养老社区建设项目可行性研究报告.docx

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养老社区建设项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目名称：

绿城颐乐养老社区项目

投资单位：

保定市宏嘉大有投资置业有限公司

项目地点：

保定市北市区韩庄乡卢庄村，占地46亩。

1.2项目背景分析及必要性

1.2.1项目背景分析

（1）解决老龄化社会问题的需要。

据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。

目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。

到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。

有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。

随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。

保定和全国一样老龄化程度为10%以上。

新建绿城颐乐养老社区，也是解决老龄化社会问题的需要。

（2）构建和谐社会的需要

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，保定市委、政府也提出建设“和谐社会”的要求。

如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。

尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建绿城颐乐养老社区项目，将为保定弱势老人、孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。

这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

（3）加快社会养老事业发展的需要

绿城颐乐养老社区项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。

1.2.2项目建设的必要性

保定市老年人口结构和未来五年发展趋势，从年龄结构和城乡分布情况看，保定市老龄人口结构有以下几个特点：

（1）是老年人口比例高。

截至2009年底，全市人口约1155.28万人，其中60周岁以上老年人为155.1万人，占全市总人口的13.42%。

其中男性76.63万人，女性78.47万人。

高于全国老龄人口12.5％的平均水平，老龄化趋势十分明显。

（2）是农村老年人比重大。

截至2009年底，市区60周岁老年人有14.51万人，占市区人口的13.65%，占全市60岁以上老年人口的9.35%；农村60周岁以上老年人有140.59万人，占全市农村人口的13.4%，占全市60岁以上老年人口的90.65%。

（3）是低龄老人数量多。

全市60周岁以上老年人中，60—69周岁老年人口为80.66万人，70—79周岁老年人口为49.22万人，80—89周岁老年人口为21.4万人，90—99周岁老年人口为3.76人，100岁以上老年人口为268人。

其中60—79岁的老年人占老年人口总数的83.74%。

按照全国老年人口3.25%的递增速度（国家公布的平均数据）和保定市总人口7.8‰的自然增长率为（从市计生委得到的数据）测算，我市老年人口比例将持续提高，到2015年，预计全市老年人口将达到187.91万人，占总人口的15.52%。

1.3养老产业发展趋势

1.3.1养老设施产业化

长期以来，我国的养老产业一直是民政机构社会福利的一部分，近年来虽逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

近年来，随着社会经济的不断发展，和我国老龄化的不断加快，养老产业逐渐成为民间投资关注的新领域。

因此，如何借鉴国外先进的产业发展模式，找出一条多元化发展的新途径，是保证在市场经济条件下，我国养老产业发能够快速健康发展的重要任务。

打破传统的单一养老模式，实行家养老为主，社会机构养老为辅的复合型养老模式。

（1）老年公寓

老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式。

a、自住型老年公寓（Independent-living），

b、陪助型老年公寓（Assisted-living），

c、特护型老年公寓（acute-care），

经典案例——法国老年公寓特点：

酒店式公寓

人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。

特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。

在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。

（2）老年住宅社区

养老社区是在传统养老模式的基础上产生的一种创新型的养老模式，它是依托大型中心城市的辐射而建成的具有卫星城性质的全龄化

服务型养老社区，实现了人性与专业、亲情与服务的完美结合。

经典案例：

台湾长庚养生文化村：

特点：

配套齐全，建设社区

以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产区。

是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村。

集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体。

1.3.2养老产业发展趋势

（1）养老设施功能全龄复合化

我国传统的养老设施功能单一，仅能满足老年人生活的基本需要。

随着社会的不断发展和人们生活水平的日益提高，老年人对养老设施的要求也日渐提高，因此，养老设施的功能也必然向着养老、医疗、康体、休闲娱乐等复合功能方向发展。

为老年人提供健康，舒适的社区大环境，实现真正意义上的：

老有所养，老有所为，老有所乐，老有所医。

而配套服务设施的大量出现，也使社区发展呈现全龄化趋向。

经典案例：

英国老年社区

特点：

配套设施齐全的全龄化大型老年社区

英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组

织的活动超过80种以上。

具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。

（2）养老院与养老社区一体化

将社会福利养老设施与全龄化老年住宅社区相结合，实现养老医疗和娱乐设施的资源共享，一方面可保障养老社区公共医疗和文化娱乐的需求,另一方面也可维持养老公共设施的高水平运营。

经典案例：

德国的养老社区

特点：

老年住宅与养老院相结合

德国老年产业分为两种体系：

社会住宅体系，养老院体系。

社会住宅体系:

内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。

养老院体系:

是一种接近住宅形式的养老院。

1.4、项目SWOT分析

1.4.1项目优势与机遇

（1）政策和领导优势

党的十七大报告提出加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是改善民生的重要内容。

政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，民政部、保定市各级领导对养老社区建设的高度重视也为项目的实施提供了强有力的政策和领导组织保障支持。

（2）区位优势

卢庄村位于我市重点生态示范区北部新城中央腹地，西距植物园700米，

氧源全覆盖，妇幼保健院（建设中）、儿童医院（建设中）环顾西北，项目周边配套成熟，宜建宜居，区位优势明显，具有得天独厚的养老优势。

1.4.2劣势与机会

（1）建设大型养老生态社区的经验不足

项目将最终将形成各项功能齐全，环境优美，完全实现市场运作的养老社区。

如此模式的养老社区建设在保定市可借鉴经验较少，这是项目开发者所面临的一个严峻的挑战。

（2）老年社区的现状与问题，给我们创造了机会

由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看老年公寓的建设供不应求、老年公寓的布局不尽合理、老年公寓的价位偏高和一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全等这些问题都给了我们可借鉴的经验，给我们的发展创造了机会。

二、项目总体定位

1、项目总体定位

保定首席养生养老综合文化社区——彰显绿色生态的老年健康社区

在环北京经济圈发展的大背景之下，依托保定市各级政府的支持，按照全国老龄委、民政部相关政策，与保定市爱心敬老协会密切合作。

发挥企业运营优势，联合打造：

--国家级生态健康老年社区典范

--保定市老龄事业常设论坛

它将是一个多功能，生态化，充满活力的全龄化老年社区。

它将拥有：

一个城绿交融的规划结构，一个强有力的城市形象，一个多样化的社区空间形态，一种亲切宜人的健康生活环境。

2、绿城颐乐养老社区整体规划

2.1项目规划理念

（1）充分尊重场地原有肌理，利用场地原有自然水、林生态资源，形成特

色鲜明、优美宜人的空间结构；

（2）以护理中心工作流程为指导，合理安排各项生活服务配套设施，形成科学合理的总体功能布局；

（3）形成人车分流的道路交通体系，形成独立的步行游览交通体系，方便老人休憩、游览与健身；

（4）充分借鉴中国传统园林手法，连通水系，构建整体生态绿化景观休憩系统；

（5）以老年人生活特点入手，注重规划建筑细节，体现对老人的悉心关怀。

2.2项目规划原则

2.2.1因地制宜原则：

紧紧围绕场地特色，根据护理中心与养老社区的不同特点和需求，合理安排项目用地，充分发挥场地自然优势，形成项目特色；

2.2.2统筹发展原则：

从养老生态健康城总体出发，兼顾老年护理中心和养老社区发展要求，最大程度地保证起步区对整个区域开发的带动和促进作用。

2.2.3生态优先原则：

紧扣养老主题，为老年护理中心营造高品质的空间环境。

充分尊重场地肌理，保护原有自然生态环境，为老年人创造一个环境优美、生态的休养、康体、休闲、生活居住条件。

2.3规划功能分区

绿城颐乐养老社区项目是一所集养老、医疗、康体、休闲娱乐、文化等复合功能方向发展的社会化、开放式的综合养老模式。

建设内容主要包括：

1.接待服务6.健康水疗馆

2.老年健康护理中心7.文化艺术坊

3.老龄业务培训中心8.食堂、餐厅、后勤

4.老年医护中心9.员工宿舍

5.营养食疗会馆10.戏迷阁

（1）老年健康护理中心

设置500张床位，为老年人提供环境优美的高品质健康护理中心。

（2）老年护理业务培训中心

开设针对老年人专门的医护课程，培养专业的老年医护人材。

（3）营养食疗会馆

以健康营养为主题的食疗会馆，均衡的营养搭配，关爱老年人的饮食健康。

（4）健康水疗馆

温泉SPA，康体健身，迷你高尔夫，门球场地，等综合设施齐备的健康水疗中心。

（5）文化艺术坊

邀请老年人参加书画展览，文学作品展等，并提供非物质文化遗产的学习机会，形成浓厚的文化氛围。

（6）戏迷阁

弘扬国粹的艺术精华，为老年人提供听戏，学戏，交流的文化园地。

2.4景观设计

老年人居住环境的设计应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。

因而在环境景观设计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设计。

由于老年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以晨练、晨跑的场所，有益于老年人健康长寿，同时还可以增加产品特点。

2.5老年公寓室内设计要求及配套建议

电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户计量的表具。

同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：

（1）住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留；

（2）安装扶手的埋件；

（3）厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；

（4）老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；

（5）开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。

（6）地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩；

（7）提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2倍；

（8）老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度；

（9）厕所宜用推拉门，不用平开门；

（10）老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。

三、经济测算

序号

名称

单位

数量

总建筑面积

㎡

27500

其中

养老护理用房

㎡

25000

综合服务设施

㎡

2500

综合管理楼

㎡

综合服务设施

㎡

康复保健用房

㎡

医护及体检用房

㎡

营养配餐与食疗用房

㎡

后勤服务用房

㎡

接待服务用房

㎡

老年护理业务培训用房

㎡

配套设施

㎡

员工宿舍

㎡

设备用房

㎡

规划建设用地面积

33.98

绿化率

53.6%

容积率

1.6

三、绿城颐乐养老社区的盈利模式

国内目前对于老年产品的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理老年社区的模式，还处在起步探索阶段。

老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测

收入结构：

3.1盈利预测

由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通社区。

如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。

老年住宅与普通住宅的会所收益比较

普通社区会所收入

1000×30%×1000

30万元

老年社区会所收入

1000×80%×1000

80万元

注：

以居住人口为1000人的社区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，会所费用1000元/人·年。

由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通社区，同时经营成本也较普通住宅低。

3.2老年社区服务的供应及收费方式

（1）社区服务内容

参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年服务应包括下列内容：

医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心

体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；

休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等

教育配套方面——老年大学、图书馆

中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等

社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。

（2）收费方式

费用收取应包含以下方面：

日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；专业物业服务内容，专项收取；配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。

1.4建设规模及内容

序号工程名称工程规模（平方米）备注

1养老社区（老年公寓）24700六层带电梯

2老年健康会议中心1200

3老年大学（会所）1350

4度假疗养中心200

5文化博物馆500

绿城颐乐养老社区项目主要建设内容一览表

1.5主要设计标准及规范

GBJl6—87建筑设计防火规范（2001年版）

GBJl3-86室外给水设计规范（1997年版）

GBJl4—87室外排水设计规范（1997年版）

GBJl40-90建筑灭火器配置设计规范（1997年版）

GB50052-95供配电系统设计规范

GB50054-95低压配电设计规范

GB500116-98火灾自动报警系统设计规范

GB50057-94建筑物防雷设计规范（2000年版）

GB3095—1996环境空气质量标准

GBl6297-1996大气污染物综合排放标准

GBl38979—1996污水综合排放标准

JGJ40—87疗养院建筑设计规范（试行）

GB50176—93民用建筑热工设计规范

1.6主要技术经济指标

1.6.1占地面积31000平方米（46亩）。

1.6.2床位3800张。

1.6.3其它指标

总建筑面积：

31000㎡

道路面积：

3160㎡

容积率：

1.01

建筑密度：

12%

绿化率：

50%

用水量：

20m3/h

用电量：

300KW

耗热量：

1327.4KW

主要经济指标表

序号项目单位数量备注

1总用地面积M231000合46亩

2建筑系数%12

3道路及活动场面积M23160

4总建筑面积M231000

5绿化面积M210801

6绿地率%50

7容积率%1.01

第二章总平面布置

2.1选址

保定市北市区韩庄乡卢庄村，西至规划道路；南至国有土地；北至卢庄村地。

绿城颐乐养老院项目处于交通便利、离县城中心不远、环境静谧、距公用供（排）水、电等基础设施较近的位置，且周边征地方便，利于扩大规模。

选址所在地土质良好，便于建设园林化的生活环境。

目前该项目最为理想的拟建地址已选定。

2.2总平面布置

2.2.1总平面布置原则

（1）结合选址现状，合理布局；

（2）根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；

（3）满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；

（4）满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；

（5）合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；

（6）适当预留建设用地，确保福利服务中心可持续发展。

2.2.2总平面布置

该项目区东西长230米，南北长133米，用地面积46亩；北部为附属区，布置有锅炉房、洗衣房、变电所、泵房等；南部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、活动中心、门诊部等。

整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。

2.3竖向规划

2.3.1竖向布置原则

（1）与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；

（2）满足道路及管线敷设对高程的要求；

（3）合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；

（4）满足各区间的便利联系；

（5）保护生态环境。

2.3.2竖向布置

项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。

场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。

注重加强项目区环境美化、绿化。

第三章建筑结构

3.1建筑

本工程设计项目主要有公寓楼、门诊部、康复中心、活动中心、锅炉房、洗衣房、变配电室、门卫等。

详见建筑物一览表，建筑平面功能分区合理，符合国家规范的要求，立面造型美观大方。

主要建筑物一览表

序号名称耐火等级层数建筑面积（m2）结构形式备注

1公寓楼二六24700砖混带电梯

2门诊部二二1200砖混

3食堂二二1350砖混

4变配电室二一350砖混

5康复中心二二1200砖混

6活动中心二二1000砖混

6锅炉房二一500砖混

7泵房二一100砖混

8门房三一100砖混

9洗衣房三一200砖混

10浴室三一600砖混

合计31000

3.2结构

1、自然条件：

本地区基本风压0.35KN／m2，基本雪压0.2KN／m2，地震基本烈度为8度，最大冻土深度115厘米，场地类别为Ⅱ类。

2、设计要求建筑物安全等级均为二级，根据国家地震局地震烈度区划图及有关文件确定为8度地震区，结构均按8度抗震设防。

新近堆积黄土状亚粘土，轻亚粘土为高压缩性土，本层厚度4.4米，具有非自重湿陷性（Ⅲ级），允许承载力取100kPa。

黄土状亚粘土（厚度待定），具有非自重湿陷性（Ⅲ级），允许承载力取180kpa。

黄土状轻亚粘土，厚度1.3—2.1米，具有非自重湿陷性，允许承载力取195kpa。

基础处理及设计方案待地质勘察后再确定。

场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土条形基础。

3.3结构选型

各建筑物结构选型见下表

序号名称结构形式墙体楼屋面基础

1公寓楼砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础

2门诊部砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础

3康复中心砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础

4活动中心砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础

5变配电室砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础

6食堂砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础

7锅炉房砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础

8门房砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础

第四章公用工程

4.1给排水

4.1.1设计依据

（1）《生活饮用水标准》（GB5749-85）

（2）《室外给水设计规范》（GBJl3-86）

（3）《室外排水设计规范》（GBJl4—87）

（4）《建筑给水排水设计规范》（GBJl5-88）

（5）《建筑设计防火规范》（GBJl6-87）

（6）《污水排入城市下水道水质标准》（CJ18-36）

（7）《污水综合排放标准》（GB8978—96）

（8）《中华人民共和国环境保护法》

4.1.2给水

（1）生产用水

根据公用工程用水指标量确定。

（2）生活用水

主要为生活用水、绿化等。

（3）生产、生活用水量

小时最大用水量20m3/h；全日用水量232m3/h；用水部位供水压力0.35MPa

（4）用水水质

项目区用水由保定市供水管网提供，供水水质符合《生活饮用水标准》。

生产生活用水量表

序号用水种类小时用水量m3/h日用水量最大

1生活用水18216

2绿化及其它216按8小时计

合计120232

4.1.3给水系统

（1）给水管网

给水管网接自保定市供水管网，接管口径为DNl50，进口外设计量水表。

给水系统为生产、生活、消防共用给水系统，根据建筑设计防火规范，供水管道可采用枝状布置，管径等于或小于DN75时，采用镀锌钢管丝接，管径大于DN75时，采用给水铸铁管，石棉水泥接口。

（2）消防泵房及水池

根据项目区消防总水量设置蓄水池，水池容积162m3即能满足消防要求，完全能满足工程投入使用后的生活用水和今后发展用水。

工程拟设300m3蓄水池1座（地下式钢筋砼水池）。

生产、生活用水由供水管网供给，消防用水由消防泵供给。

配套2台消防专用水泵，型号为KQZ80-250（I）B，N=30KW。

4.2排水

（1）排水系统采用生活、雨水合流排水系统，枝状布置，埋地敷设，排水管道选用钢筋砼管，水泥砂浆接口。

（2）生活污水主要为粪便污水和洗浴废水，对生活污水采用化粪池处理达标后统一排出。

（3）门诊部、康复中心、活动中心排出污水必须经过处理达标后统一排出。

（4）雨水经道路流入雨水口，汇入雨污合流排水管道后，统一排入县城排水管网。

4.3消防、防火等级

项目区防火类别为丙类，设置消防给水系统，按同时使用水枪数量2支，每支水枪最小用水量为101/s，共202/s，火灾延续时间为10分钟。

消防采用临时高压消防系统，按同一时间内，火灾次数为1次，火灾延续时间为3小时，一次灭火用水量为15l/s，3小时消防用水量为162m3。

室外设置地下消防栓，室内消防除设置消防栓外，还须配备干粉灭火器等。