和燕路地块可行性研究报告修改821.docx
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和燕路地块可行性研究报告修改821
南京3号线和燕路地块项目
可行性研究报告
南京亿明兴投资咨询有限公司
二〇一七年八月
一、地块基本情况
1、地块区位条件
1.1区域位置
和燕路地块位于南京市主城区城北板块，地处鼓楼区小市地区、规划建设的鼓楼铁北中央门片区，距离市中心新街口商圈道路交通距离约6千米，距离湖南路商圈道路交通距离约3千米，距离中央门商圈仅500米。
地块位置示意图
鼓楼铁北中央门片区控制性详细规划
1.2交通状况
1.2.1道路状况
和燕路地块位于中央北路与和燕路交叉口东南角，中央北路、和燕路均为区域主要干道，中央北路北连纬一路快速干道，南接中山路、建宁路、龙蟠路、玄武湖隧道等城市主要道路，道路通道程度较优，道路状况较优。
1.2.2轨道交通状况
和燕路地块为地铁3号线“小市站”上盖物业，距地铁1、3号线换乘站“南京站站”仅1站。
周边地铁站点布局图
1.2.3公交状况
和燕路地块周边有1路、8路、25路、30路、35路、42路、54路、69路、72路、76路等多条公交线路停靠，地块紧邻公交站点，公交状况较优。
1.3区域现状
和燕路地块位于鼓楼区小市地区，周边以老旧小区为主，西侧有小市新村、欣芝园等，北侧有和燕园、燕语华庭、安怀村、线路新村等，东侧有小市街、泰和园等，仅有少量在建新盘，西侧有电建中储泛悦城市广场、花样年·喜年中心，东侧有葛洲坝招商紫郡蘭园。
地块南侧紧邻以大市场为主要特色中央门商圈，大型商业网点有金盛百货、玉桥市场、金桥市场、鑫桥市场、金盛财智广场、南京商厦、白宫大酒店等。
1.4地块现状
1.4.1地块四至示意图
1.4.2地块现状照片
1.4.3地块地形条件
1.4.4小市站基本情况
主要设置5处出入口，其中1号、3号出入口位于规划地块内，2号出入口跨和燕路位于和燕路北侧，4号出入口跨中央北路位于中央北路西侧。
同时，方案在负二层站厅层预留与地铁旁盖物业联通的5号出入口。
2、地块规划条件
和燕路地块位于地铁3号线小市站主体上方，规划用地面积为约15000㎡，其中代建广场约3000㎡，商办用地约12000㎡，容积率为3.3，规划总建筑面积58000㎡，其中地上建筑面积39500㎡（地上1F到6F为商业，建筑面积为31800㎡（其中自持建筑面积11850㎡），7F-11F为办公，建筑面积为7700㎡）、地下建筑面积18500㎡（地下1层为商业，建筑面积为6600㎡；地下2-4层为车库，建筑面积为11900㎡）。
详细分层建筑面积如下：
层次
建筑面积（㎡）
小计（㎡）
11层
1540
7700
（办公）
10层
1540
9层
1540
8层
1540
7层
1540
6层
4050
31800
（商业，其中须自持11850）
5层
4050
4层
6550
3层
6550
2层
6550
1层
4050
地上小计
39500
39500
地下1层
6600
6600
（商业）
地下2-4层
11900
11900
（车库）
地下小计
18500
18500
合计
58000
58000
二、城市发展概况
1、城市性质
南京是著名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心城市。
城市职能:
国家历史文化名城，国家综合交通枢纽，国家重要创新基地，区域现代服务中心，长三角先进制造业基地，滨江生态宜居城市。
城市发展目标：
城市经济发展更具活力，文化特色更加鲜明，人居环境更加优美，社会更加和谐安定的现代化国际性人文绿都。
2、城市建设规划
加强老城保护,重点建设新区,完善都市区结构和功能布局,形成拥江发展的现代都市区;大力发展公共交通,改善跨江和跨区交通条件,加强生活配套功能建设,提高城市基础设施质量,改善城市环境品质,提升南京人居环境水平。
大力推进“1个主城、3个副城、8个新城、60个新市镇、1300个新社区”建设，形成中心城-新城-新市镇的发展新格局。
3、城市经济发展状况
2016年，全市实现地区生产总值10503.02亿元，按可比价格计算，比上年增长8.0%。
全市规模以上实现工业总产值13026.90亿元，比上年增长1.0%，增幅比上年提升2.6个百分点。
全市规模以上服务业实现营业收入3715.35亿元，同比增长15.3%，增速较上年同期提升2.8个百分点。
全市完成全社会固定资产投资5533.56亿元，比上年增长2.0%，增幅比上年提升1.6个百分点。
全市社会消费品零售总额5088.2亿元，比上年增长10.9%。
全市社会消费品零售总额5088.2亿元，比上年增长10.9%。
2017年1-5月，全市完成一般公共预算收入586.44亿元，同口径增长18.1%。
全市完成一般公共预算支出411.88亿元，同比增长20.6%。
全市完成规模以上工业总产值5709.58亿元，同比增长8.6%。
全市完成固定资产投资2473.94亿元，同比增长14.6%。
全市完成社会消费品零售总额2265.10亿元，同比增长10.9%。
三、市场分析
1、土地市场状况
2016年，南京市全年成功出让84幅地块，出让金总额1629.74亿元，土地出让面积近470万平方米，其中63幅宅地，出让面积为414.66万平方米。
各区域高价地不断诞生，根据2016年成功出让的63幅宅地楼面价来看，10000-20000元/平方的占比43%，其次是20000-30000元/平方米的占比30%，刚需失守，置业门槛不断提高也将是2017年楼市的一个特点。
从各板块挂地数量和面积来看，江宁、江北、河西板块均名列三甲。
随着拿地成本的不断增加，国企在资金支持方面的优势突出，垄断现象愈加明显。
在全年成功出让的84幅土地中，有30%的土地被国企收入囊中。
在起伏的楼市下，各大房企有的抱团取暖。
除了本土深耕多年的房企，还有不少首进南京的品牌，主要有北京嘉城、四川蓝光、北京首建、上海大名城、平安集团、融信、美的、联发集团等。
2016年11月15日，南京市国土局发布公告称，对参与土地拍卖的开发商，要求必须用开发商自有资金，不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源资金。
这将会推助市场洗牌，加速中小房企退出房地产行业。
2017年1-7月，南京市挂牌成交的商办用地共13宗（详见下表），出让土地总面积409571.62平方米，成交总金额131.53亿元。
较以前挂牌出让的商办地块，整体溢价率较高（平均溢价率约43.87%），溢价地块较多，13宗土地中仅3宗未形成溢价，10宗溢价地块中溢价率差异较大，最低的1.6%，最高的208.6%。
2017年商办用地招拍挂成交地块
序号
地块编号
区域
地块名称
竞得人
成交时间
用途
容积率
出让面积（平方米）
成交总价（万元）
成交楼面地价（元/平方米）
挂牌起始价（万元）
挂牌起始楼面地价（元/平方米）
溢价率（%）
1
NO.2017G40
江宁区
江宁区秣陵街道小龙湾地块
中海地产集团有限公司
2017/7/12
Bb商办混合用地
4
29545.56
132500
11211
54000
4569
145.4%
出让条件：
（1）A地块内可设置酒店式公寓，建筑面积不得超过地上总建筑面积的35%。
2
NO.2017G37
栖霞区
栖霞区尧化城市综合体A、B地块
广州广电房地产开发集团股份有限公司
2017/7/12
Bb商办混合用地
4.84
51966.42
171000
6799
115000
4572
48.7%
出让条件：
（1）A、B地块酒店式公寓的总建筑面积不得超过A、B地块地上总建筑面积的35%，宜集中布置在A地块。
（2）A、B地块商业总建筑面积不得低于A、B地块地上总建筑面积的35%。
A、B地块上不小于8万㎡的地上商业须由竞得人整体自持，不得分割销售，不得分割转让。
3
NO.2017G32
栖霞区
栖霞区经五路纬一路交叉口西北角地块
华润置地（苏州）发展有限公司
2017/7/7
Rb商住混合用地Bb商办混合用地
4.58
48077.41
200000
9083
145000
6585
37.9%
出让条件：
（1）A地块内须建设一个建筑面积不小于7万平米的集中式大型购物中心，须由受让人全部自持，不得转让、不得销售（包括不得股权转让）；A地块内设置的酒店式公寓建筑面积占地块地上总建筑面积的比例不超过30%；A地块内至少须建设一幢≥150米且≤200米的超高层办公楼，其地上建筑面积不小于6.9万㎡。
（2）B地块内商业建筑面积占地上总建筑面积的比例，原则上不得低于10%，且须由受让人全部自持，不得转让、不得销售（包括不得股权转让）。
4
NO.2017G28
浦口区
高新区龙王山西侧药谷配套1号地块
南京生物医药谷建设发展有限公司
2017/7/7
Bb商办混合用地
2.5
14259.66
19000
5330
19000
5330
0.0%
出让条件：
（1）地块内商业建筑面积不得小于地上总建筑面积的20%，酒店式公寓建筑面积不大于地上总建筑面积的25%。
（2）地块内所有商业、办公用房须自持5年（自竣工验收之日起算），5年内不得申请分割销售、转让，5年后可分割销售、可分割转让。
5
NO.2017G15
浦口区
浦口区江浦街道白马路东侧、狮山路南侧地块
南京石城无线电厂有限公司
2017/7/5
Bb商办混合用地
2.5
18098.21
43200
9548
14000
3094
208.6%
6
NO.2017G14
江宁区
江宁区圣汤大道以南、松龄路以东地块
南京石城无线电厂有限公司
2017/7/5
Bb商办混合用地
1.5
26381.14
24000
6065
9100
2300
163.7%
出让条件：
地块内可设置不超过地上总建筑面积10%的商业。
7
NO.2017G11
秦淮区
秦淮区地铁三号线武定门站（原白鹭洲站）上盖物业B地块
南京地铁资源开发有限责任公司
2017/7/5
Bb商办混合用地
1.6
3024.63
2100
4339
2100
4339
0.0%
出让条件：
（1）该地块带方案挂牌出让，规划计容建筑面积4770.02㎡，其中商业815.77㎡、酒店3342.76㎡、居委会611.49㎡，综合容积率1.58。
（2）该地块上所建商业、酒店须全部自持，不得销售，不得转让。
（3）该地块上配建的611.49平方米居委会用房由受让人出资建设，建成后无偿移交给秦淮区夫子庙街道办事处，所对应土地按划拨方式供地，出让面积据实核减，出让金总价款不做调整。
8
NO.2017G09
雨花台区
雨花台区南京南站站东片区1号地块
南京家乐家商业广场有限公司
2017/7/5
Bb商办混合用地
4
15856.75
87000
13717
38000
5991
128.9%
出让要求：
（1）地块内酒店式公寓配比不得超过地上总建筑面积的30%。
（2）竞得人在签订土地出让合同前，须与雨花台区人民政府签订《地块开发建设协议》，明确地块内20000平方米的办公用房须自持10年以上（自竣工验收之日起算），自持期间不得销售，不得转让。
9
NO.2017G08
浦口区
高新区软件园商业配套服务1号地块
南京金名城置业有限公司
2017/3/30
Bb商办混合用地
4
63410.14
126000
4968
93000
3667
35.5%
出让要求：
（1）地块内商业建筑面积不得小于地上总建筑面积的10%，酒店式公寓建筑面积不大于地上总建筑面积的25%，且宜相对集中布置；
（2）地块内所有商业、办公用房须自持5年（自竣工验收之日起算），5年后可分割销售、可分割转让。
10
NO.2017G07
建邺区
建邺区新城科技园D-23地块
南京中恒星置业有限公司
2017/3/30
Bb商办混合用地
5
48348.43
188000
7777
185000
7653
1.6%
出让要求：
（1）办公建筑面积占地上建筑面积的比例≥40%，30%≤商业建筑面积占地上建筑面积的比例≤40%，酒店式公寓建筑面积占地上建筑面积的比例≤20%；
（2）商业建筑中，占地块地上建筑面积30%的商业部分，须由竞得人自持，且不得分割销售，不得分割转让。
11
NO.2016G103
玄武区
玄武区红山街道沈阳村地块
常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司
2017/2/14
B1商业用地
1.1
23283.87
29000
11323
29000
11323
0.0%
出让要求：
（1）A地块须受让方持有不少于10000平方米的地上商业，用于引进儿童主题类游乐等项目，且在项目竣工后5年内不得分割销售、不得分割转让；其他用于销售、租赁的物业，引进的项目业态须符合动物园的商业配套定位，并报南京市铁北红山新城管委会备案。
（2）B地块为公园绿地，规划设置公园出入口及广场等，地下可建设为红山森林动物园及A地块配套的停车库，层数不少于地下一层，可与相邻地下空间连通；地下停车库中，红山动物园配套停车库建筑面积不少于3500平方米（或100个小型汽车停车位），建成后无偿移交。
12
NO.2016G93
鼓楼区
鼓楼区小粉桥地块
金轮国际创新有限公司
2017/1/12
Bb商办混合用地
5
5775.16
60500
20952
32000
11082
89.1%
出让要求：
（1）该地块可配建不超过地上总建筑面积20%的酒店式公寓；
（2）该项目建成后地上商业建筑面积不超过地上总建筑面积的20%。
13
NO.2016G92
建邺区
建邺区江东1号地块
新城控股集团房地产开发有限公司
2017/1/12
Bb商办混合用地
3.3
61544.24
233000
11472
179000
8814
30.2%
出让要求：
（1）地块内商业地上建筑面积不小于地上总建筑面积的60%，酒店式公寓地上建筑面积的不大于地上总建筑面积的20%，其余为办公。
（2）地块内须建设一座不小于60000平方米的集中式购物中心，由竞得人持有并招商运营，不得转让、不得销售。
（3）建邺区政府委托建邺区房产局回购地上约20000平方米商业用房，回购价格为24000元/㎡，回购的商业用房不得分割销售、不得分割转让、不得分割抵押，但可整体销售或转让。
竞得人在签订出让合同前须与建邺区房产局签订《商品用房回购协议》，协议由建邺区人民政府负责拟定，并负责监管履行。
合计
409571.62
1315300
914200
43.87%
2、和燕路地块所处的城北板块商业地产市场分析
城北板块有商业在售的项目有中冶盛世滨江，龙湖春江紫宸，恒大滨江、电建地产海赋尚城，招商1872，中海玄武公馆，电建洺悦府，弘阳燕江府，金浦紫御东方，中电颐和府邸，融创精彩天地，金浦御龙湾，恒大翡翠华庭等。
主要集中在鼓楼滨江、迈皋桥和燕子矶新城区域。
2.1、鼓楼滨江：
2.1.1现状分析：
鼓楼滨江板块原来为下关，自行政区划改变、旧城改造启动之后，板块发展突飞猛进，成为南京楼市的热门板块之一。
（1）人流量：
区域内有热河南路小区、百合华府、边城世家、白云小区等多个成熟社区，不仅原住民多，租房人员也多。
（2）商业：
当前鼓楼滨江商业任然较欠缺，商业有大观天地Mall、世茂南52+MiniMal、阅江广场等，日常生活依赖沿街配套小商铺，对于商业的需求比较旺盛。
（3）交通：
当前板块内的公共交通设施主要是公交车，道路状况良好，车流量大。
2.1.2规划分析：
政府倾注千亿打造南京“新外滩”，将着力打造高端商业商贸产业、休闲旅游产业和航运物流服务产业集群。
（1）人口规划：
除了现有小区的住户，已吸引证大、龙湖、深业等品牌开发商的入驻，将逐渐形成高素质超过3万人的超大社区和30万人的辐射商圈。
（2）商业规划：
在商业规划上有不少大型的商业：
龙湖春江紫宸将打造40万方滨江城市综合体，包括地铁商铺和约300米高的地标办公。
恒大滨江自身规划大型旗舰商业及恒大影城。
中冶盛世滨江将打造和记洋行旧改主题商业、滨江特色商业街、洋房高层、星级酒店等多种业态的大型城市综合体。
（3）交通规划：
未来鼓楼滨江板块将有两条地铁线路，即在建的地铁5号线和规划当中的9号线，其中5号线将在2020年开通。
2.2、迈皋桥
2.2.1现状分析：
迈皋桥拥有众多老南京印象，前几年迈皋桥的楼盘毛坯产品居多，近两年，恒大、绿城、朗诗等大牌开发商陆续进驻。
（1）人流量：
迈皋桥板块较为成熟，板块内成熟小区林立，有华电新村、新都国际公寓、文景花园、绿苑等等，常住人口基数大，暂住人口非常多，人口密集。
（2）商业：
有金盛百货、万谷·慧生活广场、沃尔玛等商业配套设施。
（3）交通：
地铁一号线在区域内贯穿而过，其中迈皋桥站、红山动物园站人流量非常大。
2.2.2规划分析：
“十三五”期间，迈燕新城将加快打造集商业贸易、文化休闲等业态于一体的滨江新城。
（1）人口规划：
板块内有多个新项目，如星叶瑜憬湾、葛洲坝招商紫郡蘭园、中电颐和府邸等，未来人口数量将进一步增加。
（2）商业规划：
规划中待建的有招商花园城、金浦9万方ShoppingMall和恒大翡翠华庭自带商业体。
招商花园城：
将引进南京首家，也会是唯一一家泰国正大会员超市。
超市面积近14000平米，预计将于2018年开业。
金浦9万方ShoppingMall：
商业区是由三益中国全程操刀，集大型购物、休闲养生、餐饮娱乐等于一体的家庭体验式主题购物中心，项目后期还将建设大型养老服务中心，更有精致风情商业街区。
恒大翡翠华庭：
自建5万方集中商业Mall。
（3）交通规划：
未来区域内将增添地铁1号线北沿线，地铁7号线和6号线，将大步提升板块内交通配套设施。
2.3、燕子矶
2.3.1现状分析：
燕子矶新城近两年的发展势头非常不错，除了板块有弘阳、招商、电建、金浦、中航等多家开发商进入之外，新城开发力度也不断提升。
（1）人流量：
燕子矶板块内有胜利村，吉祥花园，阅江花苑，吉祥山庄等众多老小区，常住人口多，人流量大。
（2）商业：
燕子矶板块商业发展状况一般，缺少大型商业，日常生活消费依靠小型商铺。
（3）交通：
板块内公共交通设施一般，还没有地铁直达，主要依靠公路交通。
2.3.2规划分析：
燕子矶新城隶属于栖霞区，是栖霞区成功运作仙林湖板块之后又一个重点打造的新城，同时具有新城规划和老城底蕴，将在近年内打造总建筑面积达140万方的五大商圈，交通、教育配套等也在加快进行中。
（1）人口规划：
板块内有有融创玉兰公馆、电建地产海赋尚城、招商1872公园里、金浦紫御东方、中航国际社区等新项目，未来将会新增大量人口
（2）商业规划：
燕子矶目前积极打造商圈，发展商业。
明外廓和晓庄商务圈主打总部办公、创意产业及科技研发。
明外廓商务圈主力吸引总部办公、创意产业、特色文化、主题品牌企业进驻。
燕子矶老镇商务圈按照《南京燕子矶老镇城市设计》，新城将把燕子矶老镇变身旅游小镇，是集商业、餐饮、住宿为一体的燕子矶老镇商务圈。
燕子矶经五路和滨江商务圈，在燕子矶老镇的东面，新城将依托滨江优势，把燕城大道与太新路相交以北的滨江片区，打造成滨江商务圈，发展高端酒店、商务办公，吸引大型企业总部入驻。
（3）交通规划：
未来燕子矶板块将有三条地铁线路通过，1号线北延（5个站点）、6号线（2个站点）、7号线（2个站点），其中一号线北沿线已经通过环评公示，预计2020年前通车。
四、项目业态定位
1、类似项目业态调查
参考的商业项目：
（1）玉桥商业广场；
（2）万谷·慧生活广场；（3）常发广场。
1.1玉桥商业广场
玉桥商业广场位于建宁路8号，地处中央门地区。
主要业态：
零售、百货、品牌餐饮、休闲娱乐（KTV、影院、电玩游艺及健身会所）。
1.2万谷·慧生活广场
万谷·慧生活广场于2015年8月1日开业，项目位于栖霞区华电路1号，作为迈皋桥旧城改造的大型重点商业地产项目，万谷·慧生活广场将打造成为城北地区集购物、餐饮、休闲、娱乐、亲子等多种服务功能为一体的现代化商业综合体，将成为城北首个以“年轻化，时尚化，休闲化，品质化”为定位的ShoppingMall。
1.3常发广场
常发广场于2016年12月18日开业，项目位于玄武区红山南路与红山路交叉口东北角，地处规划建设的铁北新城。
项目总建筑面积22万平米，其中商业面积达11万平方米，囊括特色餐饮，购物，休闲娱乐，健身，儿童早教，亲子等多种业态，满足客户的一站式购物体验。
2、项目定位
2.1商业定位
本项目商业部分建议定位为区域型商业中心，业态以特色餐饮、亲子游乐及儿童教育培训、休闲娱乐、住宿为主，配以少量的零售商业。
目标客群为周边通勤居民，及南京站部分旅客、红山森林动物园部分游客。
特色餐饮：
可引入受众较广的品牌特色餐饮，作为餐饮主力，如川菜、湘菜、火锅等。
另外，布局少量的连锁快餐（如老娘舅、苏客等）、特色小吃（奶茶店、炸鸡等）和便利店等，以满足通勤人员和楼上办公用户的不同需求。
亲子游乐及儿童教育培训：
儿童游乐设施及教育培训机构，吸引带孩子的家庭进行消费。
休闲娱乐：
以年轻人喜闻乐见的休闲娱乐方式为主，包括：
桌游、密室、KTV、健身会所等。
住宿：
品牌快捷连锁酒店或精品酒店，吸引南京站和红山动物园部分客流。
2.2办公定位
根据项目自身特点及周边市场需求，办公建议以精品小户型为主，面积控制在40-60平方米，总价100万以内，以吸引更多的投资客。
另外，辅以少量大面积办公，以满足不同的投资需求。
南京市办公市场存量大、去化周期长，根据项目规模，部分办公用房可采用企业定制模式设计、建设，定向销售，以提高项目销售速度及资金回收。
五、运作模式及投资收益分析
和燕路地块位于地铁3号线小市站主体上方，规划用地面积为约15000㎡，其中代建广场约3000㎡，商办用地约12000㎡，容积率为3.3，规划总建筑面积58000㎡，其中地上建筑面积39500㎡（地上1F到6F为商业，建筑面积为31800㎡（其中自持建筑面积11850㎡），7F-11F为办公，建筑面积为7700㎡）、地下建筑面积18500㎡（地下1层为商业，建筑面积为6600㎡；地下2-4层为车库，建筑面积为11900㎡）。
详细分层建筑面积如下：
层次
建筑面积（㎡）
小计（㎡）
11层
1540
7700
（办公）
10层
1540
9层
1540
8层
1540
7层
1540
6层
4050
31800
（商业，其中须自持11850）
5层
4050
4层
6550
3层
6550
2层
6550
1层
4050
地上小计
39500
39500
地下1层
6600
6600
（商业）
地下2-4层
11900
11900
（车库）
地下小计
18500
18500
合计
58000
58000
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