南汇区惠南镇华钜御庭项目可行性报告.docx
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南汇区惠南镇华钜御庭项目可行性报告
南汇区惠南镇华钜御庭项目
（原新凤凰城二期）
可行性研究报告
2008年01月
前言………………………………………………………………………………………3
第1章项目概况……………………………………………………………………….3
第2章市场分析……………………………………………………………………….5
第3章项目具体分析………………………………………………………………….15
第4章设计方案……………………………………………………………………….20
第5章市政配套、环境保护与节能………………………………………………….26
第6章项目法人及其经营管理……………………………………………………….27
第7章项目实施进度………………………………………………………………….27
第8章投资估算及财务效益分析…………………………………………………….29
第9章结论和建议…………………………………………………………………….32
附表：
财务效益分析表
表1销售收入预测表
表2损益表
表3现金流量表
前言
为了推进21世纪人与居住环境的和谐配合，建设社会主义新农村和新郊区，依照南汇区政府对惠南新城的规划，上海颐和置业有限公司拟对“华钜御庭”项目地块（原新凤凰城项目二期）进行开发，建设商品住宅项目。
我公司受上海颐和置业有限公司的委托，遵循上述文件和有关规定，依据各项基础资料和项目法人提供的设计方案，经过综合的调查研究和分析测算，编制《南汇区惠南镇华钜御庭项目可行性研究报告》。
第1章项目概况
1.1项目法人
本项目由上海颐和置业有限公司开发经营。
住所：
南汇区康桥镇康桥东路1号430室
法定代表人：
卫福才
注册资本：
2000万
企业类型：
有限责任公司（国内合资）
注册号：
310225000260509
经营范围：
房地产开发；建筑装潢材料，销售。
（涉及行政许可的凭许可证经营）
项目法人营业执照和房地产开发企业暂定资质证书参见附件。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
南汇区惠南镇“华钜御庭”，即原新凤凰城项目二期。
（本项目是在原新凤凰城项目未开发用地基础上的全新后续开发）。
1.2.2建设地点和建设内容
华钜御庭项目地块属于南汇的惠南新城东城区，具体位置为南汇区惠南镇拱极路以北，拱北路以南，靖海路以东，分布于新川南奉公路两侧，总用地面积为76230平方米（以实测为准）。
拱极路是惠南镇东西走向的主干道，靖海路是惠南镇南北走向的主干道，新川南奉公路是规划中的一条南北走向的干道。
本工程东侧紧邻南汇大学城，人文、绿化环境优越。
根据惠南新城整体规划，拱北路以北规划有大面积的住宅积聚区，本工程北侧近期将有300多亩的住宅用地出让，未来项目所在区域的居住密度较高，有利于形成聚集的宜居、商圈氛围。
此外，本工程东侧在建惠南镇唯一的顶级商务酒店，与本工程遥相呼应，有利于提升本工程的档次定位。
本工程的容积率为1.74，拟建总建筑面积为174806平方米，其中地上建筑面积132280平方米，架空层建筑面积1236平方米，地下建筑面积41290平方米。
建筑密度为21%，绿化率为39.2%，户数为1272户，停车位843个。
1.2.3项目的建设进度
本项目拟于2008年中正式开工，2010年四季度全部建成。
1.2.4市政配套
项目设计日最大用水量约1400立方米，日最大污废水排放量1272立方米，用电总装接容量10613千瓦，由若干座变电站以380/220伏低压供电，煤气用量3155立方米/日，电话约2546对线。
项目法人已就各需要配套的项目向有关单位征询，可解决配套。
1.2.5投资估算与资金筹措
经估算，本项目建设总投资约29892万元，分四期投入，其中A14-5Ⅰ期地块（7号-12号楼）总投资8475万元，A14-5Ⅱ期地块（1号-6号楼）总投资9012万元，A15-2地块总投资3917万元，A15-7地块总投资8488万元。
本项目建设所需全部资金将由项目法人通过自筹方式解决。
1.2.6财务效益分析
经测算，本项目全部投资的财务内部收益率为41%，财务净现值（I=8%）18411万元，静态投资回收期为3.71年（含建设期）。
因此，本项目在财务上是可行的。
第2章市场分析
2.1住宅房地产市场回暖
自2005年下半年以来，上海市政府已经连续二年为响应中央部委针对房地产市场所进行的调控，出台了一系列控制房价、打击投机、抑制需求的相关政策和措施，其中高档商品房市场和别墅市场格外受到政策的关注。
随着政策的挤压，以高端住宅及别墅市场为主的楼市（外环外、郊环等）进入了价格调整阶段。
从2007年4月的数据显示来看，上海市中心城区的房地产市场重新回暖。
4月份总体住宅价格环比上涨10.4%。
在刚刚过去的2007年3月—5月份，由于新盘的上市量远远不及成交量，导致上海一手住宅存量房迅速消化。
3月份，上海商品住宅成交面积达到187.86万平方米，比2月份99.1万平方米翻了一倍。
4月份，上海商品住宅成交面积继续稳步上涨至198.66万平方米，到了5月份，这一数据再次被提高。
天天房展网数据显示，不算配套商品房，5月1日至28日的成交量已经超过200万平方米。
由于供应和销售量的不平衡，目前每个月上市量与销售量的比例在0.7∶1左右（剔除配套商品房）。
现状的形成，主要是由于改善型需求和少量投资需求重燃入市的欲念。
从最重要的成交量上分析，2004年上海住宅成交量高达3300万平米，2005年只有约1800万平米，2006年回升至约2200万平米。
由此证明，在过去两年持续的紧缩政策之下，上海楼市需求明显受到硬性抑制。
在投资、投机需求锐减的同时，改善型需求亦陷入观望，只有刚性需求仍在“孤军奋战”。
随着上海房价稳定、股市日益火爆，包括投资以及改善型需求者重入楼市已经有复苏之态。
同样情况也在南汇区房地产市场有所体现，但回暖程度相比中心城区要显得温和些。
南汇区由于地处外环线以外，主要面对本区域消费市场，所以房地产市场与中心城区的联动敏感性较弱，呈现出相对的独立性，但也和中心城区一样受到国家、上海市的各项宏观政策影响。
经过近2年的盘整，南汇区几个主要城镇，除别墅外的住宅商品房平均价格维持在4500--6000元／平方米之间，相对环线以内的楼盘价格来看，本区的楼盘还是属于低价楼盘，因此，虽然涨幅放缓甚至停滞，但也反映出了相对比较抗跌的特性。
2.22007年上海新建住宅商品房总体供求预测
2.2.12007年上海商品住宅市场需求量预测
1、商品住宅需求总量预测
上海易居房地产研究院2006年年初研究建立了一个数学模型，主要包括17项宏观指标和全市住宅成交数据。
我们继续运用这一数学模型（回归模型和核估计模型），代入新的参数对2007年上海市住宅需求总量进行测算，结果如下：
研究组认为，2007年上海市商品住宅预测需求总量1981.5万平方米，在2007年房地产宏观调控仍有可能出现政策多发期的情况下，该数值只能是一个参考值，具有一定的可信度，其支撑理由主要有三条：
中央政府依然可能出台重大房地产调控措施
近几年来房地产调控措施主要是针对商品住宅的投资、价格和结构的。
对于2006年的调控效果的认识尽管并不一致，但以价格调控为重点的调控政策来讲，过去的一年效果并不理想却是一致的。
全国70个主要城市的房价上涨仍然超出政策制定者的预期，因此今年在货币、税收、土地和住房保障等方面应该会有后续重大调控措施出台。
商品住宅消费需求存在萎缩可能
2006年是上海市结婚大年，全年估计总数在15万对，形成了阶段性的购房刚性需求。
而2007年的婚房需求将不会超过去年的总量；世博会园区和2010年交付使用的地铁站的动迁量基本完成，由动迁形成的刚性需求估计也会低于去年；上海市住宅用地的土地批租估计仍会处于低位运行状态，重点在于盘活存量；因为房地产市场没有脱离调控政策多发期，持币待购的群体仍在观望。
上述原因直接影响2007年上海商品住宅的购房需求量。
商品住宅消费需求也不可能出现较大幅度下跌
上海"十一五期间"平均每年新增人口24万人；延续多年来沪流动人口占全市人口比重越来越大；巨大的外来人口和中心城区人口正逐步向上海外环线以外的区域扩展（目前内环线以内平均常住人口3.4万人/平方公里，内中环之间为1.75万人/平方公里，中外环线之间0.7万人/平方公里，外环线以外0.14万人/平方公里）。
因此，上海城市化和居民住房改善两者带来的住房需求，支撑了上海新建商品住宅的消费市场。
2、按环线划分的新建商品住宅需求量预测
依据上海易居房地产研究院的数据，运用回归分析方法，推算出2007年上海不同区域新建商品住宅的需求预测。
研究还认为，在上海市商品住宅开工、在建和竣工各项土地规模还没有最终统计出来的情况下，这一预测数据具有一定的参考价值。
内环内由于土地资源的越发稀缺，作为住宅用途的土地将越来越少，内环内成熟的商业配套、便利交通等优势提升该区域的需求。
内中环的销售价格介于内环内和中外环之间，由于区位和价格的差异，此区域的价格弹性大，消费者极容易受到市场波动的影响；作为其替代区域中外环需求量由于有价格优势所以表现较为平稳。
外郊环在2006年成交较为火爆，但是由于投资者受到市场的挤压而离场；而且预期未来市场将有更多物美价廉的产品上市，消费者推迟购房计划。
2.2.22007年上海市新建商品住宅供应总量预测
1、上海新建商品住宅供应总量预测
本项预测采用的是回归分析和平滑移动法，在六种测算结果中选取中值。
这一预测结果基于下列理由：
上海自2003年商品住宅供应高峰值以后，三年来逐步走低，2007年可能延续这一趋势，但下降幅度应该有所缩小；
在市场需求有所萎缩的情况下，市场供给也会做出相应缩小的调整，在宏观调控背景下实现动态的大致供需平衡；
房地产开发商对2007年房地产市场的预判既不明朗，也不乐观，除极少数大型房地产企业外，大多数采取的是稳健、慎重、收缩的开发战略。
2、上海五个区域新建商品住宅供应量预测
本项预测采用的是回归分析和平滑移动法，在六种测算结果中选取中值。
在出现五环供应总量和全市供应总量差异时，主要选择在外郊环和郊环外两个区域进行数值调整。
研究认为内环内、内中环和中外环将延续过去几年发展态势，即三个区域的新建住宅供应量继续下滑；而外郊环和郊环外的新建住宅供应量保持着基本稳定状态；外郊环和郊环外两个区域的供应总量约占上海市新建住宅的供应总量的70%，继续延续三年来比重不断上升的趋势。
通过以上分析对比，我们认为2007年以后，上海郊区住宅房地产发展将呈现供大于求向供求平衡转变、价格稳中有升的态势。
2.3南汇区城镇体系发展规划
2.3.1上海市政府发展战略：
南下临海战略
拥有临港新城的南汇区是上海市“十一五”规划发展确定的四大经济发展板块中大浦东板块的重要部分。
临港新城的规划建设对于南汇乃至上海城市的战略发展具有举足轻重的影响，是上海市委市政府建设上海国际航运中心的一项国家战略，从上海发展大局出发作出的一项重大战略决策，由此，上海将真正意义上的战略发展从“沿江（黄浦江）”转为“临海（东海）”的跨越式大发展。
2004年１０月中旬，上海市政府正式批准靠海的郊区奉贤区最新编制的区域规划纲要，这也是市政府批准的第一个区一级的区域性规划纲要。
规划纲要中明确说：
“要抓住上海市东进南移的发展战略时机，实现跨越式大发展。
”上海的南下战略，首次在政府正式文件中体现。
这说明，未来上海的发展，在继续开发浦东、实施“东进”战略的同时，还将要施行“南移”即“南下临海”战略。
战略的直接腹地就是奉贤、南汇等靠海区域。
2.3.2南汇区城镇体系规划
南汇区城镇体系规划是上海市城市总体规划的有机组成部分，根据上海市城镇体系的结构框架，南汇区城镇体系在规模结构上由新城、中心镇、一般镇三级体系所构成，并与中心村一起构成区域空间布局的四个层次。
规划新城2个，中心镇3个，一般镇6个。
而在总体布局上与上海市城镇体系的基本框架相衔接，在周康地区、惠南地区、芦潮港地区重点形成城市化区域，并分别形成三大经济圈；以小城镇和产业沿重要交通走廊呈组团式分布的布局结构，形成外环线、沪芦公路、远东大道的城镇聚合轴和产业经济带；在南六公路沿线、滨海沿岸建设旅游度假生态区。
在空间分布上形成“一核、三圈、三带、二区”的格局。
以芦潮港新城为核心，以三条城镇聚合轴为骨架，以周康地区、惠南地区、芦潮港地区三个城镇经济圈为网络的复合交融、时序协调、地域开放的城镇体系。
整个南汇区城镇体系规划中与本项目关系最为密切的主要是新城规划。
新城：
规划的新城有惠南新城和芦潮港海港新城。
惠南新城：
规划以惠南新城为核心，由周围现有的宣桥、黄路等镇构成经济联合发展区，使人口和产业在发展区内统一布局，并重点发展惠南新城，依托南汇大学城，使之形成具有工业、居住、科教、商贸等综合功能的城市。
芦潮港海港新城：
是全区政治、经济、文化中心，是南汇区的区政府所在地。
规划以洋山国际集装箱深水港区的配套、服务为核心，依托两港（空港、海港），联动发展成为东北亚国际航运中心的核心城市，形成与洋山深水港功能相适应的国际性滨海新城。
规划芦潮港海港新城由现有的芦潮港、泥城两镇构成。
2.3.3南汇区规划人口规模和城市化目标
1、人口规模
规划以对实际居住人口的发展作预测，确定人口规模（实际居住人口是指户籍人口与常住外来人口之和）。
在现状人口的基础上，考虑南汇区的社会经济发展趋势、港口兴建带来的人口机械增长及外来流动人口数量等因素。
2005年全区实际居住总人口为82万人，其中城镇人口约37万人。
2010年全区实际居住总人口为92万人，其中城镇人口约53万人。
2020年规划全区实际居住总人口为107万人，其中城镇人口约80万人。
2、城市化目标
根据南汇历年来非农业人口的变化情况和城市化、现代化的要求及国家发展小城镇政策，确定南汇区城市化目标，近期2005年为45%，中期2010年为58%，远期2020年为75%。
南汇的城镇建设已基本形成以临港新城为核心、以惠南科教经济区为技术人才支撑、以周康综合经济区为发展重心、以生态建设为两翼的空间格局。
借着东海大桥的全面贯通等利好因素，南汇楼市呈现出巨大的活力，成为影响区域经济增长的支柱产业之一。
而随着楼市新政的出台和市场对其的消化，南汇的房地产市场也逐步呈现出稳定、健康的发展态势。
上海华钜投资集团根据南汇区政府的发展规划，积极响应区政府的号召，进行惠南新城重要组成部分——华钜御庭项目的开发建设，符合地区的长远规划和发展要求。
2.4惠南镇房地产市场分析
惠南镇一直是南汇政治、经济、金融和文化中心，南离洋山深水港20公里，北距浦东国际机场8公里；南六公路、远东大道、白玉兰大道、郊区环线等多条高等级公路环绕在旁，未来的轨道交通11号线也将在惠南镇设立2个站点。
2.4.1惠南镇房地产现状
惠南板块的房地产开发起步较早，甚至比目前较为成熟兴旺的周康板块还要早。
开发高峰过去，各类住宅项目相继入住，城镇的商业市场受到带动，多元化消费需求以及消费力的提升越来越明显，所以惠南镇在“十一五”规划期间，将以主题式商业地产项目辅佐商品住宅市场，相得益彰共同发展。
目前已经开发的南汇新天地、南汇购物广场、艺泰安邦的“艺术主题居住社区”都已经颇具人气，为板块内居民提供了完善的商业配套，发展前景被市场看好。
相辅相成的发展之下，商品住宅的开发已经初步具备“卫星城”的规模。
该板块一手商品住宅市场起步早，区域发展成熟，但在2006年初以来经历过供过于求的市场波动调整过程，目前成交开始回暖，均价基本稳定。
从数据来看，2006年1月到2007年3月底，惠南板块一手商品住宅总体上市面积为14.1万平方米，约合1150套一手住宅；同期成交总面积达到21万平方米，约合1780套一手住宅。
从销售速度看，2006年上半年相对比较低迷，为当时供过于求局面导致，下半年开始逐步复苏回暖，目前销售比较平稳。
惠南镇东的城东新区普通住宅均价在5000元/平方米左右，相对新凤凰城一期均价5700元/平方米低了很多；镇中为老城区，目前住宅均价在5500元/平方米；而镇西侧多以别墅项目为主，普通住宅均价在4500元/平方米。
目前受关注较多、比较热销的楼盘有2个，一个是老城区的上海鼎城项目，该盘处于惠南板块的中心，周边生活配套设施齐全；另一个是艺泰安邦，虽然相对偏远配套不全，但较低的总价和不错的环境，以及对轨道交通和未来前景的看好，该案还是受到区域客户和市区看房者的青睐。
别墅方面，南汇地区的别墅成交量相对整个上海别墅市场来说只是沧海一粟，一方面可能是同类产品的发展较松江、闵行、浦东来说相对落后，另一方面是因为目前南汇在售别墅类项目多为后续项目，供应量少，客户选择余地不大。
南汇的独立别墅主要集中在航头地区，联体别墅主要集中在周康地区。
惠南地区目前仅有2个项目有联体别墅，一个一期已经售磬，还有一个只有40套联体别墅，预计10月开盘；而独立别墅项目只有一个新盘，一期约有35套在售。
2.4.2项目相关楼盘调研
住宅商品房个案
金地城
以周为单位
可售住宅套数
可售住宅面积（M2）
本周已售住宅套数
本周已售住宅面积（M2）
已售住宅套数
已售住宅面积（M2）
累计合同均价（元/M2）
5月8日
21
1990
0
0
135
13620
5042
5月14日
21
1990
0
0
135
13620
5042
5月21日
17
1614
4
376
139
13996
5044
5月28日
16
1518
1
96
140
14092
5048
5月8日至5月28日累计售出
5
472
爱盛家园三期
以周为单位
可售住宅套数
可售住宅面积（M2）
本周已售住宅套数
本周已售住宅面积（M2）
已售住宅套数
已售住宅面积（M2）
累计合同均价（元/M2）
5月8日
未开盘
5月8日至5月28日累计售出
0
0
上海鼎城
以周为单位
可售住宅套数
可售住宅面积（M2）
本周已售住宅套数
本周已售住宅面积（M2）
已售住宅套数
已售住宅面积（M2）
累计合同均价（元/M2）
5月8日
5
601
0
0
106
14066
5339
5月14日
4
473
1
128
107
14194
5344
5月21日
4
473
0
0
107
14194
5344
5月28日
4
473
0
0
107
14194
5344
5月8日至5月28日累计售出
1
128
羊和大厦
以周为单位
可售住宅套数
可售住宅面积（M2）
本周已售住宅套数
本周已售住宅面积（M2）
已售住宅套数
已售住宅面积（M2）
累计合同均价（元/M2）
5月8日
101
27709
0
0
0
0
0
5月14日
101
27709
0
0
0
0
0
5月21日
101
27709
0
0
0
0
0
5月28日
101
27709
0
0
0
0
0
5月8日至5月28日累计售出
0
0
汇展百乐宫
以周为单位
可售住宅套数
可售住宅面积（M2）
本周已售住宅套数
本周已售住宅面积（M2）
已售住宅套数
已售住宅面积（M2）
累计合同均价（元/M2）
5月8日
8
806
0
0
209
20306
7585
5月14日
8
806
0
0
209
20306
7585
5月21日
8
806
0
0
209
20306
7585
5月28日
9
852
-1
-45
208
20261
7585
5月8日至5月28日累计售出
-1
-45
别墅个案
楼盘名称
建德南郊别墅
地址
南六公路99弄33支弄
电话
58036166
开发商
上海杉野置业有限公司（投资商：
上海建德企业发展有限公司）
行销企划
公司
占地面积
1118亩
总建筑面积
70万㎡
容积率
0.2
销售价格
13000-18000
销售均价
实际成交
价格
11500元/㎡
房型面积
独幢320-600㎡
所占比例
得房率
交房日期
已交房
层高
物业管理公司
戴德量行房地产咨询有限公司
物业管理费
4.5元/㎡/月
绿化率
71%
车位配比
车位售价
车位租价
交房标准
毛坯、装修
建材标准
装修标准：
3000-4000元/㎡
配套设施
小区会所、建德酒店
备注
该项规划总建筑面积70万平方米，建筑形态独栋别墅，至今先后开发了60幢，有50多种房型，集世界各地的建筑风格，几乎每一幢房屋一种风格，一种房型，花园面积在700-900㎡，较大。
于2004年5月开盘，现签约合同已登记套数41套，总销售率：
68.3%。
楼盘名称
诚功·领袖
地址
惠南镇人民西路1559弄
电话
58030030
开发商
上海诚功实业有限公司
行销企划
公司
上海甬星房地产销售有限公司
楼盘形态
独幢别墅
占地面积
1027亩
总建筑面积
70万㎡
容积率
销售价格
14000元/㎡
实际成交
价格
9848元/㎡
房型面积
住宅面积
320-900㎡
所占比例
花园面积
400-600㎡
得房率
交房日期
2006年年底
层高
物业管理公司
物业管理费
3.3元/平方米/月
绿化率
车位配比
车位售价
车位租价
地面：
元/个
地下：
元/个
交房标准
毛坯
建材标准
涂料加面砖
配套设施
小区会所、便利店等
整个小区占地面积在1000多亩，现开发的出第一期占总规划的1/10，于2005年6月开盘，一共有32套，现已登记的有24套，销售率75%。
目前所剩房源的售价在14000元/平方米，比该楼盘的所有成交平均价10000元/平方米，高出了4000元/平方米。
第3章项目具体分析
3.1项目SWOT分析
3.1.1项目优势
◇“惠南新城”作为区政府主导的开发项目，得到了政府部门的全力支持和重视，保证了项目未来的发展前景是较好的。
◇新城的建设改善了区域环境，完成了先期商业配套的建设，为区域高起点的房地产开发打下了基础。
◇地块东侧紧邻高教园区，目前已经建成投入使用，大幅度地提升了新城的环境和价值，并且聚集了人气。
◇项目步行5分钟左右就可达正在招商中弘基休闲广场和人民东路美食街，随着这些项目的试营业，区域价值将得到提升。
◇惠南镇作为一个老镇，一直是南汇的中心，有一定的人文积淀，目前老城区基本没有新建项目，新区的接受度大大加强。
◇在主干道附近，郊环、南六公路、川南奉公路等都在小区不远处，交通便利。
距飞机场和临港新城的距离都比较近，2
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