中级经济师考试房地产专业知识模拟试题及答案解析.docx

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中级经济师考试房地产专业知识模拟试题及答案解析

2010年中级经济师考试房地产专业知识模拟试题及答案解析

（1）

　单选题：

　　1.地租本质上是一种（　　）。

　　A.经营利润　　B.超额报酬　　C.劳动报酬　　D.投资收益

　　[答案]B

　　[解析]地租的本质是超额报酬或收益

　　2.因土地肥力不同而形成的差别地租是（　　）。

　　A.绝对地租　　B.垄断地租　　C.超额地租　　D.级差地租

　　[答案]D

　　[解析]级差地租是指不同土地或同—土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。

　　3.土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租是（　　）。

　　A.垄断地租　　B.绝对地租　　C.级差地租　　D.超额地租

　　[答案]B

　　[解析]绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

　　4.一般将（　　）称为地租的资本化价格。

　　A.每月取得的地租额　　B.每年取得的地租额　　C.地价除以折现率　　D.每年取得的地租额除以折现率

　　[答案]D

　　[解析]一般将称每年取得的地租额除以折现率为地租的资本化价格。

　　5.下列关于地租的说法中，正确的是（　　）。

　　A.最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式　　B.封建制度时期，地租包含了直接生产者（佃农）的部分剩余生产物　　C.社会主义时期，地租以实物地租为主要形式。

　　D.资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆

　　[答案]A

　　[解析]最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。

　　封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民（农奴）的生产关系。

在人身依附和超经济强制下，地租包含了直接生产者（佃农）的全部剩余生产物。

封建地租在前期以实物地租为主后期出现了货币地租。

　　资本主义时期，地租以货币地租为主要形式，不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。

　　社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系；同时，社会主义地租还是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。

　　6.房地产价格与房地产（　　）正相关。

　　A.供给　　B.需求　　C.供求　　D.成本

　　[答案]B

　　[解析]房地产价格与房地产需求正相关，与供给负相关

　　7.根据相关统计，当城市化水平为30%-50%时，人均GNP一般为（　　）。

　　A.1000美元以下　　B.1000-3000美元　　C.3000-7000美元　　D.7000美元以上

　　[答案]B

　　[解析]城市化水平分别为30%以下、30%-50%、50%—70%、70%以上时，人均GNP分别为1000美元以下、1000-3000美元、3000-7000美元、7000美元以上.

　　8.北京市位于北纬39°57′，东经116°79′，表示的是北京市的（　　）区位。

　　A.自然　　B.生态　　C.天文　　D.经济

　　[答案]C

　　9.房屋拆迁机构接受委托进行拆迁，应当经房屋拆迁主管部门备案的是（　　）。

　　A.房屋拆迁许可证　　B.房屋拆迁资格证书　　C.房屋拆迁委托合同　　D.房屋拆迁人员上岗证

　　[答案]C

　　10.集体所有的土地征收，是国家基于（　　）的目的，依照法律规定的程序，强制取得土地所有权的行为。

　　A.社会公共利益　　D.开发商的规划　　C.政府部门的各自利益　　D.国有企业利益

　　[答案]A

　　[解析]集体所有的土地征收，是国家基于社会公共利益的目的。

　　11.3公顷基本农田征收的审批权在（　　）。

　　A.国务院　　B.省级人民政府　　C.直辖市人民政府　　D.县级人民政府

　　[答案]A

　　[解析]必须经国务院批准方可征收的土地：

①所有的基本农田。

②基本农田以外的耕地超过35公顷的。

③其他土地超过70公顷的。

　　12.下面关于房地产征收的限制条件的表述中，不正确的是（　　）。

　　A.房产征收只能以公共利益为目的　　B.房地产征收应严格按照法律规定的程序

　　C.房地产征收应给予公正的补偿　　  D.房地产征收应征得被征收人同意

　　[答案]D

　　[解析]房地产征收的限制条件①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，②征收必须严格依照法律规定的权限和程序；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收入的损失予以公正补偿。

房地产征收不必征得征收人同意

　　13.房屋拆迁必须服务于（　　），房屋拆迁的规模要与城市的经济发展水平相适应。

　　A.房地产开发　　B.城市建设　　C.开发商的要求　　D.居民的意见

　　[答案]B

　　[解析]房屋拆迁必须服务于城市建设，房屋拆迁的规模要与城市的经济发展水平相适应。

　　14.房屋拆迁的法律凭证是（　　）。

　　A.房屋拆迁计划　　B.屋拆迁方案　　C.房屋拆迁许可证　　D.房屋拆迁申请

　　[答案]C

　　[解析]《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。

　　15.被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋（　　）。

　　A.所有权人和抵押权人　　B.所有权人或使用人　　C.使用人和抵押权人　　D.占有人

　　[答案]B

　　[解析]被拆迁入必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。

　　多选题：

　　1.杜能认为，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润将由（　　）因素所决定。

　　A.农业生产成本　　B.农地的肥沃程度　　C.农产品的市场价格　　D.把农产品从产地运到市场的费用　　E.劳动者的经营能力

　　[答案]A，C，D

　　[解析]市场价格—成本—费用=利润

　　2.城市空间结构理论中代表性的理论有（　　）。

　　A.条带理论　　B.同心圆理论　　C.扇形理论　　D.多核心理论　　E.中心商务区土地利用模式

　　[答案]B，C，D，E

　　[解析]城市空间结构理论中代表性的理论有同心圆理论、扇形理论、多核心理论、中心商务区土地利用模式。

　　3.中心商务区土地利用模式中，界定CBD的几项重要指标分别是（　　）。

　　A.中心商务高度指标　　B.中心商务建筑面积指数比率　　C.中心商务用地面积指标　　D.中心商务区高层建筑数量指标　　E.中心商务强度指标

　　[答案]A，B，E

　　[解析]中心商务区土地利用模式中，界定CBD的几项重要指标分别是中心商务高度指标、中心商务建筑面积指数比率、中心商务强度指标。

　　4.杜能“孤立国”理论的前提有（　　）。

　　A.在“孤立国”中只有一个城市，且位于其中心，其他都是农村和农业土地　　

　　B.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具　　

　　C.“孤立国”是天然均质的大平原　　

　　D.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系　　

　　E.农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种

　　[答案]A，B，C，D，E

　　[解析]

（1）存在一个与外界隔绝的孤立国，它是一个天然均质的大平原。

在孤立国内只有一个城市，且位于平原中央，城市周围是农村和农业用地。

各地农业发展的土壤、气候等自然条件都相同。

（2）城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。

　　（3）孤立国内唯一的交通工具是马车，它是城市与农村间联系的唯一交通工具，运费按马车运价计算。

　　（4）农产品的运费与其重量及从产地到市场的距离成正比。

　　（5）农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。

　　5.纯集聚对工业效益的影响主要通过（　　）方式。

　　A.工厂企业规模的扩大　　

　　B.企业间的协作、分工序列化　　

　　C.大城市的吸引，交通便利　　

　　D.矿产资源丰富使工业集中　　

　　E.企业选择了与其他企业相邻的位置

　　[答案]A，B

　　[解析]生产或技术集聚：

也称为纯集聚，它对工业效益的影响主要通过两种方式，一是由企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。

　单选题：

　　1.房屋拆迁补偿的对象是房屋的（　　）。

　　A.使用权人　　B.所有权人　　C.巳抵押权人　　D.承租人

　　[答案]B

　　[解析]房屋拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人，而不是使用人。

所有权人既包括公民也包括法人。

　　2.拆迁出租房屋时，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应当实行（　　），原租赁关系继续保持。

　　A，作价补偿　　B，房屋产权调换　　C，货币补偿　　D，产权调换与作价补偿相结合

　　[答案]B

　　[解析]被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。

产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　3.拆除代管房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经（　　），并办理证据保全。

　　A.拆迁主管部门备案　　B.双方协商一致　　C.上级部门批准　　D.公证机关公证

　　[答案]D

　　4.房屋拆迁机构接受委托进行拆迁，应当经房屋拆迁主管部门备案的是（　　）。

　　A.房屋拆迁许可证　　B.房屋拆迁资格证书　　C.房屋拆迁委托合同　　D.房屋拆迁人员上岗证

　　[答案]C

　　5.集体所有的土地征收，是国家基于（　　）的目的，依照法律规定的程序，强制取得土地所有权的行为。

　　A.社会公共利益　　D.开发商的规划　　C.政府部门的各自利益　　D.国有企业利益

　　[答案]A

　　[解析]集体所有的土地征收，是国家基于社会公共利益的目的。

　　6.拆除代管房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经（　　），并办理证据保全。

　　A.拆迁主管部门备案　　B.双方协商一致　　C.上级部门批准　　D.公证机关公证

　　7.土地使用权转让的，转让合同的终止日期和建设项目的完成日期（　　）。

　　A.不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期

　　B.可以超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期

　　C.是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让者和受转让者协商

　　D.是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让方决定

　　[答案]A

　　[解析]转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

　　8.下列关于土地使用权出让、转让的说法中，错误的是（　　）。

　　A.土地使用权出让是一种国家垄断行为

　　B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则

　　C.城市规划区内的所有土地都可以直接出让　　

　　D.土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期

　　[答案]C

　　[解析]城市规划区内的集体所有制土地需经征为国有土地后方可出让。

　　[答案]D

　　多选题：

　　1.集体土地征收的特点有（　　）。

　　A.无偿性　　B.强制性　　C.土地所有权发生转移　　D.补偿性　　E.有限期

　　[答案]B，C，D

　　[解析]集体土地征收的特点有强制性、土地所有权发生转移、补偿性。

　　2.征收耕地的补偿费用包括（　　）。

　　A.土地补偿费　　B.征地管理费　　C.地上附着物补偿费　　D.青苗补偿费　　E.安置补偿费

　　[答案]A，C，D，e

　　[解析]征收耕地的补偿：

（1）土地补偿费的。

依据《土地管理法》的规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前平均年产值的6—10倍。

（2）安置补助费。

　　（3）地上附着物补偿费。

　　（4）青苗补偿费。

　　（5）安排被征地农民的社会保障费用。

　　3.下列征地属于非法征地、无效征地的是（　　）。

　　A.县级人民政府批准征收农地20亩

　　B.省级人民政府批准征收基本农田10亩

　　C.先办立项后征地

　　D.一般建设项目分期征地

　　E.乡镇政府批准征收四荒地

　　[答案]A，B，D

　　[解析]县级人民政府无权批准征收农地20亩。

基本农田均需国务院批准。

一般建设项目不得分期征地。

　　4.拆迁人提出拆迁申请时，应向拆迁主管部门提交（　　）。

　　A.建设项目批准文件　　B.建设项目开工证　　C.拆迁计划　　D.拆迁方案　　E.房屋拆迁许可证

　　[答案]A，C，D

　　[解析]提交下列材料：

①建设项目批准文件；②建设用地规划许可证；③国有建设用地使用权批准文件；④拆迁计划和拆迁方案；⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明-经济师考试

　　5.以出让方式取得的土地使用权转让时应符合的前提条件是（　　）。

　　A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　B.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的.25%以上

　　C.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得房屋所有权证书

　　D.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的.75%以上

　　E.按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

　　[答案]A，B，

　　6.建设用地使用权租赁合同的具体内容不包括（　　）

　　A.租金　　B.土地使用权出让方式　　C.开工日期　　D.土地用途　　E.租赁双方的权利和义务

　　[答案]B，C

　　[解析]建设用地使用权租赁合同的具体内容包括租金、租赁期限、土地用途、租赁双方3+的权利和义务。

　　7.下列情况土地使用权可以出租的是（　　）。

　　A.以出让方式取得土地使用权　　B.以转让方式取得土地使用权　　C.以划拨方式取得土地使用权　　D.以上表述均不对

　　[答案]A，B

　　[解析]土地使用者通过出让方式或转让方式取得的土地使用权可以出租。

土地使用者通过各种方式依法取得的划拨土地使用权，符合下列条件，并经过土地管理部门批准，也可以出租

（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人

（2）领有国有土地使用证

　　（3）具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明

　　（4）依法同土地管理部门补签了土地使用权出让合同，补交了出让金。

　　案例分析题：

　　某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的使用权，用于建设娱乐设施。

该宗地上有一建筑面积为1000m2的宾馆需要拆迁，该宾馆目前市场价为3000元/m2，八成新。

　　1.房地产开发企业实施拆迁时，可以采用的拆迁方式有（　　）。

　　A.被拆迁人自拆　　B.强制拆迁　　C.自行拆迁　　D.委托拆迁

　　2.实施拆迁时，可以采用（　　）的补偿方式。

　　A.房屋产权调换　　B.货币补偿　　C.按被拆除房屋原先建设成本进行补偿　　D.政府统一安排

　　3.拆迁补偿采取产权调换的方式，偿还房屋目前市场价为3500元/m2，建筑面积为900m2，九成新。

双方的结算差价为（　　）。

　　A.10万元　　B.15万元　　C.30万元　　D.43.5万元

　　[答案]CD，AB，B

　　[解析]

　　2.实施拆迁时，可以采用房屋产权调换、货币补偿方式。

　　3.3500*900=315万，3000*1000=300万，315-300=15万元

单选题：

　　1.房地产市场调研的内涵是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关房地产市场的各种信息和资料，为相关决策者的决策提供（　　）。

　　A.科学依据　　B.理论体系　　C.实用价值　　D.一般知识

　　[答案]A

　　2.房地产市场调研是为了解决房地产市场中出现的或可能出现的各种矛盾而进行的，具有（　　）。

　　A.客观性　　B.实用性　　C.计划性　　D.完整性

　　[答案]B

　　[解析]实用性，是因为房地产市场调研是为了解决有关实际问题而进行的。

　　3.运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的（　　）。

　　A.客观性　　B.系统性　　C.科学性　　D.实践性

　　[答案]D

　　[解析]实践性，是因为房地产市场调研不仅要运用科学的方法，而且要依靠调研人员的实践经验，只有将调研成果运用于房地产开发经营等实践中获取效益才有意义。

　　4.在房地产市场调研中，要求实事求是，不能主观武断地下结论等。

这种原则属于（　　）。

　　A.客观原则　　B.针对性原则　　C.科学原则　　D.系统性原则

　　[答案]A

　　[解析]房地产市场调研客观性原则：

必须实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论

　　5.房地产市场调研要采用最新的调查资料，因为只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况。

这说明房地产市场调研具有（　　）。

　　A.求教性原则　　B.时效性原则　　C.保密性原则　　D.创造性原则

　　[答案]B

　　[解析]房地产市场调研时效性原则：

要采用最新的调查资料，因为只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况，并成为房地产开发企业制定市场经营策略的客观依据。

　　6.房地产市场调研具有科学的程序化的步骤，是一个（　　）。

　　A.静态过程　　B.稳定过程　　C.动态过程　　D.平衡过程

　　[答案]C

　　[解析]房地产市场调研是一个动态过程，虽然有科学的、程序化的步骤，但任何环节都需要创意的帮助。

　　7.房地产市场调研也具有很强的（　　）。

　　A.行为性　　B.地域性　　C.差异性　　D.交通性

　　[答案]B

　　8.在房地产市场环境研究中，对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化所进行的研究属于（　　）。

　　A.固定政治法律环境研究　　B.社会文化环境研究　　C.经济环境研究　　D.社区环境研究

　　[答案]A

　　9.房地产市场需求可以是特定房地产需求的（　　）。

　　A.变量　　B.总和　　C.加权平均　　D.定值

　　[答案]B

　　[解析]房地产市场需求既可以指特定房地产市场需求的总和，也可以指对某一房地产开发企业开发的房地产商品的需求数量。

　　10.在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量，指的是（　　）。

　　A.房地产市场的环境　　B.房地产市场的供给　　C.房地产市场的营销　　D.房地产市场的需求

　　[答案]B

　　[解析]房地产市场供给是指在某一时期内房地产市场提供的房地产商品总量。

　　单选题：

　　11.土地使用权抵押时，（　　）

　　A.其地上建筑物及其附着物不随之抵押　　

　　B.其地上建筑物及其附着物随之抵押　　

　　C.其地上建筑物随之抵押，其他附着物不随之抵押　　

　　D.其地上建筑物不随之抵押，其他附着物随之抵押

　　[答案]B

　　12.处分抵押的土地使用权所得金额，应首先支付的费用是（　　）

　　A.偿还抵押权人的债权本息及支付违约金　　B.扣除抵押土地使用权应缴纳的税费　　C.处分抵押土地使用权的费用　　D.该宗土地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金

　　[答案]C

　　[解析]处分抵押的土地使用权所得金额，依下列顺序分配

（1）支付处分抵押土地使用权的费用。

（2）扣除抵押土地使用权应缴纳的税费。

（3）偿还抵押权人的债权本息及支付违约金。

（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。

（5）剩余金额交还抵押人。

　13.在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，按出让金的（　　）以下征收土地闲置费。

　　A.10%　　B.20%　　C.30%　　D.40%

　　[答案]B

　　14.下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是（　　）。

　　A.土地使用者迁移而停止使用的土地　　B.土地使用者破产而停止使用的土地　　C.未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地　　D.核准报废的矿场土地

　　[答案]C

　　[解析]

　　1.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的，可以收回国有土地使用权。

　　2.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，可以收回国有土地使用权。

　　3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两年来动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是；因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　单选题：

　　15.房地产市场竞争情况的研究主要包括竞争企业和（　　）两方面内容。

　　A.组织　　B.个人　　C.机构　　D.竞争项目

　　[答案]D

　　[解析]房地产市场竞争情况的研究主要包括竞争企业和竞争项目两方面内容。

　　16.下列关于房地产价格研究的说法中，错误的是（　　）。

？

　　A.竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉　　B.房地产市场供求情况的变化趋势.　　C.房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小　　D.国际、国内相关房地产市场的价格

　　[答案]A

　　[解析]房地产价格调研的内容主要包括

（1）影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产开发企业定价的影响

（2）房地产市场供求情况的变化趋势

　　（3）房地产商品

　　价格需求弹性和供给弹性的大小

　　（4）各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响

　　（5）国际、国内相关房地产市场的价格

　　（6）开发项目所在城市及街区房地产市场价格。

　　17.采用租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况的研究模式是（　　）。

　　A.房地产促销研究　　B.房地产营销渠道研究

　　C.房地产价格研究　　D.房地产市场竞争情况研究

　　[答案]B

　　[解析]房地产营销渠道调研的内容主要包括

（1）房地产营销渠道的选择、控制与调整情况

（2）房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因

　　（3）租售代理机构的数量、素质及其租售代理的情况

　　（4）房地产租售客户对租售代理机构的评价。

　　18.促进房地产商品市场销售的一种重要手段是（　　）。

　　A.企业规模　　B.广告　　C.个人行为　　D.文化环境

　　[答案]B

　　[解析]广告是促进房地产商品销售的一种重要手段。

　　19.在房地产租金资料的搜集中，造成租金计算方式不同的原因是（　　）。

　　A.租金支付方式不同　　B.租金统计方式不同

　　C.租金变动方式不同　　D.租金存取方式不同

　　[答案]A

　　[解析]租金支付方式的不同是造成租金计算方式不同的原因之一。

　　单选题：

　　20.在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法。

这种研究方法属于（　　）。

　　A.综合研究　　B.定性研究　　C.区分研究　　D.定量研究

　　[答案]B

　　[解析]定性研究是在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法。

　　21.分析隐藏在被访者直接反应后的真实的心理反应，以此来判断被访者的真实的态度、感受和动机，这种定性研究方法属于（　　）。

　　A.投射法　　B.深度访谈法　　C.小组访谈法　　D.浅度访谈法

　　[答案]A

　　[解析]投射法来源于临床心理学，目的是分析隐藏在被访者直接反应后的真实心理反应，以此来判断被访者的真