424-土地利用管理实务.ppt

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土地利用管理实务,主讲:

土地管理科,人生的终极目标幸福快乐的生活工作是生活的重要组成部分你在工作中感受过幸福和快乐吗？

一、土地利用管理中常用的基本概念二、土地供应的方式三、土地利用管理中的主要法律文书,返回,工作是什么？

完成、创新、学习、成长,第一部分土地利用管理中常用的基本概念,一、地价的概念二、土地利用管理中需要了解的术语,返回,一、什么是地价二、土地出让金三、基准地价四、土地出让金标准五、土地级别六、土地用途,地价的概念,返回,什么是地价,专业解释：

土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

（土地估价理论与方法）通俗解释：

土地价格是由土地出让金、土地成本与各种税费之和。

返回,地租的资本化,返回,土地出让金,指国有土地使用权出让时，国家凭借土地所有权向土地使用者收取的费用。

返回,基准地价,定义：

是指城镇土地分区域、分用途测算出的平均土地价格。

特点是：

（1）法定的价格基准，是核算土地出让金的基本依据，也是进一步评估宗地地价的基础，但不是具体收费标准。

（2）由政府公布，根据宏观调控需求可更新。

具体理解为：

是土地所有权的价格是地价的一部分而不是全部是土地出让时的纯收益,返回,土地出让金标准,也称土地出让金楼面价标准，是出让土地时，土地行政管理部门测算出让金的法定依据。

目前执行的是渝府（2019）79号文、渝府发（2204）43号颁布的出让金标准。

下面简单介绍重庆市国有土地使用权出让金标准,返回,重庆市国有土地使用权出让金标准单位:

元/平方米,返回,土地级别,是根据城镇土地自然和经济属性而划分的土地等级序列。

重庆市国有土地使用权的土地级别按商业、住宅、工业三类，每类都分112级。

下面简单介绍重庆市土地级别册,返回,土地级别册,返回,土地用途根据城市总体规划确定的地块用途,居住一般商业：

商店、商场及市场商业金融保险用地餐馆旅馆业：

饭店、餐厅、招待所、渡假村其他商业：

写字楼、商业性办公、娱乐场所、加油站、高尔夫球场、洗车场、维修网点及服务设施分类一般工业用地：

工业生产用地采矿用地和仓储用地公共设施用地：

基础设施、瞻仰景观休闲用地工业公共建筑用地：

机关办公、教育、科研、文体、医疗卫生、慈善用地交通运输用地：

铁路、公路、港口、民用机场、管道运输、水利设施用地等特殊用地：

军事设施、宗教用地、农业产业化项目用地等,返回,二、土地利用管理中需要了解的术语,净用地出让金计价面积容积率建筑规模建筑密度绿地比用地性质计算单位换算,返回,净用地,在规划用地范围线内建设项目的土地。

不包括城市道路红线内的道路用地面积,返回,出让金计价面积,经勘测确定的，可纳入出让金测算范围的土地面积。

一般把净用地面积作为计价面积。

经规划批准可将绿化用地纳入计价面积。

问题1：

道路在土地出让金测算中能不能作为计价面积？

返回,容积率,是规划的指标术语，指宗地建筑面积与土地面积的比率,返回,建筑规模,根据规划批准的容积率，宗地上可建设的房屋建筑总面积。

计算公式：

建筑规模=净用地面积容积率问题2：

出让给龙湖地产的一宗土地，总用地面积为42200平方米，其中道路占地面积5200平方米，规划批准容积率为2.5。

请帮助计算该宗土地上可修建多少平方米的房屋？

返回,建筑密度,项目用地范围内各种建、构筑物与总用地面积的比例,返回,绿地比,项目用地范围内绿化面积占总用地面积的比例。

（与绿化率有区别）,返回,用地性质,指根据城市规划所确定的土地用途。

返回,计算单位换算,1亩666.67平方米1公顷15亩1公顷=10000平方米1平方公里=100000平方米1公顷=0.01平方公里问题3：

北部新区高新园共有土地48平方公里。

请折合成为公顷、亩、平方米。

返回,土地收益金的概念,是指划拨土地使用权转让时，根据中华人民共和国房地产管理法第39条规定，划拨土地经批准可以不办理出让手续的，转让者需向国定缴纳的费用。

每转让一次就要交一次。

（具体内容见中华人民共和国城市房地产管理法第三十九条）P32测算公式：

土地出让金与土地收益系数之和。

注:

土地出让金=转让土地上对应的房屋建筑面积公布的土地出让金标准问题5：

人和镇汪家桥小区的农转非房屋一套，住宅，建筑面积为65平方米，土地分摊面积为3.7平方米。

现该房欲转让，请你帮助测算其应交的土地收益金是多少？

（土地级别为5级，出让金收费标准为270元/平方米）,返回,第二部分我国的土地供应方式,一、我国的土地制度介绍二、法定国有土地供应方式,返回,营造轻松和谐快乐的工作环境,具体内容见中华人民共和国土地管理法第二条、第四条、第八条。

（一）中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有的土地所有权由国务院代表国家行使。

国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

（二）国家依法实行国有土地有偿使用制度。

但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

（三）国家实行用途管制制度：

由国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

问题4：

中国石油公司在北部新区高新园拥有一块土地，请问中国石油公司对该宗土地有没有所有权？

为什么？

一、我国的土地制度介绍,返回,二、法定国有土地供应方式,主要有两种：

一种是土地有偿使用方式；一种是行政划拨方式。

（一）两种供地方式的共同点和区别：

1、共同点：

（1）只适用于国有土地的供应

（2）都是土地使用权2、两种供应方式的区别：

（1）供地主体不同:

一个不受限制、一个有特殊要求

（2）供应时限不同：

一个有限期、一个无限期（3）供应方式不同：

一个有偿、一个无偿（4）供应调节不同：

一个受市场因素调节、一个由政府计划决定,下一部分,土地有偿使用方式,1、国有土地使用权出让2、国有土地使用权作价出资或入股3、国有土地租赁,返回,国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

返回,国有土地使用权作价出资或入股,是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为,返回,国有土地租赁,是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为,返回,三种土地使用权的权能,

（1）出让土地使用权，在出让期限内，使用权人有权将其依法转让、出租、抵押，但首次转让应当符合下列条件：

A、按合同约定已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书；B、按合同约定进行开发建设，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

出让土地最高年限规定：

居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年

（2）作价出资（入股）土地使用权，与出让土地使用权权能一致。

（3）承租土地使用权，按规定支付土地租金，依法领取国有土地使用权证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以转租或分租。

三种有偿使用方式的适用范围,

（1）出让土地使用权，是国有土地使用权有偿使用的主要方式，对所有土地和产业类型都适用。

（2）作价出资（入股）土地使用权，有严格限定，只对涉及国民经济命脉的领域，或重要基础性和公益性产业领域适用。

（3）承租土地使用权，除商业房地产开发外的，其他土地使用可采取租赁方式。

三种土地有偿使用的配置方式,

（1）作价出资（入股）土地使用权，是由国家配置。

（2）国有土地出让和出租土地使用权配置方式有两种：

招标拍卖挂牌方式和协议出让方式。

目前国家法律、法规政策对招拍挂和协议出让的规定逐步完善和严格起来。

倡导土地资源的市场化配置。

招标拍卖挂牌出让制度简介,相关法律、法规规定：

从90年开始到2019年共有9个法律、法规对招拍挂和协议出让国有土地进行了规范。

重点介绍：

2019年国土资源部颁布的11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，该规定明确了招拍挂出让的范围，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，必须采取招标拍卖挂牌的方式出让；同时规范了招拍挂出让的程序，为全面推行招拍挂出让土地提供了制度保障。

（定金的概念）国土资源部21号令协议出让国有土地使用权规定进一步规范了协议出让的行为。

规定了协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让的最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

同时协议底价应经集体决策。

定金的概念,定金：

是合同当事人依法或依约定，一方在合同订立时或订立后，履行前，预先支付给另一方一定数额的金钱或其他代替物。

它是合同的一种担保形式。

定金与订金的区别,订金：

它通常是买卖双方初步达成协议后，买方支付一定数额的金钱取得双方约定期限内优先购买权的行为。

两者的区别：

1、定金是债权的担保，不能随意撤销行为；订金只是预约买卖的行为，可以撤销行为。

2、给付定金的一方不履行约定债务时，无权要求返回定金。

同时收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金；订金可以无条件退还。

返回,行政划拨方式,1、概念：

是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者无偿使用的行为。

2、划拨土地使用权的权能：

（1）没有使用期限的限制，其转让、出租、抵押需要经有批准权的人民政府审批。

（2）准予转让的，应当办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金。

（3）有批准权的人民政府按规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按照国务院规定将其转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。

（4）设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

（划拨土地收益金的概念）,行政划拨方式,3、划拨土地使用权适用范围：

由于是一种无偿的行政配置方式，因此国家对于划拨用地范围有严格的限制。

土地管理法规定：

下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。

2019年国土资源部颁发划拨用地目录：

对上述法规中的可以划拨方式取得土地使用权的四种类型，分类进行了细化。

凡是不符合划拨用地目录的不能以划拨方式供应土地。

返回,第三部分土地利用管理中主要法律文书,一、重庆市国有土地使用权划拨决定书：

1、适用范围：

土地以划拨方式取得的，在审批后领取。

2、示范文本介绍：

重庆市国有土地使用权划拨决定书（示范文本）二、重庆市国有土地使用权出让合同

（一）适用范围：

凡是以出让方式取得的土地都必须签订。

（二）示范文本介绍：

重庆市国有土地使用权出让合同（经营性用地草签文本）三、建设用地批准书：

（一）适用范围：

土地不论以何种方式取得，在供地方案批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。

（二）使用要求：

1、是批准用地单位使用土地的法律凭证，是规划报建的必要证件。

2、建设项目竣工后，土地管理部门核查用地后，收回批准书，换发土地使用证。

3、建设项目逾期竣工的，用地单位应提前三十天向发证机关申请延期。

建设用地批准书（示范样本）,返回,重庆市国有土地使用权划拨决定书,（示范文本）摘要批准机关：

重庆市人民政府批准文号：

土地使用权人：

建设项目名称：

土地位置：

批准土地面积平方米（公顷）。

一般规定一