推荐精品果蔬批发大市场建设项目可行性研究报告.docx
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推荐精品果蔬批发大市场建设项目可行性研究报告
果蔬批发大市场建设项目可行性
研究报告
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）
1.1承办单位概况
xx市xx公司成立于1990年6月26日。
座落在xx市双台子区新华街64号。
该公司经营的果品批发市场占地面积11780.5m2；库房62座，建筑面积3000m2；钢架大棚一座630m2。
2009年实现交易额7000万元，上缴税金19万元，利润48万元。
该果品批发市场建设于上个世纪90年代，由于受规模、功能和格局限制，市场内软硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象。
已不能满足日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。
随着我市经济的快速增长，人民生活水平的迅速提高，果篮子、菜篮子工程备受关注！
让全市人民吃上新鲜、放心、优价的果菜，已成为xx市民生工程的主体工程。
xx市政府十分关注我市菜、果篮子工程，决定乘铁东小区改造的配套资源，重新规划建设xx市果蔬批发市场。
以满足xx市及周边地区对安全、保鲜果品蔬菜的需求。
1.2编制依据和原则
1.2.1编制依据
《关于加快农产品流通网络建设推进“双百市场工程”的通知》商务部财政部； 商建发[2009]277号文件；
《关于搞活流通扩大消费的意见》（在地级以上城市选择一
批菜市场进行标准化改造）（国办发【2008】134号），
《关于印发黄海部长助理在全国大型农产品批发市场建设现场会上讲话的通知》商务部办公厅2006年10月13日；
《关于加快我国现代物流发展的若干意见》原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局2002年12月联合发布；
对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。
《关于加强农产品批发市场建设的实施意见》xx市商业局
《xx市改造建设标准化菜市场的实施意见》xx市商业局
《关于铁东地区重新规划旧物市场和果菜交易中心的请示》双区政【2009】42号
《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
建设单位提供的有关资料与数据。
1.2.2编制原则
1、认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标识、运输、贮藏及卫生等标准的规定；
2、选址必须符合城乡建设总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；
3、总平面布置应满足农产品批发市场的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利于批发市场今后的发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；
4、充分利用当地的基础设施条件，以节约工程投资；
5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家排放标准，尽量减少对环境的影响；
6、认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取有效防范措施，确保交易场所的人身安全。
1.2.3编制范围
本项目研究范围包括：
必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护等方面的内容。
投资估算及财务评价：
根据国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资利润率等财务、经济评价指标。
根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。
1.3项目概况
1.3.1项目目标定位
xx市果蔬批发市场将成为xx市农产品一级流通中心，近期迫切发展的主要功能为：
网络电子信息交易平台、果菜农药残留鉴定中心；果菜气调保鲜库；果品、蔬菜交易棚库区；办公、客栈综合楼。
1.3.2项目建设的宗旨
依托该公司果蔬批发市场的发展平台、在农产品流通行业的优势地位，把项目建设成为东北地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品批发市场。
为东北、华北、内蒙地区“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。
1.3.3项目建设内容
项目占地面积:
70570㎡（折合106亩），建筑面积:
46098m2。
功能划分：
办公、客栈生活区、网络电子信息交易平台、果品交易区、蔬菜交易区、生态停车场、保鲜冷库、菜窖等。
本项目的综合技术经济指标见下表：
表1-1
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
总用地面积
㎡
70570
2
总建筑面积
㎡
46098
3
建设总工期
年
1
4
建筑密度
%
48
5
容积率
0.65
6
绿化率
%
12
7
水电负荷
7.1
用电负荷
Kw/h
350
7.2
用水负荷
m3/日
110
8
项目总投资
万元
11477
9
主要经济指
静态投资回收期
年
8.8
税后投资内部收益率
%
5.75
税后财务净现值
万元
382
1.4结论与建议
xx市果蔬批发市场项目符合国家产业政策和xx市产业总体规划，已被列入xx市及双台子区“十二五”重点规划项目。
项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。
项目建设有利于促进辽宁省、xx地区现代农产品流通业的发展，有利于保障辽宁省、xx市“菜篮子”工程的稳定、安全供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期、稳定型增长项目，有利于巩固xx市果蔬批发市场在农产品批发市场领域的领先优势，增强核心竞争能力。
项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。
因此，xx市果蔬批发市场项目区域规划是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。
第二章项目建设的必要性
2.1项目建设背景
2.1.1经济发展条件
经济发展是农产品批发市场产生的源泉，其发展规模在一定的条件下反映了人民对农产品需求的规模。
同时，在经济发展过程中形成的专业化分工与协作以及经济布局的空间差异，是大量的物流资源、信息、资金、人员等要素流动发生的最直接的原因。
也因为在经济发展过程中必然伴随着投资和消费，都成为促进物资和商品流动的因素。
因此，经济发展条件是发展现代物流的基本条件之一，xx市在经济总量水平和经济结构两个方面具备了发展现代农产品物流市场的条件。
一、地区经济发展总量
根据《xx市国民经济和社会发展第“十一五”规划纲要》和xx市国民经济的持续稳定增长；到2010全市地区生产总值预计可达到424.6亿元，年均增长7.7%。
其中，油田经济年均增长1.2%，地方经济年均增长15.2%。
人均国内生产总值达到4100美元，年均增长7.1%。
财政一般预算收入达到21.5亿元，年均增长16.9%。
社会消费品零售总额达到80亿元，年均增长13.1%。
以xx市物流成本占地区生产总值的20％左右分析，每年xx市用于物流管理和组织的费用将达到85亿元左右。
因此，xx市具备发展现代农产品市场基本的经济规模条件。
物流效率和效益的提高，对xx市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义；xx市经济的积聚和扩散能力在省内城市中具有领先水平，将继续保持稳定增长的态势；从xx市的经济地位和与周边城市的比较优势分析，xx市也具备了发展现代化农产品批发市场的总体经济条件。
二、经济结构
①在“十一五”期间，xx市把石化产业作为接续产业发展的重中之重，形成对区域经济发展的重要支撑能力。
提升石化产业整体技术水平，促进炼化一体化延伸加工，延长产业链条。
充分利用国内外两种油气资源，扩大原油加工规模，提高原油延伸加工能力。
推进辽河石化公司500万吨稠油加工扩建及后续加工、华锦集团300万吨原料油加工、北方沥青30万吨环烷基润滑油等重大项目建设，原油加工能力达到1500万吨，沥青生产能力达到600万吨，建设全国最大的稠油加工和沥青生产基地。
建成46万吨乙烯扩建项目，发展聚乙烯、聚丙烯、聚苯乙烯、ABS等聚烯烃系列产品，合成树脂生产能力达到83万吨，同时发展环氧丙烷、醋酸乙烯、乙二醇等有机合成系列产品，建设全国重要的合成树脂生产基地。
以华锦集团、中润化工有限公司等为依托，发展氮肥、复合肥、生物有机肥，建设全国重要的化肥生产基地。
大力发展工业助剂、医药中间体、催化剂、涂料等精细化工产品，拉长石化工业产业链条。
充分利用盐卤水资源发展氯碱化工系列产品。
②培育壮大装备制造、塑料、建材、食品等具有发展潜力的产业。
开发和引进先进生产技术，发展新型钻井机械、隔热管、高低压阀门等石油开采专用设备制造。
培育发展汽车零配件加工、专用汽车改装、船舶制造和环保设备制造等先进装备制造业。
充分发挥原料优势，大力发展农用、工业用、建筑用塑料制品，努力将塑料产业培育成新兴主导产业。
积极发展各类新型防水材料，建设全国重要的防水卷材生产基地；扩大彩钢板、钢结构生产规模，增加聚氨脂复合板等产品品种；发展芦苇人造板、新型轻质墙体材料等新型建材；开发、做大食品加工业。
以大型优质大米加工企业为龙头，推进中小加工企业整合，创建在国内有影响力的无公害、绿色和有机大米品牌。
积极发展各种水产品、肉食品、乳制品、饼业、调味品等食品加工业，打造特色鲜明的食品加工基地。
坚持走苇-浆-纸一体化道路，大力发展以芦苇（稻草）为主要原料的制浆、造纸业，到“十一五”期末形成20万吨的造纸能力。
加大对现有药业企业的研发、工艺、技术和设备改造力度，形成在生物制药、化学药品和中成药等方面的产业群体优势。
③大力发展现代服务业。
与一、二产业紧密结合，提高为工农业生产、经营、技术开发服务的能力和水平。
接受沈阳、大连等中心城市的辐射，以铁路、公路、港口为依托，以现有大型物流企业为骨干，发展水上物流、公路铁路物流、管输物流等物流业。
建设和完善xx市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场，高升、沙岭、西安、胡家、田家等专业化市场，形成具有一定辐射力的大米、河蟹等专业化的物流基地和配送网络。
这种经济结构，导致了xx市区域内有别于其他城市的经济发展空间差异，产生了存在于xx市及周边的城市间、乃至全国许多城市和地区的原材料、半成品、产成品等的进出，形成了彼此的供需关系和物流渠道，存在着大量的石油、石油化工、精细化工、建材、粮食、农副产品以及零担、集装箱等物资商品的运输和配送。
仓储、装卸、搬运、包装、流通加工及信息服务等多功能、多层次的物流服务需求，为xx市农产品批发市场的发展创造了经济结构条件。
2.1.2区位条件
xx市的区位优势和地理位置是现代物流产业发展的天然基础，交通网络四通八达。
xx市地处环渤海经济带的要塞，是连接东北与关内的枢纽城市。
京沈高速、盘海营高速通过境内并与沈大高速公路相连。
xx境内有六个高速公路出入口。
公路总里程已达2001公里，其中高速公路２条111公里，国道１条75公里，省道５条248公里，县道10条1108公里，公路网密度为每百平方公里49.15公里，跃居全省前列。
沿海沿河有码头54个，xx港已经投入使用。
xx离周边的营口港、鲅鱼圈港、锦州港较近，距大连港仅302公里。
距沈阳桃仙180公里机场、大连机场350公里。
沟海铁路和京沈高速铁路贯穿xx，优越的交通为农产品批发市场的发展提供了有力的保障。
2.1.3信息网络支撑条件
xx市是重要的通信枢纽，与世界200多个国家和地区建立了联系，具备了国民经济信息化的通信能力。
截止2003年，全市现有程控电话交换机32万门，电话普及率达到33部/百人，居全省前列。
到2003年底，全市电信业务总量10.3亿元，年末交换机容量49.7万门，电缆长度2.1万皮长公里，长话电路0.68万路，城乡电话用户42.2万户，移动电话用户40万户，每百人移动电话占有量33部。
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