用的估价对象和条件*

（一）收益法适用的估价对象——有收益或者潜在收益的房地产

（二）收益法估价需要具备的条件

　　四、收益法估价的操作步骤

　　第二节   报酬资本化法的公式*

　　一、报酬资本化法最一般的公式

　　二、净收益每年不变的公式*（记住公式，熟练推导）

（一）收益期限为有限年的公式

（二）收益期限为无限年的公式

　　（三）净收益每年不变的公式的作用

　　1．直接用于测算价格

　　2．用于不同期限价格之间的换算

　　2步骤：

　　第一步：

将某年期的房地产价值，换算成某一年的收益；

　　第二步：

再将这种收益，换算成另外一种年期的房地产价值。

　　3．用于比较不同期限房地产价格的高低

　　VN/KN=Vn/Kn=V∞

　　4．用于市场法中因期限不同进行的价格调整

　　三、净收益在前若干年有变化的公式*

（一）收益期限为有限年的公式

（二）收益期限为无限年的公式

　　四、净收益按一定数额递增的公式（死记硬背记下公式）

（一）收益期限为有限年的公式

（二）收益期限为无限年的公式

　　五、净收益按一定数额递减的公式（与四类似，将增量部分换号即可）

　　六、净收益按一定比率递增的公式*（会推导）

（一）收益期限为有限年的公式

（二）收益期限为无限年的公式

　　七、净收益按一定比率递减的公式（与六的情况类似，将增量部分换号即可，最好自己会推导）

（一）收益期限为有限年的公式

（二）收益期限为无限年的公式

　　八、预知未来若干年后的价格的公式*（会计算）

　　第三节净收益的求取

　　一、净收益测算的基本原理*

（一）基于租赁收入测算净收益的基本原理

　　潜在毛租金收入、有效毛收入、运营费用的构成，净收益的计算

　　运营费用率

（二）基于营业收入测算净收益的基本原理

　　二、不同收益类型房地产净收益的求取*

（一）出租的房地产净收益的求取

　　租赁收入、租金构成、区别实际支付的租金和真正的租金

（二）营业的房地产净收益的求取

　　（三）自用或尚未使用的房地产净收益的求取

　　（四）混合收益的房地产净收益的求取

　　三、求取净收益应注意的问题*

（一）有形收益和无形收益

　　无形收益可以用报酬率去考虑

（二）实际收益和客观收益*

　　采用客观收益

　　（三）乐观估计、保守估计和最可能估计

　　四、收益期限和净收益流模式的确定

（一）收益期限的确定*

（二）净收益流模式的确定

　　第四节报酬率的求取

　　一、报酬率的实质

　　二、报酬率的求取方法（基准3种方法的名称）

（一）累加法

（二）市场提取法

　　（三）投资报酬率排序插入法

　　第五节直接资本化法

　　一、直接资本化法概述

（一）直接资本化法的含义及基本公式

（二）几种收益乘数法

　　1．毛租金乘数法

　　2．潜在毛收入乘数法

　　3．有效毛收入乘数法

　　4．净收益乘数法

　　二、资本化率和收益乘数的求取方法

　　三、资本化率与报酬率的区别和关系*

　　四、直接资本化法与报酬资本化法的比较

（一）直接资本化法的优缺点

（二）报酬资本化法的优缺点

　　第六节  投资组合技术和剩余技术*

　　一、投资组合技术

（一）土地与建筑物的组合

（二）抵押贷款与自有资金的组合

　　会计算综合资本化率，会据以计算房地产价值

　　房地产价值*综合资本化率=土地价值*土地资本化率+建筑物价值*建筑物资本化率

　　房地产价格=自有资金额+抵押贷款额

　　房地产价格*综合资本化率=抵押贷款金额*抵押贷款常数+自有资金额*自有资金资本化率

　　掌握抵押贷款常数的计算

　　二、剩余技术

（一）土地剩余技术

（二）建筑物剩余技术

　　（三）自有资金剩余技术

　　（四）抵押贷款剩余技术

　　第七节收益法总结和运用举例

房地产估价师《理论与方法》第六章考试内容

2011-08-1510:

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　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　市场法概述

　　一、市场法的含义

　　二、市场法的理论依据——替代原理

　　三、市场法适用的估价对象和条件*

（一）市场法适用的估价对象：

住宅、写字楼、商铺、标准厂房（注意，不是专用厂房或特殊厂房）、房地产开发用地

（二）市场法估价需要具备的条件

　　（三）市场法的其他用途

　　四、市场法估价的操作步骤

　　第二节　搜集交易实例

　　一、搜集大量交易实例的必要性

　　二、搜集交易实例的途径*

　　三、搜集交易实例的要求*

　　四、建立交易实例库

　　第三节　选取可比实例

　　一、选取可比实例的必要性

　　二、选取可比实例的要求*

（一）选取可比实例的数量要求（3-10个）

（二）选取可比实例的质量要求

　　类似（同一供求范围、用途、规模（可比实例与估价对象的的规模在0.5-2倍之间）、建筑结构、档次、权利相同或相似）可比实例与交易对象的交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点，1年以上的不宜采用

　　（三）选取可比实例应注意的其他问题

　　第四节　建立比较基准*掌握计算

　　一、统一房地产范围

　　带债权债务的房地产价格修正为不带债权债务的干净房地产的价格

　　含有非房地产成分的房地产价格修正为不含非房地产成分的房地产价格

　　二、统一付款方式

　　三、统一价格单位

（一）统一价格表示单位（单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积、土地单价、楼面地价）

（二）统一币种和货币单位

　　（三）统一面积内涵和单位*

　　建筑面积下的单价*建筑面积=套内建筑面积下的单价*套内建筑面积=使用面积下的单价*使用面积=总价

　　建筑面积下的单价<套内建筑面积下的单价<使用面积下的单价

　　第五节　交易情况修正*

　　一、交易情况修正的含义

　　二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素（8种情况）

　　相邻房地产合并，往往高于其单独存在或与其不相邻者交易时的价格

　　交易税费的非正常承担。

站在被转嫁者的立场上，计算正常成交价格。

　　三、交易情况修正的方法

　　第六节　市场状况调整*

　　一、市场状况调整的含义

　　二、市场状况调整的方法

（一）市场状况调整的价格指数法

　　（区分：

定基、环比）

　　定基——市场状况调整系数=估价时点的价格指数/成交日期的价格指数

　　环比——市场状况调整系数=成交日期下一时期的价格指数*再下一期的价格指数*…*估价时点价格指数  连乘

　　会计算

（二）市场状况调整的价格变动率法

　　逐期递增或递减的价格变动率（用乘法）

　　期内平均上升或下降的价格变动率（用加减法）P191

　　第七节　房地产状况调整*

　　一、房地产状况调整的含义

　　二、房地产状况调整的内容

（一）区位状况调整的内容

（二）实物状况调整的内容

　　（三）权益状况调整的内容

　　三、房地产状况调整的思路

　　四、房地产状况调整的方法

　　直接比较调整

　　间接比较调整

　　房地产调整状况系数不同

　　第八节　求取比准价