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物业投标书

物业管理方案及测算

物业管理方案及测算

目录

第一章物业公司简介………………………………………………………3

第二章物业概况……………………………………………………………4

第三章物业服务内容………………………………………………………4

第四章物业质量管理目标、标准…………………………………………4

第五章物业管理内容………………………………………………………9

第六章人员配置……………………………………………………………22

第七章物业管理启动资金和管理用房…………………………………23

第八章物业管理运作成本测算…………………………………………28

第九章物业管理收费标准………………………………………………29

第一章物业公司简介

第二章物业概况

位于地段，由公司出资开发。

物业概况：

1、物业名称：

2、地址：

3、物业类型：

4、占地面积：

5、总建筑面积：

6、楼幢数：

7、户数：

主要配套设施：

智能监控电梯部；二次供水系统；消防报警系统；消防喷淋系统；分户防盗子母门；公共照明设施；疏散指示灯；应急照明灯；地下排污系统；变电器台；水供应系统；暖气系统、。

第三章物业管理服务内容

（一）常规性的公共服务

1．房屋公共部位及其附属设施的维修、养护。

2．电梯、二次供水设施等的运行服务。

3．生活垃圾收集和环境清扫保洁。

4．院区、停车场内车辆行驶及停放秩序的管理。

5．协助派出所搞好大厦区域内公共秩序及安全巡查工作。

6．庭院绿地及其设施的养护管理。

7．车辆道路及停车场的管理

8．公众代办、代收费用。

（二）经营性的专项服务

1．商务中心、打字、复印、收发传真，代办火车及飞机票。

2．室内专项清洁服务。

3．中介服务：

代租代售房屋和其他中介代理：

家教、保姆、代做广告

4．其他委托性的特约服务。

5．

（三）社区文化氛围营造

1．通过入住手册、宣传栏、电子显示屏、横幅等形式，宣传社会公德，公示社区文化主题，营造高尚社区文化氛围。

2．经常开展专题服务月活动，不断创新内容和形式，塑造物业的社会公众形象。

3．详细了解业主基本情况，对业主的生日、婚庆、意外事件等给予祝贺或慰问。

4．适时的开展业主参与的文体娱乐活动。

5．

第四章物业质量管理目标、标准

XX物业管理公司为提供物业管理服务，并争取所管理的物业达到以下管理目标：

公司质量方针：

公司服务理念：

公司质量目标：

管理标准：

一、基础管理标准

1、住宅及配套设施投入使用。

2、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合的有关管理规定。

3、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。

4、按规定时间和程序成立业主委员会，并与其签订物业管理合同，物业管理公

司与业主委员会双方的责权利明确。

5、建立健全各项物业管理制度、各岗位标准，并制定具体的落实措施和考核办

法。

6、确保物业管理公司的管理人员和专业技术人员按规定持证上岗；员工统一着

装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。

7、在日常管理运作过程中应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管

理效率。

8、在物业收费、财务管理、会计核算和税收等方面执行建委和市物

价委员会的有关规定；每6个月公开一次物业管理服务费用收支情况。

9、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

10、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。

11、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务

报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处

理，有回访制度和记录。

12、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，

满意率达%以上。

13、建立并落实便民维修服务承诺制，零修及时率达%，返修率不高于%，并有回访记录。

二、房屋管理与维修养护管理标准

1、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，单元、户门标号标志明显。

2、无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现象。

3、房屋外观完好、整洁、外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或

破损。

5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得

安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。

6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利

益的现象。

三、共用设施设备管理标准

1、共用配套设施完好，无随意改变用途。

2、共用设施设备运行、使用及维护规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人

员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。

3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。

4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。

5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通

行。

6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；制定停水及事故处理方案。

7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室

管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。

8、电梯24小时运行（日常保养和紧急抢修除外），安全设施齐全，无安全事故；

轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处

理方案。

四、保安、消防和车辆管理标准

1、小区实行封闭式管理（商业网点除外）。

2、设有的专业保安队伍，实行门岗24小时值班及定时巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

3、危及人身安全处有明显警示标识和具体的防范措施。

4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案。

5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记，停车场进出

口实行24小时监控。

6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。

五、环境卫生管理标准

1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保

洁。

3、从环保角度，积极宣传垃圾袋装与分类投放，并设立分类垃圾筒。

4、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

5、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。

6、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

7、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯

扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

8、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。

9、无违反规定饲养宠物、家禽和家畜。

10、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。

六、绿化管理标准

1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

2、有专业绿化人员进行专业养护，包括浇水、施肥、整形修剪、除草、松土、

植物更换补植、病虫害防治和冬季保暖等。

3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。

4、绿地无纸屑、烟头和石块等杂物。

七、社区文化建设标准

1、业主签订业主公约，并能根据公约遵守物业的各项管理规定。

2、物业管理公司利用物业区域内配套的娱乐场所和设施，定期组织开展健康有

益的社区文体活动。

3、物业管理公司积极配合街道、办事处、居委会、派出所等基层单位开展各项

工作。

4、定期印制物业管理年报和社区报道，并利用小区完善的高智能化电子通讯网

络平台及时公布与小区相关的信息等，以丰富社区居民的生活和进一步了解所住社区的动态。

八、管理效益标准

1、开展多种便民有偿服务，利用小区配套设施和商业网点开展多种特色经营，尽量科学降低物业管理成本。

2、争取小区物业管理经营状况达到收支平衡，若因科学管理而出现盈余部份将

直接拨入下一个物业管理年度。

第五章物业管理内容

一、竣工验收期间的管理

物业管理公司在竣工验收的基础上进行再验收。

验收完成，物业公司与开发商办理物业交接手续，对展开全面的物业管理运作。

物业竣工验收期间管理内容包括：

1、物业管理公司成立由工程设备、安全保卫、清洁保障等部门的骨干人员组成的接管验收小组

2、接管验收小组负责与发展商协调，做好接管验收期间的互相沟通。

3、对进行物业接管验收

二、业主入住及装修期间的管理

在具备入住条件后，物业管理公司协助发展商及时通知业主领取钥匙，接房入住。

在此期间，物业公司把入住通知书、入住手续办理程序、入住须知、收费通知书等一并寄（送）给业主，以便业主顺利、方便地办好入住手续。

包括：

1、入住通知书：

通知业主可以来办理入伙手续，并可进住的文书。

2、收楼须知：

告诉业主在收楼时应注意事项及办理入伙手续时应携带的各种证

件、合同和费用。

3、入住手续书：

目的是为了让业主在办理入伙手续时，按次序办理手续，防止

漏项，防止混乱的次序出现。

4、缴款通知书：

物业管理公司通知业主在办理入住手续时应该缴纳的各项款项

及具体金额的文件。

使得业主在办理“入住”时提高效率。

5、物业管理公司对业主的二次装修进行管理，以确保业主在进行二次装修时的建筑物维持完好和功能的安全使用，保持建筑物的清洁和美观，维护业主的合法权益，业主必须按物业管理公司的规定进行申请、填写装修申请表，领取装修规定，得到批准后才能施工。

具体将按以下装修管理流程执行。

装修流程图

开始

接收业主装修申请

向业主递交装修须知

业主填写申请表和提交装修图

审核

批准

不批准

代业主请施工队

业主自请施工队

收取装修押金、管理费用

向业主发出装修许可证

为施工队办理临时出入证

施工队进场装修

管理员巡查

施工结束

根据装修图进行检查

守规

违规

罚款、赔款、修复，并从装修押金中扣除所需费用

退还装修押金

退还装修押金余额

结束

三、日常管理

1、设备设施管理服务

1.1电气系统运行保养

1.1.1每两年进行一次高压设备预防性试验。

1.1.2每年雷雨季节前（2月份）对所有的防避雷设施进行检查测试。

1.1.3每两年一次对10KW以上电动机（电梯除外）进行解体检查轴承及更换润滑油。

1.1.4所有电气设备的控制箱每三个月检查并清扫一次。

1.1.5每天巡检二次电气设备。

1.1.6每天巡检一次公共区域的照明灯。

1.1.7电梯例行保养每月一次，出现故障及时排除。

1.2给排水设备

1.2.1生活水泵每年检查一次。

1.2.2二次供水水箱每年清洗一次。

1.2.3过滤设备的石英砂和活性炭及时更换（按实际的循环量）。

1.2.4供水主管道每三个月检查一次。

1.2.5生活污水排水沟及窨井每三个月检查一次。

1.2.6雨水排水管每年雨季前（5月份）检查清扫一次。

1.2.7所有给排水系统每天巡检二次。

1.3消防灭火设备

1.3.1消防水泵及控制箱每三个月检查一次。

1.3.2消火栓放水试验每月一次。

1.3.3烟感报警试验每月一次。

1.3.4所有消防设备设施每天巡检二次。

1.4建筑道路维修养护：

每月一次巡视检查建筑物的外观、结构、道路、公共走廊、地面层空地、台板、户外空地、儿童游乐园、花圃、楼梯、电机房、水泵房、电梯控制室、屋顶、消防控制室和水箱间等。

1.6停车场管理

1.6.1每二小时巡视一次地面和地下车库。

1.6.2每天二次巡视停车场监控设备。

1.6.3每月检修一次停车管理系统。

1.7智能化系统

1.7.1每天巡视二次。

1.7.2每月一次检修防盗门。

1.7.3定期进行智能化系统测试（根据设备具体情况由物业公司与安装单位商

定具体测试周期）。

1.7.4网络系统：

定期对系统进行检查（根据系统具体情况由物业公司与安装

单位商定检查周期）。

2、保安管理服务

2.1钥匙管理

2.1.1钥匙分类，包括：

a）业主（住户）钥匙；b）公共门窗钥匙；c）设备房

钥匙。

2.2钥匙保管

2.2.1物业管理公司接管理楼宇钥匙后，安排人员专职管理钥匙。

·无工作需要任何人不得以私人名义借出。

·借出时须严格办理登记手续。

2.2.2标识：

·将钥匙分类：

先将钥匙按每套房，公共门窗按楼层，设备房按设备分

门别类，然后用钥匙扣或细绳分别拴在一起。

·将分类的钥匙贴上标签，在标签纸上写明楼号-单元-房号或设施设备

房名称。

·业主（住户）的钥匙按防盗铁门钥匙、室内门锁匙、电子对讲门钥匙

和信箱钥匙分为四类，均贴标签标识。

2.2.3制作业主（住户）钥匙挂放牌

·采用5㎝以上夹板制作钥匙挂放牌。

·在夹板上划出若干相等的方格，在方格内标明单元和房号。

·挂放顺序按单元、楼层房号，要求一目了然。

2.2.4制作公共门窗、设施设备房钥匙牌

·采用断面为三角形或L型的铝合金型材。

·将同类钥匙挂在同一铝牌上。

·制作钥匙挂入箱，将公共门窗、设备房钥匙分类挂放，在钥匙箱上相

应贴上（写上）标识。

2.3钥匙发放

2.3.1业主（住户）钥匙发放：

钥匙保管员验证业主（住户）的入住缴费发票

后，由业主签领钥匙，并分类登记。

2.3.2公共门窗、设备房钥匙

·设施设备房钥匙由机电安装维修部和管理处各保留一套钥匙。

·公共门窗、设备房钥匙未经物业管理公司经理或机电安装维修工程经

理同意，任何人不得私配钥匙。

·因工作需要时，应在“钥匙借还登记表”上登记，并在备注一栏注

明“管理人员或具体岗位”。

2.3.3相关记录：

包括钥匙发放登记表和钥匙借还/看房登记表。

2.2保安管理

是指为维护物业管理区域内公共秩序而进行的防范性巡视和值班。

2.2.1工作时间安排（实际运作时可作必要调整）：

1）值班门岗保安实行24小时值班制；

2）保安每班提前15分钟进行交接班工作准备。

早班～中班～，晚班～，早、中、晚三班每十天依次轮换一次：

即每月日，日，日为倒班日。

2.2.2巡逻

1）巡逻周期：

分钟巡逻一次。

2）巡逻规律：

先从天台起，自上而下，从每层楼依次巡逻到地下室，最后到室外。

2.2.3检查各岗位执勤情况：

日常巡视检查执勤情况由各班长和队长负责。

1）交接班时，交接双方班长要到各岗位检查：

交接是否认真，手续是否办

妥，仪容仪表是否符合规定等，发现问题，及时纠正，并做好记录。

2）每1小时巡逻班长到各岗位巡视1次，并不少于两次检查巡逻签到情况，

认真填写《保安工作表》。

3）队长巡视检查各岗位每班不少于两次，并填写《员工考核表》。

4）巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，做好记录并上报。

5）本班执勤中遇到疑难问题时，班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决时报告队长或物业管理公司。

2.2.4门卫：

严格控制无证人员和车辆的进出，对业主和访客实行验证、登记

制度。

访客要进入楼房内，保安人员必须通过可视对讲系统与业主联系，

经业主同意后方可放行，在访客等候期间，做好招待工作。

对携带大件

物品外出人员，实行出门条制度，防止财物流失。

2.2.5守卫：

对内的重点单位实行守卫制度，商店、消防与闭路电视监控中心、总配电室和地下车库等。

2.2.6巡逻：

沿外围有计划的巡回观察。

发现并及时排除各种不安全因素，如有无形迹可疑人员、有无酗酒人员、有无身体状况异常人员、有无需要帮助人员、有无宠物走失、伤人；各种设备、设施故障和灾害隐患、值班人员守护是否到位或是否认真等情况，及时处置各种

违法行为。

2.2.7紧急处理

1）火警：

拨打119，派一名保安员站在路口引导消防队抵达火灾现场，组

织火灾现场业主撤离危险区，做好安全保卫工作，严防趁火打劫及恶性

事件发生。

2）匪警：

拨打110，用对讲机通知所有保安员赶到现场，协助警方追捕逃

犯；保护好业主的生命和财产安全。

3）医疗急救：

拨打120，派一名保安员站在路口引导救护车，必要时进行

人工急救；如无救护车则派保安员到公路上临时拦车或请小区内有车业

主帮助。

2.2.8对保安人员加强法制教育，依法行事，依法管理。

2.2.9和周边居委会、派出所保持密切联系，出现异常情况积极配合他们。

2.3交通组织管理

实行人、车分流管理；地下停车位相对较为充足，可购买和租用结合。

地面可作为临时停车场，留给访客使用，采取记时收费管理。

2.3.1停车证：

小区内业主的停车，需到物业管理公司申办停车证及身份识别

卡，交纳停车管理费，签订停车管理协议书。

2.3.2车辆的停放：

进入小区的车辆，须按指定地点停放，行车通道及非停车

位禁止停放；临时停放车辆，发临时停车凭证，记时收费。

2.3.3装有易燃、易爆、毒品、污染物品的车辆，严禁进入内。

2.3.4进入小区的车辆限速行驶（5公里/小时），禁止鸣喇叭，发生车辆损坏

路面和公用设施，须照价赔偿。

2.3.5停车管理人员随时做好车辆疏导、调度工作，防止刮蹭及伤人事故发生，

确保停车场交通顺畅。

2.3.6摩托车和自行车管理：

小区内业主的摩托车和自行车，应向物业管理公司办理车证，按指定位置停有序停放，车主应向管理人员领取车号牌。

离开时，须将车号牌交还。

车号牌与车号不符时，车辆不得离开。

2.4消防管理

2.4.1指定消防安全检查员，做好每日的消防监控中心、消防

器材、设备检查，保证处于完好状态，一旦发生火警即可投入使用。

定

期检查各楼的电器、电线、煤气管道等有无氧化、溶化、堵塞情况，防止短路或爆炸引起火灾。

2.4.2积极开展防火安全宣传，使小区内的业主提高防火意识，建立义务消防

队，做好消防培训工作，消除火灾隐患。

2.4.3定期（每年至少一次）组织保安人员进行消防演习，在物业运作经费允

许的情况下将请消防局前来举办消防讲座和演习指导。

3、保洁和绿化管理

3.1室内部分清洁（工作时间在实施时可作必要调整）

3.1.1每天早晨07：

00～09：

00清扫底层单车房和楼道口。

3.1.2上午09：

30～11：

30清扫、拖抹楼道，清洁墙面，清扫天台、雨蓬、

清洁水池，清运杂物。

3.2室外部分清洁（工作时间在实施时可作必要调整）

3.2.1早晨07：

00～08：

30清扫马路、草地、公共场地、停车场各一遍；清

运垃圾池、垃圾箱里的垃圾，并用清水冲洗。

3.2.2上午09：

00将垃圾拖运到垃圾中转站上车，并清洗中转台和排水沟以

及各自的手推垃圾车，值班员用喷雾器对中转台及周围地面消杀喷药。

3.2.313：

30～17：

30清运各责任区垃圾池、箱内的垃圾，清洗垃圾中转台，

并消杀喷药；清洗垃圾池或箱，对各自责任区进行保洁，每小时循环一

遍。

3.2.4公共场所，如花园、商业网点周围、停车场等在中午12：

00～13：

00和下午18：

00～19：

00安排清洁员值班保洁。

3.3消、杀、灭及化粪池清洁

3.3.1每月一次投药灭鼠。

3.3.2夏、秋季每月喷药、投药一次灭蚊、蝇和蟑螂。

3.3.3化粪池的清理：

每季度清理一次。

3.3.4配合卫生防疫部门做好特殊虫害的消杀工作。

3．5清洁工作应急措施

适用于住宅区出现的突发性火灾，污雨水井、管道、化粪池严重堵塞，

暴风雨，户外施工，新入住小区业主（住户）装修期间等现象。

3.5.1发生火灾后的清洁工作应急处理措施：

1）救灾结束后，清洁班长组织全体清洁员参加清理现场的工作；

2）用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面；

3）打扫地面积水，用拖把拖抹；

4）检查户外周围，如有残留物一并清运、打扫。

3.5.2污雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理措施：

1）维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢造成不良影响；

2）该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理；

3）将从污雨水井、管、池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染；

4）疏通后，清洁员迅速打扫地面被污染处，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目视无污物。

3.5.3暴风雨影响环境卫生的应急处理措施：

1）暴风雨后，清洁员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树

叶、泥、石子及其他杂物；

2）发生塌陷或大量泥水沙溃至路面、绿地，清洁员协助物业管理公司检修，

及时清运、打扫；

3）清洁员查看各责任区内污、雨水是否畅通，如发生外溢，及时报告物业

管理公司处理。

3.5.4户外施工影响环境卫生的应急处理措施：

1）小区设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设施等项目施工中，清

洁员配合做好场地周围的清洁工作；

2）及时清理住户搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。

3.5.5新入住装修期应急处理措施：

各责任区清洁员加强保洁，对装修垃圾清运后的场地及时清扫，必要时

协助住户或物业管理公司将装修垃圾及时上车清运。

3.5.6注意事项

1）清理火灾现场时，应在消防部门调查了解情况后，经同意方可进行清理；

2）台风时，清洁员不要冒险作业，防止发生意外。

3.6绿化养护管理

包括育苗培植、花卉栽培管理、乔木和灌木的整形修剪、中耕除草、防

风防涝、浇水抗旱、补栽补种、草坪的施工与养护、施肥、病虫害的识

别与防治和冬季的防冻保暖及花卉租摆等。

3.6.1育苗培植：

插穗时，芽朝上，防日灼，定时进行浇水。

3.6.2花卉栽培管理：

叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，成活率达95%。

3.6.3乔木、灌木的整形修剪：

绿篱每年至少修剪4次，造型每年6次，乔木

每年1～2次，其中绿篱在1～3季度生长期修剪，乔木应在休眠期或秋

季修剪。

3.6.4中耕除草：

每一季度定期用锄头或耙子对树木（包括乔木和灌木）进行

一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。

中耕深度为5㎝左右，以不

损伤树木为准。

没有明显的杂草，草地纯度为90%。

3.6.5防风防涝：

对新种的乔木用做防护支架，平时注意对灌木和乔木进行培

土，对乔木进行剪枝以减少阻风力，对下沉的绿地进行填土改造，以保

证绿地不积水，风雨过后对住宅区的绿地进行全面检查，发现受害的树

木在12小时内根据情况，采用锯树、扶正、培土、支架或接绳等方法处

理。

3.6.6浇水抗旱：

浇水时间夏季在早晚各一次，冬季在中午一次，新栽植物因

根浅，抗旱能力差，蒸发量大，应优先保证一次浇透，草地浇水按顺序

浇，冬季早上不浇水，夏天中午不浇水。

3.6.7补栽补种：

发现植物缺株、死株及时补栽补种，确保植物生长成型。

浇

水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次。

争取新种植物与原有成行，成

活率在95%以上，最大裸露块在0.4㎡以下，裸露面积在总面积的0.5%

以下，缺株在0.5%以下。

3.6.8草坪的施工与养护

1）草坪的修剪为2月一次，修剪到20㎝高。

2）每半个月进行一次人工除杂草。

3）夏天每天浇水二次，以早晚为宜，冬天每天浇水一次，以中午为宜。

4）每月一次喷药除虫害，应有警示告示。

3.6.9植物的防冻保暖：

在冬季来临前对所有不耐寒的植物用保温材料包裹，

对