房地产市场高房价高空置并存问题分析.docx

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房地产市场高房价高空置并存问题分析

房地产市场高房价高空置并存问题分析

房地产市场高房价高空置并存问题分析

摘要：

我国房地产市场发展迅速，但过程中也突显出许多矛盾和问题，房地产市场高房价高空置并存是当前主要问题之一。

本文通过我国房地产市场现状的分析，对房地产市场高房价、高空置原因的分别探讨，对二者并存的经济影响的摸索、提出解决这种问题的建议。

关键词：

房地产高房价高空置

我国房价自2004年来居高不下，总体趋势持续上涨、“有利可图”,房地产项目开发规模的不断扩大，各地都出现了不少“闲置房”、“黑灯瞎火”楼，甚至个别地方还演变成“黑城”“空城”。

拿北京来说，2001住宅销售单位面积价格7423.59元/㎡，2008年为17330.84元/㎡，到2010年已经上涨到29782.66元/㎡，十年房价涨幅301.19%！

与此同时，2008年北京商品房空置率高居全国首位，为16.64%，高出全国0.75倍。

高空置率与高房价并存的状况不仅造成了大量社会资源的浪费，更是引发社会大众对投机炒房盛行、房价过高现状的不满。

明显不利于我国房地产市场以及社会经济的健康发展，必须加以改善。

一.高房价、高空置原因探讨

1.房价高低的衡量及高房价原因的探讨

1.1房价收入比衡量房价高低

当前房地产市场价格到底高不高，为什么？

要弄清这个问题首先需要明确什么是房价。

房地产价格是指建筑物连同其占用土地及相关权属的价格，包括销售价格和租赁价格等。

城市房价（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：

土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。

衡量房价高低的指标有许多，诸如需求结构、社会资源管理者阶层住房结构、土地出让时间、房价收入比、房价与其他商品价格横向对比、房价增长率与GDP增长率之比、房价租金比等。

下面以房价收入比进行房价高低的探讨。

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。

房价收入比=住宅价格/居民有效购买力=（住宅销售单位面积价格*城镇人均住宅建筑面积*家庭平均人口）/（城镇居民年人均可支配收入*家庭平均人口）=（住宅销售单位面积价格*城镇人均住宅建筑面积）/城镇居民年人均可支配收入。

世界银行在衡量一个国间的住房消费水平时一般认为房价收入比在3-6之间较为适当。

低于3住房将供不应求，高于6就超出了城镇居民经济承受能力，此时就可以说房价过高。

表1：

北京市2001-2010房价收入比

住宅销售单位面积价格

人均住房面积/m2

人均可支配收入

房价收入比

2001

7423.586833

17.62

13768.8

9.5

2002

6335.368681

18.2

13253.3

8.7

2003

6410.06963

18.67

14959.5

8

2004

6980.775953

18.88

17116.5

7.7

2005

8733.219076

20.13

19533.3

9

2006

10481.23092

20.96

22417

9.8

2007

14974.21395

21.5

24576

13.1

2008

17330.84416

21.56

27678

13.5

2009

20155.98334

21.61

30674

14.2

2010

29782.65777

19.49

33360

17.4

通过对上表的分析不难看出，北京房价收入比10年均大于6，房价远高于北京居民的购买力，说明其房价高企。

图1：

全国房价收入比情况（数据来源：

国家统计局网站CRIC中国房地产决策咨询系统）

年份

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

房价收入比

6.17

6.39

6.15

6.30

6.12

6.19

6.15

6.92

7.31

7.19

7.44

6.78

从全国房价收入比的数据来看，显然我国房价自1997开始普遍偏高，从2004年开始居高不下。

表2：

1999－2010年我国房价变动情况

年度

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

元/㎡

2053

2112

2170

2250

2359

2778

3168

3367

3864

4115

4600

6000

图2：

图3

图4

图5

通过对以上图表的分析，房价水平高、整体涨幅快是我国房地产市场毋庸置疑的现状。

1.2高房价原因的探讨

房价受各种因素的影响而发生变动，这些因素包括经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素等。

而造成高房价的原因包括房地产市场供给严重不足、需求过于旺盛、地方政府土地财政、信贷扩张与违规贷款现象严重以及各种垄断机制盛行等.具体来说，房价居高主要是由以下因素造成的：

（1）全国人均可支配收入上升抬高房地产需求

图6：

由图六不难看出我国房价与城镇居民可支配收入存在线性相关关系。

房价与城镇居民可支配收入的对数之间的弹性系数为0.9705，如果居民支配收入每增加1%元，房价增长0.9705%元。

（2）工业化带动城镇化，人口结构剧烈变迁。

图7：

1996年中国城市化率30%，预计2018年达到70%。

根据世界城市化发展的共同规律----“纳瑟姆曲线”，在这期间，我国经济发展势头迅猛，城市化速度增快，由此产生的住房需求不断增加。

（3）人民币升值。

在人民币升值的预期和房地产投资高回报的预期下，国际游资进入中国的愿望较为强烈。

推动了房价上涨。

图8：

（4）产品结构失调抬高房价。

供给持续大于需求，应该约束房价涨幅，但由于房地产产品结构不合理导致房价畸形上涨。

图9：

（5）城镇消费结构升级：

消费耐用品。

即房地产附带消费品消费结构升级、价格上涨推高房价。

图10：

（6）土地供给因素。

2004年8月31号之后，供地规则的改变使得存量住宅用地释放不活跃，在短期内住宅用地供应量下降；“831”之后经营性项目用地全部招拍挂的政策对地价上涨影响明显。

地价变化引起房价变化的作用在短期内并不明显，在长期看来作用的趋势表现为增强，房价对地价的影响在短期内十分明显，但是长期看来作用逐渐变弱。

图11：

（7）建筑成本因素。

根据马克思“产品价格由成本决定”的观点，建材价格和人工工资的上涨必然推动房价上涨。

表3：

1998-2005建材价格指数与房价指数

（8）双过剩---生产能力过剩和流动性过剩

（9）社会文化因素：

在中国住房文化中，安土重迁和置业是最重要的两个特色。

对中国人来说是“无恒产者无恒心！

”。

没有房产者社交会存在很大压力，老担心这个人会随时跑掉，租赁大家觉得不安定。

此外，人口耕地地少的现状、低利率、进出口顺差、银行存贷差、产权不清、投资渠道少、户籍政策等对房价的高企也有一定影响。

2.空置率和高空置原因的探讨

2.1空置率和我国住房空置现状

空置是指建筑物的整体或部分目前并未得到使用处于等待出租或出售的状态无论是第一次进入市场的新房屋还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋只要没有确定新使用者处于等待出租／出售状态的房屋都属空置的范畴。

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。

房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。

房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。

当前流行的空置率的计算方法有三种：

空置率=全社会空置房面积/全部住房面积

空置率=空置商品房面积/最近三年内竣工面积

空置率=空置商品房面积/当年竣工面积

空置率是对过去投资情况的反映，同时可以指导现在的投资，城市住房空置率是反映住房市场供求信息并表征房地产泡沫程度和周期波动的重要指标，是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标，也是不动产经济波动的重要指标。

但在我国对于空置率的统计模糊不清，目前没有权威的官方数据。

以易宪容为代表的学者说全国空置率达到26%，大呼危险，以董藩为代表的学者马上就反驳说空置率只有1%，房价上涨是正常的。

国家统计局2006年8月17日发布的数据显示，截止到7月底，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长14.4%。

其中，空置商品住宅6610万平方米，增长10.8%，空置率达到26%。

而此前的6月底，全国空置商品住宅6715万平方米，增长14.1%。

上海易居房地产研究院的一份报告显示，2008年，我国商品房空置率达到9.50%，增幅14.85%，增速达到有统计数据以来的最高点。

商品房空置面积为1.7亿平方米，同比增幅21.6%。

（当商品房空置率超过16%时，房企经营利润率将为负）。

根据建设部发布的《2005年城镇房屋概况统计公报》，2005年全国城镇户均住房建设面积83．2平方米，则按照此数据得到2010年我国的城镇住房存量

约为2．475亿套左右（按照206亿平米计算）。

我国2009年年底城镇家庭户均人数大约2．9人，也就是说有大约2．29亿城镇家庭。

这样一来，我们估计的城镇总体住房空置套数大约在1850万套左右，空置率大约7．5％右。

总之我国目前住房空置率较高。

表4：

2005年和2008年中国自有多套住宅家庭占总家庭的比例（%）

北京

上海

广东

三地总计

全国总计

2005年自有多套

2.9

7.2

16.9

10.1

6.7

2008年自有多套

10.9

17.8

33.2

20.7

分析表四可知，中国自有多套住宅家庭占总家庭的比例在快速上升，显然当一个家庭拥有多套住宅，那么住房空置就随之而来了。

2.2高空置的原因探讨

我认为住房空置的主体分为三种：

一是卖房者（开发商和投资者），二是租房者（房东），三是房屋自有者。

三者房屋空置的原因应该区别讨论。

对于卖房者，有统计数据表明：

目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50%以上。

当空置成本低而预期涨价空间大的时候，为了未来获得更高利润，开发商往往选择将房屋空置；当开发成本过高导致销售房屋定价过高超出消费者现期购买力的情况下，房屋被迫空置；当商品质量、户型、建筑风格、区位、容积率等要素不为消费者普遍接受的时候，这类商品也会空置。

当卖房者想要通过垄断畸形抬高房价的时候，也往往选择空置这种手段。

当开发商资金周转容易，不急于回收资金的时候，他们“有恃无恐”。

除此之外，政策的调整和变化也会导致卖房者持房观望。

对于租房者，一是房租收益过低，不及银行定存。

过去7年，国内许多大城市的房价几乎翻了两番，而租金年度涨幅平均在5%左右。

二是出租前期投入较大、成本高。

目前，许多闲置的房屋都是毛坯房，如果出租，装修就得花个几万，甚至十几万，加上配上家具、家电，开通电话、有线电视、宽带上网等等，需要追加不少投入，花费很大的精力。

而且按照政府有关部门的规定，房屋出租还需要缴纳