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昌平新城5-1街区翠湖北路南侧局部地块控制性详细规划
说明书
编制时间：
2010年12月
编制单位：
湖南城市学院规划建筑设计研究院
目录
第1章规划背景1
1北京市总体规划和昌平新城规划1
第2章规划依据与规划范围2
1规划依据2
2规划范围2
第3章规划原则与指导思想和3
1规划原则3
2指导思想3
第4章现状概况4
1地理位置4
2交通条件4
3自然条件4
4现状建设情况4
第5章发展条件分析5
1发展条件分析5
2上层次及相关规划回顾5
3规划目标5
4功能定位5
5规模控制6
第6章用地规划7
1用地规划7
2公共设施用地8
第7章道路交通规划9
1发展策略9
2道路系统分级9
3步行、自行车交通体系：
9
4道路交叉口规划：
9
第8章空间环境设计9
1景观系统规划：
9
第9章市政工程规划10
1竖向工程规划10
2给水工程规划10
3污水工程规划11
4中水回用规划11
5雨水工程规划11
6电力工程规划12
7通信工程规划12
8燃气工程规划13
9热力工程规划13
10工程管线综合规划14
11环境卫生规划14
12消防设施规划14
第10章规划控制15
1地块编码15
2控制指标体系15
3一般土地使用兼容性15
4设计引导15
第11章规划指标表17
规划背景
1北京市总体规划和昌平新城规划
2004年，北京市开展新一轮的城市总体规划编制工作；2005年年初，国务院对其进行了批复。
在新一轮城市总体规划中，昌平为北京市11个规划新城中的一个；在适于范围内的“两轴-两带-多中心”的城市空间结构中，昌平处在西部发展带上。
在总体规划批复以后，北京市又进行了昌平新城规划，对昌平区的发展进行了通盘考虑，以便指导各镇的建设与发展。
北京市城市总体规划及昌平新城规划对昌平新城的城市性质阐述为：
昌平新城及地区是北京重要的高新技术研发产业基地。
引导发展高科技研发与生产、旅游服务、教育等功能。
根据《昌平区村庄体系规划》的要求，本次规划所涉及村庄老牛湾村和南一村为城市化整理性村庄。
《昌平新城规划》部署该片区为沙河城市建设组团的重要片区，主要为居住及公共服务设施。
2保证京包快速路的工程进度
京包快速路的修建涉及到老牛湾村31户110人的村民拆迁，村民要求待回迁楼选址、前期各种手续完善后，再进行评估拆迁工作。
沙河镇政府为保证京包快速路的工程进度，改善当地村民的居住环境，满足福田产业园区配套职工住宅的需求，根据昌平新城沙河组团老牛湾片区规划，拟对老牛湾村进行土地一级开发，对该村片区实行全村整体拆迁。
规划依据与规划范围
3规划依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》
（2）建设部《城市规划编制办法》
（3）建设部《城市规划编制办法实施细则》
（4）《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137—90）》
（5）《城市道路交通设计规范》
（6）《城市居住区规划设计规范》
（7）《北京市城市总体规划》（2005-2020）
（8）《北京市昌平区土地利用总体规划》
（9）《北京市昌平新城规划》（2005－2020）
（10）其他相关法规及技术规范
4规划范围
本次规划范围位于沙河镇区西南部，规划范围北起翠湖北路，南至规划路，西起京包高速，东到同仁堂仓库围墙，总共规划面积为34.42公顷。
第2章
规划原则与指导思想
1规划原则
（1）生态优先的原则，充分尊重现有地形地貌特征，在尽量减少对用地改造的前提下，综合确定开发强度以及合理的建设用地控制指标及建设规模。
（2）可持续发展规的原则，环境保护与开发建设并举，确保规划区健康和良好的生态环境。
尊重可持续发展的原则，高起点、高标准规划，充分考虑规划实施的可能性，特别要考虑规划分期实施的可能性,突出重点建设。
（3）区域协调的原则，充分理解新城规划和镇域规划对该片区的要求，保障全镇综合系统的实施。
积极促进全镇优化生态系统的建设。
（4）坚持经营城市的原则，建立功能协调、布局合理，富有弹性的城市布局；
（5）以人为本的原则，人是空间活动的主要载体，规划区的各项设施应充分考虑以人为本的原则，各项活动设施、景观尺度应充分考虑对人的影响，构建一个新的中低密度、自然生态型宜人居住区。
2指导思想
（1）体现科学性、时代性、开放性、前瞻性。
（2）以镇域规划为依据，根据镇域规划的要求，进一步确定用地性质和功能分区，深化落实镇域规划。
（3）结合地域生态、水文特色，提高区域的生态品位、艺术品位和文化内涵，体现生态城市特色，充分利用现有环境要素，做足生态文章。
（4）落实上层次规划对本地区的生态控制要求，展示沙河镇的山水城市风貌，建设生态健康的现代园林城市。
（5）制定科学、完善、详细的城市控制体系，引导城市社会、经济、环境协调发展，为城市规划的决策部门和管理部门提供可靠的理论依据；
（6）安排好居住用地的各项配套设施和环境空间布局，建立完善的城市道路、交通、供水、排水、供电、通讯、热力、燃气等城市基础设施系统。
第3章
现状概况
1地理位置
昌平新城5-1街区翠湖北路南侧局部地块位于北京市区的西北方向,昌平区中部偏南,是昌平新城建设组团之一。
南距德胜门24公里，北距昌平区中心10公里。
2现状人口
村户数为322户，人口为约633人。
3交通条件
规划区交通条件优越，5-1街区内规划2条横向贯穿道路分别为沙阳路和翠湖北路，沙阳路东接八达岭高速路西接京包快速路翠湖北路东接八达岭高速路西跨京包快速路连通海淀。
因翠湖北路没有实施所以近期规划以沙阳路为主要出行路径，翠湖北路建成后以翠湖北路为主要出行路径减少对沙阳路道路交通压力。
4自然条件
沙河镇地处暖温带大陆性气候,四季分明,雨热同季,夏季炎热多雨,冬季寒冷干燥,年均温度12摄氏度,一月最低温度-13.5摄氏度，七月最高温度35摄氏度，全年无霜期190天。
年均降水量584mm，常年盛行西北--东南风,夏季以东南风为主,冬季以西北风为主，最大风速15m/s。
本地区属地下水富水区，地下水位降深5米时单井出水量为1500--3000立方米/日。
南部地区属弱富水区，当地下水位降深5米时单井出水量500至1500立方米/日。
东沙河南北走向、北沙河西北-东南走向、南沙河西-西东走向在此交汇形成温榆河。
沙河水库库区范围为海拔37米高程以下地区，沙河闸设计标准为20年一遇洪水设计、百年一遇校核，设计洪水位37.7米，校核洪水位38.3米，昌平区水利局提出水库周围的建筑标高应在海拔38.5米高程以上。
沙河镇属燕山山前平原,地形平坦,地势北高南低,西高东低。
工程地质综合评价分区为II、III类区,属需要作简单处理后可建设的地区，工程建设应采取排水防水措施。
地基承载力为15--20吨/平方米。
规划区内工程地质综合评价分区工程地质条件良好地区。
该地区地震基本烈度区划为8度区，区内没有破坏性的大断裂分布，但在京包铁路以西有一条北东--南西走向的III级断裂带。
5现状建设情况
现状土地利用汇总表
用地性质
用地面积（公顷）
百分比
居住用地
2.15
5.63%
行政办公
1.41
4.10%
体育用地
0.47
1.36%
工业用地
10.25
29.77%
耕地
10.18
29.57%
园地
0.41
1.21%
林地
1.13
3.28%
村镇建设用地
7.84
22.78%
道路用地
0.58
1.69%
总计
34.42
100.00%
第4章
发展条件分析
1发展条件分析
优势条件
（1）区位优势
规划片区位于昌平新城沙河组团南部，现状通过八达岭高速路能迅速到达市区。
同时，规划区地处沙河南片区重要的产业组团南侧，作为主要的居住和公共服务设施用地，产业的配套居住需求和其他公共服务的需求能促进规划区城市化进程和提高城市建设水平。
（2）自然环境优势
规划区处于城市建设用地边缘地带，自然景观资源丰富；同时，规划区的南侧为南沙河和沙河防护绿地，便于形成良好的城市水体景观。
制约因素
（1）规划区内建设用地规模较小
规划区由原来的老牛湾村发展而来，规划建设用地面积仅约12.42公顷，不利于形成大的建设组团和整体城市环境建设。
（2）现状建设情况复杂
规划区内的现状建设用地建筑布局散乱，土地权属关系复杂。
现状建设片区比较大，与规划用地布局有一定冲突。
（3）基本农田的保护
规划范围内建设用地布局需要与国土规划中基本农田布局符合。
（4）防护绿地
京包高速防护绿地。
2上层次及相关规划回顾
《昌平新城规划》
沙河镇位于八达岭产业发展轴上。
老牛湾村属于城市化整理性村庄。
3规划目标
规划区建设
随着地区经济的发展，该组团缺乏居住和公共服务中心作为产业发展的有利条件。
建设一个初具规模的居住及生活配套服务中心，对于服务产业区生产、解决农村劳动力转移都具有相当的意义。
构建中低密度、自然生态型城市社区
依托交通优势与区位条件，借助区域丰富的自然资源，以配套产业服务为契机，构建一个新的中低密度、自然生态型城市社区，吸纳产业工人到本地区居住，促进规划区城市化进程。
同时为村民就业提供机会。
4功能定位
依托交通优势与区位条件，借助区域丰富的自然资源，构建一个新的中低密度、自然生态型宜人居住区，吸纳产业工人到本地区居住，促进规划区城市化进程。
同时为村民就业提供机会。
5规模控制
用地规模控制与上位规划的区别
根据昌平新城规划，规划区建设用地面积控制在12.42公顷。
序号
用地
代码
用地名称
规划设计
用地面积（公顷）
上位规划
用地面积（公顷）
1
R
居住用地
11.05
8.16
其中
二类居住用地R2
10.60
7.76
配套教育用地R5
0.45
0.4
2
C
公共设施用地
1.37
4.26
其中
商业金融业用地C2
0.87
3.76
医疗卫生用地C5
0.30
0.3
其他公共设施用地C9
0.20
0.2
合计
规划用地
12.42
12.42
因上位规划的规划路实际与京包快速路不能相交，所以连接到翠湖北路使道路畅通，让地块得到最大的利用。
考虑到当地实际情况，街区内主要为福田厂区并且东部有集中的商业用地，该地块周边商业需求不高，所以适当减少商业用地面积并提高容积率，保证商业配套面积满足要求。
同时适当增大居住用地面积以满足当地村民回迁需要和福田产业园区配套职工住宅的需求。
商业配套面积1.74万㎡，其中劳动力安置面积1.2万㎡解决劳动力再就业问题。
应区教委建议幼儿园调整为12个教学班，占地面积从4000㎡增至4500㎡。
医院、养老院规划面积与上位规划一致。
总体规划指标没有突破上位规划。
人口规模预测
采用居住人口预测法进行核算：
规划区二类居住用地10.60公顷，规划建设住宅建筑面积20.02万平方米。
按户均面积取90㎡、户均人口取2.8人进行测算，则一期能容纳的最大居住人口为6228人。
结合新城规划的人口备案要求与本地区的能承载的最大人口容量，同时考虑到外围建设用地亦分布一定数量的城镇人口，本规划区人口规模按0.65万人进行取值。
考虑到居住本区的部分流动人口，市政设施和公共设施按0.7万人进行配套。
用地规划
6用地规划
规划总用地32.49公顷
附表2各类用地规划建筑面积汇总表
序号
用地
代码
用地名称
用地面积（公顷）
占规划总用地比例（%）
1
R
居住用地
11.05
32.10%
其中
二类居住用地R2
10.60
配套教育用地R5
0.45
2
C
公共设施用地
1.37
3.98%
其中
商业金融业用地C2
0.87
医疗卫生用地C5
0.30
其他公共设施用地C9
0.20
3
S
道路广场用地
6.31
18.33%
其中
道路用地S1
6.31
4
G
绿地
15.69
45.59%
其中
公共绿地G1
11.28
防护绿地G2
4.41
合计
规划用地
34.42
100.00%
表6-1规划用地平衡表
分类
规划建筑面积
（万平方米）
备注
（1）公共服务设施
商业金融
1.74
医疗卫生
0.30
其他公共设施用地
0.10
（2）居住用地
20.02
（3）配套教育用地
0.31
合计
22.47
7公共设施用地
7.1.1商业金融用地：
规划商业金融总面积0.87公顷。
7.1.2配套教育用地：
配套教育用地0.45公顷，规划12教学班幼儿园一所。
因该地块现阶段中小学分属于巩华中心第二小学和沙河中学管片，另本地块东北侧5-1街区内规划有九年一贯制学校一所，所以本地块不再规划设置中小学。
7.1.3医疗卫生用地：
规划医疗卫生用地面积为0.30公顷。
7.1.4其他公共设施用地：
规划其他公共设施用地面积为0.20公顷。
绿地系统规划
7.1.5规划原则
绿地规划依据用地整体空间布局结构，采取“完善网络，丰富片区，提高总体绿地覆盖率”的方式，形成城市水生态绿色空间。
遵循道路绿化框架，将集中绿地、沿街绿带均好地布置于各功能片区。
利用防护绿带，形成片区良好地天然绿色屏障，纳入整体绿地系统规划。
7.1.6绿地系统规划
本次绿地系统规划根据《城市绿地分类标准（J185-2002）的标准，主要分为公共绿地、防护绿地两类。
（1）公共绿地（G1）
规划公共绿地总面积11.28公顷。
集中公共绿地（公园）：
规划集中绿地一处，位于建设区北侧。
集中绿地可适当布置一些活动设施，形成标志性绿化广场空间，起到空间的转换和标志作用。
同时该片集中绿地作为城市应急避难场所。
（2）防护绿地（G2）
规划防护绿地总面积4.41公顷。
规划区内防护绿地是西侧京包高速防护绿地。
7.1.7绿地结构规划
根据现状条件和本片区绿地系统总体布局原则，形成“绿轴+节点”的网络型绿地规划结构模式。
（1）街边公共绿带（绿轴）：
规划片区内部形成两条南北向绿轴。
宽度10米，作为居住组团间的绿色屏障。
内部可局部安排部分活动设施，不允许进行城市建设。
同时，依照未来的城市设计安排内部的设施，创造具有独特风格特色的人行绿色空间。
（2）集中公共绿地（节点）：
结合镇政府绿地，在东西两条绿轴相交处规划绿化广场或开敞空间形成绿色节点，联系各道路绿化空间。
道路交通规划
8道路规划
（1）规划区交通组织符合区域交通结构体系要求，生活配套交通组织强调与周边道路的有机联系。
（2）在做到与外界便捷联系的同时，区域内部道路应与周边规划路网统一规划，形成必要的对外衔接，最大程度的互补与共生。
（3）在规划区域内建设等级、功能明确的道路系统；尽量避免不同交通功能的穿越与混行。
（4）充分利用规划的绿地系统，形成相对独立、网络完整的步行系统。
（5）5-1街区内规划2条横向贯穿道路分别为沙阳路和翠湖北路，沙阳路东接八达岭高速路西接京包快速路翠湖北路东接八达岭高速路西跨京包快速路连通海淀。
因翠湖北路没有实施所以近期规划以沙阳路为主要出行路径，翠湖北路建成后以翠湖北路为主要出行路径减少对沙阳路道路交通压力。
9道路系统分级
根据镇中心区的发展需求，规划镇中心主要分为城市次干路、城市支路两个等级，道路红线宽度10－40米。
10步行、自行车交通体系：
步行、自行车交通结合规划的绿化体系进行建设。
贯穿整个地区的绿带、绿轴。
使人流能够自由穿行于商业区、行政办公区、居住区之中，方便地享受各种公共服务设施，并在公共设施网络间提供安全的直达线路。
规划的绿化步行系统深入到各个居住组团内部，步行道和小区级道路交通组织采取人车分流的原则，主要人流通过步行道路的导向来疏导内部交通。
11道路交叉口规划：
道路交叉口的通行能力对整个道路资源的利用和潜力的发挥起到决定作用。
根据规划道路相交路口周围用地情况及道路交叉口抹角拓宽规定进行交叉口道路红线处理，在道路具体详细设计时，可根据实际情况作相应调整。
空间环境设计
12景观系统规划：
总体设计构思：
（1）空间环境的规划设计应强调整体性和序列感；
（2）注重各个功能空间的整体和谐和景观结构的有机构成，结合用地布局形成景观轴线；
（3）通过对建筑群按空间构图原理的有序布置，形成地域标志和个性场所；
（4）通过城市公共活动空间的着重塑造，体现以人为本的思想。
景观系统布局：
依据城市设计总体构思，结合用地功能分区特点，形成由地块中部居住、商贸片区硬质城市空间，逐渐向周边绿色走廊等软质绿化空间过渡的总体风貌。
市政工程规划
13竖向工程规划
现状地形、地貌分析
本次规划范围位于沙河镇区西南部，规划范围北起翠湖北路，南至规划路，西起京包高速，东到同仁堂仓库围墙。
北高南低，场地标高36-45米之间，地势平坦。
规划原则
通过对自然地形的利用和改造，选择合理的设计标高，满足规划区内的各项建设要求，解决用地与建筑、道路交通、地面排水、工程管线敷设以及建设的近期与远期、局部与整体的矛盾，达到工程合理、造价经济。
竖向规划设计
规划区现状地面平坦，地面形式采用平坡式；道路纵坡主要采用平坡式，局部道路采用零坡，最大坡度小于6‰；规划地面排水坡度不宜小于2‰，地块的规划高程应比周边道路的最低点高程高出0.2m以上。
14给水工程规划
规划原则
1）与相关上层次规划相结合，满足社会、经济发展对供水水量、水质和水压的要求，为未来发展预留一定余地。
2）统一规划供水管网系统，在保证供水安全可靠的前提下，力求降低能耗、节约投资、运行管理方便。
用水量预测
规划区采用不同性质用地指标进行用水量预测：
序号
用地性质名称
规模
用水量指标
日用水量（m3/d）
1
居住用地
7000人
120升/人.日
840
2
公共设施
2.45万平米
10升/m2.日
245
3
道路广场
6.31公顷
2升/m2.日
126
4
绿地
15.69公顷
2升/m2.日
314
5
消防、管漏、未预见
15％
229
总计
1754
规划区内用水量日变化系数1.5，最高日用水量时变化系数按1.5计算。
水厂规划
根据《昌平新城规划》（2005-2020），规划区属于规划沙河地下水厂供水区域。
调整控规后人口规模有所增加原水厂仍可满足规划区供水需求。
管网布置及计算
沿沙阳路新建DN400的供水管线，向南引DN300分支接入本项目。
结合规划区内各地块的功能分区，规划给水管道沿道路主干道铺设，呈环状布置。
路幅宽小于等于40米时，单侧布置在道路的东南侧，路幅宽大于40米时，两侧布管。
同一时间发生火灾的次数为2次，每次消防用水量为25升/秒，保证消防时最不利点消火栓的水压不小于10米（从地面起）。
市政道路上的地上式消火栓的布置间距小于120米，消火栓的保护半径小于150米。
规划建议
1）强化水资源统一调度管理，提高取水、用水和节水的科学管理水平。
2）利用政策引导，提高建设单位节水与中水回用积极性。
3）大力推广污水深度处理技术及工艺，提倡污水资源化利用，逐步提高污水回用比例。
15污水工程规划
规划原则
1）根据上层规划，本地区排水体制采用雨污分流制。
2）污水管网布置要充分利用地形地势，最大可能采用重力流，减少提升。
3）根据规划区地基条件，合理控制污水干管的埋深。
污水量预测
城市综合污水排放系数采用0.85，平均日供水量1754立方米，平均日污水量1491立方米。
污水处理厂规划
根据《昌平新城规划》（2005-2020）,规划区污水排至北沙河污水处理厂处理。
调整控规后人口规模有所增加原污水处理厂仍可满足规划区污水处理需求。
污水管网规划
污水管网全部采用重力流，为便于维护与管理，自项目用地至翠湖北路，新建φ400~φ800毫米的污水管道接排入北沙河污水处理厂。
16中水回用规划
1、规划该地区的中水水源由北沙河中水厂提供。
中水回用对象主要为绿化用水、道路浇洒用水和住宅及公建冲厕用水。
中水必须经过深度处理加消毒，中水水质标准须达到《生活杂用水水质标准》的要求，能够满足绿化用水、冲厕水、道路浇洒用水的水质要求。
2、规划中水利用量标准
绿化用水采用：
2.0升/（日·平方米）
住宅冲厕用水采用：
1.5升/（日·平方米）
公建冲厕用水采用：
3.0升/（日·平方米）
道路浇洒用水采用：
2.0升/（日·平方米）
为了保证供水安全，中水管网采用环状管网，规划沿用地内规划道路修建中水管道，并与污水处理厂的中水干线相连。
17雨水工程规划
规划原则
1）进一步落实上层规划的要求，注重环境保护和生态环境的改善；
2）雨水以最短距离就近、分散排放至附近水体，不长距离转输；
3）合理划分排水分区，确定相应的排水标准和措施。
雨水工程计算
（1）暴雨强度公式
设计暴雨强度公式采用北京地区暴雨强度公式：
t——降雨历时，t=t1+mt2
t1——地面集水时间（分钟），规划取10分钟
t2——管内流行时间（分钟）
m——折减系数，暗渠m=2，明渠m=1.2
p——暴雨重现期（年）
（2）设计暴雨重现期
规划区设计暴雨重现期采用：
规划一般地段选用P=1年；重要地区选用P=3年。
（3）综合径流系数
综合径流系数取0.6～0.7
雨水排放系统
1）为保证雨水管道系统排水通畅、检修方便，小区内部雨水管最小管径为D300。
2）充分利用地形、水系进行合理分区，根据分散和直接的原则，保证雨水管道以最短路线、较小管径把雨水就近排入附近水体，雨水应符合国家排放标准后排放。
河道清淤整治后使河道具备泄洪和排水功能。
3）雨水以最短距离就近、分散排放至附近水体，不长距离转输。
根据水务局意见雨水就近排至南沙河。
4）充分利用现状雨水排放系统，同时与城市景观结合，加大生态排水力度。
5）排水管渠、雨水口及检查井要严格管理，及时疏通，以保证排水，防止内涝。
生态排水和雨水利用
为保证规划区自然生态特色，沿河道应加大植被种植和保护力度，增加其涵养水的能力。
在可能的地区减少不透水铺装，增加可透水铺装面积，为新区生态环境建设和减少雨水最大流量创造有利的条件。
同时，采取措施进行雨水收集利用。
18电力工程规划
负荷预测
规划采用单位建筑面积负荷指标法进行负荷预测。
根据规划区内建设用地性质、面积，综合考虑所属地区经济现状及未来发展，本区内用电现状水平、设施水平及远期发展等因素，依据《城市电力规划规范》（GB/50293-1999），经综合分析比较后选定本区单位建筑面积负荷指标，经计算各地块远期最大用电负荷预测如下表：
序号
用地性质名称
用电量指标
（W/m2）
用电负荷（KW）
1
居住用地
60
12012
2
公共设施
80
升级会员 