成都攀成钢板块区域研究.pdf

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成都攀成钢板块区域研究成都攀成钢板块区域研究本报告属保密资料。

报告大纲报告大纲2Chapter1区域现状研究Chapter2区域发展研究1.1.区域属性界定区域属性界定2.2.区域市场研究区域市场研究3.3.个案分析个案分析1.1.东大街区域规划东大街区域规划2.2.案例参考案例参考3.3.区域发展研判区域发展研判区域现状研究区域属性界定本报告属保密资料。

【板块区位板块区位】板块位于东二环路外侧，板块位于东二环路外侧，东大街延长线东大街延长线上，处于上，处于城东核心城东核心区域区域4地处城东，二环路与三环路之间位于二环路与东大路交汇处处于锦江区东大街金融圈延长线上成都市一环二环绕城高速三环成都市中心城区东大街东大街-东大路东大路本报告属保密资料。

【区域商务发展区域商务发展】东大街金融产业快速发展，将推动周边土地价值的提东大街金融产业快速发展，将推动周边土地价值的提升升5截至2011年底，锦江区内商务商业面积超过5000平方米的楼宇有66栋，平均入驻率88.5%。

驻锦江区的金融及其衍生、配套服务机构已达264家，其中银行30家，占成都市60%，开设支行以上分支机构82个；外资银行9家，占成都市73%；保险29家，占成都市55%。

入驻成都的14家世界500强保险机构有12家进驻锦江区本报告属保密资料。

【区域交通区域交通】区域内区域内三纵三横路网三纵三横路网，地铁横穿区域，位于城东交通核心，地铁横穿区域，位于城东交通核心地带，交通已比较成熟地带，交通已比较成熟6本板块本板块地铁2号线东大街-锦东路-东大路地4号线新华大道滨江路-静居寺路-龙兴大道1.区域路网三纵：

一环路、二环路、2.5环路三横：

蜀都大道、东大街-锦东路-东大路、滨江路-静居寺路-龙兴大道地铁2号线直接穿过地块，并设有牛市口、东大路站2.地铁线规划：

6号线将通过板块西南侧本报告属保密资料。

【区域区域配套现状配套现状】目前板块内目前板块内配套相对比较缺乏配套相对比较缺乏，仅有成都七中、成都，仅有成都七中、成都附小、妇女儿童中心已呈现附小、妇女儿童中心已呈现7教育配套：

教育配套：

成都七中、成师附小生态环境：

生态环境：

塔子山公园、沙河其他其他配套配套：

妇女儿童中心成都七中成都七中塔子山公园塔子山公园成成师师附附小小妇女儿童中心妇女儿童中心沙河沙河本报告属保密资料。

【区域商业现状区域商业现状】板块紧邻多个商圈，板块紧邻多个商圈，商业配套良好商业配套良好，对板块商业价值对板块商业价值具有有效支撑具有有效支撑8周边商业配套周边商业配套：

片区地处二环路东三段至东四段之间的重要节点位置，东南西北四方位均聚集大型商圈，北临万象城，南临万达广场，西距春熙路商圈仅5公里左右，东临东客站商圈；万达万达商圈商圈攀成钢攀成钢板块板块万象城万象城商圈商圈建设路建设路商圈商圈黄金东二环黄金东二环东客站东客站商圈商圈东客站东客站商圈商圈春熙路春熙路商圈商圈本报告属保密资料。

【区域区域配套规划配套规划】区域内规划有多个大型区域内规划有多个大型中高端商业项目，体量达中高端商业项目，体量达121万万平米；平米；以及幼儿园、学校、市政公园等配套，居住条件将完备齐全以及幼儿园、学校、市政公园等配套，居住条件将完备齐全9商业配套规划商业配套规划：

目前在售和预告项目商业体量达121万平米。

其他配套规划其他配套规划：

乐天规划公园，2所规划幼儿园，1所规划学校成都ICC购物中心效果图规划规划学校学校乐天乐天规划规划公园公园幼儿园幼儿园环球汇天誉环球汇天誉成都成都ICC四川泰四川泰和和乐天集团乐天集团项目名称项目名称规划物业类型规划物业类型建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）泰合国际财富中心五星级酒店、5A甲级写字楼、大型集中式商业体、情景式商业街、SOHO、精英公寓、文化场馆42成都ICC五星级酒店、超甲级写字楼、大型购物中心、天际观景台13乐天集团电影院、游乐园、百货、乐天剧场、大型书店、购物中心等21环球汇天誉购物中心、商业街、甲级写字楼、国际高端酒店、酒店式公寓45总建筑面积总建筑面积121本报告属保密资料。

本板块本板块【区域属性总结区域属性总结】城市核心发展轴东大街延长线上、区域商住价值不断提升、生活配套逐步完善的新兴高端商住区域10交通交通紧邻东二环，路网完善紧邻东二环，路网完善地铁地铁22号线横穿区域并设有站点号线横穿区域并设有站点商业商业配套配套北临万象城，南临万达广场，西距春熙路商北临万象城，南临万达广场，西距春熙路商圈仅圈仅55公里左右公里左右项目内规划商业体量超过项目内规划商业体量超过6060万方万方休闲休闲配套配套沙河、塔子山公园；沙河、塔子山公园；数十亩城市公园数十亩城市公园教育教育配套配套成都七中成都七中成师附小成师附小其他其他配套配套妇女儿童中心妇女儿童中心成师附小成师附小地铁地铁2号线号线商务商务发展发展东大街金融产业快速发展东大街金融产业快速发展区域现状研究区域市场研究本报告属保密资料。

攀成攀成钢板块主要项目分布钢板块主要项目分布12通用时代通用时代国际社区国际社区环球汇天誉环球汇天誉仁恒滨河湾仁恒滨河湾成都成都ICC镏金镏金岁月岁月阳光水岸阳光水岸绿地锦天府绿地锦天府吉宝凌云吉宝凌云峰阁峰阁伊泰天骄伊泰天骄四川泰和四川泰和深长城深长城乐天集团乐天集团澳龙名城澳龙名城推售阶段推售阶段项目项目名称名称开发商开发商在售成都环贸广场新鸿基地产恒基兆业九龙仓集团在售仁恒滨河湾仁恒置地在售绿地锦天府绿地集团在售环球汇天誉合景泰富香港置地待售深长城项目深长城待售泰合项目四川泰和待售乐天项目韩国乐天待售通用时代国际社区成都通用时代待售伊泰天骄内蒙古伊泰集团待售吉宝项目新加坡吉宝本报告属保密资料。

【土地供应特征土地供应特征】板块内土地在板块内土地在2009年底年底-2011年集中供应，平均楼面地年集中供应，平均楼面地价约价约5300元元/平米，平米，整体地价高于同环线上其他区域整体地价高于同环线上其他区域13项目项目名称名称成交时间成交时间土地类型土地类型净用地面积（亩）净用地面积（亩）楼面地价楼面地价（元元/）成都环贸广场2007年12月17日商住类2592769仁恒滨河湾2009年12月17日住宅类178.55030绿地锦天府2010年4月9日住宅类138.86510伊泰天骄2010年10月15日住宅类80.87600吉宝项目2010年10月15日住宅类76.15950合景泰富环球汇2010年11月10日住宅类285.34200深长城项目2011年11月4日住宅类56.45740泰合项目2011年12月23日商业类76.24300乐天项目2012年3月7日商业类106.25000通用时代国际社区2012年7月25日住宅类37.86640板块名称板块名称平均楼面地价平均楼面地价（元元/）本板块本板块5300万年场3400静居寺4300新华公园4800建设路5030本报告属保密资料。

【项目供应特征项目供应特征】板块在售住宅主要为品牌开发商开发的板块在售住宅主要为品牌开发商开发的中中大规模中高大规模中高容容物物业为主业为主14在售项目在售项目开发商开发商占地规模占地规模（亩）（亩）建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）容积率容积率（住宅）（住宅）物业类型物业类型仁恒滨河湾仁恒置地178.540403.1高层成都ICC新鸿基地产恒基兆业九龙仓集团308563.4高层超高层绿地锦天府绿地集团138.828283.0高层别墅环球汇天誉合景泰富香港置地285.3574.0高层合计合计-910.6910.61811813.43.4-本报告属保密资料。

【量价特征量价特征】主力走量面积为主力走量面积为110-180平米平米套型，总价区间套型，总价区间110-220万万（不含精装），不含精装），月均去化月均去化11-36套套15物业物业类型类型在售项目在售项目产品面积产品面积区间区间主力走量主力走量面积段面积段实得均价实得均价（元（元/平米）平米）主力走量主力走量总价区间总价区间销售速度销售速度（套（套/月）月）精装高层仁恒滨河湾175175-280280170170-180180240240-2602601350013500-1400014000，含含50005000-60006000元精元精装装135135-2202201515套套/月月环球汇天誉120120-210210120120-1401401500015000，含含50005000-60006000精装精装170170-2102102525套套/月月绿地锦天府180180-345345180180-2102101400014000，含含50005000-65006500精装精装160160-20020066套套/月月清水高层成都ICC100100-200200100100-1601601100011000-1400014000110110-2002003636套套/月月别墅绿地锦天府300300-480480330330-4204201700017000450450-1000100055套套/月月均价均价1100011000-1500015000元/平米，除精装后实得均价8500-14000元/平米销量销量1111-3636套/月畅滞销情况畅滞销情况中小面积段户型走量速度好于大面积段户型本报告属保密资料。

【客群特征客群特征】品质改善自住型主导品质改善自住型主导，其次是资产保值投资，看重，其次是资产保值投资，看重地段发地段发展潜力和社区品质展潜力和社区品质16成都成都外省外省其他客群其他客群具体区域具体区域区域不定北上广港澳台本省其他地域客群占比客群占比60%60%30%30%10%10%客户特征客户特征企业高管、公司金领外地商人，港澳台或外籍人士商人置业目的置业目的自住投资兼自住自住置业敏感点置业敏感点地段发展潜力社区品质地段发展潜力社区品质性价比说明：

说明：

成都成都ICCICC项目因其开发商均来自香港，带动了其港澳台和北上广客户比例达到项目因其开发商均来自香港，带动了其港澳台和北上广客户比例达到50%50%本报告属保密资料。

【区域项目存量区域项目存量】区域未来存量较大，预计区域未来存量较大，预计8-9年年去化完成，成熟周期较去化完成，成熟周期较长长17在售项目在售项目开发商开发商物业物业已销售量已销售量（万平米）（万平米）年销售量年销售量（万平米）（万平米）未销售量未销售量（万平米）（万平米）预估周期预估周期仁恒滨河湾仁恒置地高层2.54.337.58-9年成都ICC新鸿基地产恒基兆业九龙仓集团高层超高层7.45.948.68-9年绿地锦天府绿地集团高层别墅4.43.323.67-8年环球汇天誉合景泰富香港置地高层3.94.753.110-11年合计合计-18.218.218.218.2162.8162.888-99年年待出让地块待出让地块待出让地待出让地块块通用时通用时代国际代国际社区社区吉宝凌吉宝凌云峰阁云峰阁伊泰伊泰天骄天骄待出让地块待出让地块/未呈现项目未呈现项目开发商开发商土地面积土地面积待出让地块-200余亩伊泰天骄