投资测算.docx

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投资测算

三种方案综合比较表

方案一

方案二

方案三

销售收入

13604万元

21804万元

29492万元

投资成本

9296万元

17496万元

21081万元

净利润

4308万元

4308万元

8411万元

项目利润率

46%

25%

40%

经营管理

易经营和管理

1．不易经营和管理

2．易成为包袱

3．维护成本高

易经营、易管理

市场风险

1．没有主力店

2．难以聚集人气

3、市场难以形成

1．招商难

2．投资大

3．回报率低且慢

1．招商易

2．投资大

3．回报率高且快

形象及竞争力

1．住宅底商

2．形象较差

3．缺乏竞争力

1．形象高

2．同质竞争多、大

3．挑战市场

1．形象高

2．差异化竞争

3．补缺市场

多业态商业与集中式商业综合对比

类别

多业态商业

集中式商业

产权

易划分、易销售

难销售

产品

公摊小，铺面多

公摊大，铺面少

招商

利于招商

难招商

经营

风险小，商户多元化

风险大，商户单一

管理

成本低

成本高

投资

投资小

投资大

利润

回报大、快

回报小、慢

设备

分散，维护易

（如采用模块机空调）

集中，维护难

（如采用中央空调）

设施

分散，维护易

（如消防设施）

集中，维护难

（如消防设施）

市场

补缺者，机会多

挑战者，机会少

客流

多业态互补、共享

单一

（方案一）

（三排多层住宅+底商）

一、收入分析

1、商业部分

建筑面积

销售均价

销售收入

一\二层：

14888㎡

7000元/㎡

10421万元

2、住宅

建筑面积

销售均价

销售收入

14472㎡

2200元/㎡

3183万元

销售收入合计：

10421+3183=13604万元。

二、投入成本分析

⑴土地费用：

3100万元

⑵税收及其他费用：

1825万元

含营业税、所得税、土地增值税。

①营业税：

748万元

按销售收入的5.5%计算。

13604万元×5.5％=748万元

②所得税：

680万元

13604万元×（25%×20%）=680万元

③土地增值税：

397万元

住宅按销售收入的1%，商业按销售收入的3.5%计算。

3183万元×1％=32万元

10421万元×3.5％=365万元

⑶营销推广费用：

460万元

营销推广包括策划费、推广费及售楼部包装费用

①推广费：

410万元

按销售收入的3%计

13604万元×3％＝410万元

②售楼部包装：

50万元

⑷管理费：

400万元

每年200万，整个开发周期为2年。

200×2=400万元

⑸财务费用：

720万元

贷款6000万，贷款时间为1.5年，年利率8%。

6000×8%×1.5=720万元

（6）政府收费：

345万元

天然气

50万元

水

20万元

电

200万元

环保

5万元

审图

15万元

文物

5万元

社保

50万元

⑺产品设计费：

60万元

包含方案设计费、施工图设计费、装修设计费、灯光设计费及景观设计费。

①方案设计费：

30万元

按建筑面积10元/㎡计

29360㎡×10元/㎡=30万元

②施工图设计费：

30万元

按建筑面积10元/㎡计

29360㎡×10元/㎡=30万元

⑻产品建造费用：

2286万元

①地质勘探费：

12万元

②地下室人防费：

106万元

建安费用按36元/㎡计

29360㎡×36元/㎡=106万元

③基础、主体及设备：

2068万元

住宅按600元/㎡商业按800元/㎡计。

14472㎡×600元/㎡=868万元

14888㎡×800元/㎡=1200万元

④智能化：

50万元

⑤其他：

50万元

⑼不可预见费：

100万元

项目总成本约为：

9296万元

三、利润分析

项目利润=销售收入——投入成本

=13604—9296

=4308万元

项目利润率=净利润÷总成本

=（4308÷9296）×100%

=46%

缺点：

1、停车问题

2、没有主力店,难以聚集商气.

3、商业用房售价低

4、效益问题

（方案二）

（集中式商业+高层住宅）

一、收入分析

楼层

销售均价

销售收入

一层7195㎡

13000元/㎡

9353万元

二层6283㎡

6000元/㎡

3769万元

三层6135㎡

4000元/㎡

2454万元

四层6054㎡

3500元/㎡

2118万元

住宅18686㎡

2200元/㎡

4110万元

地下一层7227㎡

合计

21804万元

二、投入成本分析

⑴土地费用：

3100万元

⑵税收及其他费用：

2949万元

含营业税、所得税、土地增值税。

①营业税：

1199万元

按销售收入的5.5%计算。

21804万元×5.5％=1199万元

②所得税：

1090万元

21804万元×（25%×20%）=654万元

③土地增值税：

660万元

住宅按销售收入的1%，商业按销售收入的3.5%计算。

4110万元×1％=41万元

17694万元×3.5％=619万元

⑶营销推广费用：

704万元

营销推广包括策划费、推广费及售楼部包装费用

①推广费：

654万元

按销售收入的3%计

21804万元×3％＝654万元

②售楼部包装：

50万元

⑷管理费：

500万元

每年200万，整个开发周期为2.5年。

200×2.5=500万元

⑸财务费用：

1200万元

贷款10000万，贷款时间为1.5年，年利率8%。

10000×8%×1.5=1200万元

（6）政府收费：

545万元

天然气

50万元

水

20万元

电

400万元

环保

5万元

审图

15万元

文物

5万元

社保

50万元

⑺产品设计费：

104万元

包含方案设计费、施工图设计费、装修设计费、灯光设计费及景观设计费。

①方案设计费：

52万元

按建筑面积10元/㎡计

51580㎡×10元/㎡=52万元

②施工图设计费：

52万元

按建筑面积10元/㎡计

51580㎡×10元/㎡=52万元

⑻产品建造费用：

8294万元

①地质勘探费：

12万元

②地下室人防费：

1229万元

建安费用按1700元/㎡计

7227㎡×1700元/㎡=1229万元

③基础、主体及设备：

4808万元

住宅按1200元/㎡、商业按1000元/㎡计。

18686㎡×1200元/㎡=2242万元

25667㎡×1000元/㎡=2566万元

④电梯设备：

220万元

10×22万元/部=220万元

⑤消防：

25667㎡×150元/㎡=385万元

⑥装修费用:

1027万元

25667㎡×400元/㎡=1027万元

⑦中央空调：

25667㎡×200元/㎡=513万元

⑧智能化：

50万元

⑨其他：

50万元

⑼不可预见费：

100万元

项目总成本约为：

17496万元

三、利润分析

项目利润=销售收入——投入成本

=21804—17496

=4308万元

项目利润率=净利润÷总成本

=（4308÷17496）×100%

=25%

缺点：

1、可售商业面积少

2、招商难

3、投资大

4、回报慢、低

（方案三）

（商业步行街+主题商业+商务公寓+小户型住宅）

一、收入分析

1、商业部分

建筑面积

销售均价

销售收入

一层：

7490㎡

12000元/㎡

8988万元

二层：

7490㎡

6000元/㎡

4494万元

三层：

7490㎡

4000元/㎡

2996万元

四层：

3933㎡

3500元/㎡

1376万元

地下室：

10100㎡

合计

17854万元

2、商务公寓

建筑面积

销售均价

销售收入

58880㎡

2400元/㎡

14131万元

3、住宅

建筑面积

销售均价

销售收入

8901㎡

2300元/㎡

2047万元

销售收入合计：

17854+14131+2047=34032万元。

（地下室收益未计算）

二、投入成本分析

⑴土地费用：

3100万元

⑵税收及其他费用：

4358万元

含营业税、所得税、土地增值税。

①营业税：

1871万元

按销售收入的5.5%计算。

34032万元×5.5％=1871万元

②所得税：

1701万元

34032万元×（25%×20%）=1701万元

③土地增值税：

786万元

住宅按销售收入的1%，商业按销售收入的3.5%计算。

16178万元×1％=161万元

17854万元×3.5％=625万元

⑶营销推广费用：

1070万元

营销推广包括策划费、推广费及售楼部包装费用

①推广费：

1020万元

按销售收入的3%计

34032万元×3％＝1020万元

②售楼部包装：

50万元

⑷管理费：

500万元

每年200万，整个开发周期为2.5年。

200×2.5=500万元

⑸财务费用：

1200万元

贷款10000万，贷款时间为1.5年，年利率8%。

10000×8%×1.5=1200万元

（6）政府收费：

545万元

天然气

50万元

水

20万元

电

400万元

环保

5万元

审图

15万元

文物

5万元

社保

50万元

⑺产品设计费：

188万元

包含方案设计费、施工图设计费、装修设计费、灯光设计费及景观设计费。

①方案设计费：

94万元

按建筑面积10元/㎡计

94184㎡×10元/㎡=94万元

②施工图设计费：

94万元

按建筑面积10元/㎡计

94184㎡×10元/㎡=94万元

⑻产品建造费用：

12933万元

①地质勘探费：

12万元

②地下室人防费：

1717万元

建安费用按1700元/㎡计

10100㎡×1700元/㎡=1717万元

③基础、主体及设备：

10684万元

住宅按1100元/㎡、商务公寓按1200元/㎡计，商业按1000元/㎡计。

58880㎡×1200元/㎡=7065万元

8901㎡×1100元/㎡=979万元

26403㎡×1000元/㎡=2640万元

④电梯设备：

220万元

10×22万元/部=220万元

⑤消防：

200万元

⑥智能化：

50万元

⑦其他：

50万元

⑼不可预见费：

100万元

项目总成本约为：

23994万元

三、利润分析

项目利润=销售收入——投入成本

=34032—23994

=10038万元

项目利润率=净利润÷总成本

=（10038÷23994）×100%

=41.8%