连云港土地评估报告.docx
《连云港土地评估报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《连云港土地评估报告.docx（24页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
连云港土地评估报告
连云港土地评估报告
土地估价技术报告项目名称:
中国****（集团）总公司重组项目涉及的土地使用权价格评估（连云港****有限公司）
受托估价单位:
北京****不动产评估有限公司合作估价单位:
江苏***不动产评估咨询有限公司土地估价技术报告编号:
（北京）****（2007）（技）字第051-2-连云港市-2号江苏***（2007）（技）字第360-1号提交估价报告日期:
二,,七年六月二十七日关键词:
江苏省连云港市连云港****公司改制北京****不动产评估有限公司江苏***不动产评估咨询有限公司
,七年
连云港**公司改制项目土地估价技术报告土地估价技术报告第一部分总述
、估价项目名称中国****（集团）总公司重组项目涉及的土地使用权价格评估（连云港****有限
公司）
、委托估价方
委托单位:
中国****（集团）总公司
单位地址:
北京市****大街***号**大厦**
法人代表:
***
联系人:
***
联系电话:
010-********
传真:
010-********
邮政编码:
100031
三、受托估价方
机构名称:
北京****不动产评估有限公司
机构地址:
北京市复兴门闹市口大街1号院长安兴融中心2号楼5A
估价机构资质级别:
全国范围编:
100031
合作估价机构:
江苏***不动产评估咨询有限公司
机构地址:
江苏省南京市***路***号**广场**楼
资质证书注册号:
A2006320**
法定代表人:
***
联系人:
***
联系电话:
025-********
传真:
025-********
邮编:
210036
连云港**公司改制项目土地估价技术报告
四、估价目的
中国****（集团）总公司根据党中央、国务院关于全面落实国有经济布局和结构调整及国有企业改革的精神，并根据战略发展的需要，中国****（集团）总公司启动了**资产重组工作，计划将与****主营业务相关的集团下属子公司，即******有限公司、青岛****公司、**（香港）**有限公司及其各自下属公司以及深圳****股份有限公司的股权纳入本次资产重组范围。
按照国土资源部?
关于加强土地资产管理促
进国有企业改革和发展的若干意见?
（国土资发[1999]433号）、?
关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知?
（国土资发[2001]44号）的要求，中国
****（集团）总公司特委托北京****不动产评估有限公司、江苏***不动产评估咨询有限公司对此次重组所涉及连云港****有限公司的土地使用权进行价格评估，为其重组确定土地使用权价格和土地资产处臵提供土地使用权价格依据。
五、估价依据
（一）有关法律法规
1、?
中华人民共和国土地管理法?
2、?
中华人民共和国城市房地产管理法?
3、国土资源部?
关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通
知?
（国土资发[2001]44号）
4、国土资源部办公厅“关于印发?
企业改制土地资产处臵审批意见（试行）?
和?
土地估价报告备案办法（试行）?
的通知”（国土资厅发[2001]42号）
5、国土资源部?
关于进一步规范土地登记的通知?
（国土资发[2003年]383号）
6、国土资源部?
关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意
见?
（国土资发[1999]433号）
7、国土资源部?
关于印发试行〖土地分类〗的通知?
（国土资发[2001]255号）
8、国土资源部?
关于发布实施〖全国工业用地出让最低价标准〗的通知?
（国土资发[2006]307号）
9、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
（1）、江苏省人民政府关于贯彻实施?
土地管理法?
有关问题的通知（苏政发
[1999]8号）
（2）、?
江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法?
（江苏省人民政府令第
26号）
（3）?
江苏省土地管理条例?
（2000年10月17日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自2001年1月1日起施行）
连云港**公司改制项目土地估价技术报告
（4）江苏省国土资源厅?
关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的
通知?
的通知（苏国土资发[2001]63号）
（二）有关技术标准
（三）其他资料
（1）待估宗地?
国有土地使用证
?
;
12、委托方提供的有关资料
（2）待估宗地?
房屋所有权证?
;
（3）待估宗地平面位臵图;
（4）待估宗地土地权属来源文件;
（5）待估宗地基础设施状况。
13、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
（2发、销售、租赁等方面资料
（3）连云港市国土资源局与南京师范大学城市与区域经济研究中心合作完成的连云港市市区土地级别调整与基准地价更新?
及宗地地价修正体系
六、估价基准日
,六年十二月三十一日
七、估价日期
,七年三月二十八日至六月二十七日
八、地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见最后附表1?
土地估价结果一览
表?
。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。
故本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和年期条件下，于评估基准日二,,六年
十二月三十一日的土地使用权价格。
九、估价结果
连云港**公司改制项目土地估价技术报告
经估价人员现场察勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的土地评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下、评估基准日为2006年12月31日的设定用途的法定最高出让年期的土地使用
权价格:
土地总面积:
63596.30平方米
总地价:
2054.8600万元
大写:
贰仟零伍拾肆万捌仟陆佰元整
货币种类:
人民币
宗地地价详见土地估价结果一览表（附表1）
十、需要特殊说明的事项
（一）假设条件
5、
2、
34
6、
委托方提供资料属实。
任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
7、
评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。
（二）本报告使用限制条件
1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本
报告评估结果无效。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待
估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受
托估价机构不承担责任。
4、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以国土资源管理部门核
发的?
国有土地使用证?
为准。
5、本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。
（三）资料来源说明
1、土地利用状况等资料由委托方提供。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而
得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估
连云港**公司改制项目土地估价技术报告
技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（四）估价中的特殊处理
1、关于土地使用年期的设定:
待估宗地为国有出让土地使用权，因正在办理出让手续，故本次评估按设定用途法定最高出让年期设定土地使用年期。
2、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积的说明
估价基准日待估宗地的土地使用者为连云港****公司，是连云港****公司以受让方式取得。
根据江苏省土地勘测规划院连云港分院?
建设项目用地勘测定界成果报告书?
及
63596.3m2。
连云港市国土资源局海州分局出具的说明，待估宗地土地面积为
（五）其它说明
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准
确性负责。
2解本报告。
3-6-
连云港**公司改制项目土地估价技术报告
一、土地估价师签名
姓名土地估价师资格证书号码签名
***********
***********
***********
***********
十二、土地估价机构
北京****
估价机构负责人签字:
江苏***不动产评估咨询有限公司
估价机构负责人签字:
（机构公章）
,七年六月二十七日
连云港**公司改制项目土地估价技术报告
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
、估价对象描述
1、土地登记状况
1.1待估宗地的来源及历史沿革：
连云港****公司以受让方式取得待估宗地国有
出让土地使用权，在估价基准日，待估宗地正在办理土地使用权出让手续。
1.5
宗地面积：
土地勘测面积为63596.30m2,本次评估面积为63596.30m2
1.61.71.8土地登记证书号：
缺。
1.9国有土地使用证编号：
缺。
1.10登记时间:
缺。
1.11地籍图号:
缺。
1.12宗地号:
缺。
2、土地权利状况
2.1土地所有权:
在估价基准日，估价对象的土地所有权属国家土地所有权。
2.2土地使用权:
待估宗地的登记土地使用者为连云港****公司，使用权类型为国有出让土地使用权。
在估价基准日二?
?
六年十二月三十一日，待估宗地土地权
属、使用年期等与土地登记内容一致，未进行变更。
2.3土地他项权利:
在估价基准日二?
?
六年十二月三十一日，待估宗地未设定
抵押等土地他项权利。
3.土地利用状况
在估价基准日二?
?
六年十二月三十一日，待估宗地内建筑面积为11796.0m2，
容积率为0.19。
、地价影响因素分析
1.一般因素
1.1地理位臵
连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、
连云港**公司改制项目土地估价技术报告
韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。
连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头
堡，地理位臵十分优越。
地理坐标为北纬34?
12',35?
07'、东经118?
24',119?
48'。
东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。
1.2自然环境
1.2.1地势地貌
连云港市位于鲁中南丘陵与淮北平原的结合部，整个地势自西北向东南倾斜，境内平原、海洋、高山齐观，河湖、丘陵、滩涂俱备。
全市地貌基本分布为中部平原区、西部岗岭区和东部沿海区3大部分。
东部沿海平原海拔3-5米，主要为山前倾斜平原、洪水冲积平原及滨海平原3类，总面积5409平方公里，约占全市土地
面积70%。
西部东海县的丘陵海拔100-200米。
沿海主要是700平方公里盐田及
480平方公里滩涂。
境内山脉主要属于沂蒙山的余脉，绵亘近300公里。
有大小山
峰214座，主要有南云台山、中云台山、北云台山、锦屏山、马陵山、羽山、夹山、大伊山等，其中最岛礁共21个，其中岛屿9中东西连岛为江苏第一大岛，面积达5.4平方公里。
1.2.2气候、水文
连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220天。
主导风向为东南风。
由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。
气候特征:
四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中。
日照和风能资源为江苏省最多，尤其是风能资源开发潜力较大。
1.3城市性质
港口作为一种资源是连云港市最具有特色的一大优势。
其主要表现为两方面
是连云港与海州湾沿岸附近的燕尾港、海头港、小丁港乃至石臼港等，构成中国未来大型的港口群体，具有较强的对外贸易能力。
同时，燕尾港、小丁港、海头港个港地势开阔，可容纳大规模
的临海工业，特别是建设大型港口电站、钢厂、化工基地和运输机械、拆修造船及农副产品加工等企业。
这样，不但可以形成以连云港为中心的港口群体，带动沿海工业发展，而且可以形成以连云港为中心，通联世界的海河水陆运输体系
是连云港拥有辽阔、稳定的经济腹地，即整个“陇海,兰新”经济地带，对中国腹地丰富的物产资源及广大的消费市场有着较强的凝聚力和消化力。
连云港港是全国十大海港之一，港口现有万吨以上泊位30个，年吞吐量4000万吨以上。
6.7公里长拦海大堤，使港口形成了30平方公里风平浪静的港池，可供建设上百个泊位，形成亿吨吞吐能力。
连云港港已成为中
连云港**公司改制项目土地估价技术报告
国重要的综合性国际贸易枢纽港，与世界上160多个国家和地区的近1000多个港口有着密切的通航关系和贸易往来。
1.4行政区划
连云港总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880
平方公里,市区建成区面积65平方公里。
辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区,总人口468.81万。
新浦区为市政府所在地。
1.5社会经济状况
2006年连云港市实现生产总值416.36亿元，按可比价格计算，比上年同期增长13.9%，比上年同期增幅高1.8个百分点，达到近几年来最高水平。
在全省十三个市中增幅居第十一位，比增幅最高的苏州（17.6%）低3.7个百分点;在苏北五市中居盐城（14.0%）、徐州（14.0%）之后列第三位。
分三次产业看，第一产业实现增加值
88.58亿元，同比增长6.6%，在全省十三个市中增幅居第四位，在苏北五市中居第
四位;第二产业实现增加值188.29亿元，同比增长17.7%，在全省十三个市中增幅
居第六位，在苏北五市中居第一位;在第二产业中，实现工业增加值144.03亿元，增长18.6%,现增加值139.49在苏北五市中居第一位。
一步提高。
2006年,全市
财政总收入占GDP勺比重为10.17%,比2005年提高了0.45个百分点。
1.6交通条件
连云港市以港口为中心的海陆空立体交通网络初步形成。
民航开通了到中国重要城市北京、广州、上海等地的航班。
铁路客运和货运列车可直通北京、上海、南京、成都、武汉、宝鸡等大中城市，并通过京沪线、京九线、陇海线等连接中国各地。
连云港是中国五大交通枢纽之一，公路对外交通已全部实现高速化，国家重点建设的同三、连霍两条高速公路在境内交汇。
1.7城市经济发展
2006年，连云港市按照打造“海滨风光、山城相拥、碧水环绕、以链串珠、绿
色生态、现代港城”六大城市特色的要求，紧紧围绕年初确定的经济建设和社会发展目标，采取科学有效的措施，精心组织，扎实推进，实施了一批大手笔的重点建设工程、一批惠及民众的便民工程、一批具有特色的亮点工程。
全年完成投资额和项目数再次刷新历史纪录，开创城市建设项目总数、投资总额历史新高，使连云港市城市规模和内涵明显扩大，城市化步伐明显加
快，城市现代化水平明显提升。
在市政道路建设方面，完成了通灌路（海连路,海宁路）扩建主体工程，拓宽新海城区一环。
建成海宁大道，实现新海地区二环南段竣工通车。
郁
-10-
连云港**公司改制项目土地估价技术报告
洲北路食品公司以北主体基本完成，食品公司拆迁协议已经签订，3月份拆迁完毕;人民西路拆迁和路基工程同步推进，完成工作量的80,，2006年可实现新海城区二环东段通车、北段通车。
海连东路实现主体竣工通车，提高了连接东西城区快速干道的通行能力和道路档次。
建成解放西路、陇海中路、公园南路、巨龙中路、陇海东路通灌路至龙尾河段、以及凌州西路西段主体工程，进一步完善城区路网。
维修海丰路、市场路、中南路、聚兴巷、新孔路、市化路、民主中路、民主西
路、关庙巷路、石门桥、墟沟桥、庞沟桥等14项便民道桥工程，整治朝阳路、海昌路、幸福路、海棠路、中华路等31条主次干道人行道板15.48万平方米。
2006
年，市区新增道路38.64公里，道路框架全面拉开，道路档次明显提升，市民出行更加方便。
在公用设施建设方面，坚持投资主体多元化，投资途径多样化，成功转让市自来水公司70%股份，建成大浦污水处理二期工程，新海城区污水处理能力达到每日10万吨二级处理。
完成供水、排水、燃气3项专业规划，新建和改造自来水管道
200公里，新建城市燃气管道51公里，新增燃气用户7043户。
公用设施全年完成
投资1.08亿元，城市公用事业投融资渠道逐步拓宽，设施能力进一步增强，运行效率不断提高。
在城市园林绿化方面，按照“化面积、显著增加城区绿化总量”完成了海滨大道、解放东路、新孔路等道路绿化项目，实施了总工会绿地改造、老铁路绿地等街头游园绿地。
市区新增绿地面积360.75万平方米，绿化覆盖率达到34.4,，新增绿地面积超过前5年的总和。
在房地产开发建设方面，按照体现“海滨风光、山城相拥、现代港城”的特色，分新区建设、旧城改造两个方面进行，坚持整体改造、成片开发。
年初计划投资17.8亿元，施工面积190万平方米，新开工面积120万平方米，竣工面积90万平方米。
实际完成投资21.11亿元（占全社会固定资产投资的8.72%），完成施工面
积233.45万平方米，新开工面积123.96万平方米，竣工面积96.11万平方米，分别为年度计划的118.5,、123,、103,、108,。
在建筑业方面，继续将建筑业作为国民经济的支柱产业培育，在纵向上拉长产业链，在横向上发展多元经济，积极提升企业级别，发展专业承包和劳务分包，初步形成了以一级企业为龙头、二级企业为骨干、三级企业与劳务企业为补充的产业组织结构体系。
大力推进建筑施工企业产权制度改革，全市改制企业和按公司制组
建的企业达165家，改制面达76.4,。
建筑业产业结构趋向合理，产业整体素质大幅度提高，产业队伍不断壮大，完成产值也逐年增加。
全年实现建筑业总产值达
101亿元、建筑业增加值22.9亿元、外出施工产值60.3亿元、外出施工人数18.4
万人，超额完成全
-11-
连云港**公司改制项目土地估价技术报告
年目标，分别比2003年增长16.7%、15.7,、15.2,、15.1,，实现了建筑业总产值超百亿的历史性突破。
综上所述，近期连云港市市区地价水平有一定程度的上涨。
2.区域因素
2.1区域位臵
待估宗地所在区域位于连云港市新海地区西南部，处于连云港市新海地区五级地范围内。
2.2交通条件
2.2.1道路通达状况
2.2.1.1待估宗地所在区域内的道路体系呈格网状。
2.2.1.2待估宗地所在区域道路类型以主干道为主。
待估宗地所在区域内有交通型主干道**路，道路红线宽度为30m沥青路面，路面保养维护较好，道路质量较优。
2.2.22.2.2.12.2.2.2公交状况
待估宗地所在区域内有2条公交线路。
2.3基础设施条件
待估宗地所在区域由连云港市自来水厂供水;主要道路两侧主供水管径为800mm;
供水保证率99%以上;供水条件优。
2.3.2供电条件
待估宗地所在区域由连云港供电公司开发区变电所单回路供电，骨干输电线路
10kv，供电保证率99%以上;供电条件优。
2.3.3排水条件
待估宗地所在区域排水体制为雨污合流制，主要道路两侧主排水管径为600mm;
排水条件优。
2.3.4电讯条件
待估宗地所在区域属江苏电信公司连云港分公司市话服务区，电话交换方式采用数字程控交换方式，电讯条件优。
2.3.5供气条件
待估宗地所在区域无市政供气设施。
2.3.6供暖条件
待估宗地所在区域无市政供暖设施。
2.4区域环境状况
2.4.1大气环境:
待估宗地所在区域有汽车尾气等大气污染，大气质量总体较优。
-12-
连云港**公司改制项目土地估价技术报告
2.4.2水环境:
待估宗地所在区域基本无水污染，水环境质量总体较优。
2.4.3声环境:
待估宗地所在区域有轻微交通噪声污染，声环境质量较优。
2.4.4污染物排放及治理状况:
待估宗地所在区域污染物排放基本达到国家规定标准，污染治理状况较优。
2.4.5危险设施状况:
待估宗地所在区域无危险设施。
2.5自然条件
2.5.1区域地形状况:
待估宗地所在区域地形较平坦，地面起伏较小。
2.5.2区域内自然灾害状况:
待估宗地所在区域基本不受洪涝、地质灾害等自然灾害影响。
2.5.3自然条件:
综上所述，待估宗地所在区域自然条件总体较优。
2.6
工业区成熟度
2.6.4
好。
2.6.5
区域工业发展潜力及趋势:
待估宗地所在区域工业发展潜力及趋势较好。
2.7行政因素
2.7.1区域总体规划状况:
根据?
连云港市城市总体规划?
，待估宗地所在区域规
划用地以工业用地为主。
2.7.2政府的特殊政策:
政府鼓励发展第二产业，并有相应的优惠政策。
2.7.3产业管制状况:
待估宗地所在区域无产业管制。
2.7.4交通管制状况
待估宗地所在区域主要道路未实行交通管制。
2.8其它区域因素状况
待估宗地所在区域其它区域因素对土地利用无影响。
3.个别因素
3.1企业简介
连云港****公司是中国****（集团）总公司所属的全资企业之一，成立于一九九一年四月。
公司现有**公司、******有限公司、实业公司、供应公司、*修厂、通
导公司、**公司、**宾馆八个经济实体，是一个以**为主业、**并举、多元化经
营，集****、工业产品加工、商业贸易和**物料供应、油漆代理、**修理、租*、
揽货、订*、**劳务外派以及宾馆餐饮、客房、商务等服务为一体的大型综合性企业。
公司现经营有大型****，总运力达27万载重吨，**遍及世界各主要国家和港口，是苏北地区目前最大
-13-
连云港**公司改制项目土地估价技术报告
的**企业之一。
3.2宗地状况
3.2.1位臵
待估宗地位于连云港市新海地区***路，距连云港市新海地区中心直线距离约
4300m道路交通距离约4500m
3.2.2待估宗地登记用途为工业用地，规划用途为工业用地，最有效使用用途为工业用地，本次评估设定用途为工业用地。
3.2.3待估宗地地形平坦，土地开发时场地平整工程量小。
3.2.4待估宗地地基承载力较高，一般建筑建设时仅需作较简单的基础处理，地基条件较优。
3.2.5待估宗地形状较规则，面积较适中，对待估宗地土地利用较有利。
3.2.6宗地土地利用状况
在估价基准日，待估宗地内有建筑物建筑面积1
升级会员 