中国房地产百强企业研究报告.docx

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中国房地产百强企业研究报告

2004中国房地产百强企业研究报告

　　2003年9月到2004年3月，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内专注于企业和房地产研究机构组成的"中国房地产TOP10研究组"，对全国房地产开发企业的综合实力进行了公正、客观、全面的研究。

这是继1994年由国家建设部、国家统计局举办的"首届中国房地产开发企业综合效益百强"10年后的首次对全国范围内针对房地产上市和非上市公司的综合性研究。

其目的是客观地反映当前我国房地产开发企业的整体状况和发展动态，科学评价房地产开发企业的综合实力。

　　在借鉴国内外的研究理论和操作实务基础上，"中国房地产TOP10研究组"以房地产开发企业2001-2003年的销售额均值为评价入选门槛指标，从反映房地产企业的开发规模与经营业绩，市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三个方面，以销售额、销售面积、施工面积、竣工面积、投资额等为基础经济指标，设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量计算2003年中国房地产开发百强企业的综合实力指数，从而评选出综合实力百强企业。

"中国房地产百强研究"报告是"中国房地产TOP10研究组"继今年9月推出"2003年中国城市开发投资潜力10强研究报告"后的又一最新研究成果。

"中国地产百强企业研究"不仅促使房地产开发企业明确发展方向和赶超目标，而且为房地产开发企业向客户和投资者提供了展现综合实力和投资价值的平台。

　　研究过程中得到了房地产业界的大力支持，特别致谢北京天鸿集团、首创置业、北京城建股份公司、万通集团、北辰置地、上海陆家嘴集团、上海复地集团、南京21世纪投资集团有限公司、广州恒大实业集团、合生创展集团、广州富力集团、万科集团、金地集团、卓越置业（集团）有限公司、中信华南（集团）、深圳航空城（东部）实业有限公司、现代城市房地产（武汉）有限公司、四川蓝光实业集团有限公司、重庆南方集团有限公司和其他百强企业在TOP10研究组基础资料收集过程中的鼎力帮助。

同时，也要特别鸣谢各地政府部门对TOP10研究组系列研究工作的长期支持。

"中国房地产百强企业研究"主报告

"中国房地产TOP10研究组"以2001-2003年销售额的均值（3.5亿元）为入选企业的门槛值，从反映房地产企业的开发规模与经营业绩，市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三个方面，对全国200家入选的房地产开发企业（集团）的销售额、销售面积、开复工面积、竣工面积和投资额等5个基础的经济指标，运用因子分析方法和相关数学模型，定量计算出入选房地产企业综合实力指数，得到房地产企业综合实力百强。

一、房地产百强企业整体现状

1．地区分布　房地产100强在地域分布上呈现极大的不均衡性，主要分布在华北、华东和华南地区，占有100强总数的88%，其中华北地区以北京中心，占有100强企业的32席；华东地区以上海龙头，占有31%；华南地区则以深圳和广州中心，占有25%；而中西部地区只占有100强的9%，其中只有重庆、成都、西安、武汉、昆明和乌鲁木齐等6个城市的房地产企业入选。

这说明房地产行业发展水平和城市经济发展的区域差异极大影响了100强企业的区域分布。

　　TOP10研究组采用不同城市吸引的房地产百强企业数量来反映百强企业的投资热点区域（见图一），研究显示中国的三大经济圈仍然是目前房地产投资的主要区域；但从房地产开发潜力看，重庆、天津、武汉、长春以及长三角的南京、苏州、宁波等二线城市吸引了较多跨区域开发的百强企业，这一空间分布预示了未来房地产行业的投资取向。

2．经营业绩TOP10研究组对百强企业的销售额、销售面积、开复工面积、竣工面积和投资额等基础经济指标研究表明，房地产百强企业两端极化比较明显，开发规模和经营业绩差异较大。

从百强企业的经营业绩来看，销售额超过20亿元的有17家，在10-20亿元之间的有19家，在10亿元以下的百强企业有65家；从百强企业开发规模看，百强企业的开复工面积超过200万平方米的只有3家，开复工面积集中在20万-50万平方米，占百强总数的40%。

（见图二）

图二：

房地产百强企业经营业绩分布图

3．产品结构房地产百强企业中，以住宅为主营产品的企业共94家，以写字楼为主共3家，以商业地产为主3家，这说明100强企业开发产品以住宅为主。

百强企业开发产品的均价为6171元/平方米，是全国房地产平均价格水平的2.69倍。

前10强企业的产品均价是5829元/平方米，前11-20强和前21-30强的均价分别是5449元/平方米和9194元/平方米，可见房地产百强企业开发产品的平均档次较高，中间化趋势明显，同时，称雄房地产市场的仍是一些以开发满足广大消费者需求的中低档产品为主的企业。

从百强企业开发产品的价格分布看（见图三），呈现"两头少，中间多"的分布特性，根据这一分布趋势可预测，未来价位在4000-6000元/平方米的产品将是市场的主导。

4．产权结构从房地产百强企业的所有制结构来看，国有经济成分正逐渐被非国有经济成分（包括民营企业和三资企业）所取代。

在新一届百强企业中，国有房地产企业占40席；民营企业和三资企业分别占42%和18%。

从房地产百强企业的上市情况来看，26%的企业是上市公司或控股上市公司，其中有6家企业在香港证券交易所上市。

5．业务特征房地产百强企业的经营业务最大特征是产品生产的专业化和经营收入的多元化。

在百强企业中，纯房地产开发业务的企业占45家，以房地产开发为主的企业占55家。

除房地产开发活动外，百强企业涉足物业经营、建筑施工、装修建材、商业贸易和房地产中介等关联行业；从百强企业多元化经营结构可看出，物业经营、关联施工、建材装饰分别吸引了40%、15%和24%的百强企业（见图四），这说明百强企业基于"房地产开发为核心、延伸价值链和产业链"的多元化经营模式已经形成。

6．10年变迁TOP10研究组对1994年"首届中国房地产开发企业综合效益百强"的比较研究发现，经过10年房地产行业的洗礼，首届百强企业如今只有12家还继续保持百强企业的称号，淘汰率高达88%，这说明房地产百强企业的稳定性差，房地产行业变化更新快，在10年内几乎重新"换脸"。

在连续两届百强的12家企业中，100%是具有国有性质成分的企业，他们大多数都开发中低端产品，而且经营规模较大，从而保持了长期稳定持续发展；其中一些知名国有性质的开发集团，比如北京天鸿集团、北京城建集团、中华企业等，由于成功对企业内部的产权结构和组织结构进行了改组和调整，特别是以国有资本为纽带、以房地产开发经营为主营、进行产业链延伸和与金融资本结合，他们目前仍是房地产行业中的主力军。

二、房地产百强企业的竞争力

1．市场占有房地产企业之间存在激烈的竞争，企业之间的竞争和相互替代关系表现为对房地产市场的争夺和占有，TOP10研究组采用商品房销售额和销售面积反映企业的市场占有率，研究结果显示：

房地产行业离散度较大，房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低。

作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团在全国销售额和销售面积的市场占有率还不到1%；从房地产百强在当地市场占有率看，北京房地产百强企业的销售额和销售面积占北京市份额分别是41%和30.8%（见图五）。

因此，从销售额和销售面积的市场占有率可看出，房地产行业尽管全国的集中度较低，但房地产百强在当地的规模化经营模式凸现，具有比较明显的市场领先份额。

与美国100强房屋建造商相比，中国房地产100强企业的市场占有率偏低。

根据美国PB杂志对全美Giant400研究结果，美国最大房地产开发商PulteHomesInc.销售额高达596亿人民币，是万科集团的13.5倍；美国前10强房地产开发商销售总额3686.76亿人民币，是中国前10强的14倍。

就市场占有率而言，全美最大开发商市场占有率为4.5%，前10强的市场占有率为27.25%。

2．企业信用房地产市场的不规范性导致房地产交易纠纷的增加，同时也暴露了房地产行业诚信的缺失，房地产企业诚信建设已经成为当前房地产行业的关注话题。

TOP10研究组认为，房地产行业的信用问题根源于房地产行业准入门槛太低和大量低资质的房地产企业，房地产市场迫切需要资质和信用良好的房地产企业。

房地产百强企业由于规模较大和经营业绩良好，以及注重长期经营管理和品牌建设，企业信用远高于行业平均水平。

在房地产百强企业中，一级资质的企业占总数的41%，二级资质的企业占44%；95%的百强企业进入了《中国房地产信用档案》的信用披露制度，公布了企业业绩、良好行为和不良行为记录、以及受到国家或省的奖励或荣誉称号等。

房地产百强企业还应该进一步加强企业信用建设，树立领先企业的榜样，以扩大市场份额和提高企业的竞争力。

3．品牌建设在房地产市场逐渐走向成熟和规范的过程中，房地产产品高度的可替代性使得品牌资源成为房地产企业最重要的无形资产。

从消费行为的角度，对品牌的追求已成为消费者理性选择商品房的重要因素。

因此，TOP10研究组认为，品牌建设对增强房地产企业竞争力具有非常重要的作用。

在百强企业中，已经形成一定品牌效应的企业在全国范围内进行大盘操作和品牌复制，比如万科、合生珠江、阳光100等，已经开始进一步瓜分全国的市场份额。

在未来几年内，将会有更多的大盘和品牌企业成为市场最活跃的主力军，品牌产品对市场的强占和争夺将是市场竞争的结果和趋势。

三、房地产百强企业对GDP增长的贡献

为准确估计房地产百强企业对城市经济增长的贡献，TOP10研究组根据相关理论和模型，测算了房地产开发投资对GDP增长的贡献。

研究结果表明，房地产产业已经成为国民经济的支柱产业，房地产开发投资对国民经济增长的贡献较大，2000-2003年间，全国房地产开发投资对GDP增长的平均贡献是17.26%；从房地产百强企业对经济增长的拉动作用看，在全国GDP的增长速度中，有0.28%是由房地产百强企业投资直接贡献的；在全国各大城市房地产开发投资对当地GDP增长的贡献中，北京房地产开发投资对北京GDP增长的贡献较大，2000-2003年间，平均贡献率高达53.5%；在百强房地产开发企业中，以北京天鸿集团为例，2001-2003年间天鸿房地产开发投资对北京GDP增长的平均贡献高达1.66%。

这说明房地产百强企业的投资能够高效率地拉动城市经济增长。

房地产百强对GDP增长的贡献

四、房地产百强企业的发展趋势

"中国房地产TOP10研究组"通过对房地产百强企业的系列研究认为，规模化、专业化、跨区域化、资本市场化将是房地产百强企业的发展趋势。

1．规模化房地产百强企业生产规模普遍较小，年开复工面积在100万平方米以上的仅占7%，百强企业年度竣工面积的均值不到30万平方米，百强企业中只有万科集团和合生创展的竣工面积在100万平方米以上；就地产百强的开发后劲而言，北京的几家大型开发集团的施工转结均在100万平方米以上，这说明一方面，企业集团要上台阶，必须依靠规模化生产达到做大做强；另一方面，规模化生产需要房地产的可持续性滚动开发作为有力保障

2．专业化与多元化房地产开发专业性非常强，从购买土地、开发建设到市场销售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂；房地产又具有投资大，风险高的特性，任何一种非专业性行为，都可能产生无法弥补的后果。

在房地产百强企业中，纯粹做房地产开发的企业有45家，以房地产为主营业务的企业共有55家；以纯住宅物业为产品的企业占40%以上，专注1-2类物业开发投资的百强企业占80%以上。

这说明企业要规模化生产，要占据房地产行业中的领先地位，必须坚持专业化发展道路。

同时，房地产行业又具有经营形式和收入来源的多元化特点，以房地产开发业务为核心，在产业的上下游进行价值链的延伸和拓展是百强企业的发展趋势。

3．跨区域开发随着行业的日益规范、市场需求的持续旺盛以及市场对长远增长的看好，特别是国土资源部11号令在各地相继实施，土地交易公开化为房地产跨区域开发清除了最大的障碍；与此同时，各地有关政府部门工作的规范化和公开化也降低了异地开发成本，一批相当成熟的区域开发商开始走向全国市场。

在房地产百强企业中，跨区域开发的企业占百强的43%，而且已经形成全国品牌的百强企业包括万科、合生珠江、上海绿地和天津顺驰等正在展开新一轮全国范围内的"圈地运动"。

房地产行业将面临土地、资金、客户资源等方面更激烈的竞争环境，但有实力、有资信、有品牌的开发商在跨区域开发过程中将重整原有的房地产格局，获得更大的发展空间。

4．资本市场化实业资本必须和金融资本结合，企业才能获得到长足的发展。

央行"121号文件"禁止了商业银行对房地产开发商购买土地给予贷款，这一限制对开发商的资金状况提出了更高的要求。

房地产上市公司凭借证券市场这一低成本的融资渠道，在房地产百强企业中处于领先地位，前10强企业中有8家房地产集团公司分别在中国境内和香港进行证券市场的资本运作。

近期上海复地集团二次冲击香港上市的成功极大鼓舞了包括SOHO中国、天津顺驰，北京当代集团等百强企业走向资本市场。

因此，从长远看，开发商应该极力开拓银行资金外的融资渠道，包括证券市场、信托产品、企业债券、投资基金等等，资本市场化是未来房地产企业发展的必然趋势。

"中国房地产百强企业"名单

万科企业股份有限公司

上海陆家嘴（集团）有限公司

北京天鸿集团公司

首创置业股份有限公司

广州市恒大实业集团有限公司

合生创展集团有限公司

北京城建投资发展股份有限公司

上海绿地集团

广州富力集团

中信华南集团有限公司

广东珠江投资有限公司

上海实业发展股份有限公司

碧桂园集团

浙江绿城房地产集团

上海中星集团

北京世纪金源集团

北京城市开发集团有限责任公司

金地集团

卓越置业集团有限公司

复地（集团）股份有限公司

中华企业股份有限公司

阳光100置业集团

大华（集团）有限公司

SOHO中国

上海世贸房地产有限公司

广州保利房地产股份有限公司

广州市番禺祈福新村房地产有限公司

北京当代投资集团

北京万通地产集团

大连万达集团

金融街控股股份有限公司

天津顺驰投资集团有限公司

北京金隅嘉业房地产开发公司

利嘉实业（福建）集团有限公司

杭州市南都房产集团有限公司

华润置地（北京）股份有限公司

深圳市振业集团股份有限公司

中远房地产开发有限公司

西安高科地产

北京华远房地产股份有限公司

福州市房地产经营总公司

北京敬远房地产开发有限公司

北京泰跃房地产开发有限责任公司

北京住总房地产开发有限责任公司

天津市房地产发展（集团）股份有限公司

新疆广汇房地产开发有限公司

通州区房地产开发总公司

北京天恒置业集团

上海证大集团

深圳市东部开发（集团）公司

重庆市龙湖置业有限公司

深圳招商房地产有限公司

北京昆泰房地产开发集团

杭州市居民区发展中心

重庆华宇物业（集团）有限公司

大连市建设控股有限公司

深圳华侨城房地产有限公司

和记黄埔地产（深圳）有限公司

四川蓝光实业集团有限公司

上海康桥半岛房地产发展有限公司

成都置信实业有限公司

云南龙泉房地产开发经营有限公司

重庆南方集团有限公司

深圳市长城地产（集团）股份有限公司

浙江广厦股份有限公司

上海中环投资开发（集团）有限公司

中国光大房地产开发公司

深圳航空城（东部）实业有限公司