成都攀成钢板块区域研究.pdf

1、成都攀成钢板块区域研究成都攀成钢板块区域研究 本报告属保密资料。报告大纲报告大纲 2 Chapter1 区域现状研究 Chapter2 区域发展研究 1.1.区域属性界定区域属性界定 2.2.区域市场研究区域市场研究 3.3.个案分析个案分析 1.1.东大街区域规划东大街区域规划 2.2.案例参考案例参考 3.3.区域发展研判区域发展研判 区域现状研究区域属性界定 本报告属保密资料。【板块区位板块区位】板块位于东二环路外侧，板块位于东二环路外侧，东大街延长线东大街延长线上，处于上，处于城东核心城东核心区域区域 4 地处城东，二环路与三环路之间 位于二环路与东大路交汇处 处于锦江区东大街金融圈延

2、长线上 成都市 一环 二环 绕城高速 三环 成都市中心城区 东大街东大街-东大路东大路 本报告属保密资料。【区域商务发展区域商务发展】东大街金融产业快速发展，将推动周边土地价值的提东大街金融产业快速发展，将推动周边土地价值的提升升 5 截至2011年底，锦江区内商务商业面积超过5000平方米的楼宇有66栋，平均入驻率88.5%。驻锦江区的金融及其衍生、配套服务机构已达264家，其中银行30家，占成都市60%，开设支行以上分支机构82个；外资银行9家，占成都市73%；保险29家，占成都市55%。入驻成都的14家世界500强保险机构有12家进驻锦江区 本报告属保密资料。【区域交通区域交通】区域内区

3、域内三纵三横路网三纵三横路网，地铁横穿区域，位于城东交通核心，地铁横穿区域，位于城东交通核心地带，交通已比较成熟地带，交通已比较成熟 6 本板块本板块 地铁2号线 东大街-锦东路-东大路 地4号线 新华大道 滨江路-静居寺路-龙兴大道 1.区域路网 三纵：一环路、二环路、2.5环路 三横：蜀都大道、东大街-锦东路-东大路、滨江路-静居寺路-龙兴大道 地铁 2号线直接穿过地块，并设有牛市口、东大路站 2.地铁线规划：6号线将通过板块西南侧 本报告属保密资料。【区域区域配套现状配套现状】目前板块内目前板块内配套相对比较缺乏配套相对比较缺乏，仅有成都七中、成都，仅有成都七中、成都附小、妇女儿童中心已

4、呈现附小、妇女儿童中心已呈现 7 教育配套：教育配套：成都七中、成师附小 生态环境：生态环境：塔子山公园、沙河 其他其他配套配套：妇女儿童中心 成都七中成都七中 塔子山公园塔子山公园 成成师师附附小小 妇女儿童中心妇女儿童中心 沙河沙河 本报告属保密资料。【区域商业现状区域商业现状】板块紧邻多个商圈，板块紧邻多个商圈，商业配套良好商业配套良好，对板块商业价值对板块商业价值具有有效支撑具有有效支撑 8 周边商业配套周边商业配套：片区地处二环路东三段至东四段之间的重要节点位置，东南西北四方位均聚集大型商圈，北临万象城，南临万达广场，西距春熙路商圈仅5公里左右，东临东客站商圈；万达万达 商圈商圈 攀

5、成钢攀成钢 板块板块 万象城万象城 商圈商圈 建设路建设路 商圈商圈 黄金东二环黄金东二环 东客站东客站 商圈商圈 东客站东客站 商圈商圈 春熙路春熙路 商圈商圈 本报告属保密资料。【区域区域配套规划配套规划】区域内规划有多个大型区域内规划有多个大型中高端商业项目，体量达中高端商业项目，体量达121万万平米；平米；以及幼儿园、学校、市政公园等配套，居住条件将完备齐全以及幼儿园、学校、市政公园等配套，居住条件将完备齐全 9 商业配套规划商业配套规划：目前在售和预告项目商业体量达121万平米。其他配套规划其他配套规划：乐天规划公园，2所规划幼儿园，1所规划学校 成都ICC购物中心效果图 规划规划学

6、校学校 乐天乐天规划规划公园公园 幼儿园幼儿园 环球汇天誉环球汇天誉 成都成都ICC 四川泰四川泰和和 乐天集团乐天集团 项目名称项目名称 规划物业类型规划物业类型 建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）泰合国际财富中心 五星级酒店、5A甲级写字楼、大型集中式商业体、情景式商业街、SOHO、精英公寓、文化场馆 42 成都ICC 五星级酒店、超甲级写字楼、大型购物中心、天际观景台 13 乐天集团 电影院、游乐园、百货、乐天剧场、大型书店、购物中心等 21 环球汇天誉 购物中心、商业街、甲级写字楼、国际高端酒店、酒店式公寓 45 总建筑面积总建筑面积 121 本报告属保密资料。本板块本板块【区域

7、属性总结区域属性总结】城市核心发展轴东大街延长线上、区域商住价值不断提升、生活配套逐步完善的新兴高端商住区域 10 交通交通 紧邻东二环，路网完善紧邻东二环，路网完善 地铁地铁2 2号线横穿区域并设有站点号线横穿区域并设有站点 商业商业配套配套 北临万象城，南临万达广场，西距春熙路商北临万象城，南临万达广场，西距春熙路商圈仅圈仅5 5公里左右公里左右 项目内规划商业体量超过项目内规划商业体量超过6060万方万方 休闲休闲配套配套 沙河、塔子山公园；沙河、塔子山公园；数十亩城市公园数十亩城市公园 教育教育配套配套 成都七中成都七中 成师附小成师附小 其他其他配套配套 妇女儿童中心妇女儿童中心 成

8、师附小成师附小 地铁地铁2号线号线 商务商务发展发展 东大街金融产业快速发展东大街金融产业快速发展 区域现状研究区域市场研究 本报告属保密资料。攀成攀成钢板块主要项目分布钢板块主要项目分布 12 通用时代通用时代国际社区国际社区 环球汇天誉环球汇天誉 仁恒滨河湾仁恒滨河湾 成都成都ICC 镏金镏金岁月岁月 阳光水岸阳光水岸 绿地锦天府绿地锦天府 吉宝凌云吉宝凌云峰阁峰阁 伊泰天骄伊泰天骄 四川泰和四川泰和 深长城深长城 乐天集团乐天集团 澳龙名城澳龙名城 推售阶段推售阶段 项目项目名称名称 开发商开发商 在售 成都环贸广场 新鸿基地产 恒基兆业 九龙仓集团 在售 仁恒滨河湾 仁恒置地 在售 绿

9、地锦天府 绿地集团 在售 环球汇天誉 合景泰富 香港置地 待售 深长城项目 深长城 待售 泰合项目 四川泰和 待售 乐天项目 韩国乐天 待售 通用时代国际社区 成都通用时代 待售 伊泰天骄 内蒙古伊泰集团 待售 吉宝项目 新加坡吉宝 本报告属保密资料。【土地供应特征土地供应特征】板块内土地在板块内土地在2009年底年底-2011年集中供应，平均楼面地年集中供应，平均楼面地价约价约5300元元/平米，平米，整体地价高于同环线上其他区域整体地价高于同环线上其他区域 13 项目项目名称名称 成交时间成交时间 土地类型土地类型 净用地面积（亩）净用地面积（亩）楼面地价楼面地价 (元元/)成都环贸广场

10、2007年12月17日 商住类 259 2769 仁恒滨河湾 2009年12月17日 住宅类 178.5 5030 绿地锦天府 2010年4月9日 住宅类 138.8 6510 伊泰天骄 2010年10月15日 住宅类 80.8 7600 吉宝项目 2010年10月15日 住宅类 76.1 5950 合景泰富环球汇 2010年11月10日 住宅类 285.3 4200 深长城项目 2011年11月4日 住宅类 56.4 5740 泰合项目 2011年12月23日 商业类 76.2 4300 乐天项目 2012年3月7日 商业类 106.2 5000 通用时代国际社区 2012年7月25日 住宅

11、类 37.8 6640 板块名称板块名称 平均楼面地价平均楼面地价(元元/)本板块本板块 5300 万年场 3400 静居寺 4300 新华公园 4800 建设路 5030 本报告属保密资料。【项目供应特征项目供应特征】板块在售住宅主要为品牌开发商开发的板块在售住宅主要为品牌开发商开发的中中大规模中高大规模中高容容物物业为主业为主 14 在售项目在售项目 开发商开发商 占地规模占地规模 （亩）（亩）建筑面积建筑面积 （万平米）（万平米）容积率容积率 （住宅）（住宅）物业类型物业类型 仁恒滨河湾 仁恒置地 178.5 4040 3.1 高层 成都ICC 新鸿基地产 恒基兆业 九龙仓集团 308

12、56 3.4 高层 超高层 绿地锦天府 绿地集团 138.8 2828 3.0 高层 别墅 环球汇天誉 合景泰富 香港置地 285.3 57 4.0 高层 合计合计 -910.6910.6 181181 3.43.4 -本报告属保密资料。【量价特征量价特征】主力走量面积为主力走量面积为110-180平米平米套型，总价区间套型，总价区间110-220万万（不含精装），不含精装），月均去化月均去化11-36套套 15 物业物业类型类型 在售项目在售项目 产品面积产品面积区间区间 主力走量主力走量 面积段面积段 实得均价实得均价（元（元/平米）平米）主力走量主力走量 总价区间总价区间 销售速度销售速

13、度（套（套/月）月）精装高层 仁恒滨河湾 175175-280280 170170-180180 240240-260260 1350013500-1400014000，含含50005000-60006000元精元精装装 135135-220220 1515套套/月月 环球汇天誉 120120-210210 120120-140140 1500015000，含含50005000-60006000精装精装 170170-210210 2525套套/月月 绿地锦天府 180180-345345 180180-210210 1400014000，含含50005000-65006500精装精装 160

14、160-200200 6 6套套/月月 清水高层 成都ICC 100100-200200 100100-160160 1100011000-1400014000 110110-200200 3636套套/月月 别墅 绿地锦天府 300300-480480 330330-420420 1700017000 450450-10001000 5 5套套/月月 均价均价 1100011000-1500015000元/平米，除精装后实得均价8500-14000元/平米 销量销量 1111-3636套/月 畅滞销情况畅滞销情况 中小面积段户型走量速度好于大面积段户型 本报告属保密资料。【客群特征客群特征】

15、品质改善自住型主导品质改善自住型主导，其次是资产保值投资，看重，其次是资产保值投资，看重地段发地段发展潜力和社区品质展潜力和社区品质 16 成都成都 外省外省 其他客群其他客群 具体区域具体区域 区域不定 北上广 港澳台 本省其他地域 客群占比客群占比 60%60%30%30%10%10%客户特征客户特征 企业高管、公司金领 外地商人，港澳台或外籍人士 商人 置业目的置业目的 自住 投资兼自住 自住 置业敏感点置业敏感点 地段发展潜力 社区品质 地段发展潜力 社区品质 性价比 说明：说明：成都成都ICCICC项目因其开发商均来自香港，带动了其港澳台和北上广客户比例达到项目因其开发商均来自香港，

16、带动了其港澳台和北上广客户比例达到50%50%本报告属保密资料。【区域项目存量区域项目存量】区域未来存量较大，预计区域未来存量较大，预计8-9年年去化完成，成熟周期较去化完成，成熟周期较长长 17 在售项目在售项目 开发商开发商 物业物业 已销售量已销售量 （万平米）（万平米）年销售量年销售量 （万平米）（万平米）未销售量未销售量 （万平米）（万平米）预估周期预估周期 仁恒滨河湾 仁恒置地 高层 2.5 4.3 37.5 8-9年 成都ICC 新鸿基地产 恒基兆业 九龙仓集团 高层 超高层 7.4 5.9 48.6 8-9年 绿地锦天府 绿地集团 高层 别墅 4.4 3.3 23.6 7-8年 环球汇天誉 合景泰富 香港置地 高层 3.9 4.7 53.1 10-11年 合计合计 -18.218.2 18.218.2 162.8162.8 8 8-9 9年年 待出让地块待出让地块 待出让地待出让地块块 通用时通用时代国际代国际社区社区 吉宝凌吉宝凌云峰阁云峰阁 伊泰伊泰天骄天骄 待出让地块待出让地块/未呈现项目未呈现项目 开发商开发商 土地面积土地面积 待出让地块-200余亩 伊泰天骄