滨江小区物业管理方案1.docx

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滨江小区物业管理方案1

物业管理方案　

一、物业管理前期筹备工作

（一）聘请有资质的管理人员、水电工、保安人员，提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局等资料，加强培训，为后续工作打下基础，为业主解决后顾之忧。

（二）建立整理项目的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《物业岗位职责》，以及员工的工作规章制度。

（四）制订详细的设备信息备案资料，设施保养计划，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《消防系统维护计划》等。

二、物业移交与接管

1、工程技术资料：

（一）建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表；

（二）建筑工程消防验收合格证书；

（三）建筑工程验收质量保证书；

（四）建筑工程配套设施综合验收合格证书（包括屋面避雷）；

（五）水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验、合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证；

（六）竣工图；包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸（以备工程维修及小区达标使用）；

（7）电梯使用合格证；

（8）机电设备使用说明书。

2、公共部分接管验收

公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。

（一）其项目和标准如下：

楼宇本体、楼地面、内墙面、天棚抹灰、门窗、楼梯扶手、公共照明、水表、电表、燃气表、卫生洁具、给水设施、排水管道、其他配电设施。

（二）公共配套设施：

散水坡、路灯、装饰灯、灯柱、绿化、道路、消防系统、楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱、保安岗亭、保安道闸、停车场地面、单车、摩托车棚、明沟、暗沟排水、沉沙井、检查井、化粪池排水、护坡、挡土墙、台阶、招牌、广告牌。

（三）机电设备：

电梯、变配电设备、发电机、风机、消防、监控设备。

对接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。

（4）室内部分接管验收：

入户门、卫生间、阳台、各排水管、电源箱、电源线、有线电视、电话线、网络可视兑奖、室内卫生间、厨房防水、燃气管道，土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。

三、组织机构

四、工资待遇

1、项目物业经理1人，全面负责小区日常事务管理。

工资按3500元/月发放。

2、客户服务人员2人，负责楼宇的检查服务及收费等。

工资按2500元/月发放。

3、会计、出纳各一人，负责办公室日常账务事宜，工资按2500元/月发放。

3、水电工2人，负责小区日常水电及工程维修。

工资按2800元/月发放。

4、保洁工2人，负责小区公共卫生，全日制保洁。

工资按1500元/月发放。

5、保安4人，负责小区安保工作，24小时值班。

工资按1500元/月发放。

五、工作职责

经理岗位职责

一、根据董事会授权，全面主持公司管理工作；

二、贯彻落实中、省、市物业管理相关政策法规，及时确定或调整公司的发展和经营方向；

三、分管公司综合管理及财务工作，每半年进行一次财务分析，年终向董事会报告财务运行状况；

四、负责公司人事管理，提出人员招聘、辞退、工资待遇方案，报董事会批准；

五、负责公司业务开拓，审定公司发展计划、方案，并组织实施；

六、全面负责公司安全、卫生管理，审定突发事件处理方案，并监督落实；

七、协调小区业主委员会的成立，组织实施业主委员会议定的相关事宜；

八、审定设施设备大修计划，报董事会批准后组织实施；

九、负责公司外事工作；

十、落实董事会议定的其他工作。

副经理岗位职责

一、负责拟定公司中长期发展规划、年度计划、报经理审定后组织实施；

二、分管客户服务工作，负责处理各类投诉，排查矛盾纠纷；

三、负责公司和小区文化建设、职工教育等工作；

四、分管水、电费及物业管理费征收缴纳工作；

五、负责各类财务报表、税务报表的制作、报送工作；

六、负责员工工作考核；

七、组织对员工的培训活动；

八、协调、监督各部门落实岗位工作目标任务；

九、提出办公用品、办公设施采购计划，报经理审定后实施；

十、完成经理交办的其他工作。

会计岗位职责

一、严格按照《会计法》和《物业管理企业财务管理规定》处理一切业务，做到遵纪守法，忠于职守，廉洁奉公，实事求是。

二、努力钻研业务，不断丰富会计理论知识，提高业务水平和工作能力，做好本职工作。

三、认真编制并严格执行财务计划，严格费用开支范围和开支标准，分清资金渠道，合理使用资金。

四、按照国家会计制度的规定记帐、算帐、报帐，做到手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚。

五、按时编制各种会计报表，做到数字真实，计算准确，内容完整，说明清楚，报送及时。

六、按照国家会计制度的规定，妥善保管会计凭证、帐簿、报表等档案资料。

七、熟练掌握财务及各类收费软件，负责税务申报、发票的购置、保管。

八、定期做好财务分析，及时向经理反映公司的经营状况和财务状况。

九、负责前台各类收费发票的打票和各类收费卡的充值工作。

十、保管好财务印鉴、收款凭证和核对回收工作。

十一、对上级机关、财务、税务、审计部门来公司了解、检查财务工作，要负责提供有关资料，如实反映情况。

十二、定期检查指导区域收款员的业务工作。

十三、遵守、宣传、维护国家财经制度和财经纪律。

十四、完成公司领导交办的其它工作。

出纳岗位职责

一、严格按照《会计法》和《物业管理企业财务管理规定》处理一切业务，做到遵纪守法，忠于职守，廉洁奉公，实事求是。

二、按会计凭证做好现金收、付及保管工作，记好现金日记账，做到日清日结，账实相符。

三、库存多余现金应及时存入银行，库存量不得超过财务管理规定数额。

四、熟悉住宅单元户数和面积，以及综合管理费、公共设施日常维修费、水电费、物业费、车辆停放服务费、垃圾处理费、中央空调及生活热水费等收费标准和计算方法，负责前台收费工作。

五、及时收、送银行各类转账支票及特种委托收款凭证，做好银行存款的收、付及支票保管工作，记好银行存款的日记账，及时清理未达账项，确保与银行存款对账单金额相符。

六、负责资金管理，严格执行有关现金管理和银行账户管理的法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。

七、及时清理领款凭证，督促借款人员及时报账。

八、熟悉物业管理软件操作，并做好收费的统计、核算工作，做到及时、准确无误、不重不漏。

九、根据员工的考勤情况汇总，及时发放员工工资和各项补贴等。

十、每月5日前，汇总上月现金流量表，上报公司经理。

十一、完成公司领导交办的其他工作。

物管员岗位职责

为了使服务中心有一个良好的工作秩序，保证各项工作正常、顺利、规范的进行，特制定以下职责：

一、熟悉和掌握物业管理的有关法规、政策，认真学习钻研和掌握各种专业知识和技能，不断提高自身业务素质。

二、熟悉辖区环境，熟练掌握各项操作处理程序。

三、热心接待业主来访，耐心听取业主（住用人）各项投诉，并如实记录，按“首问责任制”及时负责落实到各相关人员，将处理结果备案。

四、负责客户档案管理，核实、掌握客户情况，建立健全客户资料，办理客户出租、转让等相关手续，处理服务中心日常事务。

五、加强对业主的沟通，讲究工作方法和文明礼貌。

六、增强工作透明度，创文明形象窗口。

七、负责受理业主（客户）装修申请，做好各项证件的办理和资料管理。

八、负责填写、派发、收回工程维修单，并协助落实各类报修。

九、负责督促清洁卫生工作，检查装修和生活垃圾的装运情况，垃圾做到日产日清，确保其工作达标。

十、负责抄记各类计量表。

工程科岗位职责

一、严格遵守规章制度，严格执行操作规程，服从部门主管的工作任务分派。

二、负责辖区内所有水电、管道及设施设备的养护和维修，保证各类设施设备的正常运作。

三、定期巡回检查各类设施设备及管线，做到小修不过夜、大修不拖延，特殊维修及时上报审批，并做好维修记录。

四、每日巡视辖区各类设施、设备的运行情况，并做好各类记录。

五、接到报修电话或施工任务，应立即赶往处理，如一时不能修复应向服务中心报告，修复后在维修单签字。

六、拟订各类电器、设备的年、季、月维修计划和消耗材料预算，适时调整并提出合理化建议，做好材料领用手续的登记。

七、工作完毕后及时清理卫生，清点工具，交还剩余材料，并负责工具管理工作及维护保养。

八、积极认真的完成业主的委托维修任务，尊重客户、合理收费、完工后请业主验收签单。

九、准时按月抄记水、电等各类计量表数据报管理处。

十、及时将各类记录上交管理处存档。

十一、完成上级分派的其他工作任务。

安防事务部职责

一、钻研学习专业业务知识、服务技能，督导安防事务员的工作；

二、熟悉掌握辖区内楼宇分布和路线情况，负责安排落实安防事务员的工作；

三、认真抓好安防事务部员工的工作纪律和工作质量，督促本班人员遵守公司的规章制度；

四、严格按照公司的有关制度和岗位职责组织本班安防事务员月考核和考勤，及时上报人事行政主管，对工作过失和违纪员工提出处理建议；

五、严格执行“安防事务员交接班制度”，做好交接班工作；

六、辖区内出现紧急情况时，负责统一指挥调度、处理、解决。

七、熟悉掌握物业管理相关法律法规及辖区内的装修制度情况；

八、负责组织安防事务员进行业务培训与军事、消防训练，提高安防事务员安全防范能力和服务意识；

九、负责解决、处理辖区内各种违章行为及各类投诉，必要时向公司领导汇报；

十、积极配合设备运行部门对智能化系统及各类设施的检查、维护工作；

十一、带头并督促班组员工履行岗位操作规程；

十二、加强与业主、客户的沟通，广泛征求业主意见，改进工作，提高服务质量；

十三、完成公司领导交办的其它工作。

绿化保洁部岗位职责

一、合理安排保洁员的责任区，做到定时、定点、定人、定任务、定质量，确保辖区内卫生清洁；

二、制定辖区绿化树木、花草的修剪、消杀维护计划，并监督实施；

三、负责辖区楼道、绿地、停车场等公共部分卫生，保持清洁有序；

四、做到辖区无果皮、无纸屑、无土头、无积水，不得有蛛网尘埃；

五、负责监督保洁员按时清理各责任区生活垃圾，及时送入垃圾周转点，严禁随意堆放垃圾；

六、负责保洁员工作用具、用品的申请和发放并合理分配，经常抽查保洁用具的保管情况；

七、每日下班前对辖区公共场所及主要公共设施保洁情况进行巡视，发现不洁之处，联系责任人认真及时清洁，保持路面干净，绿化地带不留杂物；

八、定期对保洁人员进行业务培训；

九、负责本部门周月年的工作总结、计划；

十、完成公司领导交办其它工作。

六、人员的聘用和培训管理

（一）人员选聘

根据本项目的特点，适应以后江滨壹号项目统一管理的要求，并为市城投公司积累高素质的物业管理人才，所聘用的各阶层管理员必须持证上岗，将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。

（二）培训、考核

1、为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，应严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处应同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能完成日常管理工作。

2、应采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，分工作进行房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才培训，建立高素质的管理服务队伍。

（三）培训计划及内容

公司制定员工培训计划，定期对员工进行培训，提升员工素养，提高服务质量。

（四）培训考核

为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。

七、办公用品购置计划

八、物业管理质量标准

1、房屋共用部位、共用设施设备的维护

（1）房屋

A.房屋完好率达98%以上；B.房屋零修、急修及时率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外观良好、整洁、无缺损现象；E.房屋装修符合管理规定。

（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。

（3）环卫设施完好无损。

（4）道路畅通，路面平整。

（5）消防设施完好无损，可随时启用。

2、安全保障

（1）主出入口设有门卫室，并实行24小时值班；

（2）安全护卫人员24小时巡查；

（3）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；

（4）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一部恶化，协助保护现场。

（5）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。

3、环境卫生

（1）小区内全方位保持清洁；

（2）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；

（3）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；

（4）环卫设施整洁；

（5）无乱贴、乱挂、乱划现象；

九、收费标准

（1）服务人员岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；物业费按0.6元/㎡收取。

（2）水费、电费、天然气费由物业代收，水费按2.8元/吨收取；电费按0.6元/度收取。

（3）电梯费以2-6层为基数按0.3元/㎡收取，每高一层每平方米加0.01元。

（4）生活垃圾清运费每户按6.9元/月收取。