《土地估价理论与方法》教学大纲.docx
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《土地估价理论与方法》教学大纲
《不动产估价理论与方法》课程教学大纲
课程编号：
（宋体五号）
一、课程说明
1.课程类别
学科专业类课程
2.适应专业及课程性质
土地资源管理专业必修
3.课程目的
（1）了解不动产的概念、特征
（2）掌握不动产产权制度
（3）掌握不动产价格理论
（4）掌握不动产价格评估的各种方法
（5）了解不动产自动估价模型
4.学时与学分
学时为68，学分为4.
5.建议先修课程
房地产经济学、土地管理学
二、课程教学基本内容及要求
第一章导论
计划学时：
4
基本要求：
（1）掌握不动产的概念、特性
（2）理解不动产估价的程序及必要性
教学重点及难点：
（1）不动产估价的程序
（2）不动产估价的必要性
基本内容：
（1）不动产的概念
（2）不动产的特性
（3）不动产估价的概念
（4）不动产估价的程序
（5）不动产估价的必要性
思考题：
（1）什么是不动产？
（2）不动产与房地产有何区别和联系？
（3）不动产估价有什么特性？
（4）现场查勘应该收集哪些资料？
第二章不动产产权制度理论
计划学时：
4
基本要求：
（1）掌握不动产产权制度概论
（2）理解我国的不动产产权制度状况
教学重点及难点：
（1）我国的不动产产权制度状况
基本内容：
（1）产权制度概论
（2）不动产产权制度
（3）我国的不动产产权制度状况
思考题：
（1）不动产产权有什么特点？
（2）简述我国不动产权利主要有哪些权能？
（3）我国房屋所有权形式有哪些？
（4）我国对国有土地实行什么样的产权制度安排？
（5）试分析对不动产产权的限制如何影响不动产价格评估。
第三章不动产价格理论
计划学时：
4
基本要求：
（1）掌握不动产价格理论的基本范畴
（2）理解不动产价格的形成机制
（3）理解影响不动产价格的因素
教学重点及难点：
（1）不动产价格的形成机制
（2）影响不动产价格的因素
基本内容：
（1）不动产价格理论的基本范畴
（2）不动产价格的形成机制
（3）影响不动产价格的因素
思考题：
（1）不动产租金与不动产价格之间的关系如何？
（2）某地块土地面积为2000M2，规划容积率为2.5，土地成交价格为1200万元，求此地块的楼面地价。
（3）以土地为例，简述不动产价格的形成机制。
（4）影响不动产价格的经济因素主要有哪些？
（5）试分析容积率对土地价格的影响。
第四章不动产估价原则
计划学时：
4
基本要求：
（1）理解不动产估价的工作原则
（2）理解不动产估价的经济原则
教学重点及难点：
（1）不动产估价的工作原则
（2）不动产估价的经济原则
基本内容：
（1）不动产估价的原则概述
（2）不动产估价的工作原则
（3）不动产估价的经济原则
思考题：
（1）什么是独立性原则？
坚持独立性原则需注意哪些问题？
（2）什么是可行原则？
坚持可行性原则需注意哪些问题？
（3）合法产权、合法使用、合法处分的内涵是什么？
（4）什么是同一供需圈？
（5）不动产价格的形成遵循哪些特有的供求原则。
第五章市场法
计划学时：
8
基本要求：
（1）掌握市场法的基本原理
（2）理解市场法的估价过程
（3）运用市场法评估房地产价格
教学重点及难点：
（1）市场法估价技术路线
（2）可比实例的选取
（3）三大修正的进行
（4）市场法计算房地产价值
基本内容：
（1）市场法的基本原理
（2）市场法估价过程
（3）市场法应用
思考题：
（1）简述市场法的操作程序
（2）可比实例应该符合什么条件？
（3）什么是交易情况修正？
（4）如何进行交易时日修正？
（5）某不动产交易，买卖双方约定买方付给卖方120万元，所有的税费由买方承担。
若该市规定由卖方缴纳的税费为正常成交价格的1%。
由买方缴纳的税费为正常成交价格的3%，试求该宗不动产的正常成交价格。
又若上述合同约定买方付给卖方120万元，所有的税费由卖方承担，则该宗不动产正常的成交价格为多少？
第六章成本法
计划学时：
8
基本要求：
（1）掌握成本法的基本原理
（2）理解成本法的操作步骤
（3）理的解新开发土地、新建房地产的估价
（4）理解旧的房地产的估价
（5）运用成本法评估房地产价值
教学重点及难点：
（1）成本法计算公式
（2）成本法运用
基本内容：
（1）成本法的基本原理
（2）成本法的操作步骤
（3）新开发土地的估价
（4）新建房地产的估价
（5）旧房地产的估价
（6）租金的估价
（7）成本法运用
思考题：
（1）简述成本法的基本算式。
（2）为什么实际成本不能用于估价？
（3）评估中折旧的内涵及其与会计中折旧的区别是什么？
（4）如何处理建筑物经济寿命与土地使用年限之间的关系？
（5）某企业2008年获得一块面积为5000M2的写字楼用地，价格为150万元/亩，现工程进度已完成60%，因企业资金紧张，拟转让该在建工程。
试列出估价思路及需收集的资料清单。
第七章收益法
计划学时：
8
基本要求：
（1）掌握资金的时间价值
（2）掌握收益法的基本原理
（3）理解净收益
（4）理解资本化率
（5）理解收益法基本公式
（6）运用收益法评估房地产价值
教学重点及难点：
（1）收益法的公式
（2）净收益的求取
（3）资本化率的求取
（4）剩余技术的掌握
基本内容：
（1）资金的时间价值
（2）收益法的基本原理
（3）净收益
（4）资本化率
（5）收益法计算公式
（6）剩余技术
（7）收益法运用
思考题：
（1）收益法的理论依据是什么？
（2）为什么显示收益不能用于估价？
（3）正常收益的内涵是什么？
（4）预计某不动产每年能提供的净收益为30万元，在资本报酬率为10%的条件下，租用该不动产的10年使用权的收益价格是多少？
（5）预计某不动产未来每年能提供15万元的净收益，并且5年后该不动产的价值为200万元。
在资本报酬率为12%时，该不动产现在买入的收益价格是多少？
第八章假设开发法
计划学时：
8
基本要求：
（1）掌握假设开发法的基本原理
（2）掌握假设开发法的的操作过程
（2）理解传统估价法
（2）理解现金流量折现法
（2）运用假设开发法评估房地产价值
教学重点及难点：
（1）假设开发法的技术路线
（2）现金流量折现法
基本内容：
（1）假设开发法的基本原理
（2）假设开发法的操作过程
（3）传统估价法
（4）现金流量折现法
（5）假设开发法应用
思考题：
（1）简述假设开发法的原理。
（2）分析假设开发法操作过程的难点。
（3）某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。
某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。
在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。
根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第n年
1．土地取得
—
2．工程建设
—
—
—
1）住宅楼建设
—
—
2）写字楼建设
—
—
3．经营
—
—
—
—
1）住宅楼销售
—
1）写字楼出租
—
—
—
根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并按时年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：
住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。
假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
第九章基准地价评估
计划学时：
8
基本要求：
（1）掌握基准地价的含义、评估程序。
（2）理解土地分等定级
（3）理解标定地价的评估
（4）运用基准地价评估法评估土地价值
教学重点及难点：
（1）土地分等定级
（2）基准地价、标定地价的评估
（2）基准地价的评估
基本内容：
（1）基准地价的含义及作用
（2）基准地价评估程序及方法
（3）基于样点地价的土地级别或区块基准地价的确定
（4）基于土地极差收益的土地级别或区块基准地价的确定
（5）城市边缘地区用地基准地价的成本控制
（6）标定地价的评估
（7）基准地价评估领域的拓展
思考题：
（1）基准地价的内涵是什么？
基准地价具有哪些特点？
（2）基准地价由哪些作用？
（3）简述基准地价的评估的基本程序。
（4）如何评估标定地价？
（5）农用地基准地价评估采用哪些方法？
第十章路线价法
计划学时：
8
基本要求：
（1）掌握路线价法的基本原理
（2）理解路线价法的测算方法
（3）理解路线价法修正体系
（4）掌握台湾路线价法
教学重点及难点：
（1）路线价法的测算
（2）路线价法的修正体系
（3）运用路线价法评估土地价值
基本内容：
（1）路线价法的基本原理
（2）路线价的测算方法
（3）路线价的修正体系
（4）台湾的路线价法及应用
思考题：
（1）简述路线价的概念及操作步骤。
（2）如何从房地租赁价格中剥离地价？
（3）如何确定宽度修正、容积率修正？
第十一章不动产自动估价模型
计划学时：
4
基本要求：
（1）掌握多元回归的估价模型
（2）掌握基于人工神经网络的估价模型
（3）掌握GIS技术与不动产估价
教学重点及难点：
（1）多元回归的估价模型
（2）基于人工神经网络的估价模型
基本内容：
（1）基于多元回归的估价模型
（2）基于人工神经网络的估价模型
（3）GIS技术与不动产估价
思考题：
（1）什么是不动产自动估价模型？
（2）特征价格理论的内涵是什么？
（3）不动产估价应用多元回归模型的操作步骤是怎样的？
（3）为什么将人工神经网络引入不动产估价领域？
（3）什么是GIS？
（3）GIS应用到不动产估价领域，可以发挥哪些优势？
三、课程学时分配
本课程计划68学时，其中理论教学58学时，实践教学10学时。
课程主要内容和学时分配见课程学时分配表。
课程学时分配表
教学环节
时数
课程内容
理论教学
实践教学
小计
讨论
第一章
4
4
第二章
4
4
第三章
4
4
第四章
4
4
第五章
6
2
8
第六章
6
2
8
第七章
6
2
8
第八章
6
2
8
第九章
8
0
8
第十章
6
2
8
第十一章
4
4
总计
58
10
68
四、考核及成绩评定
考核方式：
考试
成绩评定：
考试课
（1）平时成绩占30%，形式有：
作业10%点名10%课堂提问10%
（2）考试成绩占70%。
，形式有：
考试成绩
五、推荐教材、参考书目与推荐网站
推荐教材：
（1）不动产估价（第一版）.虞晓芬主编.高等教育出版社.2010年
参考书目：
（1）房地产估价理论与方法（第五版）.柴强主编.建筑工业出版社出版社.2011年
推荐网站
（1）中国房地产估价师协会网站
（2）中国土地估价师协会网站
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