昆明房地产年报.docx

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昆明房地产年报

序言

2010年对于中国房地产市场是不平常的一年，对昆明房地产市场更是不平常的一年。

站在21世纪的第二个十年的开局之年，也即中国将迎来第十二个五年规划的开局之年，我们回顾和总结2010年昆明房地产市场，是为了更好的的迎接即将到来的2011年。

回顾2010年中国房地产市场，可谓是中国房地产市场调控最严厉的一年。

这一年国家出台了一系列宏观调整政策，从国务院4月份出台“新国十条”、“9.29”新政，到一线城市的限购令。

可是中国房地产市场在经历了上半年短期的观望徘徊后，下半年房价逆市上涨。

昆明房价同样在经历上年平稳上涨后，下半年昆明房价快速上涨。

田野咨询机构——土地投资中心将通过对2010年昆明房地产一级市场、二级市场及三级市场的梳理，通过对“十一五”时期昆明房地产发展轨迹的研究，对“十二五”期间中国宏观经济走势及昆明宏观经济走势的研判，结合房地产相关政策，预测2011年昆明房地产市场走势。

这就是本报告的核心目的。

第一部分2010年宏观经济运行状况分析

一、2010年中国宏观经济运行状况分析

（一）GDP增长情况

2010年全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。

分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。

图1.1：

2003-2010年中国GDP增长情况

分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。

图1.2：

三大产业占经济的比重

（二）固定资产投资增长情况

2010年中国全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。

其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。

在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。

分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。

全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。

图1.3：

2005年-2010年中国固定资产投资增长情况

（三）消费品零售总额增长情况

2010年全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%，扣除价格因素，实际增长14.8%。

图1.4：

2001-2010年中国消费品零售总额增长情况

图1.5：

2001—2010年CPI涨跌幅度

CPI

按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。

按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。

其中，限额以上企业（单位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。

热点消费快速增长。

其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。

（四）城镇居民人均可支配收入增长情况

2010年全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。

其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。

在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。

农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。

其中，工资性收入增长17.9%，家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入增长21.0%，转移性收入增长13.8%。

（五）2010年中国房地产市场分析

　　2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。

其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。

表1.1：

2010年房地产开发和销售主要指标完成情况

指标

单位

绝对数

比上年增长

投资完成额

亿元

48267

33.20%

其中：

住宅

亿元

34038

32.90%

房屋施工面积

亿平方米

40.55

26.60%

房屋新开工面积

亿平方米

16.38

40.70%

房屋竣工面积

亿平方米

7.6

4.50%

其中：

住宅

亿平方米

6.12

2.70%

商品房销售面积

亿平方米

10.43

10.10%

本年资金来源

亿元

72494

25.40%

其中：

国内贷款

亿元

12540

10.30%

其中：

个人按揭贷款

亿元

9211

7.60%

本年购置土地面积

亿平方米

4.1

28.40%

土地购置费

亿元

9992

65.90%

2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。

2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。

其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。

二、2010年昆明宏观经济运行状况分析

（一）GDP

从2005年至今昆明市生产总值历史对比可以看出，年均增长比例都保持在12%以上，超过全国平均水平。

图1.6：

2001-2010年昆明GDP增长情况

2010年昆明实现地区生产总值2120.37亿元，比上年增长14.0%。

其中一、二、三产业分别实现增加值120.30亿元、960.86亿元和1039.21亿元，分别比上年增长4.8%、16.7%和12.6%，三次产业结构为5.7:

45.3:

49.0。

图1.7:

2001-2010年昆明三次产业增长情况

（二）固定资产投资及房地产投资情况情况

固定资产投资方面，全市社会固定资产投资完成2160.88亿元，比上年增长35.0%。

其中房地产开发投资完成440.68亿元，增长19.3%，建筑业增加值251.24亿元，增长26.9%。

图1.8：

2001-2010年昆明固定资产投资增长情况

在固定资产投资中：

城镇固定资产投资2010年为1800亿元，占83.2%。

增长率较2009年上涨35%，上涨幅度仍有所回落。

图1.9:

2001-2010年昆明房地产投资增长情况

从上图中可以看出：

从2004年开发投资达到高位后，2009年开发投资增长率达到42.5%，2010年房地产投资增幅开始回落到历年平均水平，增幅达到19.3%。

（三）社会消费品零售总额

图1.10：

2001-2010年昆明社会消费品零售总额增长情况

城乡居民购买力在2010年表现旺盛，全市实现社会消费品零售总额1060.19亿元，比上年增长22.6%，扣除物价因素，实际增长18.3%。

城乡市场共同繁荣，城镇和乡村市场零售额分别比上年增长22.9%和17.0%。

（四）居民生活水平情况

图1.11：

城镇居民人均可支配收入

城镇居民人均可支配收入2010年达到18875.7元，较上年增长9.8%。

，略低于全国城镇居民人均可支配收入19109元水平。

昆明市城镇居民人均可支配收入2008年达到最大19.85%后近年有所放缓。

图1.12：

城镇居民人均可支配收入涨幅与CPI涨幅对比

去年，昆明市物价总水平涨幅较大，居民消费价格（CPI）比上年上涨了4.2%。

根据国家统计局此前公布的数据显示：

去年全国居民消费价格同比上涨了3.3%，由此看来，去年昆明市的CPI涨幅超过全国水平，涨幅比全国高出0.9个百分点。

图1.13：

城镇居民人均可支配收入与消费支出情况对比

2010年昆明市城镇居民人均收入达到18875.65元，比上年增长9.8%。

消费支出为13243.5元，增长16.2%。

从2008年后居民收入与消费增长率曲线上可以看出，收入增长率呈逐年下滑趋势，而消费增长率逐年上升，这表明居民投资等消费意识开始有所增强。

截至2010年年末，昆明市金融机构人民币存款余额为6639.51亿元，比年初增长15.2%；人民币贷款余额6498.57亿元，比年初增长19.2%；全年金融机构现金收入8310.79亿元，比上年增长15.6%。

2010年金融机构人民币存贷款余额增长率均有所下滑，存款余额下滑主要由于投资增长较快，通货膨胀压力等因素影响。

根据各国发展的经验来看，当城市化率进入30%——70%这个阶段会出现城市化加速的现象。

中国城市化率会以每年1.5个百分点的速度加速，昆明也按照每年1.5个百分点加速城市化。

第二部分2010年房地产相关政策分析

一、2010年全国房地产相关政策分析

1、2010年1月7日，国务院办公厅出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）

核心内容：

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。

已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

2、2010年3月8日，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）

核心内容：

确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

3、2010年4月13日，住建部出台了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）

核心内容：

未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。

预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

4、2010年4月17日，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）

核心内容：

稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。

住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。

对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

对