农用地转用审批程序.docx

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农用地转用审批程序

一、农用地转用

（一）农用地及农用地转用的概念

根据《土地管理法》和国土资源部颁布的《土地分类》的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，因此任何间接用于农业生产的土地或者不是用于农业生产的土地，都不是农用地。

农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用用地、养殖水面等。

农用地转用，是指将土地利用现状调查确定的农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的审批权限报批后转变为建设用地的行为。

农用地转用又称为农用地转为建设用地。

为利用土地转为建设用地以及农用地内部之间的相互转换不属于农用地转用的范围。

（二）农地转用制度审批程序

《土地管理法》第44条规定：

“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。

在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

”

（三）农地转用程序

农用地转为建设用地的审批程序包括以下几个环节：

1、提出申请。

由组织实施土地利用总体规划的县、市人民政府提出申请，其土地行政主管部门负责编制《农用地专用方案》、《补充耕地方案》等批准手续。

2、逐级报批。

按规定由县、市人民政府逐级上报至省级人民政府，省级人民政府土地行政主管部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、国家产业政策及补充耕地等情况进行审查。

3、组织实施。

农用地转用经批准后，由事实土地利用总体规划的地方人民政府及其土地行政主管部门具体组织农用地转用的实施。

如果占用耕地，必须履行补充耕地的义务和责任。

二、征用土地

（一）征用土地概念

征用土地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地单位和个人一定补偿的行为。

征用土地实行国务院和省级人民政府两级审批制。

（二）征用土地审批权限

国务院批准征用土地的权限是：

1、征用基本农田；

2、征用基本农田以外的耕地超过35公顷；

3、征用其他土地70公顷以上。

其它由省、自治区、直辖市人民政府批准。

市县人民政府没有征用土地的审批权。

（三）征用土地的程序

征用土地的程序是：

1、拟定征用土地方案，逐级上报有批准权的人民政府批准；

2、公告征用土地方案；办理征地补偿登记；

3、公告征地补偿安置方案；交付被征用土地。

（四）征用土地公告

征用土地公告应当包括：

1、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；

2、被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；

3、征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。

（五）征用土地补偿标准

根据《土地管理法》第47条规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

依照规定标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

三、建设用地审批

（一）建设用地概念

根据《土地管理法》和国土资源部颁布的《土地分类》的规定，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，即用于修建各种物体的土地。

建设用地的类型包括：

（1）城乡住宅和公共设施用地，即城乡居民住宅、学校、医院、商业、道路、给排水、电力、电讯、防洪、供热等公共设施用地；

（2）工矿用地，即工业用地和矿业用地，包括工业产房、各种仓库、动力设施、各种堆场、道路、矿山操作场地及配套设施等用地；（3）交通、水利设施用地，包括机场、铁路、公路、港口、航道、水电站、水库及人工运河等用地，不包括天然河道用地；（4）旅游用地，即专门供旅游参观的设施用地，包括风景名胜区、游乐厂、高尔夫球场等用地；（5）军事设施用地，包括军事训练、军事指挥、防务设施、营房、武器装备仓库等用地；（6）其他建设用地，除上述之外的各类建筑物、构筑物用地。

（二）建设用地使用权及特征

建设用地使用权是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建设的权利。

建设用地使用权分为国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。

国有土地建设用地使用权是指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。

集体土地建设用地使用权是指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。

法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。

全民所有制单位、城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设，需要使用集体土地，必须经过征用，使之转为国有土地后才能取得使用权，即国有土地使用权。

一般不允许全民所有制单位或城市集体所有制单位以及其他经济组织拥有集体土地建设用地使用权。

建设用地使用权有以下几个特征：

（1）建设用地使用权同农用地使用权相区别，是对土地进行非种植业、林业、畜牧业和渔业而从事建设的权利。

也就是说建设用地是不直接用于农业生产的土地。

（2）建设用地发展权属于国家，土地的所有者和使用者必须在土地用途管制的前提下依法使用土地。

任何建设占用土地，都必须按照土地利用总体规划进行审查，特别是农用地转为建设用地，必须办理农用地转用审批手续。

占用农用地不符合土地利用总体规划的，不予批准，建设项目不得立项。

（3）禁止集体土地进行房地产开发，搞房地产建设。

（三）建设用地申请报批程序

1、项目用地预审

建设单位在申请建设项目的同时应向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出建设用地预审申请，土地行政主管部门在收文后5个工作日内对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告。

2、申请用地

建设单位持可行性研究批复或其它有关批准文件向县级以上人民政府土地行政主管部门申请办理用地手续。

建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》并附具如下材料：

（1）建设单位有关资质证明。

（2）项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件。

（3）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

（4）初步设计或其他有关批准文件。

（5）建设项目总平面布置图。

（6）占用耕地的，必须提交补充耕地方案。

（7）建设项目位于地质灾害易发区的应提供地质灾害危险性评估报告。

3、拟定方案（一书四方案）

市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案、编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核后，报上一级土地行政主管部门审查。

4、上报审批

省人民政府土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件、审批权限在省的，应当在5日内报省人民政府审批。

审批权在国务院的，省政府土地行政主管部门在提出审查意见后，按程序直接报送国务院。

各项方案经批准后，按程序直接报送国务院。

各项方案经批准后，土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

5、组织实施

“一书四方案”经批准后由市、县人民政府组织实施，制订征地补偿、安置方案并在被征用土地所在的乡、镇范围内公告。

支付征地补偿费用。

6、颁发证书

市、县人民政府土地行政主管部门按照供地方案向建设单位提供土地，并颁发《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》。

建设单位依照规定办理土地登记。

四、农用地转用、征用土地和建设用地审批的关系

农用地转用审批是指将农用地转为建设用地，是土地用途发生变更的审批；征地审批是指将集体建设用地转为国有土地，改变土地所有权的审批；建设用地审批是指将国有土地使用权提供给建设单位使用的审批。

三者之间的内涵和管理方式不同，但在实际工作中相互交叉、联系。

除不需要办理征用手续的之外，分三种情况：

1、农用地转用批准权属于国务院，而征用土地批准权属于国务院或者省级人民政府的，国务院批准农用地转用时，同时批准征用土地，不再另行办理征用土地审批。

2、农用地转用批准权和征用土地批准权都属于省级人民政府的，省级人民政府批准农用地转用时，同时批准征用土地，不再另行办理征用土地审批。

3、农用地转用批准权属于省级人民政府而征用土地批准权属于国务院的，先由省级人民政府批准农用地转用后，再报国务院批准征用土地；省级人民政府批准农用地转用的文件作为国务院批准征地的依据之一。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地区内在依法办理农用地转用和征用土地审批后，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

在土地利用总体规划确定的城市建设用地区外建设项目单独选址和办理农用地转用、征用土地的，建设用地的审批权由批准农用地转用的人民政府行使。

五、临时用地

（一）临时用地概念

临时用地是指工程建设施工和地址勘察需要临时使用，在施工或者勘察完毕后不再需要使用的国有或者农民集体所有的土地，不包括因临时使用建筑物或其他设施而使用土地。

临时用地期限一般为二年。

（二）临时用地批准权限

建设项目施工和地址勘察需要临时使用土地的，未占用耕地的，由市、县人民政府土地行政主管部门批准；占用耕地0.2公顷以下的，应当报地区行政公署或设区的人民政府土地行政主管部门批准；占用耕地0.2公顷以上的，应当报省土地行政主管部门批准。

（三）临时用地审批手续

临时用地应按下列程序和办法办理手续：

1、临时用地单位就临时用地征得土地所有权者或国有土地使用者同意，并就补偿和使用后恢复等事项初步达成协议。

2、临时用地单位向当地县、市人民政府土地行政主管部门提出临时用地申请，并附其与土地所有者或者国有土地使用者达成的原则协议。

在城市规划区的，还应当取得城市规划行政主管部门的同意。

3、县、市人民政府土地行政主管部门对临时用地的用途、使用方式、土地权属、补偿、复垦措施及退还时间等进行审查后，作出是否批准的决定。

决定批准的，发给《临时用地许可证》。

占用耕地的，应当依法上报上级土地行政主管部门批准。

4、临时用地经依法批准后，临时用地单位根据土地权属与土地行政主管部门或者农村集体经济组织或者村民委员会正式签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时用地获得批准后，用地单位应当按照批准的用途和期限合理使用土地。

用地期满后，应当交还土地并恢复原地貌。

（四）临时用地使用权

因建设所需对农村集体土地的临时使用权，是全民所有制单位因建设需要依法取得的对集体所有的土地在法律允许的范围内临时占有、使用、收益的权利。

按照《土地管理法》的规定，建设工程项目施工和地质勘测，临时需要材料准备场、运输道路和其临时设施，在已征土地不能满足需要时，经批准工程项目用地和地质勘测机关批准，全民所有制单位可与农村集体经济组织签订临时用地协议，取得临时使用权。

这种土地使用权期限短，一般不超过2年，且是有偿的。

使用期满，建设单位应当及时归还，并恢复土地的生产条件。

（五）临时用地补偿标准

关于临时用地的土地补偿费用，目前法律没有明确规定，由双方在合同中约定，可视临时使用土地的时间长短和对土地所有人造成的实际损失来计算。

如地质勘查临时用地，用农用地的，可视给农业生产造成的实际损失情况确定补偿费用。

损失一季农作物产值的，补偿一季；损失二季的，补偿二季；损失全年的，补偿全年产值。

对地上附着物（如青苗、树木）造成损害的，使用人应酌情予以补偿，补偿费应支付给附着物产权所有人。

如在国有土地上进行勘察的，如给原国有土地使用者造成损失的，也应酌情给予补偿。

补偿不同于赔偿，补偿是以适当为原则的。

六、农村宅基地

（一）农村村民住宅用地标准

农村村民建住宅可以申请使用农民集体所有的土地，但一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

已经达到或者超过标准的，不得再申请使用宅基地，也不得在农村购买住宅。

但由于房地产继承等原因形成的多处住宅（包括宅基地），原则上不作处理，村民可以出卖多余的住宅，也可以维护原状，但不得翻建。

房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。

（二）农村村民住宅用地审批

农村村民建住宅用地，由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民会议讨论，乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。

涉及占用农用地的，应当先按照《土地管理法》的规定取得农用地转用手续。

农村村民宅基地经依法批准后，由县级人民政府土地行政主管部门逐级通知申请用地者，并组织监督实施。

住宅建成后，由县级人民政府土地行政主管部门对建设用地进行验收，并办理土地登记，核发《集体土地使用证》。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。