中海深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告28页.docx

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中海深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告28页

深圳【中海香蜜湖1号】项目

后评估报告

中海地产集团有限公司后评估工作小组

二○○八年九月

深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告

前言：

深圳中海香蜜湖1号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，2004年4月16日取得土地使用权后，于2005年5月开始进行桩基施工，至2007年8月全部入伙，2008年2月达到后评估时点（数据截止时间为：

2008年4月20日）。

基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。

深圳中海香蜜湖1号项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。

【核心内容提要】

一、投资管理评估

本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。

二、财务管理评估

从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。

三、规划设计工作评估

本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。

“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。

四、营销工作评估

本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。

五、发展进度、工程管理评估

（一）项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。

从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。

（二）项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。

这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。

六、成本管理评估

（一）项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。

但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。

（二）项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。

【项目概况及评估综述】

一、项目概况：

项目位于深圳高档住宅云集的香蜜湖片区，北邻侨香路，东侧为香梅路，南侧毗邻水榭花都高档住宅区，西面为本片区最核心的景观资源——香蜜湖及市政规划的公园，作为城市中心最后一个临湖低密度住宅，是深圳市中心区域极为难得的自然与繁华兼得的楼盘。

二、项目经济技术指标

（一）项目规划建设用地面积93,544㎡，可建设建筑面积131,000㎡，其中，住宅总建筑面积126,506㎡，会所、幼儿园及其它公共设施面积4,603㎡，容积率为1.4。

（二）项目以联排别墅（御园别墅区）及高层湖景住宅单位（华府高层）为主，并有少量多层住宅和配套公建，户型区间为180㎡—450㎡。

双拼、联排、叠加别墅均设有双车位，高层住宅部分设车位467个。

三、项目开发周期

项目用地通过公开拍卖竞得，2004年4月30日签订土地出让合同后，于2005年4月开工建设，2005年12月25日开盘，南区2006年3月12日竣工，2006年6月30入伙；中北区2006年9月30日竣工，2006年11月19日入伙；北区高层2006年6月20竣工，2007年8月30日入伙，建设期31个月，销售期20个月。

四、项目综合评估

（一）本项目是深圳特区内罕有的低密度超高档住宅小区，位处深圳的中心位置，兼有湖景、林木的自然风光和度假村的悠闲暇逸，是都市中极为难得的自然与繁华兼得的片区，地理位置显赫，景观条件优越。

（二）本项目由中海地产和香港信和合资经营，资金来源由双方各承担50％，双方各占50％权益。

（三）香蜜湖1号的设计着重体现“新豪宅”的特色，并将“绝版府邸，尊贵人生”的设计理念深入规划、户型、立面、室内、环境设计和物料使用等方面。

（四）项目的销售工作从营造豪宅气氛的要求出发，从客户资源的积累、营销的推广到项目的开盘都充分体现了尊贵、典雅、高尚的气息，并通过独特的开盘法，达到了价格的攀升，最终完成了销售速度和价格上的大丰收。

（五）项目在工程管理方面，率先实践了矩阵式的独立项目管理模式和总包管理模式。

【项目投资管理评估】

一、宏观经济和房地产市场发展变化分析

（一）项目发展周期内深圳市房地产市场状况

深圳市商品住房施工、竣工、销售情况表

单位

2004年

2005年

2006年

数额

同比（%）

数额

同比（%）

数额

同比（%）

商品住房施工面积

万平方米

2,257.68

9.96

2,152.58

-4.66

2,157.39

0.22

其中：

新开工面积

万平方米

766.91

7.2

753.9

-1.7

609.46

-19.16

商品住房竣工面积

万平方米

772.2

-0.79

704.44

-8.77

581.87

-17.4

商品住房销售面积

万平方米

802.58

-1.15

901.13

12.28

705.82

-21.67

其中：

境内外地人士购房面积

万平方米

136.44

5.03

178.41

30.76

141.16

-20.88

境外港澳台人士购房面积

万平方米

52.17

-8.21

59.29

13.65

37.89

-36.09

商品房销售均价

元/平方米

6,530.56

4.02

7,659.18

17.28

10,090.4

31.74

在项目发展周期内，深圳市商品房交易均价增长较快，涨幅位居全国前两位。

其主要原因有：

一是随着经济的快速发展，居民收入不断提高，但土地资源短缺，人口快速增加，导致供需矛盾加大。

二是随着城市基础设施不断完善，居住环境逐步改善，外来购房需求有所增加。

与此同时，特区外房价上涨快于特区内房价上涨，特区内外房价差距正在缩小，一定程度推动了房价上涨。

（二）2001年－2005年深圳市土地市场情况

从2001年至2005年，深圳市土地出让面积分别为：

105.9万平米、55.4万平米、101.8万平米、104.7万平米、57.6万平米，其中：

关内土地出让面积分别为：

25.6万平米、3.9万平米、1.7万平米、9.3万平米、1.4万平米，五年间关内土地出让面积不及全市出让面积的10％。

由于关内土地资源日益减少，新增供给已不能满足市场需求，关内土地供应的减少，凸显了香蜜湖一号地块的投资价值。

二、土地协议执行情况

（一）项目概况

香蜜湖1号为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。

土地费用均已全部按时履约支付，投资合同履约良好。

（二）交地情况

2004年4月30日正式签订土地转让合同后，完成了土地的正式移交。

交地情况比较理想。

三、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响

项目可研阶段销售面积指标为：

低层住宅：

19,148平米，高层住宅：

108,503平米；最终根据竣工查账报告：

低层住宅43,563平米，高层住宅：

87,516.41平米，最终由于低层住宅单位单价更高，产生利润更高，最终实现了良好的收益。

四、投资经验总结

（一）在地段选择上，香蜜湖1号地块出让时，政府出让价就高于普通地价，加之竞争商家实力较强，竞价异常激烈，导致土地获取成本非常高，楼面地价高于周围楼盘的销售单价，但是公司通过充分的市场调研，科学的判断了该土地的市场价值，特别是在中心区西移过程中，特区内优质土地日益减少，而本项目所处地块更是位于深圳市高档住宅区“香蜜湖”片区，且是容积率为1.4的罕有低密度住宅地块，具有不可比拟的稀缺性。

（二）在投资时机选择上，公司预见性地把握了投资机会，提前预判到房地产市场的高峰期即将到来，特别是该项目作为关内稀缺的别墅项目，必将收到市场的追捧与认可，因而果断吸纳该项目，在开发期间充分享受了土地价值和房价上升带来的利润。

【项目规划设计工作评估】

一、项目设计情况的介绍

本项目方案由柏涛建筑设计有限公司设计，立面由香港兴业建筑师事务所设计，施工图由深圳市电子院设计有限公司设计，园林景观由新加坡柏景规划建筑与景观设计有限公司设计，水景工艺由深圳市极水实业有限公司设计。

各主要设计出图进度如下：

规划方案设计：

2004年12月9日；施工图设计：

南区2005年3月21日，中北区2005年5月8日；室外工程施工图设计：

南区2005年5月25日，中北区2006年1月24日；会所及样板房精装修设计：

06年2月28日。

二、项目的建筑标准

（一）结构形式：

基础选型选用预应力管桩，主体结构TH和多层采用短肢墙结构，高层采用框肢剪力墙结构。

（二）入户门：

全实木入户防盗门。

（三）门窗：

TH采用阿鲁克系统门窗，高层采用家装式铝合金高档门窗，玻璃选用low-e双层中空透明玻璃。

（四）栏杆：

铁艺与夹胶钢化玻璃结合的栏杆。

（五）公共部分为精装修交付标准，主要建筑材料如下：

单元大堂：

地面：

石材；墙面：

仿石墙砖；顶棚：

石膏板造型吊顶。

标准层电梯厅：

地面：

仿石地砖；墙面：

仿石墙砖；顶棚：

石膏板造型吊顶。

三、项目机电配置标准

（一）强电设计：

在小区负荷中心设两个变配电室，通过放射状敷设电缆给各栋住宅供电，为了保证住户使用大功率电器，每户均设置三相电源，采用TN-S接地系统。

（二）弱电设计：

弱电系统采用了家居智能系统、灯光控制系统、高速道闸等高科技产品，大大提高业主的生活品质。

住户室内和小区公共区域均设有无线WAP，小区住户可以在小区内无障碍无线上网。

（三）给水系统设计：

整个小区给水采用变频供水，水泵房设在高层地下室，地下室设有水箱，保证住户用水的可靠性和稳定性。

（四）排水系统设计：

排水立管均采用球墨铸铁管，减少了流水噪音对住户的影响。

（五）暖通系统设计：

地下室和楼层封闭前室均设有消防排烟系统，高层室内设置动力新风系统，符合绿色建筑对空气质量的要求。

各户型仅设置集中空调超级多联系统，且小区大堂、电梯均设有空调，满足住户舒适度要求。

（六）电梯设计：

选用美国OTIS电梯，载重1050KG，速度2.5米/秒,发纹不锈钢装饰面。

四、项目设计过程管理回顾与实施完成情况

（一）建筑设计过程回顾

1.产品策划理念——城市中央，生态府邸

“回归自然，回归生态”的空间构思，也充分体现了创新的居住模式给客户带来的居住心理提升。

别墅超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园设置、独创联排别墅南北通透的客厅设计、客厅-餐厅-半地下娱乐厅的互动空间设置、引入室内空间的游泳池、中空客厅及双主人套房、双地下车位设置等等，创造了极为独特而华丽的居住空间。

居住空间的创新营造使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。

居住模式的思考一直是香蜜湖1号高层产品策划的核心内容。

将绿化从地上搬到了高空，独辟蹊径的提出了“高层住宅的别墅化”居住模式：

独特的南北通透电梯厅设计，采用了“入户