生态养老可行性报告.docx
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生态养老可行性报告
生态养老可行性报告
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1总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
某某生态养老休闲度假区新建项目
1.1.2项目承办单位
某某生态发展有限公司。
1.1.3项目拟建地址、地点
某某市某某区白马镇石庙村沱江边。
1.1.4项目建设规模与目标
某某生态发展有限公司拟建的“某某市生态养老休闲度假区”项目，位于某某市白马镇石庙村沱江边。
项目以“生态养老”和“休闲度假”为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲园区的特点，保留了人文传统生活景点，对沱江边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式生态养老院及休闲度假区”。
充分利用沱江水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观光旅游—生产（苗圃）”于一体的景观综合体。
使这里既保留传统林农产业不变，又融入现代林农气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验生态养老与休闲度假相结合的特色旅游。
项目规划用地200亩，总投资约1.5亿元人民币，分两期建设。
其中，一期工程占地70亩，投资4000万元，总建筑面积约11840㎡，建设周期一年，主要内容：
老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、临江娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。
二期工程占地130亩，投资1.1亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及花卉苗圃建设。
1.1.5项目投资资金及效益情况
项目总投资约人民币1.5亿元。
三年内全部建设完成。
项目建成后总产值为4577.44万元/年，实现利税1185.33万元/年，解决就业人口100-150人。
根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为3.85年，投资回收率在20%以上，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。
表1-1本项目主要经济技术指标单位：
万元
序号
指标
单位
数量
评价标准
是否可行
1
建设规模
1.1
占地面积
亩
200
1.2
建筑规模
m2
11840
2
公司定员
人
100
2.1
管理人员
人
15
2.2
技术人员和工人
人
85
3
经济指标
3.1
总投资
亿元
1.5
3.2
年均销售收入
万元
4577.44
3.3
年均总本本费用
万元
726
3.4
年均销售税金及附加
万元
296.62
3.5
年均利润总额
万元
3554.82
3.6
年均所得税
万元
888.71
3.7
年均净利润
万元
2666.11
3.8
投资利润率
%
17.77
3.9
投资利税率
%
7.90
3.10
财务内部收益率
%
21
>12%
是
3.11
财务净现值（I=12%）
10977
>0
是
3.12
全部投资回收期
年
3.85
是
3.13
盈亏平衡点
%
40.75
1.1.6承担可行性研究工作的单位
某某省国环环境工程咨询有限公司。
1.2研究工作概况
该项目经某某市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。
我公司接受委托后，在系统收集某某市某某区白马镇石庙村及邻区背景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于2011年4月上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。
然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完成可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。
1.3编制依据
1、政策性依据
（1）《中国老龄事业发展“十二五”规划》；
（2）《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发[2000]19号）；
（3）《某某省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》；
（4）《某某省社会福利机构管理实施细则》（试行）；
（5）《某某市社会养老机构管理实施办法》；
（6）财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》；
（7）中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》；
（8）某某市城市总体规划（1996－2020年）；
（9）国家旅游综合开发办公室印发的《2009年国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南》
（10）国家旅游综合开发办公室印发的《关于2009年产业化经营种植基础项目实行财政补贴的意见》
（11）国家旅游综合开发办公室印发的（（2009年国家旅游综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲》
（12）财政部印发的《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》
（13）《省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要》
（14）《国家旅游综合开发项目建设试行标准》【（94）国农综字第28号】
（15）发改部门或主管部门批复的项目建议书
（16）企业提供的相关技术资料
（17）企业提供的相关协议、资质、证书
2、法规、方法依据
（1）《中华人民共和国节约能源法》2008.4.1
（2）《中华人民共和国城乡规划法》2007.10.28
（3）《中华人民共和国劳动合同法》2007.6.29
（4）《中华人民共和国土地管理法》2004.8.28
（5）《中华人民共和国森林法实施条例》2000.1.27
（6）《中华人民共和国水污染防治法》2008.6.1
（7）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》2005.4.1
（8）《建设工程安全生产管理条例》2004.2.1
（9）《建设工程质量管理条例》2000.1.30
（10）《地表水环境质量标准》GB3838-2002
（11）《地下水环境质量标准》GB/T14848-93
1.4可行性研究结论
本项目以生态养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。
项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。
项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。
项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快某某市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。
对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。
项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。
项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。
建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。
并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。
2项目背景、市场预测与分析
2.1项目背景
2.1.1政策背景
1、养老院相关政策背景
据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。
据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。
随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发[2000]19号）、《某某省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》、《某某省社会福利机构管理实施细则》（试行）、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》、《某某市社会养老机构管理实施办法》等。
我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：
（1）《十七大报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：
“社会建设与人民幸福安康息息相关。
必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。
”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。
老有所养是改善民生的重要内容。
政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。
（2）2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见：
一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。
二、突出工作重点，明确政策措施。
发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。
要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原则：
第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。
居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。
（4）国家发展和改革委员会负责人透露2011年一系列关系民生的重要政策措施。
从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。
2、生态休闲度假项目政策背景
旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。
1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。
（1）国家相关政策
2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发〔2001〕9号），明确要求“大力发展生态旅游”。
2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》（中发〔2003〕9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。
国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年”，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。
2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》（旅计财发〔2005〕5号），提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。
2006年8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会”，进一步推动了生态旅游的发展。
特别是中央提出坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，为旅游业的发展指明了方向。
近年来，生态旅游作为产业结构调整
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