房地产估价理论与方法.docx

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房地产估价理论与方法

2004年09月13日房地产估价理论与方法[1]

一、单选[共40题，每题1分，总计40分]

1、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（）。

A．价格

B．生产费用

C．劳动价值

D．成本加利润

2、运用成本法估价，需要懂得（）。

A．房地产成本构成

B．房地产供求关系

C．房地产价格构成

D．房地产重置价格构成

3、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。

对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。

A．货币支付

B．价值

C．现象

D．本质

4、报酬率为（）与所投入的资本的比率。

A．净收益

B．投资回收

C．投资回报

D．收益

5、重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。

A．具有同等效用

B．完全相同

C．具有同等功能

D．类似

6、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。

A．剩余价值

B．剩余使用寿命

B．实际使用年限

D．实际损耗程度

7、房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。

A．时间顺序

B．逻辑顺序

C．程序

D．内在联系性

8、房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特定时点的客观合理价格或价值的测算和判定。

A．特定对象

B．特定委托人

C．特定目的

D．特定要求

9、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。

A．市场法

B．假设开发法

C．收益法

D．成本法

10、估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。

A．20年

B．10年

C．8年

D．15年

11、假设开发法在形式上是（）。

A．评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法

B．评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

C．评估房地产价格的收益法的倒算法

D．评估房地产价格的成本法的倒算法

12、在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

A．投资利润

B．开发利润

C．投资收益

D．销售税

13、投资利息估算只有在（）才需要。

A．比较法

B．传统方法

C．现金流量折现法

D．收益法

14、在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。

A．众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用

B．影响房地产价格的因素共同作用

C．各种影响房地产价格的因素其影响强度不同

D．各种影响因素影响房地产价格变动方向不同

15、商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。

A．周围环境状况

B．与市中心的远近

C．临街状况

D．交通便捷程度

16、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的

17、现有建筑物应予保留的条件是：

现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

A．小于

B．大于

C．等于

D．小于或等于

18、某房地产土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑物建筑面积1000m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该建筑物的每1m2建筑面积的实际价值比重置价值低（）元。

A．100

B．200

C．300

D．400

19、收益法是以（）为基础的。

（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A．收益原理

B．预期原理

C．未来原理

D．替代原理

20、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。

A．150.56万元

B．154.56万元

C．157.61万元

D．152.69万元

21、某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。

现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。

据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。

则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（）。

A．5250元/m2

B．5655元/m2

C．5536元/m2

D．5456元/m2

22、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（）。

A．类似房地产的交易

B．相同房地产的交易

C．相关房地产的交易

D．房地产的市场交易

23、如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。

A．估价作业日期

B．成交日期

C．估价时点

D．交易日期修正后

24、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。

A．固定价格指数

B．定基价格指数

C．长期价格指数

D．环比价格指数

25、房地产价格通常有上下波动。

但从长期来看，会显现出一定的（）。

A．变动规律和发展趋势

B．变动规律和长期趋势

C．发展规律和变动趋势

D．发展规律和长期趋势

26、越接近（）的发展速度对估价更为重要。

A．客观情况

B．市场供求

C．估价时点

D．现在

27、城市房屋拆迁估价应当采用（）。

A．客观合理价值标准

B．非公开市场价值标准

C．公开市场价值标准

D．政府规定的价值标准

28、街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。

计算街角地的价格通常是采用（）。

A．正旁两街分别轻重估价法

B．重叠价值估价法

C．比较法

D．假设开发法

29、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型（）。

A．出租的房地产

B．自用的房地产

C．餐饮的房地产

D．营业的房地产

30、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。

该宗房地产的收益价格为（）。

A．650万元

B．687万元

C．585万元

D．630万元

31、某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。

A．6.6%

B．5.8%

C．6.2%

D．6.4%

32、路线价法实质上是一种（）。

A．长期趋势法

B．成本法

C．市场法

D．收益法

33、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。

A．不可损耗性

B．不可毁灭性

C．保值增值性

D．寿命长久性

34、路线价法特别适用于对（）进行估价。

A．单宗土地

B．待开发土地

C．在大范围内同时对大量土地

D．少量土地

35、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。

A．独一无二

B．不可移动

C．价值高大

D．数量有限

二、多选[共40题，每题2分，总计80分]

36、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如（）。

A．要有一个明朗、开放及长远的房地产政策

B．要有一套统一、严谨及健全的房地产法规

C．要有一套完整的开发计划和管理制度

D．要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单

E．要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划

37、选择最佳的开发利用方式包括（）等的确定。

A．结构

B．构造

C．用途

D．规模

E．档次

38、归纳起来，古今中外主要有下列几种物品分配方式（）。

A．武力、计划

B．偷窃、掠夺

C．抽签、排队

D．分配、补偿

E．礼让、价格

39、明确估价基本事项主要包括（）。

A．明确估价目的

B．明确估价对象

C．明确估价时点

D．明确估价内容

E．明确估价费用

40、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件（）。

A．生产成本高于市场平均成本

B．生产成本低于市场平均成本

C．自由竞争

D．该种商品本身可以大量重复生产

E．生产成本等于市场平均成本

41、政府对房地产价格的干预，包括（）。

A．政府指导价、政府定价

B．市场调节价、宏观调控价

C．规定成本构成或利润率

D．最高限价、最低限价

E．规定成本和利润

42、确定重新构建价格时，应特别记住下列几点（）。

A．重新构建价格是估价时点时的

B．重新构建价格是现在的

C．重新构建价格是客观的

D．重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和

E．建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格

43、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。

估价作业方案的内容主要包括（）。

A．拟采用的估价技术路线和估价方法

B．拟调查搜集的资料及其来源渠道

C．预计所需的时间、人力、经费

D．估价作业步骤和时间进度安排

E．完成估价任务的措施

44、对房地产估价总的要求是（），这应作为房地产估价的最高原则。

A．合法

B．独立

C．客观

D．公正

E．公平

45、要把握房地产价格的影响因素，首先应在观念上具备以下认识（）。

A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的

B．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的

C．不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的

D．某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或模型来量化

E．某些影响因素对房地产价值的影响可以进行定性分析

46、（）等几个经济学原理有助于把握最高最佳使用。

A．适合原理

B．替代原理

C．均衡原理

D．收益递增递减原理

E．收益原理

47、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。

A．客观收益

B．实际收益

C．有形收益

D．无形收益

E．潜在收益

48、区位状况比较、调整的内容包括有（）。

A．环境景观

B．地形地势

C．朝向楼层

D．建筑规模

E．平面布局

49、建筑物外观形象包括（）等，对房地产价格有很大影响。

A．建筑式样

B．风格

C．结构

D．构造

E．色调

50、标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括有（）。

A．一面临街，土地形状为矩形

B．临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度

C．土地面积中等

D．临街宽度与临街深度比例恰当

E．用途为所在路线价区段具有代表性的用途，建筑容积率为所在路线价区段具有代表性的建筑容积率

三、判断[共40题，每题1分，总计40分]

51、由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。

（）

52、房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货