解除买卖合同.docx
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解除买卖合同
解除买卖合同
篇一：
解除买卖合同,案例
篇一：
房屋买卖合同解除权纠纷案例
合同解除条件未成就，卖方无权解除房屋买卖合同
作者：
北京市正海律师事务所涛
房屋买卖合同解除权纠纷案例
【案情介绍】
20XX年4月，姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合
同》，约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室
房屋一套。
房屋总价款人民币108万元。
同日，双方签订《补充协议》，主要内容如下：
姜卓以商业
贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付张升定金2万元，于
房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万
元，其余购房款73万元，由姜卓所申请的贷款机构支付。
贷款
期限不晚于20XX年5月31日，即姜卓支应于20XX年5月31日
前，支付全部购房款。
张升在20XX年5月31日前将房屋交付姜
卓。
协议签订后，姜卓依约于20XX年4月22日向张升支付了购
房定金2万元；于20XX年5月11日向张升支付了购房首付款
32万元，同日，张升将房屋交付姜卓，姜卓对房屋进行了装修。
此后，贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由，不予办理
商业贷款。
姜卓为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措
资金改由现金形式支付，并于20XX年6月25日电话通知张升，
张升表示同意。
20XX年7月13日，姜卓通知张升办理收款、过户事宜。
但
张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。
20XX
年8月28日，张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》，以
姜卓延期付款为由再次提出解除合同。
鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，姜卓委托北京市正
海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件
提交
【仲裁庭意见】
仲裁庭经过审理，认为：
1、姜卓因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于20XX
年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。
但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。
2、张升请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第
九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。
【裁决结果】
1、双方应当继续履行房屋买卖合同。
姜卓于仲裁裁决书送
达之日起五日内，向张升支付购房款74万元，张升拒不接受的，
姜卓应立即办理提存公证。
张升配合姜卓办理房屋过户登记手
续。
2、姜卓向张升支付违约金4800元。
3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。
【法律分析】一、《合同法》对于合同解除的规定
本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否
成就。
在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定：
所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方
的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系
归于消灭的行为。
《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：
（一）约定解除，它包括两种情况：
1、合同约定了合同解除条款。
如合同约定，违约方以支付
一定数额的违约金作为合同解除的条件。
2、在合同签订后，经双方协商解除合同。
（二）法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情
况：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的；
2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的
行为表明不履行主要债务；
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍
未履行；
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实
现合同目的；
5、法律规定的其他情形。
二、张升行使法定解除权的条件与程序就本案而言，张升认为姜卓迟延履行付款义务，但是合
同未约定在此情况下张升拥有合同解除权；故张升只能依据
《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方
解除权。
该条规定的单方解除权必须满足以下条件：
1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；
2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；
3、经另一方催告；
4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。
当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并
不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段
合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主
要债务。
在满足上述行使解除权的条件后，张升还要依据《合
同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。
本案中，鉴于张升在双方变更付款方式后，并未明确向
姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务，不符
合《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定的单方解除
权的条件，故张升不享有合同解除权。
三、姜卓收到张升解除合同的通知后，提出异议的期限。
姜卓收到张升发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及
时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，丧失胜
诉权。
依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
（二）》第二十四条规定，在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权，解除合同通知到达对方当事人后，对方当事人行使异议权的期限有两种情况：
（一）双方约定解除合同的异议期限。
如果一方当事人
在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
（二）当事人没有约定异议期间。
在解除合同或者债务
抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
通过上述简要分析，我们不难看出合同法立法目的是维
护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格，当事人不能随意主张解除合同，否则构成违约行为。
篇二：
合同解除权案例
买卖合同解除权
某等与上海强士投资管理股份有限公司等股权转让纠纷上诉案
上海市第二中级人民法院
民事判决书
（20XX）沪二中民四（商）终字第532号
上诉人（原审原告）徐某。
委托代理人唐某。
上诉人（原审原告）沈某某。
委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人刘晓岚，上海市凌云永然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海强士投资管理股份有限公司。
法定代表人吴甲，该公司总经理。
委托代理人蔡岚，上海市申达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴乙。
委托代理人吴甲，上海强士投资管理股份有限公司总经理。
上诉人徐某、沈某某因与被上诉人上海强士投资管理股份有限公司（下称强士公司）、吴乙股权转让纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（20XX）青民二（商）初字第1849号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。
上诉人徐某委托代理人唐某、上诉人沈某某委托代理人干建根、上述两上诉人共同委托代理人刘晓岚、被上诉人强士公司法定代表人吴甲及委托代理人蔡岚、被上诉人吴乙及其原委托代理人李庆春到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
一、20XX年11月9日，徐某、沈某某与强士公司、吴乙签订《上海顺康乳业发展有限公司股权转让合同》一份，约定由徐某、沈某某将其持有的顺康公司全部股权有偿转让给强士公司、吴乙，转让价格为3,850万元，其中强士公司受让70%，吴乙受让30%。
合同第五条股权转让价款的支付及转让步骤约定为：
1、受让方已于20XX年10月19日向转让方指定的上海宝正拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）支付了首期款800万元；2、本合同签署生效后8个工作日内（即为11月21日），转让方负责与受让方共同到工商局办理股权转让工商变更登记，工商受理后8个工作日内，受让方向转让方再支付1,800万元；3、前述2,600万元转让方应优先用于清偿顺康公司债务，受让方有权予以定向监管，其中：
（1）600万元用于清偿建行上海杨浦支行的贷款；
（2）965万元用于清偿工行上海嘉定支行的贷款；（3）350万元用于支付本院（20XX）青民二（商）初字第155号执行案件的欠款；（4）500万元用于归还上海天赐福投资管理有限公司（下称天赐福公司）的其他债务；4、转让方收到前述2,600万元后15个工作日内解除顺康公司资产抵押、查封，且完成税务、银行等所有变更手续；5、待所有手续完毕后8个工作日内，受让方向转让方支付850万元（即累计付款达3,450万元），转让方将公司所有印章、文件及材料，包括但不限于公章、合同专用章、财务专用章、法定代表人印章、营业执照以及全部合同、批文、文件等一并交付给受让方；6、转让方应于20XX年4月底前，将
公司所有业务处理完毕（包括将现有租赁关系全部解除并完成承租方、转租方、使用方等清场），待该等事务处理完毕后，受让方将余款400万元支付给转让方；7、自20XX年1月1日起，顺康公司的租金归受让方所有；第六条：
合同双方在本合同签署时共同封存顺康公司的公章、合同专用章、财务专用章等重要文件物品，封存至双方认可的共管保险箱；
第七条：
拍卖公司为转让方的全部责任义务提供连带责任保证，转让方指定该行代为收取股权转让款；第八条：
受让方强士公司和吴乙按照70%和30%比例向转让方徐某、沈某某支付本合同约定的各期股权转让款；第九条违约责任：
如任一受让方不能按期支付股权转让款，每逾期一天，应向转让方支付逾期部分转让款的万分之五的违约金。
逾期超过30日，转让方有权单方解除本合同，并要求违约方支付相当于股权转让款25%的违约金。
二、合同签订后，强士公司于同年12月6日支付1,200万元，同年12月25日支付400万元（含当年10月19日支付的800万元，合计支付2,400万元）。
至20XX年3月，吴乙支付了200万元，至20XX年6月9日，吴乙又支付了233万元。
三、20XX年11月23日，合同双方向工商部门申请办理顺康公司股权变更登记手续，同月29日完成股东变更登记手续。
20XX年2月22日，顺康公司完成税务变更登记手续。
四、徐某、沈某某认为强士公司、吴乙未按期支付股权转让款，曾委托代理人在20XX年1月至同年4月多次致函强士公司、吴乙要求其按照合同第五条第5项之约定付满至3,450万元，强士公司、吴乙认为自己已履约，系徐某、沈某某未履行对租金收益、厂房清场和对公章等物品封存共管义务，不同意徐某、沈某某的请求。
至同年7月31日，徐某、沈某某致函强士公司、吴乙要求解除涉案合同。
原审法院经审理后认为：
系争双方于20XX年11月9日签订的《上海顺康乳业发展有限公司股权转让合同》系双方当事人通过平等协商后签订，如实反映了双方当事人的真实意思，应确认为合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。
顺康公司的股权转让款为3,850万元，根据合同第五条第2项之规定，强士公司、吴乙应在工商受理后的8个工作日内支付1,800万元。
连同徐某、沈某某已收取的800万元，徐某、沈某某应优先用于清偿顺康公司债务。
根据庭审已查明的事实，合同双方向工商部门申请办理股东变更登记手续的日期为20XX年11月23日，则强士公司、吴乙应在同年12月5日支付转让款1,800万元。
然强士公司、吴乙实际于12月6日支付1,200万元，同年12月25日支付400万元，至20XX年3月才付清此款。
虽然强士公司、吴乙已逾期，合同中也规定了徐某、沈某某可解除合同，但鉴于强士公司、吴乙迟延付款超过30日的金额200万元只占到期应付款的较小部分，且此后强士公司、吴乙又支付了233万元，故强士公司、吴乙的此逾期付款行为尚未对合同履行构成威胁，徐某、沈某某不能仅此为由要求解除合同，否则不利于鼓励交易，维护市场经济秩序的稳定。
强士公司、吴乙付满至2,600万元后，徐某、沈某某未优先清偿天赐福公司债务、也未在约定的期间内完成对顺康公司的银行开户信息的变更登记、通知强士公司、吴乙封存公章等方面的义务，故徐某、沈某某无权要求强士公司、吴乙支付合同第五条第5项项下的850万元转让款。
至于强士公司、吴乙的逾期付款行为是否给徐某、沈某某造成经济损失，对此徐某、沈某某可向强士公司、吴乙另行主张。
原审法院据此作出判决：
驳回徐某、沈某某的所有诉讼请求。
原审判决后，上诉人徐某、沈某某不服，向本院提起上诉称：
1、系争股权转让合同第9条第2项明确约定：
“?
?
逾期超过30日，出让方有权单方解除本合同，并要求违约方支付相当于股权转让价25%的违约金?
?
”，而被上诉人截止20XX年3月7日才支付的200万元已逾期3个多月，上诉人有权依据合同约定行使解除权。
2、合同签订以后，上诉人依约完成了该股权转让合同的主要义务——按期办理了股权转让工商变更登记手续，股权顺利变更至被上诉人名下。
而被上诉人却屡屡违约，未按时向上诉人支付相应股权转让款，约定的第二期1,800万元股权转让款延迟三个多月才付清，后期850万元转让款在持续一年多的时间里仅
陆续支付了233万元，构成了根本违约。
3、被上诉人关于我方未履行公章共管、天赐福公司债务的清偿及涉案场地清场义务的抗辩，并不能成为其不支付后续股权转让款的理由，也不影响我方行使合同解除权。
关于公章共管问题，在涉案合同签订至20XX年5月长达两年的时间里，被上诉人从未就公章共管问题提出任何异议，此后提出仅是为其无力继续履约的行为寻找托辞。
关于天赐福公司债务的清偿问题，基于上诉人与天赐福公司就还款问题一直处在协商过程中，最终还款数额及方案在20XX年3月方才确定，还款期限为20XX年10月31日，目前根本未到还款期。
且该笔债务在股权转让变更登记之后即归属于上诉人，上诉人尚未清偿天赐福公司债务的行为根本不影响涉案股权转让合同的履约，更不影响被上诉人的任何权益。
关于清场问题，被上诉人未按期支付第二期1,800万元转让款及第三期850万元转让款，导致上诉人清场费用紧张，清场工作无法继续开展。
关于银行开户信息的变更登记手续，20XX年11月我方亦依照约定配合被上诉人完成变更，被上诉人拥有对顺康公司的实际控制权。
4、被上诉人从20XX年4月15日开始支付转让款850万元，至20XX年5月21日彻底停止支付的13个月里，分十一笔才支付233万元，平均每笔不到20万元，最小一笔为5万元，其支付能力已基本丧失。
故原审法院对违约事实、被上诉人的履约能力、履约意愿等事实的认定是错误的，请求二审法院：
撤销原审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人上海强士投资管理股份有限公司、吴乙答辩称：
上诉人无权单方解除合同，理由是：
1、第二期1,800万元股权转让款中有80万元系1月8日支付，120万元系3月7日支付，合计200万元迟延支付不能作为上诉人解除合同的理由。
该笔款项在整个转让款中占10%都不到，由于客观原因发生迟延的时间也是很短的，即使违反合同约定也是轻微违约，不应导致合同解除。
同时，该笔款项应当依照约定偿还天赐福公司的债务，但上诉人无偿占用至今。
况且，我方支付略有迟延之后，上诉人也是配合我方履行合同的，现上诉人以当时的这一瑕疵要求解除合同，理由不能成立。
2、关于第三期850万元股权转让款迟延支付的问题，顺康公司的债务是否得到清偿对我方而言很重要，在合同约定的天赐福公司债务没有得到清偿之前，按照股权转让步骤，850万元还没有到付款时间，转让人应该按照合同约定履行完对天赐福公司债务的清偿义务，然后才能请求我方履行850万元的付款义务。
同时，如果天赐福公司与顺康公司500万元的债务清偿方案发生调整，亦要经得我方同意。
况且，上诉人也未依照合同约定完成系争场地的清场义务。
同时，自20XX年1月1日起系争场地的租金亦应归我方，而我方至今未收到过。
所以，上诉人违约在先，我方有权不再支付第三期850万元股权转让款。
3、合同约定在合同签署时就应该共同封存公司的共管物品，但我方多次提出共管要求，上诉人都不配合。
故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明以下事实：
1、20XX年11月顺康公司银行开户信息完成变更登记。
2、20XX年7月上海市工商行政管理局完成对“上海顺康乳业发展有限公司”名称变更为“上海顺康实业有限公司”的预先核准。
20XX年12月系争股权所涉土地的权属进行变更登记。
3、徐某、沈某某曾于20XX年1月对租赁系争场地的上海子发工贸有限公司进行了清退工作，该公司于20XX年3月发函要求徐某、沈某某及时支付清退补偿款。
4、20XX年3月3日，天赐福公司致函顺康公司原股东徐某、沈某某确认相互间债务的数额、还款方式，并明确最后还款期限为20XX年10月31日。
以上事实，有徐某、沈某某一审提供的《开户许可证》、二审开庭前提交的工商部门核发的企业名称变更预先核准通知书及青浦区房地产交易中心出具的缴款书、上海子发工贸有限公司20XX年3月发给上诉人的函件、天赐福公司20XX年3月发给上诉人的函件为证。
本院认为：
系争双方于20XX年11月9日签订的《上海顺康乳业发展有限公司股权转让合同》乃双方当事人真实意思的体现，该合同合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。
篇三：
从一起案例看商品房买卖合同解除权的行使期限
篇二：
解除《购销合同》协议书
解除《购销合同》协议书
甲方：
乙方：
甲乙双方于年月日合意签订酒水《购销合同》一份，约定甲方从乙方处采购1000件仰韶酒、750件洋河大曲，总价值人民币104.3万元。
现针对此酒水《购销合同》，经甲乙双方友好平等协商，另行达成如下协议：
一、甲乙双方合意自愿解除于年月日签订的酒水《购销合同》，该酒水《购销合同》中双方未履行部分均不再履行。
基于该酒水《购销合同》所产生的包括但不限于甲乙双方之间、甲乙双方与第三方之间的一切纠纷与法律责任均由甲方独自承担，与乙方无关。
给乙方造成损失的，甲方应当承担赔偿责任。
二、本协议书自双方签字盖章之日起生效，原酒水《购销合同》自本协议生效之日起终止。
三、本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。
四、因本协议产生的纠纷，双方应友好协商解决，协商不成的，由乙方所在地人民法院管辖。
甲方（签章）：
乙方（签章）：
甲方代表人：
乙方代表人：
年月日年月日
篇三：
买卖合同解除
篇一：
买卖合同解除协议
买卖合同解除协议
甲方（出卖人）：
乙方（买受人）：
丙方（居间方）：
经甲、乙双方友好协商，现就双方买卖位于北京市区的房屋，委托丙方提供居间服务，双方于年月日签订的《房屋买卖合同》的解除事宜达成一致，特订本协议。
一、甲、乙双方同意解除双方签署的《房屋买卖合同》。
二、关于定金的约定：
三、关于代理费的约定：
四、解除合同后甲、乙双方对该房屋若自行成交，甲、乙双方各自按成交价格3%的金额向丙方支付违约金。
五．自本终止协议生效之日起，甲乙任一方不得就双方签订的关于该房屋的一切协议（本终止协议除外），而向他方追究任何责任，包括但不限于民事责任、行政责（:
解除买卖合同）任等。
六、本协议经甲、乙方签字丙方盖章后生效原合同即废止，协议书一式三份，甲、乙、丙方各执一份，具有同等法律效力。
甲方（签字）：
乙方（签字）：
丙方（盖章）：
日期：
年月日篇二：
《商品房买卖合同解除协议书》
《商品房买卖合同》解除协议书
卖方（下称甲方）：
地址：
法定代表人：
买方（下称乙方）：
身份证：
委托代理人：
委托代理人身份证：
乙方已购买甲方开发的（以下简称为商品房），
双方已签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），合同编号为：
（）号，且办理了房源网签合同，网签合同编号
为：
号。
现经甲、乙双方协商，达成协议如下：
一、甲、乙双方自愿解除上述商品房的买卖合同。
二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方之间就买
卖合同的争议全部解决。
甲方收回出售给乙方的上述商品房，该商品
房的产权即与乙方无关。
三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见，具体如下：
1、此房价成交总价为：
（人民币）元。
2、乙方已缴付楼款/首期款：
（人民币）元。
3、双方退款事宜另行约定。
四、乙方应于本协议生效后的个工作日内提交办理解除按揭贷款协议、解除买卖合同、注销抵押登记事宜所需要的全部资料，并配合甲方办妥上述事宜，若乙方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，甲方有权暂缓推还乙方所有款项。
五、办理解除合同产生的手续费由乙方承担。
六、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决。
除本协议明确约定外，任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。
七、本协议自双方签字之日起生效、本协议为一式伍份，甲方执贰份，乙方执壹份，贰份留存政府相关部门，均具同等法律效力。
甲方：
乙方：
法定代表人：
委托代理人：
年月日年月日篇三：
解除商品房买卖合同协议（三种类型的范本）
解除《商品房（车位）买卖合同》协议
（范本一：
双方模式）
出卖人：
（以下简称甲方）
买受人：
（以下简称乙方）
甲、乙双方于______年____月____日签订的《商品房（车位）买卖合同》（合同编号为：
榕房购字第号），标的物座落于__________区________街道____________路______号_______________项目_______________座/幢______层_______单元，现因
合同第______条（出卖人/买受人）_____________________原因，
甲方同意乙方退购上述房屋，双方经平等协商，一致同意解除上述《商品房买卖合同》，并自愿达成以下协议：
1、根据双方签订的《商品房买卖合同》，乙方已付甲方购房款（包括定金等）：
（大写）____________________元（小写）__________元（人民币，下同）。
甲方同意退还乙方以下款项：
（1）购房款：
（大写）___________________元（小写）__________元
（2）其他款项：
（大写）____________________元（小写）__________元，合计：
（大写）____________________元（小写）__________元。
乙方同意接受该款项作为退房的总价款。
2、甲、乙双方同意于本协议签订后____天内持原商品房买卖合同、有效的退款凭证等材料，到福州市房地产交易登记中心申请办理《商品房买卖合同》网上签约备案/预告登记的注销手续。
如福州市房地产交易登记中心无法办理相关注销手续或者任何一方拒绝履行本合同，甲乙双方同意任何一方均可向福州市仓山区法院提起诉讼，并通过判决的方式按照本协议履行双方的权利义务。
甲方（签名、盖章）乙方（签名、盖章）
签订地点：
签订地点：
签订日期：
年月日签订日期：
年月日
联系电话：
联系电话：
解除《商品房买卖合同》协议
（范本二：
三方模式）
甲方：
西安####开发有限公司
注册地址：
负责人：
乙方：
乔###
住址：
身份证号码：
丙方：
西安###房地产开发有限公司
注册地址：
负责人：
鉴于：
1、甲、乙双方于200#年月日签订了《商品房买卖合同》，合同备案号：
，购买了号楼单元层号商品房；
2、甲、丙双方就###项目签订了《收购协议》，丙方为乙方购房款的收款人；
3、因乙方购买的商品房未能按期交房，乙方要求退房。
现甲、乙、丙三方根据我国《合同法》及相关法律、法规规定，就解除《商品房买卖合同》及退款相关事宜，达成如下协议：
一、甲、乙双方同意解除备案号为：
的《商品房买卖合同》；甲方同意由丙方将乙方购房款共计元退还乙方。
二、甲、乙双方同意，丙方具体退款方式及数额如下：
1、丙方将乙方已缴纳的首付房款元直接退还乙方；
2、丙方将乙方已向银行归还的按揭贷款本金共计元（从年月日至年月日乙方向银行归还的本金）直接支付给乙方；
3、经乙方贷款银行即中信银行西安分行同意，丙方向该银行归还截止年月日乙方贷款余额共计元，并由该银行出具提前还清贷款的书面证明。
四、乙方应将持有的上述《商品房买卖合同》原件及购房、收款收据及发票全部退还丙方销毁。
五、甲、乙、丙三方同意，由丙方负责办理原《商品房买卖合同》撤消抵押备案、合同注销等相关手续，甲方予以配合。
在本条所述撤销及注销等相关手续办完后，向乙方退还本协议
第二条1、2项所列
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