较全的专业楼宇接管验收文档.docx
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较全的专业楼宇接管验收文档
楼宇接管验收
一、接管验收条件：
根据开发商与物业公司的委托合同，在小区楼宇接管验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户对物业使用综合功能正常为主要内容再检验。
二、接管验收标准和验收方法
1、验收标准根据建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
2、组成验收小组统一验收标准。
3验收程序：
（1）预验收
A、接到开发商接管验收通知后，验收小组核对所接收的资料，具备条件的在10-15日内签发复函，并约定验收时间，届时验收小组根据验收计划和标准，按作业分工进行预验收。
B、验收小组对设计图纸、设计变更竣工图、设备清单进行预验收，对楼房的主体工程外墙、路地面、装修、水、电、暖气、卫生、消防、供气、电梯等附属工程进行质量与使用功能的检验，同时还要重点验收设备，对规格、型号、容量、制造厂家进行核对，并清单数量和安装位置等。
（2）在预验收中检查出不符合标准的项目，提出书面的《物业验收整改通知》，返回给移交单位，并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整改。
（3）对验收中的单独设备进行试运转验收。
主要验收设备安装质量和运转中的设备的主要技术指标，对不符合标准的及时作出局面意见，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位重新调试，达到要求。
（4）预验收后形成一份会议纪要或报告，并落实实际整改各类问题所需的时间，同时确定正式验收时间。
2、正式验收
（1）重点解决预复查、预检中整改情况
（2）对设备有问题的再试查一次
（3）各专业人员根据验收后情况，分别单项工程验收报告，验收小组根据情况写出报告：
开发商、施工单位、施工监理、物业公司四方签字生效。
4、验收内容：
（1）土建工程的验收，包括主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修；
（2）供电设备的验收，包括电气线路、照明器具、避雷、高压柜、电梯；
（3）水、卫、消防的验收，包括管道、水表、水箱、卫生器具、水泵、消防设施等；
附属工程及其它室外工程的验收，包括明沟、散水、化粪池及室外管道等。
5、将验收过程中发现的问题进行记录，并在《物业分户验收单》、《物业分户验收问题处理汇总表》、《单项工程验收表》上记录结果，报开发商进行整改，并商定复验时间。
6、发展商实施整改措施后，验收小组进行检查、验证，合格后签署竣工验收证明；
供水、暖管道试压报告。
楼宇接管工程验收流程图
进驻项目掌握情况
印制验收表格
确定验收日期
开发商、承建商、监理单位、物业公司
实物移交
新接楼宇的入住
一、物业接管前期的工作：
1、入住前60天，任命物业公司项目经理，另配备管理员、财务人员组成物业公司筹建班子、编制入住方案报公司研究批准后，立即投入实质性工作；
2、入住前一个月。
管理层人员配齐，挂牌办公；
3、入住前20天，组建保安进驻现场，负责对接管物业守卫工作；
4、入住前25天，组建清洁班对楼宇进行“开荒清洁工作”。
5、入住前半个月，维修班正式成立，人员配齐就位，
6、入住前半个月与天然气公司联系开户点火手续；（物业公司配合开发商完成）
7、入住前三个月与电信局联系电话门数与住户入住后申请安装的办法；（物业公司完成）
8、入住前三个月向辖区派出所申请小区街区门牌号码：
（物业公司配合开发商完成）
9、入住前三个月与当地邮局办理通邮手续，定做信报箱；（物业公司配合开发商完成）
10、物业公司派出工程技术人员进驻小区现场，与开发商工作人员一起参与机电设备安装调试。
11、开发商为物业公司提供办公场所并采购办公用品。
12、在公司指导下，印制入住所必须的文件、资料、表格，如（住户手册）、《临时管理规约》、《管理规定》、《收费标准》、《装修管理规定》、《安全责任书》、《装修审批表》、《验收项目表格》等相关表格，应在入住前一个月完成。
二、物业接管中的工作
1、由开发商、承建商和物业公司三方代表共同组建验收小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接事项、日期。
2、全面验收交接，验收记录单一式三份，三方各执一份，对检验合格的项目，进行交接，不合格，注明存在问题，限期整改，物业公司复验，合格后方可接受。
3、对已接受的项目，物业公司从接受签字之日起负责保护，物业接收后三方签字交房协议书，以便约定各方迅速解决问题。
三、入住前的工作：
1、通过登报、寄发的形式提前一周，向业主发出《入住通知书》。
2、依据《接房手续》内容、顺序，业主到物业办公室办理各类手续。
3、规划整理小区环境卫生，设置必要设施、标志。
日月星城入住通知书
尊敬的先生/女士：
新的一年来临之际，咸阳日月开发集团有限责任公司全体员工，首先向您致以亲切的问候，祝您工作顺利，合家美满，万事如意。
通过我公司全体员工的共同努力，在各部门的紧密协作下，我们的家园日月星城已顺利完工，请您注意以下交房事项：
交房时间：
年月日至年月日
交房地点：
应携带的文件和资料：
一、业主（个人）应出示的文件
1、入住通知书原件；
2、业主本人身份证或护照的原件及复印件；
3、商品房的买卖合同正本及相关补充协议；
4、已交房款收款收据；
5、业主近期一寸免冠照片一张；
6、业主私章；
二、若业主为公司（法人），应由公司法定代表人前来办理入住手续，除提供上述第一条文件外，还需提供：
1、最新年检的营业执照副本原件及复印件；
2、港、澳、台及外国公司的注册证书或商业登记证明；
3、单位公章；
4、法定代表人职务证明书；
5、法定代表人身份证或护照原件及复印件；
6、法定代表人近期一寸免冠照片一张。
三、如若业主/公司（法人）不能亲自收楼，可授权其委托人前来办理入住手续，但被委托人除携带上述第一条、第二条规定文件外，还应出具：
1、业主/公司的委托授权书；
2、被委托人的身份证或其他有效证件（军人证、护照等）原件及复印件。
业主需交纳的费用：
序号
应交款项
交款金额
1
购房余款（分期付款）
2
购房欠款
3
房屋契税
4
天然气初装费、卡
5
有线电视初装费
6
有线电视视收费（代收代缴）
7
他项权利登记牌
8
产权登记费
9
房屋公共设施设备维修资金
10
预交物业管理费（二个月）
11
预交电梯运行费（三个月）
12
装修保证金
13
装修垃圾清运费
14
装修管理费
15
其他费用
请您在本通知规定时间内到交房现场办理入住手续，若因您自身的原因未能如约办理入住手续，请您及时与我公司联系补办办法，并电话告知原由或按《商品房买卖合同》相关条款处理。
陕西朝阳物业日月星项目部收费标准及说明
一、物业服务费用：
1、住宅：
元/平方米/月
2、办公、营业：
根据《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》规定，物业服务费加收100%—200%。
以上物业费按季度收取，每季度初十日前预交本季度的物业费。
二、电梯运行费：
按实际开支合理分摊收取。
三、装修质量保证金：
业主元/户、装修公司元/户，装修完工后，经物业公司验收后三个月返还，（如有违章按照装修管理办法中约定的金额从装修质量保证金中扣除。
）
四、装修管理费：
元/㎡·户
五、装修垃圾清运费：
装修期收取的垃圾清运费元/㎡·户。
装修竣工验收后，每月收取生活垃圾费：
住宅：
元/户/月办公：
依据《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》标准收取。
六、采暖费：
待定，设备站的损耗+人工费
七、水费：
1、冷水：
住宅：
元/吨办公：
元/吨
2、热水：
待定
八、电费：
元/度（暂定）（含线损、变损、楼梯照明公摊）
九、停车服务费：
（最终根据物价局审批标准为依据收取）
1、露天车位：
元/辆/月
2、地下车位：
元/辆/月
3、摩托车：
元/辆/月
4、三轮车：
元/辆/月
5、电动自行车：
元/辆/月
6、自行车：
元/辆/月
协议书
甲方：
乙方：
本协议建立在双方自愿平等、协商一致的基础上，就日月星城项目交房关于房屋验收发现问题维修事宜。
本项目在业主入住前期先有物业公司、开发公司、施工单位、施工监理四方根据建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求对楼宇进行接管验收；业主入住时由业主与物业公司进行房屋使用再验收；根据我公司几年来物业管理经验总结，在业主房屋验收时出现的很多问题，例如：
空鼓、卫生间、厨房防水、门窗等各种维修问题。
业主接房时发现的这些问题如不能及时处理，会造成业主的很多不满，而影响贵公司的声誉；或业主会提出违约金之事，为了提高日月星城项目的品牌效益让业主高高兴兴的入住，同时为了制约施工单位、供货商能及时、高效的做好日月星城的后期服务工作，特制定以下规定：
1、物业公司、各施工单位陪同业主验房时发现的问题，由物业公司填写维修单、当天送至开发商工程部，按照送往工程部的日期，三天内由工程部将维修的维修单返回物业公司，物业公司同业主再次验收，发现问题再次维修，如第二次维修仍未修好及维修送往工程部三天内仍未维修的，业主或无意公司可自行维修，维修产生的费用由贵公司承担；以对方出具的发票或收据为报销凭证。
2、此项维修费用每月30日结算一次。
日月星业主告知书
尊敬的日月星业主：
您好！
欢迎您入住日月星项目，我们朝阳物业公司将竭诚为您服务。
在您装修时，请您严格遵守与您签订的装修管理规定并注意以下事项：
1、本小区供暖采用，我朝阳物业日月星项目部建议各位
2、冷、热、污水管道有检孔处必须留有足够面积检修口，以备维修检查使用。
3、本物业有“外墙内保温”，在装修时必须按“装修规范”进行。
4、房屋卫生间、厨房装修时不能破坏防水，做好止不带工程，业主最好在装修前再做一资防水以防万一。
为了维护您的合法权益，在您完毕后，如遇以下问题，请您前来物业办公室办理有半手续。
1、由于业主原因，近期不住或从未入住，请来物业办公室办理备案手续。
根据《卫西省物业服务收费管理实施办法（试行）》的有关规定，从第一个月开始经我公司登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70%交纳；入住后（含房屋装修）不使用连续超过六个月的房屋，经我公司登记确认后，我们从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。
2、如果您的房屋对外租赁，按照〈西安市城市房屋租赁条例〉规定，请您同徂户携带租赁合同及租赁户个人资料等，来物业办公室办理登记备案手续。
交房工作安排
一、人员组成及职责：
1、领导小组成员：
发展商代表，物业公司代表，销售部代表，施工单位代表，施工监理代表。
2、工作组：
A接待组人：
物业公司人
B财务组人：
房地产人，物业公司人
C签约组人：
物业公司人
D验房组人：
物业公司人，施工单位人，地产工程部人
E客服组人：
物业公司人，地产工程部、销售部人，承建商人
F物资组人：
物业公司
H维修组：
由施工单位组成
3、工作职责：
（1）领导小组：
主要负责全面管理工作的掌控。
（2）组长：
全面负责物业方面办理入住工作，对在办理入住过程中出现的疑难问题，及时做好与发展商的沟通；做好对现场的管理、督导、协调工作，对在工作中出现的问题，及时纠正；
（3）接待组：
主要负责引导业主办理各项手续。
（4）财务组：
第一组主要收取尾款、契税、初装费等相关费用，并发放“接房手续书”；第二组主要收取物业费、垃圾费、电梯费等相关费用。
（5）签约组：
主要负责与办理入住的业主填写“住户登记表”，签订《物业管理服务协议》、《业主临时公约》等相关协议。
（6）验房组：
陪同业主验房、交接室内设备、核对计量表数据并请业主签字确认。
如果业主对于房屋和设备质量有异议，验房组填写不合格项整改表送至开发商工程部。
（7）客服组：
解答业主提出的专业性工程技术、质量、销售、物业等方面的问题，协调解决验房不合格项的维修工作。
（8）维修组：
在规定时间内维修解决房中不合格项，并将维修完毕的意见返回客服组。
二、交房工作安排：
工作组
工作人员
工作内容
人数
所属区域
领导组
物业公司代表
地产代表
施工单位代表
全场监控
5人
交房中心办公室
接待组
物业公司
接待业主
4人
前台
财务组
物业公司财务
地产财务
收取现金
开具收据
4人
收款处
签约组
物业公司
签订协议
4人
签约区
客服组
物业公司
地产工程部
各施工单位
销售公司
监理公司
解答疑难问题
5人
客服接待区
物资组
物业公司
发放物品
3人
资料发放区
验房组
物业公司工程部
施工单位
地产工程部
陪同业主验房
15人
休息区
维修组
施工单位需明确人员
维修不合格项
休息区
三、入住时间及每日办理入住手续业主的安排
1、交房手续办理时间为年月日至年月日，集中办理交房手续时间为天；每日办公时间早——点，周六、周日不休息。
2、入住楼号：
3、每日输入伙手续业主的安排
四、入住方式角度交房流程：
1、入住方式：
（1）将采取集中办理入住手续方式，建议每天办理入住户数户为宜。
（2）未及时在规定时间办理交房手续的业主，请于年月日后按约定时间前来办理交房手续。
2、业主入住流程图
业主持开发商所发的入住通知书由“接待组”指引办理各项入伙手结
业主出示购房合同原件、入住通知书在“财务组1”交清相关和（）
（尾款、契税、天然气初装费、有线电视初装费、其它项权利登记费、
产权登记费、测量费），领取接房手续书
业主持“接房手续书”、身份证复印件、一寸照片、购房合同到“签约组”填写住户登记表、签订前期物业管理服务协议、业主临时公约
“财务组2”收取相关和（预收三个月物业费、垃圾费、电梯费
验房组陪同业主进行房屋交接验收，验收合格后签署验收合格确认单
业主凭缴费收据、验收合格确认单到物资组领取钥匙，水电卡、天然气卡、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及小礼品（所有资料提前完成装袋工作）
五、维修流程
六、工程整改时限
维修项目
内容
时间
备注
土建部分
防水漏水修复
4天
平整度不够、起皱、龟裂、裂纹、裂痕、空
鼓、阴阳角不直、门窗洞不正
2天
烟道
风、烟道不畅
3天
预留孔
未预留出墙孔的、出墙孔位置不合理
3天
给排水部分
给水有跑冒渗漏，供水压力不够，水表看不清，不读卡，排水不畅，堵塞，下水管破烂，地漏无盖/盖面环，排水管有跑冒渗漏现象
2天
中水表
有渗、漏现象，需更换中水表
3天
供电部分
电源、电路故障、有断、短路现象，绝缘值不够需换线
2天
接线不正确，更换开关、灯具、插座
1天
门窗部分
框架安装不牢固需拆下安装的
1次/10天
门上有划伤、碰伤
1-2天
集中维修
更换五金配件，窗纱密封条，补丁密封胶，调整窗框、纱窗、滑道
2天
锁开闭不灵活
1天
需换锁的3天内完成
窗纱变形、开启不灵活、配件短缺
1天
变形无法使用需更换窗的3天之内完成
外飘窗
内护栏不稳或配饰不齐
1天
玻璃
划痕与破裂，需更换
3天
地暖
配件不全、暖气片跑风丢失或不灵、PPR管有损坏
2天
漏水（打压不合格）
3天
弱电设施
线路故障
2天
七、交房期间会议
1、物业公司在月日之前将业主可能提出的问题统计完毕，并传至公司工程部；月日召开第一次交房工作会议，参加部门：
地产、物业、施工单位、施工监理单位、销售公司。
2、从交房之日起一个月内每周召开两次交房工作会议，突然问题由交房领导小组现行联系相关部门解决，解决不了的直接上报地产公司和物业公司最高决策层。
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